Grunderwerbsteuer 2026: Sätze, Berechnung und Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten und oft der, der Käufer am meisten überrascht. Sie fällt einmalig an, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung den Eigentümer wechselt, und wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet. Bei 400.000 € geht es je nach Bundesland um 14.000 € bis 26.000 €, Geld, das Sie in aller Regel aus Eigenkapital aufbringen müssen.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes, den Steuersatz bestimmt aber jedes Land selbst. Mit der jährlichen Grundsteuer hat sie nichts zu tun, auch wenn die Namen ähnlich klingen. Steuerpflichtig ist jeder Erwerb eines inländischen Grundstücks, bebaut oder unbebaut, ob Wohnung, Haus, Gewerbe oder Ackerland.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Bayern verlangt mit 3,5 Prozent am wenigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent am meisten. Die Tabelle zeigt alle 16 Länder mit Stand 13.10.2026, sortiert vom niedrigsten zum höchsten Satz. Jedes Land hat eine eigene Seite mit Rechenbeispielen und Besonderheiten.

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder ihn selbst festlegen, und bis auf Bayern haben alle erhöht. Baden-Württemberg ging 2011 von 3,5 auf 5,0 Prozent, Sachsen und Hamburg hoben zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent an. Thüringen hat als bislang einziges Land wieder gesenkt, zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Zuletzt hat Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Ändert ein Land den Satz, zählt das Datum der notariellen Beurkundung, nicht das der Zahlung oder der Grundbucheintragung.

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Die Formel ist einfach: Kaufpreis mal Steuersatz, geteilt durch 100. Es gibt keine Staffelung, keine Progression und keinen Freibetrag. Der Satz gilt vom ersten Euro an auf den gesamten Betrag. Nur Käufe bis 2.500 Euro sind steuerfrei. Drei Beispiele:

Der Unterschied zwischen den Ländern ist erheblich. Für dasselbe Haus zu 400.000 € zahlen Sie in NRW 12.000 € mehr Steuer als in Bayern. Weil die Grunderwerbsteuer meist aus Eigenkapital kommt, hängt damit auch direkt vom Bundesland ab, wie viel Eigenkapital Sie für denselben Kaufpreis brauchen.

Worauf fällt die Grunderwerbsteuer an?

Besteuert wird die Gegenleistung, im Normalfall der beurkundete Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Dazu zählt alles, was mit dem Haus fest verbunden ist: Heizung und Sanitär, Einbauschränke, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, Garage und Zaun. Übernehmen Sie Verbindlichkeiten des Verkäufers oder räumen ihm ein Wohnrecht ein, erhöht das die Gegenleistung.

Inventar gesondert ausweisen

Bewegliches Inventar gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Typisch sind eine nicht fest eingebaute Küche, Möbel, Lampen, Gartengeräte oder ein Gartenhaus ohne Fundament. Steht ihr Wert gesondert im Kaufvertrag, sinkt die Steuer. Bei 15.000 € für die Küche sparen Sie in NRW 975 €, in Hessen 900 € und in Bayern 525 €.

Neubau: Grundstück und Bauvertrag

Kaufen Sie ein Grundstück und schließen den Bauvertrag unabhängig davon mit einem frei gewählten Unternehmen, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Sind Grundstück und Bau gekoppelt, etwa beim Bauträger oder wenn der Verkäufer einen bestimmten Bauvertrag zur Bedingung macht, besteuert das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk. Bei 150.000 € Grundstück und 350.000 € Bauleistung in NRW ist das der Unterschied zwischen 9.750 € und 32.500 €. Die Trennung muss sachlich echt sein, eine Trennung nur auf dem Papier hält der Prüfung nicht stand.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann ist sie fällig?

Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird aber fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt, und das Finanzamt richtet den Bescheid an ihn. Bleibt die Zahlung aus, kann es sich an den Verkäufer halten. Für Ihre Planung rechnen Sie deshalb immer mit dem vollen Betrag. Der Ablauf nach dem Notartermin:

1. Beurkundung: Mit dem notariellen Kaufvertrag entsteht die Steuer. Halten Sie den Betrag ab jetzt auf einem verfügbaren Konto bereit, nicht im Festgeld mit Kündigungsfrist.
2. Anzeige: Der Notar zeigt den Kauf innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
3. Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest, meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung, in Ballungsräumen auch später.
4. Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Wer später zahlt, schuldet für jeden angefangenen Monat einen Säumniszuschlag von 1 Prozent.
5. Eintragung: Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann trägt das Grundbuchamt Sie als Eigentümer ein.

Der Kaufpreis ist zu diesem Zeitpunkt meist schon bezahlt, weil seine Fälligkeit im Kaufvertrag an die Auflassungsvormerkung geknüpft ist, nicht an die Umschreibung. Wann welche Rechnung noch kommt, zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Das Grunderwerbsteuergesetz nennt eine Reihe von Befreiungen. Die wichtigsten für private Käufer:

• Schenkung und Erbschaft: Sie unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer und sind deshalb von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
• Ehegatten und Lebenspartner: auch bei einem Kauf gegen Geld, ebenso Übertragungen im Rahmen einer Scheidung.
• Eltern, Kinder, Enkel: Verwandte in gerader Linie sind befreit, einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten. Kauft eine Tochter das Elternhaus für 300.000 €, spart sie in NRW 19.500 €.
• Miterben: Die Aufteilung eines Nachlasses unter Miterben ist befreit.
• Kleinsterwerbe: Kaufpreise bis 2.500 Euro.

Nicht befreit sind Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen und Nichten, weil sie nicht zur geraden Linie zählen. Übernimmt ein Beschenkter eine Restschuld oder räumt ein Wohnrecht ein, liegt eine gemischte Schenkung vor: Der entgeltliche Teil ist steuerpflichtig, sofern keine andere Befreiung greift, etwa zwischen Eltern und Kindern.

Einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es nicht. Die Länder dürfen nur den Steuersatz bestimmen, einen Freibetrag könnte nur der Bund einführen. Baden-Württemberg will Familien die Steuer beim ersten selbst genutzten Eigentum laut Koalitionsvertrag von 2026 erstatten, Beträge und Start sind aber noch nicht veröffentlicht.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Sie gehört dann wie Notar, Grundbuch und Makler zu den privaten Kosten und lässt sich auch nicht als Handwerkerleistung ansetzen.

Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten. Sie wird dem Kaufpreis zugeschlagen und anteilig dem Gebäude zugeordnet, dessen Wert über die Abschreibung als Werbungskosten verteilt wird: bei Wohngebäuden meist mit 2 Prozent im Jahr, bei Neubauten mit 3 Prozent. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Ein Beispiel: Bei 400.000 € in NRW und einem angenommenen Gebäudeanteil von 70 Prozent entfallen 18.200 € der Steuer auf das Gebäude, das sind 364 € Abschreibung pro Jahr.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann Spekulationssteuer anfallen. Die Anschaffungskosten einschließlich der Grunderwerbsteuer mindern dann den steuerpflichtigen Gewinn. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sollte schon im Kaufvertrag stehen, klären Sie sie vorab mit einem Steuerberater.

Welchen Anteil hat die Steuer an den Nebenkosten?

Den größten. Notar und Grundbuch kosten bundesweit gleich viel, und der übliche Käuferanteil des Maklers liegt je nach Land meist zwischen 2,975 und 3,57 Prozent. Die Grunderwerbsteuer ist der Posten, der den Unterschied zwischen den Ländern ausmacht. Die Rechnung für 400.000 € mit Makler, Notar und Grundbuch exakt nach GNotKG mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises:

Der Unterschied von 12.000 € geht vollständig auf die Grunderwerbsteuer zurück. Notar und Grundbuch erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf, die Provision das Lexikon unter Maklerprovision.

Fazit: Das Bundesland entscheidet mit

Die Grunderwerbsteuer ist einfach zu berechnen, aber schwer zu umgehen. Kaufpreis mal Landessatz ergibt den Betrag, der rund einen Monat nach dem Bescheid fällig wird und ohne den Sie nicht ins Grundbuch kommen. Spielraum gibt es bei gesondert ausgewiesenem Inventar, beim Neubau mit getrennten Verträgen und bei Käufen in der Familie. Wer zwischen zwei Regionen schwankt, sollte den Unterschied beim Satz in die Rechnung aufnehmen: Zwischen Bayern und NRW sind es bei 400.000 € 12.000 €. Welcher Kaufpreis nach allen Nebenkosten zu Ihrem Eigenkapital passt, zeigt der Budgetrechner, alle Nebenkosten für Ihr Bundesland der Kaufnebenkostenrechner.