Zinsrechner Baufinanzierung Was ein Zehntelprozent wirklich kostet.

Was der Zinsrechner zeigt

Der Zinsrechner vergleicht zwei Sollzinsen für dasselbe Darlehen und zeigt, was der Unterschied in Euro bedeutet: bei der Monatsrate, bei den Zinskosten innerhalb der Zinsbindung und bei der Restschuld am Ende. Sie geben den Darlehensbetrag ein, dazu Sollzins A und Sollzins B, die anfängliche Tilgung und die Sollzinsbindung. Zins A ist mit der aktuellen Kondition für die gewählte Zinsbindung vorbelegt, Zins B liegt ein halbes Prozent darüber. Beide Felder können Sie überschreiben, etwa mit dem Angebot Ihrer Hausbank und einem Vergleichsangebot.

Die Kennzahl oben im Ergebnis ist der Unterschied in der Zinsbindung: die Summe der Zinsen, die Sie bei Zins B mehr oder weniger zahlen als bei Zins A. Darunter stehen Rate, Zinskosten und Restschuld für beide Varianten nebeneinander. Die Zinsstaffel ergänzt das um zehn Zinssätze rund um Zins A, von 0,3 Prozentpunkten darunter bis 1,0 Prozentpunkte darüber. So sehen Sie auf einen Blick, was jedes Zehntel in Ihrer Größenordnung ausmacht.

Gerechnet wird mit derselben Logik wie im Tilgungsrechner: Die Rate ergibt sich aus Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 12, dann wird Monat für Monat getilgt. Wichtig für das Verständnis: Bei gleicher Tilgung führt ein höherer Zins zu einer höheren Rate. Wollen Sie stattdessen die Rate festhalten, senken Sie bei Zins B die Tilgung entsprechend, dann zeigt sich der Zinsunterschied in der Restschuld.

Sollzins und Effektivzins: der Unterschied

Der gebundene Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Bank Ihre Rate berechnet. Der Effektivzins ist der Sollzins plus die Kosten, die nach der Preisangabenverordnung in den Preis des Kredits eingerechnet werden müssen, plus der Effekt der monatlichen Zinsverrechnung. Er ist der gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsmaßstab zwischen Angeboten. In der aktuellen Zinstabelle liegen bei zehn Jahren Zinsbindung 3,42 % Sollzins und 3,51 % Effektivzins nebeneinander, der Abstand beträgt 9 Hundertstel.

Der Zinsrechner arbeitet mit dem Sollzins, weil daraus Rate und Tilgungsplan entstehen. Für den Vergleich zweier Banken sollten Sie trotzdem den Effektivzins heranziehen: Bei einer Bank kann ein niedriger Sollzins durch Kosten ausgeglichen werden, die nur im Effektivzins sichtbar sind. Liegen beide Angebote beim Effektivzins gleichauf, entscheidet der Sollzins über die Rate, und dann liefert der Rechner die Antwort in Euro.

Nicht im Effektivzins enthalten sind Kosten, die nicht von der Bank abhängen oder nicht bei jedem Kunden anfallen: Grundschuldbestellung beim Notar, Gebäudeversicherung, Kontoführung, Wertgutachten in manchen Fällen und Bereitstellungszinsen. Beim Vergleich lohnt ein Blick auf diese Posten, vor allem beim Neubau.

Bereitstellungszinsen kurz erklärt

Bereitstellungszinsen fallen auf den Teil des Darlehens an, der zugesagt ist, aber noch nicht ausgezahlt wurde. Beim Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann das über viele Monate ein großer Betrag sein. Bei vielen Banken beginnt die Berechnung nach einer bereitstellungsfreien Zeit von 3 bis 12 Monaten, üblich sind 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent pro Jahr auf den nicht abgerufenen Betrag. Bei 200.000 € noch nicht abgerufenem Darlehen sind das 500 € im Monat. Eine längere bereitstellungsfreie Zeit ist deshalb beim Neubau oft mehr wert als ein Zehntelprozent beim Sollzins.

Was kostet ein Zehntelprozent?

Ein Zehntelprozent Sollzins kostet bei 300.000 € Darlehen und 2 Prozent Tilgung rund 2.625 € über zehn Jahre Zinsbindung, bei einem halben Prozent sind es 13.102 €, bei einem vollen Prozent 26.138 €. Die Tabelle weiter unten zeigt die Staffel mit Rate, Zinskosten und Restschuld.

Zwei Effekte kommen zusammen. Der erste ist der direkte: 300.000 € mal 0,1 Prozent sind 300 € im ersten Jahr, und da die Restschuld nur langsam sinkt, bleibt es über zehn Jahre bei rund 2.625 €. Der zweite ist der Effekt auf die Laufzeit: Bei gleicher Tilgung und 3,42 % Sollzins beträgt die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung 29 Jahre, 3 Monate, bei 4,42 % sind es 26 Jahre, 6 Monate. Über die gesamte Laufzeit summiert sich ein Prozentpunkt so auf 34.471 € Zinsen, sofern der Zins nach der Zinsbindung unverändert bliebe.

Für den Alltag ist die Rate die greifbarere Zahl. 3,72 % statt 3,42 % bedeuten 75 € mehr im Monat, 4,42 % bedeuten 250 € mehr. Das ist der Betrag, den Ihre Haushaltsrechnung jeden Monat tragen muss, und der bei der Bank darüber entscheidet, welche Darlehenssumme überhaupt geht.

Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre?

Eine längere Zinsbindung kostet nach der aktuellen Zinstabelle einen etwas höheren Sollzins, senkt aber die Restschuld und das Risiko, in zehn Jahren zu einem deutlich höheren Zins anschlussfinanzieren zu müssen. Für 300.000 € bei 2 Prozent Tilgung sieht der Vergleich so aus:

Die 15 Jahre kosten 40 € mehr im Monat als die 10 Jahre. Dafür ist der Zins fünf Jahre länger festgeschrieben. Ob sich das rechnet, hängt vom Anschlusszins ab, den niemand kennt. Ein Rechenbeispiel: Läge der Zins in zehn Jahren um 1,5 Punkte höher, müssten Sie die Restschuld von 228.583 € zu 4,92 % weiterfinanzieren. Bei gleicher Rate von 1.355 € stünden nach 15 Jahren dann noch 200.228 € offen, mit der 15-jährigen Bindung nur 181.089 €. Läge der Anschlusszins dagegen auf heutigem Niveau oder darunter, hätte die kürzere Bindung gewonnen.

Zwei Regeln helfen bei der Entscheidung. Erstens: Je höher die Restschuld nach zehn Jahren im Verhältnis zum Einkommen, desto wertvoller ist die lange Bindung, weil ein Zinsanstieg die Rate sonst spürbar erhöht. Zweitens: Nach § 489 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung schützt also vor steigenden Zinsen, bindet Sie aber nicht länger als zehn Jahre, wenn die Zinsen fallen. Das macht die lange Bindung zu einer Versicherung mit begrenztem Preis. Was am Ende der Bindung passiert, erklärt die Seite Anschlussfinanzierung.

Was Ihren persönlichen Zins bestimmt

Der Zins in der Zinstabelle gilt für ein Standardprofil. Ihr persönlicher Sollzins ergibt sich aus sechs Faktoren, die jede Bank etwas anders gewichtet.

• Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Bei den meisten Banken gibt es Zinsstufen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Zwischen 60 und 100 Prozent liegen oft mehrere Zehntelprozent, im Rechner sehen Sie, was das kostet.
• Bonität. Einkommenshöhe und -stabilität, Beschäftigungsverhältnis, Schufa. Beamte und Angestellte mit langer Betriebszugehörigkeit bekommen in der Regel die besten Konditionen, Selbstständige zahlen bei manchen Banken Aufschläge oder werden nur mit mehr Eigenkapital finanziert.
• Zinsbindung. Länger ist in der Regel teurer, die Tabelle oben zeigt den aktuellen Abstand zwischen 10, 15 und 20 Jahren.
• Tilgung. Einige Banken belohnen eine höhere anfängliche Tilgung mit kleinen Zinsabschlägen, weil die Restschuld schneller sinkt. Volltilgerdarlehen ohne Restschuld am Ende der Bindung sind häufig noch etwas günstiger.
• Objekt. Zustand, Baujahr, Energieeffizienz und Verwertbarkeit. Ein Einfamilienhaus in gutem Zustand ist leichter zu finanzieren als ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau oder eine Immobilie mit Erbbaurecht.
• Region. Regionalbanken finanzieren oft nur in ihrem Gebiet, dafür teilweise günstiger. Umgekehrt stufen manche Banken Objekte in strukturschwachen Regionen vorsichtiger ein, was den Beleihungswert senkt und den Beleihungsauslauf erhöht.

Die Kombination entscheidet. Ein Angestellter mit 30 Prozent Eigenkapital und einem Reihenhaus in einer Mittelstadt liegt in der Regel nahe am Tabellenzins. Ein Selbstständiger mit 10 Prozent Eigenkapital und einem älteren Haus auf dem Land kann bei derselben Bank einen halben Prozentpunkt oder mehr darüber liegen. Der Konditionsrechner zeigt, welche Banken für welches Profil die besseren Konditionen bieten.

So verhandeln Sie den Zins

Der Bauzins ist Verhandlungssache, allerdings weniger im Gespräch als in der Vorbereitung. Drei Hebel wirken bei fast jeder Bank.

1. Eigenkapital gezielt einsetzen. Liegt der Beleihungsauslauf knapp über einer Zinsstufe, etwa bei 82 Prozent, kann ein zusätzlicher Betrag aus Rücklagen oder ein kleiner Verwandtenkredit die Stufe unter 80 Prozent bringen. Rechnen Sie im Zinsrechner durch, was der Zinsvorteil in Euro bringt, und vergleichen Sie ihn mit dem Aufwand.
2. Mehrere Angebote einholen. Für dasselbe Vorhaben liegen Banken oft drei bis fünf Zehntelprozent auseinander. Bei 300.000 € sind das 7.869 € bis 13.102 € über zehn Jahre. Ein schriftliches Vergleichsangebot ist zudem das beste Argument gegenüber der Hausbank.
3. Über einen Vermittler anfragen. Vermittler haben Zugriff auf die Konditionen vieler Banken gleichzeitig und wissen, welche Bank welches Profil gut finanziert. Die Vergütung zahlt die Bank, der Zins ist für Sie in der Regel derselbe wie beim Direktabschluss oder niedriger, weil die Bank Vertriebskosten spart.

Weniger wirksam als oft angenommen: Langjährige Kundenbeziehung und Gehaltskonto bei der Hausbank. Beides führt selten zu einem messbar besseren Zins. Wirksam ist dagegen ein vollständiger, sauber aufbereiteter Unterlagensatz. Er beschleunigt die Zusage und signalisiert der Bank ein geringes Risiko.

Zinsentwicklung und Zeitpunkt

Der Zeitpunkt ist der Zinsfaktor, den Sie am wenigsten beeinflussen können. Die Bauzinsen folgen den Renditen langlaufender Bundesanleihen und Pfandbriefe, nicht direkt dem Leitzins der EZB. Sie können sich innerhalb weniger Wochen um zwei oder drei Zehntel bewegen, was bei 300.000 € den Unterschied von 7.869 € über zehn Jahre ausmacht. Den aktuellen Stand und den Verlauf der letzten Monate zeigt die Seite Bauzinsen aktuell.

Zwei praktische Konsequenzen. Wer ein Objekt gefunden hat und die Finanzierung geklärt hat, sollte die Zusage nicht wochenlang liegen lassen, um auf fallende Zinsen zu warten. Der mögliche Gewinn ist klein, das Risiko in beide Richtungen gleich groß. Und wer eine Anschlussfinanzierung in den nächsten ein bis fünf Jahren vor sich hat, kann den heutigen Zins mit einem Forward-Darlehen sichern, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlauf. Ob sich das lohnt, ist wieder eine Zinsrechnung: Aufschlag gegen erwartete Zinsänderung, für Ihre Restschuld und Ihre Laufzeit. Tragen Sie beide Zinssätze oben ein, und der Rechner zeigt den Unterschied in Euro.