Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen für Arbeiten an Ihrer bestehenden Immobilie: Bad, Dach, Heizung, Fenster, Dämmung oder Photovoltaik. Weil die Immobilie als Sicherheit dient, liegt der Zins meist deutlich unter dem eines Ratenkredits. Der Rechner zeigt, was Ihre Modernisierung im Monat kostet, und wir prüfen vorab, welche KfW- und BAFA-Förderung dazu passt.
KfW-Förderung geprüftZuschuss-Check inklusive Das hängt von der Größe des Hauses, der Region und dem Ausstattungsniveau ab. Die Spannen sind typische Werte für ein Einfamilienhaus, keine Angebote, und helfen, den Darlehensbetrag realistisch festzulegen, bevor Sie Kostenvoranschläge einholen. Ein Klick übernimmt den Mittelwert in den Rechner.
Wer mehrere Maßnahmen kombiniert, landet schnell bei 80.000 bis 150.000 Euro. Dann lohnt sich der Blick auf eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus, weil die Förderung dafür höher ausfällt als für Einzelmaßnahmen. Planen Sie außerdem 10 bis 15 Prozent Reserve für Unvorhergesehenes ein, etwa feuchte Wände hinter der alten Fliese: Nachfinanzieren ist bei jeder Kreditart teurer als ein von Anfang an ausreichend bemessenes Darlehen.
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen für Arbeiten an einer Immobilie, die Ihnen bereits gehört. Er ist in der Regel günstiger als ein freier Ratenkredit, weil die Bank den Verwendungszweck kennt und die Immobilie als Sicherheit heranziehen kann. Andere Bezeichnungen sind Modernisierungsdarlehen, Sanierungskredit oder Renovierungskredit, gemeint ist immer dasselbe Prinzip: Geld für Bad, Dach, Heizung oder Dämmung zu Konditionen, die sich an der Baufinanzierung orientieren.
Alle Maßnahmen, die den Zustand oder den Wert der Immobilie erhalten oder verbessern und fest mit dem Gebäude verbunden sind. Die Bank finanziert also das Bad, aber nicht das Sofa, die fest eingebaute Küche, aber nicht den Kühlschrank, der frei im Raum steht.
Nicht finanziert werden in der Regel bewegliche Möbel, Elektrogeräte oder ein Auto.
Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle ist das BAFA zuständig, mehr unter Förderung von KfW und BAFA.
Bei Anbau oder Dachausbau verlangt die Bank zusätzlich die Baugenehmigung.
Wie streng die Zweckbindung gehandhabt wird, unterscheidet sich je nach Bank und Kreditart. Beim grundschuldgesicherten Darlehen prüft die Bank Kostenvoranschläge vor der Auszahlung und häufig Rechnungen danach, weil sie den Beleihungswert nach der Modernisierung neu ansetzt. Beim Kredit ohne Grundbucheintrag genügt bei vielen Banken der Nachweis des Wohneigentums und eine kurze Beschreibung des Vorhabens.
Einen echten Modernisierungskredit ohne Verwendungsnachweis gibt es bei den meisten Banken nicht, weil der Vorzugszins gerade an den Zweck gebunden ist. Manche Banken verzichten auf die Rechnungsprüfung nach der Auszahlung und begnügen sich mit einem Kostenvoranschlag oder einer Eigenerklärung, vor allem bei Beträgen unter 30.000 Euro. Wer sich gar nicht festlegen möchte, nimmt einen freien Ratenkredit und akzeptiert den höheren Zins.
Eigenleistungen werden meist über Materialrechnungen anerkannt, die Arbeitszeit selbst nicht. Für die Steuer sind die Rechnungen ohnehin nützlich, weil Handwerkerleistungen anteilig absetzbar sind.
Mit Grundbucheintrag bekommen Sie den niedrigeren Zins und höhere Beträge, ohne Grundbucheintrag sparen Sie Notar, Grundbuchamt und mehrere Wochen Zeit. Der Zinsunterschied liegt je nach Bonität und Laufzeit häufig bei 2 bis 4 Prozentpunkten, und das entscheidet ab einer gewissen Kreditsumme über tausende Euro.
Aufstockung der Baufinanzierung
Ihre Bank erhöht das bestehende Darlehen oder legt ein zweites unter derselben Grundschuld an.
Darlehen mit Grundschuld
Ein eigenständiges Immobiliendarlehen, bei Bedarf bei einer anderen Bank, mit Eintrag oder Abtretung im Grundbuch.
Kredit ohne Grundbucheintrag
Rechtlich ein Ratenkredit, den viele Banken Eigentümern zu einem Vorzugszins anbieten, ohne Notar und Grundbuchamt.
Sonderfall freie Grundschuld: Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld aus dem Kauf, die höher ist als Ihre aktuelle Restschuld, kann die Bank den freien Teil für die Modernisierung nutzen. Dann fällt kein neuer Notartermin an, und Sie bekommen trotzdem den grundschuldgesicherten Zins. Fragen Sie danach, bevor Sie einen Ratenkredit abschließen. Ab welchem Betrag sich eine neue Grundschuld gegenüber dem Kredit ohne Grundbucheintrag rechnet, zeigt der Vergleich beim Eigentümerdarlehen.
Angenommen, Sie brauchen 50.000 € für Wärmepumpe und Fenster und wollen in 10 Jahren schuldenfrei sein. Das Darlehen mit Grundschuld kostet mit 0,3 Prozentpunkten Aufschlag 4,21 %: 511 € im Monat und 11.348 € Zinsen. Der Kredit ohne Grundbucheintrag kostet beispielhaft 6,5 %: 568 € im Monat und 18.129 € Zinsen. Die Differenz von 6.781 € ist ein Vielfaches dessen, was Notar und Grundbuchamt für die Grundschuldbestellung berechnen. Gelingt die Aufstockung ohne Kleindarlehensaufschlag zum reinen Baufinanzierungszins von 3,91 %, sinken die Zinskosten auf 10.491 €.
Der Rechner oben ist mit dem Beispiel-Sollzins von 3,91 % für 10 Jahre und 8 % anfänglicher Tilgung vorbelegt. Das ergibt eine Rate von 496 €, nach 10 Jahren bleiben 1.149 € Restschuld, schuldenfrei wären Sie nach 10 Jahre, 3 Monate. Mit Kleindarlehensaufschlag (4,21 %) steigt die Rate auf 509 €, nach 10 Jahren bleiben 369 €. Wer die Restschuld auf null bringen will, schaltet im Tilgungsrechner auf Rate um und trägt 504 € ein, mit Aufschlag 511 €. Bei einem Ratenkredit ist die Volltilgung ohnehin Standard, eine Restschuld gibt es dort nicht. Alle drei Wege mit Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG und der Schwelle je Laufzeit rechnet der Modernisierungsrechner.
Die Laufzeit des Kredits sollte kürzer sein als die Lebensdauer dessen, was Sie damit bezahlen. Eine Heizung hält 15 bis 20 Jahre, ein Dach 40 und mehr.
Für grundschuldgesicherte Modernisierungsdarlehen gelten die Konditionen der Baufinanzierung. Für Beträge unter etwa 50.000 Euro berechnen viele Banken einen Kleindarlehensaufschlag, im Rechenbeispiel sind dafür 0,3 Prozentpunkte angesetzt. Ihren persönlichen Zins bestimmen drei Faktoren:
Ohne Grundbucheintrag orientiert sich der Zins am Ratenkredit. Die Werte je Zinsbindung mit Stand-Datum finden Sie unter Bauzinsen.
Für energetische Sanierungen zahlt der Bund über KfW und BAFA Zuschüsse oder gewährt zinsvergünstigte Kredite mit Tilgungszuschuss. Zwei Regeln gelten für fast alle Programme: Der Antrag muss vor der Beauftragung des Handwerkers gestellt werden, und für die meisten Maßnahmen ist ein Energieeffizienz-Experte aus der Expertenliste des Bundes einzubinden. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderung in der Regel vollständig. Fördersätze, Höchstbeträge und Programmnamen ändern sich regelmäßig: Prüfen Sie den aktuellen Stand direkt bei KfW und BAFA, bevor Sie Verträge unterschreiben.
Kredit mit Tilgungszuschuss für die Sanierung des ganzen Hauses. Die Förderung fällt höher aus als für Einzelmaßnahmen.
Zuschuss für die neue Heizung, optional mit Ergänzungskredit für Haushalte bis zu einer Einkommensgrenze.
Für Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen) und Anlagentechnik, meist 15 bis 20 Prozent der förderfähigen Kosten, mit Bonus bei individuellem Sanierungsfahrplan.
KfW-Kredite werden über eine Bank beantragt, nicht direkt bei der KfW. Üblich ist die Kombination: Der förderfähige Teil läuft als KfW-Darlehen, der Rest (nicht förderfähige Maßnahmen, Eigenanteil, Reserve) als Modernisierungsdarlehen der Bank. Welche Programme passen und wie sich Zuschuss und Kredit aufteilen, prüft ein Finanzierungsspezialist als Teil der kostenlosen Anfrage.
Zuschüsse werden erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt. Der Darlehensbetrag sollte deshalb die vollen Kosten abdecken, den Zuschuss setzen Sie später als Sondertilgung ein.
Ein KfW-Kredit ist nicht automatisch günstiger als ein Bankdarlehen. Der Vorteil liegt vor allem im Tilgungszuschuss, den es nur bei bestimmten Programmen gibt.
Der Antrag läuft in vier Schritten. Die Reihenfolge ist wichtig, weil Förderanträge vor der Beauftragung gestellt sein müssen und die Bank die Kostenvoranschläge sehen will, bevor sie den Betrag festlegt.
Bei der Auszahlung in Teilbeträgen können nach einer Frist Bereitstellungszinsen anfallen. Klären Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit vorab.
Die Bank will das Vorhaben, die Immobilie und Ihre Einkommenssituation kennen. Beim Kredit ohne Grundbucheintrag genügt meist der Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis.
Selbstständige reichen Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten 2 bis 3 Jahre ein.
Die Aufstockung der laufenden Baufinanzierung ist meist die günstigste Variante, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Die eingetragene Grundschuld deckt Restschuld plus Modernisierung ab, Ihre Bank trägt die Erhöhung mit, und die Anschlussfinanzierung steht ohnehin in den nächsten 1 bis 3 Jahren an. Mitten in der Zinsbindung sieht es anders aus: Die Bank ist zur Aufstockung nicht verpflichtet, und ein neuer Vertrag über die Gesamtsumme würde eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Beispielkonditionen, Stand 10.11.2026, 50.000 € in 10 Jahren vollständig getilgt. Welche Variante bei Ihnen die niedrigsten Gesamtkosten hat, rechnet ein Finanzierungsspezialist mit Ihren Zahlen durch, kostenlos und ohne Auswirkung auf die Schufa.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen für Umbau, Sanierung oder Renovierung einer Immobilie, die Ihnen bereits gehört. Die Bank verlangt in der Regel Kostenvoranschläge oder Rechnungen als Verwendungsnachweis. Dafür ist der Zins niedriger als bei einem freien Ratenkredit, bei Absicherung über die Grundschuld liegt er auf dem Niveau einer Baufinanzierung. Angeboten wird er als Aufstockung der laufenden Finanzierung, als eigenständiges Darlehen mit Grundschuld oder als Ratenkredit-Variante ohne Grundbucheintrag.
Alle Maßnahmen, die den Wert oder den Zustand der Immobilie erhalten oder verbessern: neues Bad, fest eingebaute Küche, Dach, Fenster und Türen, Heizung, Dämmung von Fassade und Dach, Photovoltaik mit Speicher, Elektrik und Leitungen, barrierefreier Umbau, Anbau oder Dachausbau. Nicht finanziert werden in der Regel bewegliche Möbel, Elektrogeräte oder ein Auto. Wie streng die Bank prüft, hängt von der Kreditart ab.
Ja. Viele Banken bieten Modernisierungskredite bis etwa 50.000 bis 80.000 Euro ohne Grundschuld an, rechtlich ein Ratenkredit mit Nachweis des Wohneigentums. Sie sparen Notar und Grundbuchamt und haben das Geld oft innerhalb weniger Tage. Der Zins liegt dafür meist deutlich über dem eines grundschuldgesicherten Darlehens, im Rechenbeispiel oben macht das bei 50.000 € über 10 Jahre 6.781 € Unterschied.
Bei den meisten Banken nicht, denn der günstigere Zins ist an den Zweck gebunden. Üblich sind Kostenvoranschläge vor der Auszahlung und Rechnungen danach, manche Banken verzichten bei kleineren Beträgen auf die Rechnungsprüfung. Wer keinen Nachweis liefern möchte, kann einen freien Ratenkredit aufnehmen, zahlt dafür aber den höheren Zins ohne Zweckbindung. Für Eigenleistungen akzeptieren Banken in der Regel Materialrechnungen.
Das hängt von der Absicherung ab. Mit Grundschuld liegt der Sollzins auf Baufinanzierungsniveau, in unseren Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) ab 3,91 % bei 10 Jahren Zinsbindung, oft mit einem kleinen Aufschlag für den geringen Betrag. Ohne Grundbucheintrag orientiert sich der Zins am Ratenkredit und liegt je nach Bonität und Laufzeit häufig zwischen 4 und 8 Prozent. Für energetische Maßnahmen können KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss günstiger sein, Konditionen vor dem Antrag prüfen.
Häufig ja, vor allem wenn die eingetragene Grundschuld höher ist als die aktuelle Restschuld und Ihre Bank die Erhöhung mitträgt. Dann läuft die Modernisierung als zweites Darlehen unter derselben Grundschuld, ohne neuen Notartermin. Besonders günstig ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung: Die Restschuld wird ohnehin neu finanziert, der Modernisierungsbetrag kommt einfach dazu. Während der Zinsbindung ist die Bank zur Aufstockung nicht verpflichtet.
Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und zinsvergünstigte Kredite über die KfW (Bundesförderung für effiziente Gebäude, Komplettsanierung zum Effizienzhaus, Heizungsförderung) und über das BAFA (Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik). Zwei Regeln gelten fast immer: Der Antrag muss vor der Beauftragung des Handwerkers gestellt werden, und viele Programme verlangen einen Energieeffizienz-Experten. Programme und Fördersätze ändern sich, prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Antrag.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.
