Solltest du die Immobilie vermieten?

Wenn man in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, steht zuerst die entscheidende Frage im Raum: Soll die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt werden? Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile.

Wenn man sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann man sie nach eigenen Wünschen gestalten. Im Vergleich zu einer Mietwohnung bietet dies dem Eigentümer deutlich mehr Freiheiten, und es besteht keine Gefahr einer Kündigung. Nach der Tilgung des Immobilienkredits kann der Eigentümer kostengünstig oder sogar mietfrei wohnen, selbst wenn die Rente im Alter niedriger ausfällt. Gleichzeitig ist das investierte Kapital gut und sicher angelegt, und die Immobilie kann an die nächste Generation vererbt werden.

Immobilien im Alter

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, hat oft einen beträchtlichen Teil seines Vermögens darin gebunden. Nach dem Eintritt in den Ruhestand könnte es jedoch interessant sein, dieses Vermögen zugänglicher zu machen, ohne sofort das Eigentum aufgeben zu müssen.

Eine Möglichkeit hierfür ist, die Immobilie im Alter zur Hälfte mit Nießbrauchrecht zu verkaufen. Auf diese Weise verwandelt sich das „Betongold“ in einen finanziellen Gewinn, der für schöne Reisen oder andere Bedürfnisse genutzt werden kann. Das Nießbrauchrecht wird vertraglich gesichert und garantiert ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Da der Verkäufer weiterhin die verkaufte Hälfte bewohnen kann, zahlt er an den Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt.

Sollte sich später der Gesundheitszustand verschlechtern und ein Umzug in ein Pflegeheim erforderlich werden, besteht die Möglichkeit, die Immobilie vollständig zu verkaufen.

Vermietung

Eine vermietete Immobilie bietet zunächst die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Langfristig stellt sie ein passives Einkommen sicher. Nach der Rückzahlung des Immobilienkredits profitieren Sie von regelmäßigen Mieteinnahmen. Zusätzlich behalten Sie die Option, zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anzumelden und selbst in die Immobilie einzuziehen.

Wer frühzeitig in Immobilien investiert, kann sogar vor dem Renteneintritt finanzielle Unabhängigkeit erreichen. Um dauerhaft solvente Mieter für Ihre Immobilie zu gewinnen, ist die Wahl der Lage und Ausstattung entscheidend. Eine Immobilie in einer attraktiven Stadtlage ist oft leicht und langfristig profitabel zu vermieten.

Wichtige Faktoren der Immobilie als Kapitalanlage

Bei der Auswahl der richtigen Immobilie sollten immer dieselben Kriterien berücksichtigt werden, unabhängig davon, ob sie vermietet oder selbst genutzt werden soll. Hier sind die wesentlichen Punkte:

Bei einer Eigentumswohnung: Ist die Eigentümergemeinschaft harmonisch und wurde eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet?

Bei einer Bestandsimmobilie: Gibt es einen Renovierungsstau oder befindet sich das Haus in einem guten Zustand?

Lage: Befindet sich die Immobilie in einem attraktiven Wohnviertel mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten?

Eigenkapital: Können Sie mindestens ein Fünftel der Immobilienfinanzierung aus Ihrem eigenen Vermögen stemmen? Berücksichtigen Sie auch die Nebenkosten des Kaufs sowie regelmäßige zukünftige Ausgaben.

Neben den laufenden Kosten sollten Sie über die Jahre hinweg Investitionen einplanen, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Berechnung der Rendite

Die Rendite einer Immobilie lässt sich gut abschätzen, indem man den Gewinn in Prozent des investierten Geldes pro Jahr berechnet. Es gibt zwei Arten: Bruttorendite (basierend auf Kaufpreis und Nebenkosten) und Nettorendite (unter Berücksichtigung laufender Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung). Ein Beispiel:

Kaufpreis: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Jährliche Nettokaltmiete: 12.600 Euro
Verwaltungskosten pro Jahr: 700 Euro
Renovierungs- und Reparaturkosten pro Jahr: 950 Euro


Jährlicher Reinertrag aus Vermietung:
12.600 Euro - 700 Euro - 950 Euro = 10.950 Euro

Nettorendite:
(10.950 Euro / 330.000 Euro) * 100 = 3,3 Prozent

Diese Nettorendite zeigt den Gewinn der Immobilie im Verhältnis zu ihrem Gesamtaufwand pro Jahr, nach Abzug der laufenden Kosten.

Wann lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung erwirbt, kann von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Zunächst sind die Anschaffungskosten der Immobilie steuerlich absetzbar. Dazu zählen nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern auch sämtliche Kosten für Reparaturen, Wartungsarbeiten und Renovierungen, die für die Immobilie getätigt werden. Diese Aufwendungen können als Betriebskosten von den vereinnahmten Mieteinnahmen abgezogen werden, sodass nur die Differenz daraus steuerpflichtig ist.

Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie bleibt steuerlich zunächst unberücksichtigt. Erst bei einem gewinnbringenden Verkauf der Immobilie fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Diese wird auf den Gewinn berechnet, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten ergibt. Von diesem Gewinn können auch die Kosten des Verkaufs, wie zum Beispiel Notar- und Maklergebühren, abgezogen werden. Zudem werden die geltend gemachten Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt berücksichtigt.

Diese steuerlichen Regelungen machen den Kauf einer Immobilie zur Vermietung als langfristige Kapitalanlage attraktiv, insbesondere durch die Möglichkeit, laufende Kosten steuerlich abzusetzen und von einer potenziellen Wertsteigerung zu profitieren.

Steuern auf Immobilienverkauf

Auf den Gewinn vor Steuern wird Ihr persönlicher Steuersatz angewendet, den das Finanzamt festlegt. Dieser Steuersatz steigt entsprechend, je höher Ihr Gehalt oder Ihr Gewinn aus selbstständiger Tätigkeit ist.

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie den erzielten Gewinn nicht in jedem Fall versteuern. Es gibt Ausnahmen, bei denen keine Steuer anfällt:

1. Wenn Sie das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre in Ihrem Eigentum hatten.
2. Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.

Für den Kauf und Verkauf von unbebauten Grundstücken gilt die 10-Jahres-Frist nicht. Diese Grundstücke werden noch nicht zu Wohnzwecken genutzt, weshalb eine Eigennutzung aus Sicht des Finanzamts nicht möglich ist.

Probleme und Risiken

Auch wenn der Wert einer Immobilie weniger volatil ist als ein Aktiendepot, birgt eine Investition in eine Immobilie dennoch Risiken. Daher ist es entscheidend, die eigene Finanzsituation gründlich zu analysieren und eine solide Planung zu erstellen. Insbesondere bei der Vermietung einer Immobilie ist es wichtig, bei der Auswahl der Mieter sorgfältig vorzugehen. Jeder Vermieter wünscht sich pünktlich zahlende Mieter, die sich gut in die Nachbarschaft einfügen und die Immobilie bei Auszug ordentlich hinterlassen.

Um potenzielle Probleme zu vermeiden, sollten Vermieter die potenziellen Mieter genau prüfen. Eine Selbstauskunft mit Gehaltsnachweisen oder Referenzen früherer Vermieter kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Wenn die Wohnung an Studierende vermietet werden soll, kann eine Bürgschaft der Eltern sinnvoll sein. Zudem ist es wichtig, persönliche Eindrücke und das Bauchgefühl zu berücksichtigen. Sind die potenziellen Mieter sympathisch und wirken sie verantwortungsbewusst? Klären Sie genau ab, wer in die Wohnung einziehen möchte, wie viele Personen es sein werden und ob Haustiere erlaubt sind.

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