Wann ist eine Umschuldung möglich?

Für den Darlehensnehmer stellt sich vor allem die Frage, ob es sich in der aktuellen Situation lohnt, einen bestehenden Immobilienkredit durch einen neuen abzulösen. Um dies zu beantworten, ist es zunächst wichtig festzustellen, unter welchen Bedingungen eine Umschuldung grundsätzlich möglich ist. Wenn eine dieser Bedingungen erfüllt ist, können Sie direkt beginnen, nach einem günstigeren Kredit zu suchen:

Nach zehn Jahren

Wer vor mehr als zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kann gemäß § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) seinen Vertrag unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kündigen und umschulden.

Nach dem Ende der Zinsbindung

Des Weiteren kann Ihr Darlehen umgeschuldet werden, sobald die Zinsbindungsdauer abgelaufen ist. Wenn beispielsweise eine Sollzinsbindung von 15 Jahren mit der Bank vereinbart wurde, können Sie den Kreditvertrag nach Ablauf dieser Zeit mit einer Kündigungsfrist von nur einem Monat kündigen.

Zu jeder Zeit

Eine Umschuldung ist auch dann erlaubt, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse nach § 490 BGB geltend macht. Ein solches Interesse liegt vor, wenn beispielsweise die finanzierte Immobilie verkauft werden soll. In einem solchen Fall kann die Bank jedoch vom Darlehensnehmer Schadensersatz in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinszahlungen verlangen.

Wenn keines der drei Kriterien auf Ihr Darlehen zutrifft, ist derzeit leider keine Umschuldung möglich.

Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie den Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Ist eine Umschuldung nötig?

Eine Umschuldung des Kredits kann sich als vorteilhaft erweisen, insbesondere nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach zehn Jahren, da viele Kreditnehmer von den in den letzten Jahren stark gesunkenen Zinsen profitieren.

Wenn der Sollzins für das neue Darlehen nur geringfügig niedriger ist als beim alten, können Sie durch einen Wechsel bares Geld sparen. Dies gilt besonders, da nach zehn Jahren oder nach Ende der Zinsbindungsdauer keine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank erhoben werden darf.

Anders verhält es sich bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse. Hier müssten Sie der kreditgebenden Bank Schadensersatz für die vorzeitige Kündigung zahlen. In solchen Fällen ist es nicht immer klar, ob eine Umschuldung finanziell sinnvoll ist.

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Zinsersparnis durch die Kreditablösung vergleichen. Ein Spezialist von Eigenheim-finanzierung.de kann Ihnen dabei helfen, Ihren aktuellen Vertrag zu analysieren und mit den besten derzeit verfügbaren Finanzierungsangeboten für Immobilienkredite zu vergleichen.

Als Faustregel gilt: Wenn der Sollzins bei der neuen Bank um mindestens 0,2 Prozentpunkte niedriger ist als bei der alten Bank, lohnt sich die Umschuldung der Immobilienfinanzierung in der Regel.

Kosten einer Umschuldung

Wenn Sie Ihr Darlehen durch einen Kredit bei einer anderen Bank ablösen möchten, sollten Sie grundsätzlich mit zwei Arten von Kosten rechnen:

1. Vorfälligkeitsentschädigung: Normalerweise müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, wenn Sie Ihren Darlehensvertrag vorzeitig aus berechtigtem Interesse kündigen, beispielsweise im Rahmen eines Hausverkaufs. Diese Entschädigung deckt die entgangenen Zinszahlungen der Bank ab. Die genaue Höhe dieser Gebühr richtet sich nach den AGB der kreditgebenden Bank. Im Gegensatz zu einem Ratenkredit mit Zinsbindung ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung nicht gedeckelt und die Berechnung ist komplex. Deshalb ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Experten wie denen von Eigenheim-finanzierung.de beraten zu lassen.

2. Notarkosten und Grundbuchgebühren: Selbst wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (z. B. wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder der Vertrag älter als zehn Jahre ist), entstehen dennoch Kosten beim Umschulden der Baufinanzierung. Beim Wechsel des Kredits zu einer anderen Bank findet ein Gläubigerwechsel statt. Dabei wird die bestehende Grundschuld, die als Sicherheit für das Darlehen dient, von der alten auf die neue Bank übertragen. Dies erfordert die Löschung der alten und die Eintragung der neuen Bank im Grundbuch, was notarielle Kosten sowie Gebühren für das Grundbuchamt nach sich zieht. Die genaue Höhe dieser Kosten hängt von der Höhe der Grundschuld oder des Darlehensbetrags ab.

Für eine reibungslose und kosteneffiziente Umschuldung ist es daher ratsam, sich von Experten beraten zu lassen und die finanziellen Aspekte sorgfältig zu prüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Vorteile einer Umschuldung

Es könnte sich für Sie lohnen, Ihr Darlehen zum Immobilienkauf umzuschulden, insbesondere wenn Sie es vor mehr als zehn Jahren aufgenommen haben. Damals lagen die Hypothekenzinsen oft über vier Prozent, während sie heute deutlich darunter liegen, oft unter einem Prozent. Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, haben Sie die Möglichkeit, Ihren alten Vertrag umzuschulden.

Eine Umschuldung aus berechtigtem Interesse ist ebenfalls möglich, doch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung könnte die potenzielle Zinsersparnis zunichtemachen.

Für diejenigen, die noch Kreditraten aus einem alten Darlehensvertrag bedienen, kann sich eine Umschuldung in der Regel lohnen. Eine Reduzierung des Zinssatzes um nur ein Prozent kann erhebliche monatliche Einsparungen bedeuten. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um die genaue Rate und Laufzeit eines neuen Darlehens auf Basis aktueller Zinssätze zu berechnen.

Ein neuer, günstigerer Darlehensvertrag ermöglicht es, die monatlichen Raten bei gleichbleibend hoher Tilgung zu senken und finanziell entlastet zu werden. Die eingesparten Zinsen können Sie für eine höhere Tilgung nutzen, was Ihnen hilft, schneller schuldenfrei zu werden. Zudem bietet Ihnen eine Umschuldung zusätzliche Flexibilität, da Sie neue Konditionen für Tilgungsraten, Sondertilgungen und Zinsbindungen festlegen können. Auch die Zusammenführung mehrerer Baukredite zu einem einzigen ist im Rahmen einer Umschuldung möglich.

Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung

Falls die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung abgelaufen ist, benötigen Sie einen neuen Kredit für die Restschuld, auch bekannt als Anschlussfinanzierung.

Bei einer Baufinanzierung wird üblicherweise eine Sollzinsbindung von fünf bis 20 Jahren vereinbart. Spätestens zum Ende dieses Zeitraums sollten Sie über die weitere Finanzierung nachdenken. Häufig erhalten Darlehensnehmer einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot ihrer Hausbank für eine Prolongation, also eine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank. Der Abschluss einer Prolongation ist für den Kreditnehmer einfach, da kein Gläubigerwechsel erforderlich ist.

Dennoch lohnt es sich zu prüfen, ob das Angebot Ihrer bisherigen Bank wirklich das beste am Markt ist. Deshalb ist es ratsam, einen erfahrenen Experten von Eigenheim-finanzierung.de zu konsultieren. Er kann das Angebot Ihrer Bank überprüfen und mit den derzeit besten Konditionen anderer Kreditinstitute vergleichen.

Angesichts der derzeit sehr niedrigen Bauzinsen stehen die Chancen gut, eine attraktive Anschlussfinanzierung zu erhalten. Durch einen Wechsel des Kreditgebers können Sie bei einer Umschuldung viel Geld sparen. Bei einer Umschuldung sind jedoch Grundbuch- und Notargebühren zu berücksichtigen, da der erste Kredit durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgelöst wird. Trotz dieser Gebühren rentiert sich eine Umschuldung in den meisten Fällen aufgrund der oft erheblichen Zinsersparnis.

Berechnungsbeispiel einer Umschuldung zur Anschlussfinanzierung

Für Darlehensnehmer, die aktuell eine Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen, bietet sich die Nutzung des Anschlussfinanzierungs-Rechners an. Geben Sie einfach Ihre Restschuld, die gewünschte Sollzinsbindung und den Tilgungssatz ein. Der Rechner ermittelt schnell die monatliche Darlehensrate.

Ein Beispiel verdeutlicht die Anwendung des Rechners (Stand Februar 2020):

Angenommene Vorgaben:

- Wert/Kaufpreis: 300.000 €
- Darlehensbetrag: 100.000 €
- Sollzinsbindung: 15 Jahre
- Sollzins pro Jahr: 0,66 %
- Tilgungssatz: 6,00 %

Ergebnisse:

- Monatliche Darlehensrate: 555,00 €
- Zinsanteil: 55,00 € (9,91 %)
- Tilgungsanteil: 500,00 € (90,09 %)
- Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 15 Jahre, 8 Monate

Durch die aktuell niedrigen Bauzinsen profitiert der Darlehensnehmer von einem Sollzins von lediglich 0,66 % pro Jahr. Mit einem hohen Tilgungssatz von sechs Prozent beträgt die monatliche Rate nur 555,00 €. Unter der Voraussetzung, dass sich der Sollzins nicht ändert, ist das Darlehen nach 15 Jahren und acht Monaten vollständig zurückgezahlt.

Dieses Beispiel zeigt anschaulich, wie Sie durch eine attraktive Anschlussfinanzierung von günstigen Zinsen profitieren können. Vergleichen Sie diesen Sollzins gerne mit dem Ihres aktuellen Vertrages. Liegt Ihr aktueller Zinssatz mindestens 0,2 Prozentpunkte höher, könnte eine Umschuldung für Sie finanziell vorteilhaft sein.

Forward-Darlehen zur späteren Umschuldung

Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem historischen Tiefststand. Viele Kreditnehmer haben jedoch entweder vor weniger als zehn Jahren ein Darlehen aufgenommen oder ihre vereinbarte Sollzinsbindung läuft noch. In solchen Fällen ist eine Umschuldung derzeit nicht möglich. Eine Alternative, um sich dennoch die attraktiven Zinsen zu sichern, ist ein sogenanntes Forward-Darlehen.

Ein Forward-Darlehen ist grundsätzlich ein Annuitätendarlehen mit festem Sollzins und konstanten monatlichen Raten. Der besondere Vorteil liegt darin, dass Sie das Forward-Darlehen bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abschließen können. Auf diese Weise können Sie sich die aktuellen Bauzinsen schon jetzt sichern, um sie später zu nutzen.

Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:

- Das Forward-Darlehen kann bis zu 5,5 Jahre vor dem Ende der aktuellen Baufinanzierung abgeschlossen werden.
- Sobald die Zinsbindung des alten Darlehens ausläuft, steht Ihnen das Geld aus dem Forward-Darlehen zur Tilgung der Restschuld zur Verfügung.
- Nach der Ablösung der Restschuld aus dem alten Kredit tritt das Forward-Darlehen in Kraft.
- Die Rückzahlung des Forward-Darlehens erfolgt dann zu den neuen Zinskonditionen in monatlichen Raten.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie also von den aktuellen niedrigen Zinsen profitieren, auch wenn Ihr bestehendes Darlehen noch nicht zur Umschuldung bereit ist.

Eine Umschuldung richtig navigieren

Wessen Zinsbindungsdauer bald endet oder wer vor über zehn Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen hat, kann seinen bestehenden Vertrag in nur drei Schritten umschulden.

1. Angebote kostenlos anfordern: Um das beste Angebot für eine Umschuldung zu finden, ist es ratsam, mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Ein erfahrener Eigenheim-finanzierung.de Spezialist kann Ihnen hierbei helfen, indem er aus den Angeboten von über 500 Finanzdienstleistern die passende Immobilienfinanzierung ermittelt.

2. Neuen Darlehensvertrag unterzeichnen: Sobald das optimale Angebot gefunden ist, müssen Sie in der Regel nur noch Ihren neuen Darlehensvertrag unterschreiben. Zudem müssen Sie die notwendigen Dokumente zur Änderung der Grundschuld unterzeichnen.

3. Lassen Sie die Banken alles Weitere regeln: Die beiden beteiligten Banken kümmern sich normalerweise um die Übertragung der Grundschuld und die Auszahlung des neuen Darlehens. In diesem Stadium müssen Sie sich daher um fast nichts mehr kümmern.

Seit mehr als 14 Jahren vertrauen Darlehensinteressierte auf das Know-how unserer Eigenheim-finanzierung.de Berater. Dank ihrer Erfahrung und ihres Fachwissens sind sie auch bei Umschuldungen der beste Ansprechpartner. Fordern Sie jetzt ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an oder lassen Sie sich vor Ort umfassend und kostenlos beraten.