Grunderwerbsteuer 2026 Alle Bundesländer im Überblick.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern verlangt mit 3,5 Prozent am wenigsten, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent am meisten. Für ein Haus für 400.000 € sind das 14.000 € in Bayern gegenüber 26.000 € in NRW, ein Unterschied von 12.000 € bei identischem Kaufpreis.

Entscheidend ist, wo das Grundstück liegt, nicht wo Sie wohnen. Die Sätze legen die Länder seit der Föderalismusreform 2006 selbst fest. Bis dahin galten bundesweit 3,5 Prozent, seitdem haben 15 Länder erhöht, nur Bayern nicht. Thüringen hat 2024 als erstes Land wieder gesenkt, Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent angehoben.

Einen Freibetrag gibt es nicht. Ab einem Kaufpreis von 2.500 Euro wird der gesamte Betrag besteuert. Für Käufer bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und muss aus Eigenmitteln gezahlt werden, weil die Bank in der Regel nur den Kaufpreis finanziert. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt brauchen, hängt deshalb direkt vom Bundesland ab.

Grunderwerbsteuer 2026: Tabelle aller 16 Bundesländer

Die Tabelle zeigt den Steuersatz jedes Bundeslandes und die daraus berechnete Steuer bei 300.000 € und 500.000 € Kaufpreis, Stand 13.09.2026. Die bevölkerungsreichen Länder stehen oben. Unter der Tabelle folgt zu jedem Land ein kurzer Abschnitt mit Beispiel bei 400.000 € und Besonderheiten.

Ändert ein Land den Satz, zählt das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Kaufpreiszahlung oder der Grundbucheintragung.

Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 26.000 €. Der Satz gilt seit 2015 und gehört zu den höchsten in Deutschland. Eine Senkung wird in Düsseldorf regelmäßig diskutiert, ist aber nicht beschlossen.

Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 14.000 €. Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz seit der Föderalismusreform 2006 nie angehoben hat. Der Abstand zu NRW beträgt drei Prozentpunkte.

Grunderwerbsteuer Niedersachsen: 5,0 %

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 20.000 €. Der Satz gilt seit 2014. Niedersachsen liegt damit im Mittelfeld der Bundesländer.

Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5,0 %

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 20.000 €. Baden-Württemberg hat den Satz 2011 von 3,5 auf 5,0 Prozent angehoben und seitdem nicht verändert.

Grunderwerbsteuer Hessen: 6,0 %

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 24.000 €. Hessen hat den Satz 2014 auf 6,0 Prozent erhöht. Bei den hohen Kaufpreisen im Rhein-Main-Gebiet fällt die Steuer entsprechend ins Gewicht.

Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz: 5,0 %

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 20.000 €. Rheinland-Pfalz liegt seit 2012 bei 5,0 Prozent.

Grunderwerbsteuer Sachsen: 5,5 %

In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 22.000 €. Sachsen hat den Satz zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent angehoben und war davor mit Bayern das günstigste Bundesland.

Grunderwerbsteuer Brandenburg: 6,5 %

In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 26.000 €. Brandenburg hat den Satz 2015 auf 6,5 Prozent erhöht. Wer im Berliner Umland kauft, zahlt also mehr als in Berlin selbst.

Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 %

In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 22.000 €. Hamburg hat den Satz zum 1. Januar 2023 von 4,5 auf 5,5 Prozent angehoben.

Grunderwerbsteuer Thüringen: 5,0 %

In Thüringen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 20.000 €. Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, als bislang einziges Bundesland mit einer Senkung.

Grunderwerbsteuer Berlin: 6,0 %

In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 24.000 €. Berlin liegt seit 2014 bei 6,0 Prozent. Eine 2025 diskutierte Erhöhung auf 6,5 Prozent wurde nicht umgesetzt.

Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein: 6,5 %

In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 26.000 €. Schleswig-Holstein hat den Satz 2014 auf 6,5 Prozent erhöht und liegt damit gleichauf mit NRW.

Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt: 5,0 %

In Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 20.000 €. Sachsen-Anhalt liegt seit 2012 bei 5,0 Prozent.

Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %

In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 24.000 €. Mecklenburg-Vorpommern hat den Satz 2019 von 5,0 auf 6,0 Prozent angehoben.

Grunderwerbsteuer Saarland: 6,5 %

In Saarland beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 26.000 €. Das Saarland liegt seit 2015 bei 6,5 Prozent.

Grunderwerbsteuer Bremen: 5,5 %

In Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 22.000 €. Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Maßgeblich ist das Datum der Beurkundung.

Grunderwerbsteuer berechnen: Formel und Beispiele

Die Grunderwerbsteuer berechnen Sie mit einer einzigen Multiplikation: Kaufpreis mal Steuersatz des Bundeslandes. Es gibt keine Staffelung, keinen Freibetrag und keine Progression, der Satz gilt vom ersten Euro an auf den gesamten Betrag.

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz ÷ 100

Drei Beispiele mit den Sätzen von 13.09.2026:

• Wohnung in Hamburg für 300.000 €: 300.000 € × 5,5 ÷ 100 = 16.500 €
• Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €: 400.000 € × 6,5 ÷ 100 = 26.000 €
• Einfamilienhaus in Bayern für 500.000 €: 500.000 € × 3,5 ÷ 100 = 17.500 €

Grundlage ist der beurkundete Kaufpreis einschließlich aller Gegenleistungen, die Sie für das Grundstück erbringen, etwa übernommene Verbindlichkeiten oder ein eingeräumtes Wohnrecht. Bewegliches Inventar, das im Vertrag gesondert ausgewiesen ist, wird vorher abgezogen (dazu mehr unter Bemessungsgrundlage). Der Budgetrechner übernimmt die Rechnung für Ihr Bundesland und zeigt, welcher Kaufpreis nach Abzug aller Nebenkosten zu Ihrem Eigenkapital passt.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie einmalig anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), den Satz bestimmt jedes Bundesland selbst, die Einnahmen fließen an die Länder und teilweise an die Kommunen. Sie hat mit der jährlichen Grundsteuer nichts zu tun, auch wenn die Namen ähnlich klingen.

Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer als Gesamtschuldner. In der Praxis regelt der Kaufvertrag, dass der Käufer sie trägt, und das Finanzamt richtet den Bescheid an ihn. Bleibt die Zahlung aus, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten, der sich das Geld dann vom Käufer zurückholen muss. Bei Bauträgerverträgen und Zwangsversteigerungen fällt die Steuer ebenfalls an.

Steuerpflichtig ist jeder Erwerb eines inländischen Grundstücks, egal ob bebaut oder unbebaut, ob Wohnung, Haus, Gewerbe oder Ackerland.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Ablauf: Der Notar übermittelt den beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, in der Regel innerhalb von zwei Wochen. Das Finanzamt erlässt den Bescheid meist innerhalb von vier bis acht Wochen nach der Beurkundung, in Ballungsräumen auch später. Sie überweisen den Betrag, und das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Diese Bescheinigung ist der eigentliche Hebel des Finanzamts. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer ein. Der Kaufpreis ist zu diesem Zeitpunkt meist schon gezahlt, weil die Fälligkeit im Kaufvertrag an die Auflassungsvormerkung und nicht an die Eigentumsumschreibung geknüpft ist. Die Grunderwerbsteuer fällt also in den Wochen nach dem Notartermin an, parallel zur Notarrechnung und kurz bevor oder nachdem die Bank das Darlehen auszahlt.

Worauf wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, im Normalfall also der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude einschließlich aller fest verbundenen Bestandteile: Heizung, Sanitär, Einbauschränke, Markisen, Photovoltaikanlage auf dem Dach, Garage und Zaun. Alles, was bewegliches Inventar ist, gehört nicht dazu und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.

Dazu zählen typischerweise eine nicht fest eingebaute Einbauküche, Möbel, Lampen, Waschmaschine, Gartengeräte, ein Gartenhaus ohne Fundament oder eine mobile Sauna. Wird ihr Wert im Vertrag genannt, sinkt die Bemessungsgrundlage um diesen Betrag. Bei 15.000 € für die Küche sparen Sie in NRW 975 €, in Hessen 900 € und in Bayern 525 €. Zwei Einschränkungen: Der Wert muss dem Zeitwert entsprechen, bei auffällig hohen Beträgen verlangt das Finanzamt Belege. Und Banken finanzieren Inventar in der Regel nicht mit, weil es nicht durch die Grundschuld gesichert ist.

Beim Neubau gilt: Kaufen Sie das Grundstück und schließen den Bauvertrag unabhängig davon mit einem frei gewählten Unternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Sind Grundstückskauf und Bauleistung dagegen gekoppelt, etwa beim Bauträger oder wenn der Grundstücksverkäufer den Bauvertrag zur Bedingung macht, wertet das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk und besteuert die Gesamtsumme. Bei 150.000 € Grundstück und 350.000 € Bauleistung in NRW macht das den Unterschied zwischen 9.750 € und 32.500 €. Die Trennung muss sachlich echt sein, ein Trick auf dem Papier hält der Prüfung nicht stand.

Schenkung, Erbschaft, Familie: Wann fällt keine Steuer an?

Bei Schenkung und Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Übertragungen unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer und sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, damit derselbe Vorgang nicht doppelt besteuert wird. Ob Sie tatsächlich Schenkungsteuer zahlen, hängt von den dort geltenden Freibeträgen ab, für Kinder derzeit 400.000 Euro je Elternteil.

Ebenfalls befreit, und zwar auch bei einem echten Kauf gegen Geld, sind Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, einschließlich Stief- und Adoptivkinder und deren Ehegatten. Kauft eine Tochter das Elternhaus für 300.000 €, zahlt sie keine Grunderwerbsteuer, in NRW eine Ersparnis von 19.500 €. Geschwister, Onkel, Tanten und Neffen zählen nicht zur geraden Linie, hier fällt die Steuer in voller Höhe an. Weitere Befreiungen gelten für die Übertragung im Rahmen einer Scheidung, für die Erbauseinandersetzung unter Miterben und für Kaufpreise bis 2.500 Euro.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Auflagen

Übernimmt der Beschenkte Gegenleistungen wie eine Restschuld oder ein Wohnrecht, liegt eine gemischte Schenkung vor. Der unentgeltliche Teil bleibt grunderwerbsteuerfrei, der entgeltliche Teil wäre grundsätzlich steuerpflichtig. Zwischen Eltern und Kindern greift dann die Befreiung für Verwandte in gerader Linie, außerhalb der Familie, etwa beim Lebensgefährten ohne Trauschein, wird der entgeltliche Teil besteuert.

Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen

Bei einer selbst genutzten Immobilie können Sie die Grunderwerbsteuer nicht absetzen. Sie gehört zu den privaten Kosten der Lebensführung, genauso wie Notar, Grundbuch und Makler. Auch als Handwerkerleistung oder haushaltsnahe Dienstleistung lässt sie sich nicht ansetzen.

Anders bei Vermietung. Wer die Immobilie vermietet, behandelt die Grunderwerbsteuer in der Regel als Anschaffungsnebenkosten. Sie wird dem Kaufpreis zugeschlagen und anteilig dem Gebäude zugeordnet, dessen Wert über die Abschreibung (AfA) verteilt als Werbungskosten abgezogen wird, bei Wohngebäuden meist mit 2 Prozent jährlich, bei Neubauten mit 3 Prozent. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibbar, weil sich das Grundstück nicht abnutzt. Bei 26.000 € Grunderwerbsteuer in NRW und einem Gebäudeanteil von 70 Prozent wirken sich also 18.200 € über die Nutzungsdauer aus, pro Jahr rund 364 €.

Bei gemischter Nutzung, etwa einem Zweifamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung, wird die Steuer nach Flächen aufgeteilt. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sollte bereits im Kaufvertrag stehen, weil das Finanzamt sonst nach eigener Methode aufteilt. Klären Sie das vor dem Notartermin mit einem Steuerberater.

Anteil der Grunderwerbsteuer an den Nebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Block der Kaufnebenkosten, die insgesamt 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu kommen rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, die bundesweit gleich sind, und gegebenenfalls die Maklerprovision, deren Käuferanteil regional zwischen 2 und 3,57 Prozent liegt. Die Rechnung für 400.000 € Kaufpreis mit Makler, einmal in NRW und einmal in Bayern:

Notar- und Maklerkosten sind Näherungen nach Faustregel, die Grunderwerbsteuer ist exakt. Der Unterschied von 12.000 € zwischen den beiden Ländern geht vollständig auf die Steuer zurück. Diese Summe muss als Eigenkapital vorhanden sein, denn die meisten Banken finanzieren Nebenkosten nicht oder nur mit Zinsaufschlag.