Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen für die Restschuld, die nach Ablauf Ihrer Zinsbindung noch offen ist. Sie können bei Ihrer Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder den Zins per Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus festschreiben. Der Rechner zeigt, was Ihre Restschuld zu aktuellen Konditionen kostet.
Sollzins ab 3,42 %10 Jahre Zinsbindung, Stand 17.09.2026 Verlängern, wechseln oder den Zins im Voraus sichern: Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Zeitpunkt und von Ihrer Erwartung an die Zinsen ab.
Prolongation
Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank. Ein Schreiben, eine Unterschrift, keine Unterlagen, keine Kosten.
Umschuldung
Sie holen Angebote anderer Banken ein und lösen das alte Darlehen ab. Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu bestellt.
Forward-Darlehen
Sie sichern sich den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu fünf Jahren und zahlen dafür einen Aufschlag.
Die Bewertung gilt für den Regelfall. Bei kleinen Restschulden unter etwa 50.000 Euro kann die Prolongation trotz höherem Zins die bessere Wahl sein, weil sich der Aufwand eines Wechsels dann selten rechnet.
Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen, mit dem Sie die Restschuld Ihrer Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung weiterfinanzieren. Der Zins Ihres ersten Darlehens war nur für die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben, meist 10 oder 15 Jahre. Was danach noch offen ist, wird zu neuen Konditionen finanziert, und die legen Sie selbst fest: bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen.
Wie groß die Restschuld ist, hängt von der anfänglichen Tilgung ab. Wer vor 10 Jahren 300.000 € mit 2 Prozent Tilgung aufgenommen hat, schuldet heute noch rund zwei Drittel davon. In dieser Größenordnung macht jedes Zehntelprozent Zins über 10 Jahre vierstellige Beträge aus. Den genauen Betrag finden Sie im Tilgungsplan Ihres Darlehensvertrags oder in der jährlichen Zins- und Saldenbestätigung Ihrer Bank.
Gegenüber der ersten Finanzierung haben Sie einen Vorteil: Die Immobilie ist seit Jahren abbezahlt worden und in vielen Regionen im Wert gestiegen. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert, ist deshalb niedriger als beim Kauf, und das bedeutet bei den meisten Banken eine bessere Zinsklasse. Wer 200.000 € Restschuld auf ein Haus mit 450.000 Euro Wert finanziert, liegt bei rund 44 Prozent Beleihung.
Für die Anschlussfinanzierung gelten dieselben Konditionen wie für eine Immobilienfinanzierung beim Kauf: Bei 10 Jahren Zinsbindung liegt der gebundene Sollzins derzeit ab 3,42 %, bei 15 Jahren ab 3,58 % (Stand 17.09.2026). Eigene Anschlusszinsen gibt es nicht, wohl aber eigene Spielräume: Der niedrige Beleihungsauslauf und die nachgewiesene Zahlungshistorie sind Argumente, die bei der Bank zählen.
| Zinsbindung | Sollzins ab | Effektivzins ab | Rate bei 200.000 € und 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,31 % | 3,40 % | 1.052 € |
| 10 Jahre | 3,42 % | 3,51 % | 1.070 € |
| 15 Jahre | 3,58 % | 3,67 % | 1.097 € |
| 20 Jahre | 3,71 % | 3,80 % | 1.118 € |
Entscheidend ist der Vergleich mit Ihrem bisherigen Zins. Wer 2016 abgeschlossen hat, zahlt heute wahrscheinlich weniger, als die Anschlussfinanzierung kosten wird, und sollte die Rate entsprechend planen. Wer 2011 oder früher abgeschlossen hat, kann sich häufig verbessern. In beiden Fällen zeigt erst der Vergleich mehrerer Banken, ob das Hausbank-Angebot marktgerecht ist. Die aktuellen Werte je Zinsbindung finden Sie unter Bauzinsen.
Drei Wege führen zur Anschlussfinanzierung: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank und das Forward-Darlehen, das den Zins schon Jahre vor Ablauf festschreibt. Die Prolongation ist am bequemsten, die Umschuldung in der Regel am günstigsten, das Forward-Darlehen bringt Planungssicherheit.
| Variante | Wann sinnvoll | Aufwand | Kosten |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Angebot der Hausbank ist marktgerecht, wenig Zeit bis Ablauf | Unterschrift unter das Verlängerungsangebot, keine neue Bonitätsprüfung im Regelfall | Keine Nebenkosten, aber oft höherer Zins als im Vergleich |
| Umschuldung | Zinsdifferenz zum Hausbank-Angebot ab etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten | Neuer Darlehensantrag mit Unterlagen, Grundschuldabtretung über Notar | Notar und Grundbuch in der Regel 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld |
| Forward-Darlehen | 12 bis 60 Monate vor Ablauf, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen | Wie Umschuldung oder Prolongation, je nach Bank | Forward-Aufschlag auf den Sollzins, üblich ca. 0,01 bis 0,03 Punkte je Monat Vorlauf |
Die Prolongation läuft so: Etwa 3 bis 6 Monate vor Ablauf schickt Ihnen die Bank ein Verlängerungsangebot mit neuem Zins und neuer Zinsbindung. Sie unterschreiben, fertig. Weil viele Kunden aus Bequemlichkeit annehmen, liegt das erste Angebot bei vielen Instituten über dem, was sie einem Neukunden bieten würden. Ein Gegenangebot einer anderen Bank ist das beste Argument für eine Nachbesserung.
Die Umschuldung ist ein neuer Darlehensvertrag bei einer anderen Bank. Sie löst die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Die Grundschuld wird nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern abgetreten. Wie der Wechsel abläuft und was er während der Zinsbindung kosten würde, lesen Sie unter Umschuldung.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung mit Vorlaufzeit: Sie schließen den Vertrag heute ab, die Auszahlung erfolgt erst zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung, bis zu 60 Monate später. Der Sollzins steht ab Vertragsschluss fest. Damit wissen Sie Jahre im Voraus, welche Rate Sie ab dem Ablauf zahlen, unabhängig davon, wie sich der Markt bis dahin entwickelt.
Den Preis dafür nennt die Bank Forward-Aufschlag. Er wird auf den aktuellen Sollzins aufgeschlagen und wächst mit der Vorlaufzeit. Üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat, viele Banken verzichten in den ersten 6 bis 12 Monaten ganz darauf. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Punkten je Monat ergibt das 0,48 Prozentpunkte: Aus 3,42 % werden 3,90 %, die Rate für 200.000 € steigt von 1.070 € auf 1.150 € im Monat, die Zinskosten in 10 Jahren um 7.779 €.
Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sinkende. Steigt der Zins bis zum Ablauf um einen Prozentpunkt, kostet die Anschlussfinanzierung von 200.000 € über 10 Jahre 16.138 € mehr an Zinsen, ein Vielfaches des Aufschlags. Fällt der Zins dagegen, sind Sie an das Forward-Darlehen gebunden und zahlen den vereinbarten Satz. Eine Nichtabnahme ist zwar möglich, aber mit einer Nichtabnahmeentschädigung verbunden, die schnell mehrere tausend Euro erreicht.
Sinnvoll ist das Forward-Darlehen deshalb vor allem, wenn Sie die Rate ab Ablauf sicher kalkulieren müssen, etwa wegen Rentenbeginn oder einem zweiten Kredit. Wer den Aufschlag scheut, wartet bis etwa 12 Monate vor Ablauf: Dann gibt es bei vielen Banken Anschlussdarlehen ohne oder mit geringem Aufschlag.
Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichernHolen Sie ab 3 Jahren vor Ablauf etwa halbjährlich ein Forward-Angebot ein. So sehen Sie, wie sich Zins und Aufschlag entwickeln, und schließen ab, wenn beides zusammen unter Ihrer Schmerzgrenze liegt. Der Konditionsrechner zeigt die Angebote mehrerer Banken für Ihre Restschuld nebeneinander.
Die Anschlussfinanzierung beginnt 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung und endet etwa 6 Monate davor. Dazwischen liegen drei Phasen: beobachten, vergleichen, abschließen. Je früher Sie starten, desto mehr Varianten stehen offen.
Läuft Ihre Zinsbindung 15 oder 20 Jahre, sind Sie trotzdem nicht so lange gebunden. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Liegt Ihr Vertragszins über dem heutigen Niveau, ist die Anschlussfinanzierung damit schon ab dem zehnten Jahr möglich. Die Frist läuft ab dem Tag des vollständigen Empfangs des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei Neubauten mit Auszahlung in Raten zählt die letzte Rate.
Auch KfW-Darlehen haben eine Zinsbindung, meist 5 oder 10 Jahre, und laufen danach aus. Die KfW selbst bietet keine Anschlussfinanzierung an. Die Restschuld aus dem KfW-Darlehen muss deshalb bei einer Bank anschlussfinanziert werden, entweder als eigenes Darlehen oder zusammengefasst mit der Restschuld der Hauptfinanzierung. Letzteres ist meist einfacher, weil nur ein Vertrag und eine Grundschuld zu verwalten sind. Förderprogramme und Konditionen der KfW ändern sich, prüfen Sie den aktuellen Stand vor einem Antrag.
Ein Bankwechsel zum Ende der Zinsbindung kostet in der Regel nur die Grundschuldabtretung: Notar und Grundbuchamt berechnen dafür zusammen etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld über 250.000 € sind das rund 500 € bis 750 €. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil das alte Darlehen regulär endet.
Die Abtretung ist deutlich günstiger als die Alternative, die Grundschuld zu löschen und für die neue Bank neu einzutragen. Beides zusammen würde nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ein Vielfaches kosten. Fast alle Banken akzeptieren die Abtretung. Manche übernehmen die Abtretungskosten bei einer Umschuldung ganz oder teilweise, fragen Sie danach.
Ob sich der Wechsel rechnet, ist schnell ausgerechnet: Bei 200.000 € Restschuld spart jedes Zehntelprozent Zins im ersten Jahr rund 200 €. Schon bei 0,1 Prozentpunkten Differenz sind die Abtretungskosten nach 2 bis 3 Jahren eingespielt, bei 0,4 Prozentpunkten innerhalb des ersten Jahres. Daneben kann die neue Bank eine Objektbewertung verlangen, meist nur bei größeren Beträgen.
Darlehen bei der Anschlussfinanzierung erhöhenWer gleichzeitig modernisieren will, kann die Restschuld um den Modernisierungsbetrag aufstocken. Bei vielen Banken ist das bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld ohne Notar möglich. Welche Konditionen dafür gelten, steht unter Modernisierungskredit.
Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 200.000 €, Sie wollen 3 Prozent tilgen und 10 Jahre Zinsbindung. Die Hausbank bietet 3,82 %, ein Vergleichsangebot 3,42 %. Die Differenz von 0,4 Prozentpunkten wirkt klein, macht über 10 Jahre bei gleicher Monatsrate aber 8.009 € an Zinskosten aus. Die Tabelle unten zeigt beide Angebote nebeneinander.
Sie haben zwei Möglichkeiten, die Ersparnis zu nutzen. Entweder Sie senken die Rate: Bei 3 Prozent Tilgung kostet das Vergleichsangebot 1.070 € im Monat statt 1.137 €. Oder Sie zahlen die Rate der Hausbank beim günstigeren Zins weiter, tilgen damit 3,40 statt 3 Prozent und haben nach 10 Jahren 119.061 € Restschuld statt 127.070 €. Die zweite Variante ist meist die bessere, weil sie die nächste Anschlussfinanzierung kleiner macht.
Monatsrate = Restschuld × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12Für das Vergleichsangebot: 200.000 € × 6,42 % ÷ 12 = 1.070 €. Bei gleichbleibendem Zins wäre die Restschuld nach 22 Jahre, 4 Monate getilgt. Tragen Sie im Rechner oben Ihre Restschuld und das Hausbank-Angebot ein, um beide Varianten für Ihren Fall zu sehen. Die Zinsdifferenz im Beispiel ist eine Annahme, in der Praxis liegt der Abstand zum besten Marktangebot mal darunter, mal deutlich darüber.
Für die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank brauchen Sie im Wesentlichen dieselben Unterlagen wie beim Kauf, nur mit aktuellen Werten. Die Prolongation bei der Hausbank kommt in der Regel ohne neue Nachweise aus, weil die Bank Ihre Zahlungshistorie kennt.
Der Ablauf: Angebote vergleichen, Antrag bei der gewählten Bank stellen, Zusage abwarten, Abtretung der Grundschuld beim Notar beauftragen. Die neue Bank zahlt die Restschuld zum Ablauftermin direkt an die alte Bank aus. Sie selbst zahlen ab dem Folgemonat die neue Rate. Der ganze Vorgang dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen.
Eine Ablehnung ist bei der Anschlussfinanzierung seltener als beim Kauf, denn die Bank sieht Jahre pünktlicher Zahlungen und eine gesunkene Beleihung. Kommt sie trotzdem, liegt es meist an einer veränderten Situation: Rentenbeginn, gesunkenes Einkommen, Trennung, negative Schufa-Einträge oder Rückstände im laufenden Darlehen. Auch die Hausbank kann eine Prolongation ablehnen, verpflichtet ist sie dazu nicht.
Was dann hilft: erstens der Vergleich, weil Banken unterschiedlich prüfen und eine Ablehnung bei Bank A keine Aussage über Bank B ist. Zweitens eine höhere Tilgung oder eine Teilrückzahlung aus Eigenmitteln. Drittens ein zweiter Darlehensnehmer, etwa Ehepartner oder erwachsenes Kind. Bei Rentnern zählt, dass die Rate aus der Rente tragbar ist und die Laufzeit ins Raster der Bank passt. Ein Finanzierungsspezialist klärt das vor dem Antrag mit der Bank, statt eine zweite Ablehnung zu riskieren. Über die Anfrage erreichen Sie ihn kostenlos und unverbindlich.
Die Anschlussfinanzierung ist das einzige Thema Ihrer Baufinanzierung mit einem festen Termin. Wer früh anfängt, hat die Wahl; wer wartet, nimmt, was die Hausbank anbietet.
Ein Sonderfall: Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung ist das Ihr Ausstieg, falls die Zinsen gefallen sind.
Restschuld 200.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, in beiden Fällen dieselbe Monatsrate (3 % Tilgung beim Hausbank-Zins). Das Vergleichsangebot liegt beim aktuellen Sollzins von 3,42 %, die Hausbank 0,4 Prozentpunkte darüber.
| Angebot | Sollzins | Monatsrate | Zinskosten in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| Hausbank (Prolongation) | 3,82 % | 1.137 € | 63.470 € | 127.070 € |
| Vergleichsangebot | 3,42 % | 1.137 € | 55.461 € | 119.061 € |
| Differenz | 0,40 Pkt. | 0 € | 8.009 € | 8.009 € |
Beispielrechnung mit den Konditionen vom 17.09.2026. Die Zinsdifferenz von 0,4 Prozentpunkten ist eine Annahme, keine Kondition einer bestimmten Bank. Ihr Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
Beispielkonditionen für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung, Stand 17.09.2026. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. | Effektivzins p.a. | Vormonat |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,31 % | 3,40 % | -0,04 % |
| 10 Jahre | 3,42 % | 3,51 % | -0,06 % |
| 15 Jahre | 3,58 % | 3,67 % | -0,03 % |
| 20 Jahre | 3,71 % | 3,80 % | +0,01 % |
Sollzins ab 3,42 %10 Jahre Zinsbindung Unverbindliche Modellrechnung, keine Finanzierungszusage. Anschlusskonditionen nach der Zinsbindung sind nicht garantiert. Hinweise zum repräsentativen Beispiel: Rate = Nettodarlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. „Kalkulierte Gesamtlaufzeit“, „Anzahl Raten“ und „Betrag am Laufzeitende“ (Summe aller Zahlungen) unterstellen einen konstanten Sollzins bis zur Volltilgung. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins die in den Beispielkonditionen berücksichtigten Kosten nach PAngV. Konditionen: Musterkonditionen (Stand 17.09.2026).
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen über die Restschuld, die am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist. Ihr bisheriger Kreditvertrag läuft weiter, aber der Zins muss neu vereinbart werden. Das geht bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Wer sich früh kümmert, kann den Zins mit einem Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus festschreiben.
Für Anschlussfinanzierungen gelten dieselben Konditionen wie für Immobilienfinanzierungen beim Kauf. Bei 10 Jahren Zinsbindung liegt der Sollzins derzeit ab 3,42 %, bei 15 Jahren ab 3,58 % (Stand 17.09.2026). Weil die Restschuld meist deutlich unter dem Immobilienwert liegt, erreichen viele Eigentümer einen niedrigen Beleihungsauslauf und damit die günstigeren Zinsklassen. Die aktuellen Werte je Zinsbindung stehen auf der Seite <a href="/bauzinsen/">Bauzinsen</a>.
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, besser 2 bis 3 Jahre vorher. Ab 5 Jahren vor Ablauf lässt sich der Zins per Forward-Darlehen sichern, ab etwa 12 Monaten gibt es bei vielen Banken Anschlussdarlehen ohne oder mit geringem Aufschlag. Die Hausbank meldet sich in der Regel erst 3 bis 6 Monate vor Ablauf, dann ist die Zeit für einen Vergleich knapp.
Beim Bankwechsel wird die Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten statt neu eingetragen. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür meist 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme, bei 200.000 Euro also rund 400 bis 600 Euro. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln. Die Kosten sind bei einer Zinsersparnis von wenigen Zehntelprozent meist innerhalb des ersten Jahres wieder eingespielt.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen, die aber erst in 12 bis 60 Monaten ausgezahlt wird, genau zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung. Der Zins steht ab Vertragsschluss fest. Dafür verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Sie sind zur Abnahme verpflichtet, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.
Ja. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen ist damit schon nach 10 Jahren möglich, wenn die Zinsen seit dem Abschluss gesunken sind.
Eine Ablehnung bei der Anschlussfinanzierung ist selten, kommt aber vor: bei verändertem Einkommen, Rentenbeginn, negativen Schufa-Einträgen oder Zahlungsrückständen. Die bisherige Bank ist zu einer Prolongation nicht verpflichtet. Meist hilft ein Vergleich über mehrere Banken, weil die Kriterien unterschiedlich sind, außerdem eine höhere Tilgung, ein zweiter Darlehensnehmer oder eine Teilrückzahlung aus Eigenmitteln. Ein Finanzierungsspezialist prüft vorab, welche Bank den Fall annimmt.
Nein. KfW-Darlehen laufen nach Ende ihrer Zinsbindung ebenfalls aus und müssen anschlussfinanziert werden, die KfW selbst bietet dafür kein Anschlussdarlehen an. Die Restschuld aus dem KfW-Darlehen wird in der Regel in die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank oder einer anderen Bank aufgenommen. Konditionen und Programme der KfW ändern sich, prüfen Sie den Stand vor einem Antrag.
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