Zinsrechner Baufinanzierung Was ein Zehntelprozent wirklich kostet.
Ein Zehntelprozent Sollzins kostet bei 300.000 € Darlehen über zehn Jahre rund 2.613 € an Zinsen, ein halbes Prozent 13.038 €. Der Zinsrechner stellt zwei Sollzinsen nebeneinander und zeigt Rate, Zinskosten und Restschuld für beide, dazu eine Staffel in 0,1-Prozent-Schritten.
Was der Zinsrechner zeigt.
Der Zinsrechner vergleicht zwei Sollzinsen für dasselbe Darlehen und zeigt den Unterschied in Euro: bei der Monatsrate, bei den Zinskosten innerhalb der Zinsbindung und bei der Restschuld. Gerechnet wird wie im Tilgungsrechner, Monat für Monat. Gedacht ist er für den Vergleich zweier Angebote, für die Frage, ob sich mehr Eigenkapital für eine bessere Zinsstufe lohnt, und für die Abschätzung, was ein Zinsaufschlag für Selbstständige, hohe Beleihung oder Sondertilgungsrecht kostet.
Was kostet ein Zehntelprozent?
Ein Zehntelprozent Sollzins kostet bei 300.000 € Darlehen und 2 Prozent Tilgung rund 2.613 € über zehn Jahre Zinsbindung, ein halbes Prozent 13.038 €, ein volles Prozent 26.008 €.
- Direkter Effekt
- 300.000 € mal 0,1 Prozent sind 300 € im ersten Jahr. Weil die Restschuld nur langsam sinkt, summiert sich das über zehn Jahre auf rund 2.613 €.
- Laufzeit
- Bei gleicher Tilgung beträgt die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung 27 Jahre, 10 Monate bei 3,91 % Sollzins und 25 Jahre, 4 Monate bei 4,91 %. Über die gesamte Laufzeit kostet ein Prozentpunkt so 32.408 € mehr Zinsen, sofern der Zins nach der Bindung unverändert bliebe.
- Monatsrate
- 4,21 % statt 3,91 % bedeuten 75 € mehr im Monat, 4,91 % bedeuten 250 € mehr. Diesen Betrag muss Ihre Haushaltsrechnung tragen, und er entscheidet bei der Bank, welche Darlehenssumme geht.
- Faustregel
- Ein Zehntelprozent kostet im ersten Jahr ein Tausendstel des Darlehens, also 100 Euro je 100.000 Euro. Über zehn Jahre bei 2 Prozent Tilgung ist es grob das Neunfache.
- +0,1 Punkte 4,01 % Sollzins +2.613 € Rate +25 €
- +0,2 Punkte 4,11 % Sollzins +5.223 € Rate +50 €
- +0,3 Punkte 4,21 % Sollzins +7.831 € Rate +75 €
- +0,5 Punkte 4,41 % Sollzins +13.038 € Rate +125 €
- +1,0 Punkte 4,91 % Sollzins +26.008 € Rate +250 €
Basis 3,91 % Sollzins (Beispielkondition, Stand 10.11.2026), Zinskosten in 10 Jahren 104.023 €, Rate 1.478 €. Bei gleicher Tilgung steigt mit dem Zins auch die Rate; bei gleicher Rate stiege stattdessen die Restschuld.
Sollzins und Effektivzins: der Unterschied.
Der gebundene Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Bank Ihre Rate berechnet. Der Effektivzins ist der Sollzins plus die Kosten, die nach der Preisangabenverordnung eingerechnet werden müssen, plus der Effekt der monatlichen Zinsverrechnung. Er ist der gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsmaßstab zwischen Angeboten.
- Enthält
- reinen Zinssatz
- Dient für
- Rate und Tilgung
- Im Zinsrechner
- Rechengrundlage
- Beispiel, 10 Jahre
- 3,91 %
- Enthält
- Zins plus Kosten
- Dient für
- Angebotsvergleich
- Im Zinsrechner
- nicht eintragen
- Beispiel, 10 Jahre
- 4,01 %
Nicht im Effektivzins enthalten sind Kosten, die nicht von der Bank abhängen oder nicht bei jedem Kunden anfallen: Grundschuldbestellung beim Notar, Gebäudeversicherung, Kontoführung, in manchen Fällen das Wertgutachten und Bereitstellungszinsen. Bereitstellungszinsen fallen auf zugesagte, noch nicht ausgezahlte Beträge an, typisch beim Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt. Bei vielen Banken beginnen sie nach 3 bis 12 bereitstellungsfreien Monaten, üblich sind 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr: bei 200.000 € nicht abgerufenem Darlehen 500 € im Monat. Eine längere bereitstellungsfreie Zeit ist deshalb beim Neubau oft mehr wert als ein Zehntelprozent beim Sollzins. Wer den Effektivzins in den Rechner einträgt, bekommt eine leicht zu hohe Rate.
Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre?
Eine längere Zinsbindung kostet einen etwas höheren Sollzins, senkt aber die Restschuld und das Risiko, in zehn Jahren zu einem deutlich höheren Zins anschlussfinanzieren zu müssen. 15 Jahre kosten bei 300.000 € und 2 % Tilgung 40 € mehr im Monat als 10 Jahre.
| Zinsbindung | Sollzins | Monatsrate | Zinskosten in der Bindung | Restschuld am Ende |
|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,91 % | 1.478 € | 104.023 € | 226.723 € |
| 15 Jahre | 4,07 % | 1.518 € | 149.398 € | 176.248 € |
| 20 Jahre | 4,16 % | 1.540 € | 182.878 € | 113.278 € |
| Szenario: 10 Jahre, dann 5 Jahre zu +1,5 Punkten | 3,91 % / 5,41 % | 1.478 € | 161.380 € | 195.430 € |
Beispielkonditionen, Stand 10.11.2026. Ob sich die längere Bindung rechnet, hängt vom Anschlusszins ab, den niemand kennt. Die Szenario-Zeile rechnet die 10-jährige Bindung mit einem um 1,5 Punkte höheren Anschlusszins und gleicher Rate weiter: Nach 15 Jahren stünden 195.430 € offen statt 176.248 € mit 15 Jahren Bindung. Läge der Anschlusszins auf heutigem Niveau oder darunter, hätte die kürzere Bindung gewonnen.
Was Ihren persönlichen Zins bestimmt.
Der Zins in der Zinstabelle gilt für ein Standardprofil. Ihr persönlicher Sollzins ergibt sich aus sechs Faktoren, die jede Bank etwas anders gewichtet.
Beleihungsauslauf: Darlehen im Verhältnis zum Wert
Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Bei den meisten Banken gibt es Zinsstufen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Zwischen 60 und 100 Prozent liegen oft mehrere Zehntelprozent, im Rechner sehen Sie, was das kostet.
Bonität: Einkommen, Beschäftigung, Schufa
Einkommenshöhe und -stabilität, Beschäftigungsverhältnis, Schufa. Beamte und Angestellte mit langer Betriebszugehörigkeit bekommen in der Regel die besten Konditionen, Selbstständige zahlen bei manchen Banken Aufschläge oder werden nur mit mehr Eigenkapital finanziert.
Zinsbindung: länger ist meist teurer
Länger ist in der Regel teurer. Die Tabelle oben zeigt den Abstand zwischen 10, 15 und 20 Jahren in den Beispielkonditionen.
Je höher die Restschuld nach zehn Jahren im Verhältnis zum Einkommen, desto wertvoller ist die lange Bindung, weil ein Zinsanstieg die Rate sonst spürbar erhöht. Und nach § 489 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung schützt also vor steigenden Zinsen, bindet Sie aber nicht länger als zehn Jahre, wenn die Zinsen fallen: eine Versicherung mit begrenztem Preis. Was am Ende der Bindung passiert, erklärt die Seite Anschlussfinanzierung.
Tilgung: schneller tilgen, kleiner Abschlag
Einige Banken belohnen eine höhere anfängliche Tilgung mit kleinen Zinsabschlägen, weil die Restschuld schneller sinkt. Volltilgerdarlehen ohne Restschuld am Ende der Bindung sind häufig noch etwas günstiger.
Objekt: Zustand, Baujahr, Verwertbarkeit
Zustand, Baujahr, Energieeffizienz und Verwertbarkeit. Ein Einfamilienhaus in gutem Zustand ist leichter zu finanzieren als ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau oder eine Immobilie mit Erbbaurecht.
Region: Regionalbanken und Lage
Regionalbanken finanzieren oft nur in ihrem Gebiet, dafür teilweise günstiger. Umgekehrt stufen manche Banken Objekte in strukturschwachen Regionen vorsichtiger ein, was den Beleihungswert senkt und den Beleihungsauslauf erhöht.
Die Kombination entscheidet
Ein Angestellter mit 30 Prozent Eigenkapital und einem Reihenhaus in einer Mittelstadt liegt in der Regel nahe am Tabellenzins. Ein Selbstständiger mit 10 Prozent Eigenkapital und einem älteren Haus auf dem Land kann bei derselben Bank einen halben Prozentpunkt oder mehr darüber liegen, bei 300.000 € also 13.038 € oder mehr in zehn Jahren.
Der Konditionsrechner zeigt, welche Banken für welches Profil die besseren Konditionen bieten.
So verhandeln Sie den Zins.
Der Bauzins ist Verhandlungssache, allerdings weniger im Gespräch als in der Vorbereitung. Drei Hebel wirken bei fast jeder Bank.
- Eigenkapital gezielt einsetzenLiegt der Beleihungsauslauf knapp über einer Zinsstufe, etwa bei 82 Prozent, kann ein zusätzlicher Betrag aus Rücklagen oder ein kleiner Verwandtenkredit die Stufe unter 80 Prozent bringen. Rechnen Sie im Zinsrechner durch, was der Zinsvorteil in Euro bringt.
- Mehrere Angebote einholenFür dasselbe Vorhaben liegen Banken oft drei bis fünf Zehntelprozent auseinander. Ein schriftliches Vergleichsangebot ist zudem das beste Argument gegenüber der Hausbank.
- Über einen Vermittler anfragenVermittler haben Zugriff auf die Konditionen vieler Banken gleichzeitig und wissen, welche Bank welches Profil gut finanziert. Die Vergütung zahlt die Bank, der Zins ist für Sie in der Regel derselbe wie beim Direktabschluss oder niedriger.
- Weniger wirksam als gedachtLangjährige Kundenbeziehung und Gehaltskonto führen selten zu einem messbar besseren Zins. Wirksam ist ein vollständiger, sauber aufbereiteter Unterlagensatz: Er beschleunigt die Zusage und signalisiert der Bank ein geringes Risiko.
- 0,2 Punkte Abstand
- 5.223 €
- 0,3 Punkte Abstand
- 7.831 €
- 0,5 Punkte Abstand
- 13.038 €
Mehrkosten an Zinsen innerhalb der Zinsbindung, 2 % Tilgung, Basis 3,91 % (Beispielkondition, Stand 10.11.2026).
Zinsentwicklung und Zeitpunkt
Der Zeitpunkt ist der Zinsfaktor, den Sie am wenigsten beeinflussen können. Die Bauzinsen folgen den Renditen langlaufender Bundesanleihen und Pfandbriefe, nicht direkt dem Leitzins der EZB. Sie können sich innerhalb weniger Wochen um zwei oder drei Zehntel bewegen, was bei 300.000 € den Unterschied von 7.831 € über zehn Jahre ausmacht. Die Zinsen je Zinsbindung zeigt die Seite Bauzinsen aktuell.
Zwei Konsequenzen. Wer ein Objekt gefunden und die Finanzierung geklärt hat, sollte die Zusage nicht wochenlang liegen lassen, um auf fallende Zinsen zu warten: Der mögliche Gewinn ist klein, das Risiko in beide Richtungen gleich groß. Und wer eine Anschlussfinanzierung in den nächsten ein bis fünf Jahren vor sich hat, kann den heutigen Zins mit einem Forward-Darlehen sichern, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlauf. Ob sich das lohnt, ist wieder eine Zinsrechnung: Aufschlag gegen erwartete Zinsänderung. Tragen Sie beide Zinssätze oben ein, und der Rechner zeigt den Unterschied in Euro.
Fragen zum Zinsrechner.
Was Nutzer dieses Rechners am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Bei 300.000 € Darlehen, 2 Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung kostet ein Zehntelprozent mehr Sollzins rund 2.613 € zusätzliche Zinsen innerhalb der Zinsbindung, die Rate steigt um 25 € im Monat. Über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung sind es bei unverändertem Zins 3.424 €. Der Zinsrechner rechnet das für Ihren Darlehensbetrag durch.
Der gebundene Sollzins ist der reine Zinssatz, aus dem Ihre Rate berechnet wird. Der Effektivzins enthält zusätzlich die Kosten, die die Bank nach Preisangabenverordnung einrechnen muss, etwa Bearbeitungsentgelte, sowie die Wirkung der unterjährigen Zinsverrechnung. Er liegt deshalb etwas höher, im Beispiel 4,01 % gegenüber 3,91 % bei zehn Jahren Zinsbindung, und ist der Vergleichsmaßstab zwischen Angeboten.
15 Jahre kosten in unseren Beispielkonditionen 4,07 % statt 3,91 % Sollzins, also 40 € mehr im Monat bei 300.000 €. Dafür ist der Zins fünf Jahre länger sicher und die Restschuld nach 15 Jahren mit 176.248 € deutlich niedriger als nach zehn Jahren (226.723 €). Wer mit steigenden Zinsen rechnet oder eine hohe Restschuld hat, fährt mit 15 Jahren meist sicherer; nach zehn Jahren dürfen Sie ohnehin kündigen.
Der Rechner erstellt für beide Zinssätze einen vollständigen Tilgungsplan Monat für Monat: Zinsen auf die jeweilige Restschuld, Tilgung als Rest der Rate, neue Restschuld. Die Zinskosten sind die Summe aller Zinsanteile innerhalb der Zinsbindung, die Differenz ist der Unterschied dieser Summen. Die Rate ergibt sich aus Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 12, genau wie im Tilgungsrechner.
Bereitstellungszinsen berechnet die Bank für den Teil des Darlehens, der zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist, typisch beim Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt. Bei vielen Banken fallen sie nach einer bereitstellungsfreien Zeit von 3 bis 12 Monaten an, üblich sind 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Sie sind nicht im Effektivzins enthalten und sollten beim Vergleich von Neubaufinanzierungen gesondert erfragt werden.
Der ausgewiesene Sollzins gilt für ein Standardprofil: gute Bonität, Beleihung unter 80 Prozent, Angestelltenverhältnis, Objekt in gutem Zustand. Weicht Ihr Fall davon ab, etwa durch wenig Eigenkapital, Selbstständigkeit oder ein Objekt in schwacher Lage, setzt die Bank Aufschläge an. Der Zinsrechner hilft dabei, den Preis dieser Aufschläge in Euro zu sehen, der Konditionsrechner zeigt, welche Bank für Ihr Profil den besten Zins bietet.
Ja. Zwei Zehntel klingen wenig, kosten bei 300.000 € über zehn Jahre aber 5.223 €. Da Banken für dasselbe Profil oft um drei bis fünf Zehntel auseinanderliegen, ist der Vergleich mehrerer Angebote der Hebel mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Ersparnis in der gesamten Finanzierung.
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