Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen für die Restschuld, die nach Ablauf Ihrer Zinsbindung noch offen ist. Verlängern, Bank wechseln oder den Zins bis zu 5 Jahre im Voraus sichern: Der Rechner zeigt, was Ihre Restschuld kostet.
Forward bis 60 MonateZins heute für später sichern Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen, mit dem Sie die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung weiterfinanzieren. Den neuen Zins legen Sie selbst fest: bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation), bei einer anderen Bank (Umschuldung) oder bis zu 5 Jahre im Voraus per Forward-Darlehen. Weil die Restschuld meist deutlich unter dem Immobilienwert liegt, erreichen viele Eigentümer eine bessere Zinsklasse als beim Kauf.
Verlängern, wechseln oder den Zins im Voraus sichern: Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Zeitpunkt und von Ihrer Erwartung an die Zinsen ab.
Prolongation
Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank. Ein Schreiben, eine Unterschrift, keine Unterlagen, keine Kosten.
Umschuldung
Sie holen Angebote anderer Banken ein und lösen das alte Darlehen ab. Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu bestellt.
Forward-Darlehen
Sie sichern sich den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu fünf Jahren und zahlen dafür einen Aufschlag.
Die Bewertung gilt für den Regelfall. Bei kleinen Restschulden unter etwa 50.000 Euro kann die Prolongation trotz höherem Zins die bessere Wahl sein, weil sich der Aufwand eines Wechsels dann selten rechnet.
Ein Forward-Darlehen schließen Sie heute ab, ausgezahlt wird es zum Ende Ihrer Zinsbindung, bis zu 60 Monate später. Der Zins steht ab Vertragsschluss fest, dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst.
Die Anschlussfinanzierung ist das einzige Thema Ihrer Baufinanzierung mit einem festen Termin. Wer früh anfängt, hat die Wahl; wer wartet, nimmt, was die Hausbank anbietet.
Wer bis zum Ablauf nichts unternimmt, rutscht bei den meisten Banken in einen variablen Zins, der jederzeit angepasst werden kann und meist über dem Festzins liegt.
Restschuld 200.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, in beiden Fällen dieselbe Monatsrate (3 % Tilgung beim Hausbank-Zins). Das Vergleichsangebot liegt beim Beispiel-Sollzins von 3,91 %, die Hausbank 0,4 Prozentpunkte darüber.
| Angebot | Sollzins | Monatsrate | Zinskosten in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| Hausbank (Prolongation) | 4,31 % | 1.218 € | 71.359 € | 125.159 € |
| Vergleichsangebot | 3,91 % | 1.218 € | 63.153 € | 116.953 € |
| Differenz | 0,40 Pkt. | 0 € | 8.206 € | 8.206 € |
Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026. Die Zinsdifferenz von 0,4 Prozentpunkten ist eine Annahme, keine Kondition einer bestimmten Bank. Ihr Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
Zum Ende der Zinsbindung kostet der Bankwechsel in der Regel nur die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank.
Berechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (Tabelle B, KV 14130, 25100, 22124, 22125, 32005), Stand 13.10.2026, ohne Kopierkosten. Maßgeblich ist der eingetragene Betrag der Grundschuld, nicht die Restschuld. Manche Banken übernehmen die Abtretungskosten bei einer Umschuldung ganz oder teilweise, fragen Sie danach. Bei größeren Beträgen kann die neue Bank eine Objektbewertung verlangen.
Bei einer neuen Bank brauchen Sie im Wesentlichen dieselben Unterlagen wie beim Kauf, nur mit aktuellen Werten. Die Prolongation bei der Hausbank kommt meist ohne neue Nachweise aus.
Selbstständige reichen zusätzlich Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten 2 bis 3 Jahre ein.
Lange Zinsbindung, KfW-Darlehen, Ablehnung: Die häufigsten Sonderfälle und was Sie dann tun.
Läuft Ihre Zinsbindung 15 oder 20 Jahre, sind Sie trotzdem nicht so lange gebunden. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Liegt Ihr Vertragszins über dem heutigen Niveau, ist die Anschlussfinanzierung damit schon ab dem zehnten Jahr möglich. Die Frist läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei Neubauten mit Auszahlung in Raten zählt die letzte Rate.
Auch KfW-Darlehen haben eine Zinsbindung, meist 5 oder 10 Jahre. Läuft der Kredit darüber hinaus, macht die KfW Ihrer Bank ein Prolongationsangebot (Merkblatt 124, Stand 06/2023). Zum Ende der Zinsbindung ist außerdem die kostenfreie Rückzahlung möglich.
Wer das KfW-Angebot nicht nimmt, finanziert die Restschuld bei einer Bank an, entweder als eigenes Darlehen oder zusammen mit der Restschuld der Hauptfinanzierung. Letzteres ist meist einfacher, weil nur ein Vertrag und eine Grundschuld zu verwalten sind. Förderprogramme und Konditionen der KfW ändern sich, prüfen Sie den Stand vor einem Antrag.
Eine Ablehnung ist seltener als beim Kauf, denn die Bank sieht Jahre pünktlicher Zahlungen und eine gesunkene Beleihung. Kommt sie trotzdem, liegt es meist an einer veränderten Situation: Rentenbeginn, gesunkenes Einkommen, Trennung, negative Schufa-Einträge oder Rückstände. Auch die Hausbank ist zu einer Prolongation nicht verpflichtet.
Bei Rentnern zählt, dass die Rate aus der Rente tragbar ist und die Laufzeit ins Raster der Bank passt. Ein Finanzierungsspezialist klärt das vor dem Antrag, statt eine zweite Ablehnung zu riskieren.
Wer vor 10 Jahren 300.000 € mit 2 Prozent Tilgung aufgenommen hat, schuldet heute noch rund zwei Drittel davon. In dieser Größenordnung macht jedes Zehntelprozent Zins über 10 Jahre vierstellige Beträge aus. Den genauen Betrag finden Sie im Tilgungsplan oder in der jährlichen Zins- und Saldenbestätigung Ihrer Bank.
Gleichzeitig ist die Immobilie in vielen Regionen im Wert gestiegen. Der Beleihungsauslauf ist deshalb niedriger als beim Kauf: Wer 200.000 € Restschuld auf ein Haus mit 450.000 € Wert finanziert, liegt bei rund 44 Prozent. Das bedeutet bei den meisten Banken eine bessere Zinsklasse.
Entscheidend ist der Vergleich mit Ihrem bisherigen Zins. Wer 2016 abgeschlossen hat, zahlt heute wahrscheinlich weniger, als die Anschlussfinanzierung kosten wird, und sollte die Rate entsprechend planen. Wer 2011 oder früher abgeschlossen hat, kann sich häufig verbessern.
In beiden Fällen zeigt erst der Vergleich mehrerer Banken, ob das Hausbank-Angebot marktgerecht ist. Liegt der Abstand zum besten Angebot bei 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten oder mehr, lohnt sich der Wechsel in der Regel.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen über die Restschuld, die am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist. Ihr bisheriger Kreditvertrag läuft weiter, aber der Zins muss neu vereinbart werden. Das geht bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Wer sich früh kümmert, kann den Zins mit einem Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus festschreiben. Welcher Weg in Ihrem Fall passt, zeigt die Entscheidungshilfe Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
Für Anschlussfinanzierungen gelten dieselben Konditionen wie für Immobilienfinanzierungen beim Kauf. In unseren Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) liegt der Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung ab 3,91 %, bei 15 Jahren ab 4,07 %; tagesaktuelle Angebote für Ihre Restschuld holt der kostenlose Vergleich ein. Weil die Restschuld meist deutlich unter dem Immobilienwert liegt, erreichen viele Eigentümer einen niedrigen Beleihungsauslauf und damit die günstigeren Zinsklassen. Die Werte je Zinsbindung stehen auf der Seite Bauzinsen.
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, besser 2 bis 3 Jahre vorher. Ab 5 Jahren vor Ablauf lässt sich der Zins per Forward-Darlehen sichern, ab etwa 12 Monaten gibt es bei vielen Banken Anschlussdarlehen ohne oder mit geringem Aufschlag. Die Hausbank meldet sich in der Regel erst 3 bis 6 Monate vor Ablauf, dann ist die Zeit für einen Vergleich knapp.
Beim Bankwechsel wird die Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten statt neu eingetragen. Das Grundbuchamt berechnet dafür eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, rund 0,1 Prozent der Grundschuld. Dazu kommt der Notar für Beglaubigung und Übermittlung. Bei 200.000 Euro Grundschuld sind das zusammen rund 350 bis 610 €, je nachdem, ob der Notar zusätzlich XML-Daten für das Grundbuch erzeugt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln. Die Kosten sind bei einer Zinsersparnis von wenigen Zehntelprozent meist innerhalb des ersten Jahres wieder eingespielt.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen, die aber erst in 12 bis 60 Monaten ausgezahlt wird, genau zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung. Der Zins steht ab Vertragsschluss fest. Dafür verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag, laut Finanztip (Stand 16.09.2026) zwischen 0 und 0,017 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Sie sind zur Abnahme verpflichtet, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen. Details unter Forward-Darlehen.
Ja. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen ist damit schon nach 10 Jahren möglich, wenn die Zinsen seit dem Abschluss gesunken sind.
Eine Ablehnung bei der Anschlussfinanzierung ist selten, kommt aber vor: bei verändertem Einkommen, Rentenbeginn, negativen Schufa-Einträgen oder Zahlungsrückständen. Die bisherige Bank ist zu einer Prolongation nicht verpflichtet. Meist hilft ein Vergleich über mehrere Banken, weil die Kriterien unterschiedlich sind, außerdem eine höhere Tilgung, ein zweiter Darlehensnehmer oder eine Teilrückzahlung aus Eigenmitteln. Ein Finanzierungsspezialist prüft vorab, welche Bank den Fall annimmt.
Teilweise. Läuft ein KfW-Wohneigentumskredit (Programm 124) über die Zinsbindung hinaus, unterbreitet die KfW Ihrer finanzierenden Bank ein Prolongationsangebot (Merkblatt 124, Stand 06/2023). Zum Ende der Zinsbindung können Sie den KfW-Kredit stattdessen kostenfrei ganz oder teilweise zurückzahlen und die Restschuld in die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank oder einer anderen Bank aufnehmen. Konditionen und Programme der KfW ändern sich, prüfen Sie den Stand vor einem Antrag.
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