Baufinanzierung Vergleichen, verstehen, sicher abschließen.

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges, zweckgebundenes Darlehen für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie. Die Bank sichert sich über eine Grundschuld im Grundbuch ab und kann deshalb deutlich günstigere Zinsen anbieten als bei einem Ratenkredit ohne Sicherheit. Die Begriffe Immobilienfinanzierung, Hausfinanzierung, Immobilienkredit und Hauskredit beschreiben dasselbe Produkt, nur aus unterschiedlichen Blickwinkeln.

Die übliche Form ist das Annuitätendarlehen: Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung, meist nach 10, 15 oder 20 Jahren, bleibt eine Restschuld, die Sie zum dann gültigen Zins weiterfinanzieren.

Drei Zahlen bestimmen, was eine Baufinanzierung kostet: der Darlehensbetrag (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital), der gebundene Sollzins und die anfängliche Tilgung. Alles andere, von der Zinsbindung bis zur Sondertilgung, sind Stellschrauben, die Sie unten im Abschnitt zu den Bausteinen finden. Wer sofort rechnen möchte: Der Baufinanzierungsrechner liefert Rate und Restschuld in Sekunden, der Konditionsrechner auf dieser Seite die aktuellen Angebote mehrerer Banken.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Eine Baufinanzierung läuft in sechs Schritten ab: Budget klären, Objekt finden, Unterlagen zusammenstellen, Angebote vergleichen, Zusage erhalten, Auszahlung. Zwischen dem ersten Schritt und der Auszahlung liegen in der Praxis meist zwei bis vier Monate, davon entfallen nur wenige Tage bis zwei Wochen auf die eigentliche Kreditentscheidung.

1. Budget klären. Bevor Sie Objekte besichtigen, sollten Sie wissen, was Sie sich leisten können. Grundlage sind Nettoeinkommen, feste Ausgaben, vorhandenes Eigenkapital und die Rate, die dauerhaft tragbar ist. Der Budgetrechner ermittelt daraus den maximalen Kaufpreis. Eine Finanzierungsbestätigung vom Vermittler stärkt Ihre Position beim Verkäufer.
2. Objekt finden und prüfen. Exposé, Grundriss, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Die Bank bewertet das Objekt später selbst, ein grober Abgleich von Kaufpreis und Marktlage lohnt sich aber schon jetzt.
3. Unterlagen zusammenstellen. Gehaltsnachweise, Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweise, Personalausweis sowie die Objektunterlagen. Vollständige Unterlagen sind der wichtigste Hebel für eine schnelle Zusage. Die Liste folgt unten.
4. Angebote vergleichen. Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht, Bereitstellungszinsen. Der Konditionsrechner zeigt die Angebote mehrerer Banken nebeneinander, ein Finanzierungsspezialist ordnet ein, welches zu Ihrem Vorhaben passt.
5. Zusage und Vertrag. Nach der Prüfung erhalten Sie die Finanzierungszusage und den Darlehensvertrag. Erst danach sollten Sie den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Grundschuldbestellung, meist in einem Termin.
6. Auszahlung. Sobald die Grundschuld eingetragen oder durch Notarbestätigung gesichert ist und die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt sind, zahlt die Bank den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Beim Neubau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt.

Welche Bausteine hat eine Baufinanzierung?

Fünf Bausteine bestimmen Rate, Laufzeit und Gesamtkosten: Darlehensform, Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital und Nebenkosten. Wer sie versteht, kann Angebote vergleichen, statt nur auf den Zins zu schauen.

Annuitätendarlehen

Die Standardform mit fester Rate. Die Formel für die anfängliche Monatsrate lautet:

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Alternativen sind das Volltilgerdarlehen (keine Restschuld am Ende der Zinsbindung, dafür höhere Rate), das Bauspardarlehen mit vorgeschalteter Sparphase und das variable Darlehen mit Zinsanpassung alle drei Monate. Für die meisten Käufer ist das Annuitätendarlehen die passende Wahl, gelegentlich kombiniert mit einem KfW-Darlehen.

Zinsbindung

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der Zins garantiert ist. Zehn Jahre sind der Standard, 15 und 20 Jahre kosten einen Aufschlag, aktuell 3,42 % für zehn gegenüber 3,58 % für 15 Jahre. Der Vorteil einer langen Bindung: Nach zehn Jahren dürfen Sie nach § 489 BGB ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen. Sie sichern sich also gegen steigende Zinsen ab, ohne bei fallenden Zinsen gefangen zu sein. Die aktuelle Entwicklung zeigt die Seite Bauzinsen.

Tilgung

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Bei 3,42 % Sollzins dauert die Rückzahlung mit 2 Prozent Tilgung 29 Jahre, 3 Monate, mit 3 Prozent 22 Jahre, 4 Monate. Als Rahmen gelten 2 bis 3 Prozent, und Sie sollten spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein. Sondertilgungen (meist 5 Prozent pro Jahr kostenfrei) und Tilgungssatzwechsel halten die Finanzierung flexibel. Den Verlauf für Ihr Darlehen zeigt der Tilgungsrechner.

Eigenkapital

Eigenkapital senkt den Darlehensbetrag und den Zins. Als Eigenkapital zählen Guthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, ein bereits vorhandenes Grundstück und in Grenzen auch Eigenleistung beim Bau. Die Faustregel: mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln, besser 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Details im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf, die Sonderfälle auf der Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises, die keinen Gegenwert im Grundbuch schaffen und die Banken deshalb ungern finanzieren. Die Sätze aller Bundesländer stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Notars im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.

Welche Voraussetzungen und Unterlagen brauche ich?

Banken prüfen bei jeder Baufinanzierung drei Dinge: Ihre Kapitaldienstfähigkeit (reicht das Einkommen dauerhaft für die Rate?), Ihre Bonität (Schufa, bestehende Kredite, Kontoführung) und das Objekt (Beleihungswert, Lage, Zustand). In der Regel erwarten Banken ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, keine negativen Schufa-Merkmale und eine Rate, die zusammen mit den Wohnnebenkosten unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleibt. Selbstständige und Freiberufler weisen ihr Einkommen über Steuerbescheide und Bilanzen der letzten zwei bis drei Jahre nach, mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung für Selbstständige.

Diese Unterlagen verlangen die meisten Banken:

Ein Finanzierungsspezialist prüft die Unterlagen vor der Einreichung auf Vollständigkeit und Stimmigkeit. Das klingt nach Formsache, verkürzt die Bearbeitung aber häufig um Wochen, weil Rückfragen der Bank entfallen. Auch bei der Selbstauskunft lohnt Sorgfalt: Was Sie dort angeben, gleicht die Bank mit Kontoauszügen und Schufa ab.

Was kostet eine Baufinanzierung?

Die Kosten einer Baufinanzierung bestehen fast vollständig aus Zinsen. Bearbeitungsgebühren sind bei Verbraucherdarlehen unzulässig, Schätzkosten für das Objekt und Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge kommen je nach Bank hinzu. Entscheidend ist also der Sollzins, und der hängt vor allem vom Beleihungsauslauf ab: dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie.

Die Logik ist bei den meisten Banken gleich. Die günstigste Kondition gibt es bis etwa 60 Prozent Beleihung, weil dieser Teil des Darlehens über Pfandbriefe refinanziert werden darf. Bis 80 Prozent folgt ein kleiner Aufschlag, bis 90 und 100 Prozent jeweils ein weiterer. Wer mehr Eigenkapital einbringt, zahlt nicht nur auf einen kleineren Betrag Zinsen, sondern auch einen niedrigeren Zinssatz. Dazu kommen Bonität, Zinsbindung, Objektart und die Höhe der Tilgung als Preisfaktoren.

Wie stark der Zins wirkt, zeigt eine einfache Rechnung: Bei 408.250 € Darlehen, 2 Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung kostet jedes Zehntelprozent Sollzins rund 3.573 € zusätzliche Zinsen innerhalb der Zinsbindung. Ein halber Prozentpunkt Unterschied zwischen Hausbank und günstigster Bank sind dann 17.829 €. Der Zinsrechner rechnet das für Ihren Betrag durch.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Förderung kann eine Baufinanzierung spürbar verbilligen, ersetzt sie aber nicht. Die wichtigste Quelle ist die KfW mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen, etwa für energieeffiziente Neubauten, für Familien mit Kindern beim Bau oder Kauf klimafreundlicher Immobilien und für energetische Sanierungen. Die KfW-Darlehen laufen über die finanzierende Bank und werden von vielen Instituten bei der Beleihung wie Eigenkapital gerechnet, weil die KfW nachrangig absichert.

Dazu kommen Programme der Bundesländer und ihrer Förderbanken, in Nordrhein-Westfalen zum Beispiel die NRW.BANK, mit Darlehen für Familien, für den Erwerb von Bestandsimmobilien oder mit Einkommensgrenzen. Auch Kirchen, Kommunen und Arbeitgeber bieten vereinzelt Darlehen an.

Sonderfälle: Anschluss, Modernisierung, Umschuldung

Nicht jede Baufinanzierung ist ein Erstkauf. Je nach Situation gelten andere Regeln, andere Unterlagen und andere Banken, deshalb behandeln wir die wichtigsten Fälle auf eigenen Seiten:

• Anschlussfinanzierung. Die Zinsbindung läuft aus, die Restschuld muss neu finanziert werden. Ein Vergleich lohnt sich fast immer, und mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Zins bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.
• Modernisierungskredit. Neue Heizung, Dach, Fenster oder energetische Sanierung. Ab bestimmten Beträgen lohnt eine grundschuldbesicherte Finanzierung zu Baufinanzierungskonditionen, oft kombiniert mit KfW-Förderung.
• Umschuldung. Wechsel zu einer günstigeren Bank während oder nach der Zinsbindung, inklusive der Frage, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wann das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren greift.
• Baufinanzierung für Selbstständige. Welche Unterlagen Banken verlangen, wie das Einkommen gerechnet wird und welche Institute Selbstständige und Freiberufler gut finanzieren.
• Baufinanzierung ohne Eigenkapital. 100 %- und 110 %-Finanzierung, Voraussetzungen der Banken und was der Zinsaufschlag über zehn Jahre kostet.

Für alle Fälle gilt derselbe Weg: Vergleich der Konditionen, Aufbereitung der Unterlagen, Verhandlung mit der Bank durch einen Finanzierungsspezialisten. Wer dahinter steht, erfahren Sie auf der Seite Über das Portal.

Rechenbeispiel: Haus für 450.000 Euro

Ein Paar kauft in Nordrhein-Westfalen ein Haus für 450.000 € und bringt 80.000 € Eigenkapital mit. Auf den Kaufpreis kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer (29.250 €) und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch (9.000 €). Ohne Makler liegen die Gesamtkosten damit bei 488.250 €, der Darlehensbedarf bei 408.250 €. Das entspricht einem Beleihungsauslauf von rund 91 Prozent des Kaufpreises, gemessen am meist niedrigeren Beleihungswert der Bank etwas mehr.

Bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1.844 € im Monat. Damit sie unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleibt, sollte das Paar mindestens 4.600 € netto verdienen. Mit 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 2.184 €, dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren um 48.593 € und die Rückzahlung verkürzt sich um 6 Jahre, 11 Monate.

Kommt ein Makler mit 3,57 Prozent hinzu (16.065 €), steigt das Darlehen auf 424.315 € und die Rate bei 2 Prozent Tilgung auf 1.916 €. Mit 15 statt 10 Jahren Zinsbindung läge die Rate ohne Makler bei 1.898 € und die Restschuld nach 15 Jahren bei 246.433 €. Welche Kombination aus Zinsbindung und Tilgung zu Ihrem Haushalt passt, klärt ein Finanzierungsspezialist im Gespräch, den ersten Vergleich erhalten Sie über die Anfrage mit wenigen Angaben.