Wann wird ein Haus zu einem "alten" Haus?

Die Wahrnehmung, ob ein Haus alt ist oder nicht, ist subjektiv. Für diejenigen, die an neuester Technologie und modernen Bauweisen interessiert sind, gilt ein Haus möglicherweise schon als alt, wenn es vor mehr als zehn Jahren erbaut wurde. Andere schätzen dagegen alte Gemäuer und verwenden den Begriff "alt" erst für Häuser, die vor dem Ersten Weltkrieg gebaut wurden. Die Unterscheidung zwischen Altbauten und Neubauten erfolgt je nach Kontext unterschiedlich. Im Mietrecht wird ein Gebäude als Altbau betrachtet, wenn es vor 1949 errichtet wurde, während einkommensteuerrechtlich sogar das Jahr 1924 relevant sein kann. Üblicherweise werden Immobilien als "alt" angesehen, wenn sie älter als 50 Jahre sind.

Wichtige Aspekte beim Kauf eines alten Hauses

Ein Haus, das 100 Jahre alt ist, kann eine bessere Investition darstellen als eine Immobilie aus den späten 1970er Jahren. Dabei ist es entscheidend, die Bausubstanz gründlich zu überprüfen, da sich im Laufe der Zeit nicht nur die Baustile, sondern auch die verwendeten Materialien erheblich verändert haben. Besonders in Regionen im Norden und Osten Deutschlands könnten Häuser, die vor Mitte der 1970er Jahre gebaut wurden, möglicherweise Bleirohre enthalten haben.

Bis Anfang der 1990er Jahre wurde in Deutschland teilweise Asbest in Baumaterialien wie Dächern, Fassaden oder in Nachtspeicherheizungen verwendet, was gesundheitsgefährdend ist. Eine Sanierung zur Entfernung von Asbest kann kostspielig sein und erfordert spezialisierte Fachkräfte für die fachgerechte Entsorgung.

Der Erwerb eines älteren Hauses bedeutet oft, dass langfristig Investitionen in die Instandhaltung erforderlich sind. Daher ist es beim Kauf wichtig, den Zustand der Immobilie sorgfältig zu bewerten. Für Menschen ohne handwerkliches Fachwissen ist dies oft schwierig einzuschätzen, weshalb die Beratung durch Sachverständige ratsam ist. Diese können helfen, potenzielle Risiken und notwendige Sanierungsmaßnahmen zu erkennen. Falls keine persönlichen Empfehlungen vorliegen, bieten Berufsverbände wie der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V. Listen qualifizierter Experten an.

Sachverständige können sein:

- Bausachverständige
- Architekten
- Energieberater
- Bauingenieure
- Erfahrene Handwerker

Mit spezialisierten Geräten prüfen sie Elektroinstallationen, Wasserleitungen und suchen nach Feuchtigkeit in den Wänden. Sie können fundierte Einschätzungen über die Kosten der notwendigen Sanierungsarbeiten geben.

Beim Kauf sollten relevante Fragen gestellt werden, etwa zum Alter der Heizungsanlage, zum letzten Anstrich des Hauses oder zu Reparaturen am Dach. Es ist ratsam, Unterlagen einzusehen und wichtige Rechnungen der Handwerker vorzulegen.

Das genaue Alter der Immobilie ist weniger entscheidend als ihr aktueller Zustand. Ein älteres Haus kann in einem ausgezeichneten Zustand sein, wenn es regelmäßig instand gehalten und modernisiert wurde, beispielsweise durch gute Dämmung und eine energieeffiziente Heizungsanlage. Bei Verdacht auf den Einsatz gesundheitsschädlicher Holzschutzmittel sollten ebenfalls gezielte Nachfragen gestellt werden.

Was muss saniert bzw. renoviert werden?

Die Energieeffizienz von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung, weshalb Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz entscheidend sind. Dazu zählen die Dämmung des Daches, die Innendämmung oder die Isolierung der Außenfassade. Auch der Austausch von Fenstern oder die Erneuerung der Heizungsanlage können den Energieverbrauch der Bewohner erheblich senken. Die Nutzung erneuerbarer Energien wie Photovoltaik oder Solarthermie stellt ebenfalls eine sinnvolle Option dar.

Wenn die Kosten für eine umfassende Sanierung zu hoch sind, aber das Grundstück attraktiv ist, könnte es wirtschaftlicher sein, das bestehende Haus abzureißen und neu zu bauen. Bei einem Neubau können maximale Energieeffizienzstandards berücksichtigt und individuelle Wünsche vollständig umgesetzt werden.

Kosten des Kaufes eines alten Hauses

Der Kaufpreis eines älteren Hauses ist in der Regel niedriger als der eines Neubaus. Es gibt jedoch Ausnahmen, da bestimmte Merkmale eines Altbaus wie knarrende Holzdielen einen besonderen Wohncharakter verleihen können. Ein besonders attraktiver Altbau mit Stuckverzierungen, hohen Decken, eleganten Flügeltüren und einem gemütlichen Erker kann daher einen höheren Verkaufspreis erzielen. Dennoch sollten die Renovierungskosten nicht außer Acht gelassen werden.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, muss die speziellen Anforderungen beachten, die damit verbunden sind. Oft sind nur minimale oder gar keine Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild erlaubt. Es ist ratsam, ausschließlich erfahrene Fachbetriebe mit der Sanierung zu beauftragen. Trotz der höheren Kosten bieten denkmalgeschützte Gebäude Möglichkeiten der öffentlichen Förderung sowie Steuervorteile.

Die laufenden Kosten für ein älteres Haus sind in der Regel höher als für eine neu gebaute Immobilie. Es ist daher wichtig, sich über den Energieverbrauch der Vorbesitzer zu informieren und den Energieausweis einsehen zu können. Zudem orientiert sich die Höhe der Gebäudeversicherung unter anderem am Baujahr, was dazu führen kann, dass für ältere Gebäude höhere Versicherungsprämien anfallen.

Förderungsmöglichkeiten beim Kauf und der Sanierung eines alten Hauses

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, bekannt als KfW, fördert besonders den energieeffizienten Umbau von Bestandsimmobilien durch günstige KfW-Darlehen. Wenn Sie ein älteres Haus kaufen, das häufig noch nicht nach modernen Standards gedämmt ist, können die Heizkosten überdurchschnittlich hoch ausfallen. Um künftige Energiekosten zu senken und die Umwelt zu schonen, bieten sich folgende Maßnahmen an:

- Dachdämmung
- Fassadendämmung
- Austausch alter Fenster durch besser abdichtende Fenster
- Erneuerung der Heizungsanlage durch eine effiziente neue Anlage
- Einbau einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage

Für eine oder mehrere dieser Maßnahmen können Sie Fördermittel beantragen, zum Beispiel mit dem Förderprogramm KfW 261. Dieses Programm unterstützt alle, die ein Haus energieeffizient bauen, kaufen oder sanieren möchten. Ein Förderkredit von bis zu 150.000 Euro ermöglicht die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus, oder Sie können bis zu 75.000 Euro für einzelne Maßnahmen beantragen. Ein Tilgungszuschuss reduziert dabei Ihre Restschuld, dessen Höhe vom erreichten KfW-Energieeffizienz-Standard abhängt.

Zu diesem Förderprogramm gehört auch ein Zuschuss (431) von bis zu 5.000 Euro für eine Baubegleitung. In Kombination mit anderen KfW-Förderungen können Sie energieeffiziente Sachverständige beauftragen, die Sie über die Liste der Deutschen Energie-Agentur in Ihrer Region finden können. Diese Experten begleiten Ihre Sanierung von der Planung bis zur Umsetzung. Auch über die BEG-Förderung wird der Einsatz von Beratern gefördert.

Wenn Sie ein altes Haus kaufen und altersgerecht umbauen möchten, bietet sich das Förderprogramm KfW 159 an. Dieses Programm unterstützt Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im oder vor dem Haus sowie zur Erhöhung des Einbruchschutzes.

Finanzierung eines Hauses

Ein Hauskauf sollte sicher und solide finanziert werden, wobei die monatlichen Kreditraten idealerweise 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen sollten. Es ist empfehlenswert, ein Eigenkapital von mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises zur Verfügung zu haben. Neben dem reinen Kaufpreis sollten auch die Nebenkosten von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Für eine günstige Immobilienkredit-Finanzierung ist ein umfassender Vergleich der Zinsangebote entscheidend, egal ob es um einen Modernisierungskredit oder den Kauf einer Immobilie geht. Unsere Berater in den Eigenheim-finanzierung.de Geschäftsstellen vergleichen die Angebote von über 450 Banken, um das passende Darlehen für Ihr Vorhaben zu finden.

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