Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Faustregel: Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent

Für den Hauskauf sollten Sie die Kaufnebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln zahlen. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler) betragen je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit dem Eigenanteil landen Sie bei 20 bis 35 Prozent des Kaufpreises, die Sie selbst mitbringen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Nordrhein-Westfalen sind das 34.000 € Nebenkosten plus 40.000 € bis 80.000 € Eigenanteil, also 74.000 € bis 114.000 €.

Der Grund für diese Grenze: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer und Notar schaffen keinen Wert, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Deshalb erwarten fast alle Banken, dass Sie diese Kosten aus eigener Tasche zahlen. Der zusätzliche Eigenanteil am Kaufpreis senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser der Zins, den sie Ihnen anbietet.

Die Faustregel ist eine Orientierung, kein Gesetz. Mit sehr gutem Einkommen und einem werthaltigen Objekt finanzieren manche Banken auch 100 Prozent des Kaufpreises. Mit unsicherem Einkommen oder einem Haus in schwacher Lage kann die Bank auch mehr als 20 Prozent Eigenanteil verlangen. Die Zahlen unten zeigen, was die Faustregel für typische Kaufpreise bedeutet.

Eigenkapital nach Kaufpreis: die Tabelle

Wie viel Eigenkapital bei 200.000, 300.000, 400.000 oder 500.000 Euro Kaufpreis nötig ist, zeigt die Tabelle nach der Faustregel. Gerechnet ist mit 6,5 % Grunderwerbsteuer (Nordrhein-Westfalen, gleicher Satz in Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) plus rund 2 % für Notar und Grundbuch, also 8,5 % Nebenkosten ohne Makler. Als Eigenanteil sind 20 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Die Monatsrate gilt für 3,42 % gebundenen Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung.

Wer nach "Eigenkapital bei 400.000 Euro Kredit" sucht, meint meist eines von zwei Dingen. Ist 400.000 € der Kaufpreis, brauchen Sie nach der Faustregel 114.000 € und finanzieren 320.000 €. Ist 400.000 € die Darlehenssumme, liegt der Kaufpreis bei 20 Prozent Eigenanteil bei 500.000 €, und Sie brauchen 142.500 € Eigenkapital. Mit Makler (in vielen Regionen 3,57 Prozent Käuferanteil) kommen bei 400.000 € noch einmal 14.280 € dazu. Die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer, die Notargebühren im Ratgeber Notarkosten.

In Bayern oder Sachsen mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer sinken die Nebenkosten auf rund 5,5 Prozent, das Eigenkapital in der Tabelle also um 3 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 12.000 € weniger. Umgekehrt kommt in Berlin mit 6 Prozent und üblicher Maklerprovision ein Nebenkostenblock von rund 11,5 Prozent zusammen.

Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Eigenkapital ist alles, was Sie ohne Kredit in die Finanzierung einbringen können: Guthaben, verwertbare Vermögenswerte und in Grenzen auch eigene Arbeitsleistung. Die Bank verlangt für jede Position einen Nachweis, meist einen aktuellen Kontoauszug oder eine Bestätigung des Anbieters.

• Bargeld und Bankguthaben: Girokonto, Tagesgeld, Festgeld. Die einfachste Form, sofort verfügbar, ohne Abschlag angerechnet.
• Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben zählt voll. Bei zuteilungsreifen Verträgen kommt das Bauspardarlehen als zusätzlicher Finanzierungsbaustein hinzu.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds, ETFs. Banken rechnen sie an, verlangen aber meist den Verkauf vor Auszahlung oder setzen einen Sicherheitsabschlag von 20 bis 40 Prozent an, weil der Kurs schwanken kann.
• Lebens- und Rentenversicherungen: Der Rückkaufswert zählt als Eigenkapital, wenn Sie die Police auflösen oder beleihen. Prüfen Sie vorher, ob die Kündigung sich lohnt, oft ist der Rückkaufswert deutlich niedriger als die eingezahlten Beiträge.
• Eigenleistung (Muskelhypothek): Arbeiten, die Sie selbst ausführen, etwa Malern, Bodenverlegung, Trockenbau, Außenanlagen. Die meisten Banken erkennen bis zu 10 bis 15 Prozent der Bausumme an, bei Bestandskäufen deutlich weniger. Gezählt wird nur die Lohnersparnis, nicht das Material. Wer sich überschätzt, muss die fehlenden Arbeiten später aus Eigenmitteln oder mit einem Nachfinanzierungskredit bezahlen.
• Eigenes Grundstück: Beim Neubau zählt ein bereits bezahltes Grundstück in voller Höhe des Verkehrswerts als Eigenkapital. Bei 120.000 € Grundstückswert und 380.000 € Baukosten haben Sie damit bereits 24 Prozent der Gesamtkosten.
• Schenkung oder Erbe: Geld von Eltern oder Großeltern zählt voll, wenn es auf Ihrem Konto ist oder eine schriftliche Schenkungszusage vorliegt. Schenkungen unter Eltern und Kindern sind bis 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren steuerfrei.
• Weitere Immobilien: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein Grundstück können als zusätzliche Sicherheit dienen und den Beleihungsauslauf senken, ohne dass Sie sie verkaufen müssen.

Nicht als Eigenkapital zählen Privatdarlehen von Verwandten, die Sie zurückzahlen müssen. Sie sind aus Bankensicht Fremdkapital, verbessern aber den Beleihungsauslauf, weil sie nicht im Grundbuch stehen. Einige Banken akzeptieren sie, wenn der Darlehensvertrag schriftlich vorliegt und die Rate in die Haushaltsrechnung passt. Auch KfW-Darlehen sind kein Eigenkapital, sondern Fremdmittel mit eigenen Konditionen, die sich ändern können und vor Antrag geprüft werden müssen.

Beleihungsauslauf: Wie Eigenkapital den Zins verändert

Banken staffeln ihren Zins nach dem Beleihungsauslauf. Übliche Stufen sind 60, 80, 90 und 100 Prozent des Beleihungswerts. Bei 60 Prozent bekommen Sie den besten Zins, bei 100 Prozent zahlen Sie in der Regel 0,5 bis 1 Prozentpunkt mehr. Die Tabelle zeigt das mit beispielhaften Zuschlägen für ein Objekt für 400.000 €, vereinfacht mit Beleihungswert gleich Kaufpreis. Die Zinsstufen sind Beispiele, keine Konditionen einer bestimmten Bank.

Zwischen 80 und 100 Prozent Beleihung liegen in diesem Beispiel 595 € Monatsrate und 48.748 € Zinsen in zehn Jahren. Der Unterschied hat zwei Ursachen: das um 80.000 € höhere Darlehen und der höhere Zinssatz auf die gesamte Summe. Deshalb wirkt zusätzliches Eigenkapital doppelt, und deshalb lohnt es sich, eine Zinsstufe knapp zu unterschreiten. Wer mit 325.000 € Darlehen knapp über 80 Prozent liegt, sollte prüfen, ob 5.000 € zusätzliches Eigenkapital die Stufe erreicht.

Welche Zinsstufen es tatsächlich gibt und wo die Grenzen liegen, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Der Konditionsrechner zeigt die Angebote mehrerer Banken für Ihren konkreten Beleihungsauslauf, ein Finanzierungsspezialist prüft, ob sich eine andere Aufteilung lohnt.

Was passiert bei weniger Eigenkapital?

Mit weniger als 20 Prozent Eigenanteil bleibt ein Hauskauf möglich, wird aber teurer und die Auswahl an Banken kleiner. Zahlen Sie nur die Nebenkosten selbst, finanziert die Bank 100 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet das im Beispiel oben 2.040 € statt 1.445 € Monatsrate und eine Restschuld nach zehn Jahren von 301.210 € statt 243.822 €.

Können Sie auch die Nebenkosten nicht aufbringen, brauchen Sie eine Finanzierung über 110 Prozent des Kaufpreises. Das bieten nur wenige Banken, meist mit deutlichem Zinsaufschlag und nur bei sehr guter Bonität, sicherem Arbeitsverhältnis und einem Objekt in guter Lage. Die Bank trägt hier ein Risiko, das über dem Wert der Immobilie liegt: Müsste sie das Haus kurz nach dem Kauf verwerten, bliebe eine Restschuld ohne Sicherheit.

Drei Dinge helfen, wenn das Eigenkapital knapp ist. Erstens eine höhere Tilgung, damit der Beleihungsauslauf schnell sinkt und die Anschlussfinanzierung günstiger wird. Zweitens eine längere Zinsbindung, weil das Zinsänderungsrisiko bei hoher Restschuld besonders schwer wiegt. Drittens eine zusätzliche Sicherheit, etwa eine Bürgschaft oder die Immobilie der Eltern als Zusatzsicherheit. Was bei wenig oder gar keinem Eigenkapital realistisch ist, erklärt der Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wie viel Reserve sollte nach dem Kauf bleiben?

Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes ein. Als Faustregel sollten nach Kauf und Einzug mindestens drei Monatsraten als Notreserve übrig bleiben, besser drei Nettomonatsgehälter. Bei einer Rate von 1.445 € sind das 4.336 €. Dazu kommen Kosten, die keine Bank finanziert: Umzug, Küche, Möbel, Renovierung vor Einzug, Gartenanlage. Bei einem Bestandshaus rechnen viele Käufer mit 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises für Renovierung und Einrichtung in den ersten zwei Jahren.

Der Grund ist einfach: Ein Ratenkredit für die defekte Heizung kostet deutlich mehr Zins als die Baufinanzierung. Wer 10.000 € weniger Eigenkapital einsetzt, zahlt dafür bei 3,42 % Sollzins rund 29 € mehr Zinsen im Monat. Das ist günstiger als jede Nachfinanzierung. Sinnvoll ist, den Puffer schriftlich zu planen, bevor Sie der Bank die Eigenkapitalsumme nennen. Eine Übersicht mit Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, Umzug und Reserve zeigt, was tatsächlich für die Finanzierung frei ist.

Auch Sondertilgungsrechte helfen hier: Sie können mit etwas weniger Eigenkapital starten und die Reserve, die Sie nach zwei oder drei Jahren nicht gebraucht haben, als Sondertilgung einsetzen. Der Tilgungsrechner zeigt, wie sich das auf Laufzeit und Restschuld auswirkt.

Eigenkapital ansparen oder jetzt kaufen?

Ob sich Warten lohnt, hängt davon ab, wie schnell Sie sparen und wie sich Kaufpreise und Zinsen entwickeln. Ein Rechenbeispiel: Sie sparen 800 € im Monat und warten zwei Jahre. Das bringt 19.200 € zusätzliches Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € senkt das den Beleihungsauslauf um 6 Prozentpunkte und die Monatsrate bei 3,42 % Sollzins um rund 87 €.

Dagegen stehen zwei Jahre Miete, die nicht in die Tilgung fließen, und das Risiko, dass der Kaufpreis oder der Zins in der Zwischenzeit steigt. Steigt der Preis des Objekts um nur 3 Prozent, sind das bei 300.000 € bereits 9.000 €, mehr als die Hälfte des Ersparten. Fällt der Zins, war das Warten dagegen richtig. Niemand kann das seriös vorhersagen, deshalb ist die entscheidende Frage eine andere: ob die Rate heute dauerhaft in Ihr Budget passt, mit Reserve.

Wenn ja und das Eigenkapital deckt mindestens die Nebenkosten, spricht wenig gegen den Kauf. Wenn nein, ist Ansparen der bessere Weg, am besten mit einem festen monatlichen Betrag auf einem Tagesgeldkonto oder in einem Bausparvertrag, der später als Baustein in die Baufinanzierung passt. Ein Finanzierungsspezialist rechnet beide Wege für Ihre Zahlen durch und sagt Ihnen, welche Banken Ihr Vorhaben mit dem heutigen Eigenkapital finanzieren würden. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.