Sonderkündigungsrecht erklärt

Ein Immobilienkredit mit variabler Verzinsung wird alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst. Solch ein Darlehen kann jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Allerdings gibt es einen klaren Nachteil: Die Zinssätze sind variabel und können schwanken, wodurch das Darlehen schwer planbar wird. Aus diesem Grund wird eine variable Verzinsung üblicherweise nur für Zwischenfinanzierungen genutzt. Weitaus gebräuchlicher ist das Festzinsdarlehen.

Bei einem Festzinskredit kann der Kreditnehmer den Immobilienkredit erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen. Viele Hausbesitzer wählen eine längere Zinsbindungsfrist von mehr als den üblichen zehn Jahren, um die historisch niedrigen Hypothekenzinsen langfristig zu sichern. Sind sie jedoch während der Zinsbindungsfrist unwiderruflich gebunden – oder besteht die Möglichkeit einer Sonderkündigung?

Gemäß Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der private Kunde das Recht zur Sonderkündigung. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer das Darlehen vollständig oder teilweise kündigen kann, sobald seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Bei fristgerechter Sonderkündigung ist keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder Bausparkasse zu zahlen. Die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsdauer spielt dabei keine Rolle.

Die Bedeutung für Darlehensnehmer

Sie können sich beruhigt günstige Zinsen und attraktive Konditionen für beispielsweise 15 Jahre sichern und davon profitieren. Falls Sie jedoch nach zehn Jahren ein besseres Angebot bei einem anderen Anbieter erhalten, haben Sie das Recht, Ihr Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung zu kündigen. In diesem Fall ist die Bank oder Bausparkasse jedoch für die vollen 15 Jahre an den festgelegten Zinssatz gebunden.

Wann darf sich auf eine Sonderkündigung berufen werden?

Die Möglichkeit der Sonderkündigung ist an die Bedingung geknüpft, dass seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mindestens zehn Jahre vergangen sind. Wird ein Immobilienkredit in mehreren Tranchen ausgezahlt, gilt er erst als vollständig ausgezahlt, wenn der Kreditnehmer die letzte Tranche erhalten hat.

Nach Ablauf dieser zehn Jahre kann die Kundin oder der Kunde mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten das gesetzliche Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dazu muss der Kreditnehmer schriftlich seinen Immobilienkredit kündigen. Nach Ablauf der sechs Monate hat der Kreditnehmer zwei Wochen Zeit, um das gekündigte Darlehen oder Teildarlehen zurückzuzahlen.

Rückzahlung beim Sonderkündigungsrecht

Die Rückzahlung aus der Anschlussfinanzierung muss genau innerhalb dieser 14 Tage erfolgen, um den Zeitraum nicht zu verpassen!

Ein Beispiel: Frau Müller hat sich im Jahr 2010 ihren Traum erfüllt und ein Haus gekauft. Die Auszahlung des Immobilienkredits in Höhe von 280.000 Euro erfolgte in zwei Teilzahlungen. Am 15. August 2010 zahlte die Bank 200.000 Euro an sie aus und am 15. Dezember gingen bei ihr die restlichen 80.000 Euro ein. Frau Müller sicherte sich damals ihre Zinsen für 15 Jahre, um steigenden Zinsen vorzubeugen.

Zehn Jahre nach dem 15. Dezember 2010, also ab dem 15. Dezember 2020, möchte sie nun nach sechs Monaten Kündigungsfrist das Darlehen oder einen Teil davon kündigen.

Sie muss nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist im Jahr 2025 warten. Nach Ablauf des halben Jahres kann sie zwischen dem 15. und dem 29. Juni 2021 die Restschuld ablösen. Anschließend steht es ihr frei, die Finanzierung bei einer anderen Bank fortzuführen.

Zehn Jahre nach der Vollauszahlung ist somit der frühestmögliche Zeitpunkt, um von der Sonderkündigung Gebrauch zu machen. Der Kunde kann alternativ auch elf oder zwölf Jahre warten, um sich dann auf das Sonderkündigungsrecht zu berufen. In jedem Fall gilt eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr.

Sonderkündigung und Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn die Umschuldung allein darauf abzielt, durch zukünftig niedrigere Zinsen Geld zu sparen, sollten sämtliche damit verbundenen Kosten kritisch geprüft werden. Da die beteiligten Banken in der Regel untereinander ablösen, ist normalerweise keine Notarbeurkundung erforderlich. Zudem entfällt dank des Sonderkündigungsrechts die Notwendigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung, was erhebliche Kosten spart.

Dennoch fallen Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank an. Die Höhe dieser Kosten hängt vom Betrag der bestehenden Grundschuld ab und liegt üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich. Trotz dieser Ausgaben kann sich eine Umschuldung in der Regel lohnen.

Spareffekte einer Umschuldung

Eine Umschuldung ist eine attraktive Option, wenn die aktuellen Hypothekenzinsen niedriger sind als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Zudem sind die Immobilienwerte in vielen Regionen in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Durch eine verringerte Restschuld sinkt der Beleihungsauslauf, was es dem Kreditnehmer ermöglicht, bei einer Anschlussfinanzierung von günstigeren Konditionen zu profitieren.

Wann ist es sinnvoll den Immobilienkredit teilweise umzuschulden?

Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Kunde nur einen Teil seines Immobilienkredits kündigt. Wenn jemand unerwartet über einen Betrag verfügt, der die jährliche Sondertilgung übersteigt, jedoch nicht ausreicht, um den gesamten Immobilienkredit abzulösen, kann er Teile seines Kredits umschulden.

Eine solche Teilkündigung ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ebenfalls möglich. Sie ist sinnvoll, wenn der Kreditnehmer unerwartet an Geld gelangt und der verfügbare Betrag so hoch ist, dass die vereinbarte Sondertilgung nicht ausreicht. Mögliche Ursachen für solche unerwarteten Geldzuflüsse könnten ein glückliches Händchen bei der Vermögensverwaltung, eine Abfindung oder ein Erbe sein, oder im sehr unwahrscheinlichen Fall ein Lottogewinn.

Entscheidet sich der Kreditnehmer später, einen weiteren Teil zu kündigen, kann er erneut das Recht auf Sonderkündigung nutzen. Auch hier gilt dann wieder die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Die günstigste Anschlussfinanzierung finden

Wer das Gefühl hat, dass sein Immobilienkredit ungünstige Konditionen hat und zu teuer ist, kann durch eine Umschuldung viel Geld sparen. Ein guter erster Schritt ist die Nutzung des Anschlussfinanzierung-Rechners von Eigenheim-finanzierung.de, um zu prüfen, ob es Angebote mit besseren Konditionen gibt. Dieser Rechner steht im Internet jederzeit kostenfrei und ohne Anmeldung zur Verfügung. Sie können dort Ihr aktuelles Darlehen mit Zins und Tilgungsrate mit einem Angebot für eine Anschlussfinanzierung vergleichen. Auf diese Weise lässt sich schnell ermitteln, wie viel Geld durch eine Umschuldung eingespart werden kann.

Häufig gestellte Fragen: Sonderkündigungsrecht

Fällt bei der Kündigung des Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wann kann ich kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?

Kann ich nach Ablauf der zehn Jahre den Baukredit sofort umschulden?

Kann ich mit dem Sonderkündigungsrecht nur einen Teil des Kredits zurückzahlen?

Was passiert, wenn ich den Immobilienkredit nicht innerhalb von 14 Tagen zurückzahle?

Was geschieht, wenn sich mein Darlehensvertrag innerhalb der zehn Jahre verändert?