Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel Sie brauchen und was die Bank anrechnet

Die Frage nach dem Eigenkapital steht am Anfang fast jeder Baufinanzierung. Sie entscheidet darüber, ob eine Bank überhaupt finanziert, zu welchem Zins und wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Eine feste Quote, die für alle gilt, gibt es nicht. Wohl aber eine Faustregel, an der sich Banken und Käufer orientieren.

Dieser Artikel rechnet die Faustregel für typische Kaufpreise durch, zeigt, welche Vermögenswerte die Bank anrechnet, und was es kostet, mit weniger Eigenkapital zu kaufen. Alle Zinsbeispiele beruhen auf einem Sollzins von 3,91 % für zehn Jahre Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung (Beispielkondition, Stand 10.11.2026).

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Zahlen Sie die Kaufnebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Die Bank finanziert den Kaufpreis, aber in der Regel nicht Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Diese Kosten schaffen keinen Wert, den sie im Notfall verwerten könnte. Der Eigenanteil am Kaufpreis senkt zusätzlich den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, und damit den Zins.

Die Tabelle zeigt die Faustregel mit 20 Prozent Eigenanteil. Gerechnet ist mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer wie in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Saarland, plus rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, zusammen 8,5 Prozent ohne Makler.

Mit nur 10 Prozent Eigenanteil reichen bei 400.000 € Kaufpreis 74.000 €. Kommt ein Makler dazu, in vielen Regionen mit 3,57 Prozent Käuferanteil, steigt der Bedarf bei 400.000 € um weitere 14.280 €. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer sinkt er dagegen um 3 Prozent des Kaufpreises, bei 400.000 € also um 12.000 €. In Berlin mit 6 Prozent und üblicher Maklerprovision kommen rund 11,6 Prozent Nebenkosten zusammen. Den Satz Ihres Landes finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer, die Gebühren im Ratgeber Notarkosten.

Achten Sie darauf, ob von Kaufpreis oder Kredit die Rede ist. Sind 400.000 € der Kaufpreis, brauchen Sie nach der Faustregel 114.000 € und finanzieren 320.000 €. Sind 400.000 € die Darlehenssumme, liegt der Kaufpreis bei 20 Prozent Eigenanteil bei 500.000 €, und Sie brauchen 142.500 € Eigenkapital.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist alles, was Sie ohne Kredit in die Finanzierung einbringen: Guthaben, verwertbare Vermögenswerte und in Grenzen eigene Arbeit. Die Bank verlangt für jede Position einen Nachweis, meist einen aktuellen Kontoauszug oder eine Bestätigung des Anbieters. Nicht alles zählt gleich viel.

Ein Bausparvertrag ist für viele der klassische Weg zum Eigenkapital. Ist er zuteilungsreif, bringt er neben dem Guthaben ein Darlehen mit festem Zins. Ist er es noch nicht, lässt er sich oft vorfinanzieren, was aber Zinsen kostet. Prüfen Sie beim Bausparen, ob Ihnen Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage zustehen. Beide staatlichen Zuschüsse kommen zum Ersparten hinzu, sind aber an Einkommensgrenzen gebunden.

Schenkungen von Eltern sind ein häufiger Baustein. Kinder können von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden dabei zusammengerechnet. Beim Neubau zählt ein eigenes, bezahltes Grundstück mit seinem Verkehrswert: Wer 120.000 € Grundstückswert und 380.000 € Baukosten hat, bringt damit bereits 24 Prozent der Gesamtkosten ein.

Bei Versicherungen liegt der Rückkaufswert oft deutlich unter den eingezahlten Beiträgen, prüfen Sie das vor einer Kündigung. Eigenleistung rechnen Banken als Muskelhypothek nur für Arbeiten an, die Sie nachweislich selbst ausführen können, etwa Malern, Bodenbeläge oder Trockenbau, und bei Bestandskäufen deutlich weniger als beim Neubau. Privatdarlehen von Verwandten sind kein Eigenkapital, einige Banken akzeptieren sie aber, wenn der Vertrag schriftlich vorliegt und die Rate in die Haushaltsrechnung passt. Auch ein Förderkredit wie KfW 124 bleibt Fremdkapital, selbst wenn er die Nebenkosten mitfinanziert.

Wie verändert Eigenkapital den Zins?

Banken staffeln ihren Zins nach dem Beleihungsauslauf. Übliche Stufen sind 60, 80, 90 und 100 Prozent des Beleihungswerts. Bei 60 Prozent bekommen Sie den besten Zins, bei 100 Prozent zahlen Sie in der Regel 0,5 bis 1 Prozentpunkt mehr. Wie viel das ausmacht, zeigt ein Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis, bei dem der Beleihungswert dem Kaufpreis entspricht.

Die Zinsstufen sind Beispiele auf Basis der Beispielkondition, Stand 10.11.2026, keine Konditionen einer bestimmten Bank. Zwischen 80 und 100 Prozent Beleihung liegen im Beispiel 627 € Monatsrate und 52.052 € Zinsen in zehn Jahren. Zusätzliches Eigenkapital wirkt also doppelt: Das Darlehen ist kleiner, und der niedrigere Zinssatz gilt für die gesamte Summe.

Daraus folgt ein praktischer Tipp: Liegen Sie mit 325.000 € Darlehen knapp über einer Stufe, kann es sich lohnen, 5.000 € zusätzliches Eigenkapital einzubringen. Welche Stufen es gibt und wo die Grenzen liegen, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Der Konditionsrechner zeigt Angebote für Ihren Beleihungsauslauf.

Was passiert bei weniger Eigenkapital?

Mit weniger als 20 Prozent Eigenanteil bleibt ein Hauskauf möglich, wird aber teurer, und die Auswahl an Banken wird kleiner. Zahlen Sie nur die Nebenkosten selbst, finanziert die Bank 100 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel mit 400.000 € rechnen wir dafür mit 0,7 Prozentpunkten Zinsaufschlag.

Mit 20 Prozent Eigenanteil zahlen Sie 627 € weniger im Monat und haben nach zehn Jahren 56.772 € weniger Restschuld. Fehlen auch die Nebenkosten, brauchen Sie eine Finanzierung über rund 110 Prozent des Kaufpreises. Das bieten nur wenige Banken, meist mit deutlichem Zinsaufschlag und nur bei sehr guter Bonität, sicherem Arbeitsverhältnis und einem Objekt in guter Lage. Die Bank trägt dann ein Risiko über dem Wert der Immobilie: Müsste sie das Haus kurz nach dem Kauf verwerten, bliebe eine Restschuld ohne Sicherheit.

Ist das Eigenkapital knapp, helfen drei Hebel:

1. Höhere Tilgung, damit der Beleihungsauslauf schnell sinkt und die Anschlussfinanzierung günstiger wird.
2. Längere Zinsbindung, weil das Zinsänderungsrisiko bei hoher Restschuld besonders schwer wiegt.
3. Zusätzliche Sicherheit, etwa eine Bürgschaft oder die Immobilie der Eltern.

Was bei wenig oder gar keinem Eigenkapital realistisch ist, erklärt der Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Angebote wie der Mietkauf, bei dem ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, umgehen das Thema nur scheinbar: Eigentümer werden Sie dort erst am Ende mit der Eintragung im Grundbuch.

Wie viel Reserve sollte nach dem Kauf bleiben?

Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes ein. Nach Kauf und Einzug sollten mindestens drei Monatsraten als Notreserve übrig bleiben, besser drei Nettomonatsgehälter. Bei 400.000 € Kaufpreis und 20 Prozent Eigenanteil sind drei Raten zu je 1.576 € zusammen 4.728 €. Ein Ratenkredit für die defekte Heizung kostet deutlich mehr Zins als die Baufinanzierung.

Wer einen Altbau kauft, sollte außerdem Geld für Renovierung und Einrichtung zurückhalten. Viele Käufer eines Bestandshauses rechnen dafür 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises für die ersten zwei Jahre ein, dazu kommen Umzug, Küche und Möbel. Diese Kosten finanziert keine Bank mit. Planen Sie den Puffer schriftlich, bevor Sie der Bank Ihre Eigenkapitalsumme nennen: Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, Umzug und Reserve zeigen, was tatsächlich frei ist.

Die Reserve ist auch nicht teuer. 10.000 € weniger Eigenkapital bedeuten bei 3,91 % Sollzins rund 33 € mehr Zinsen im Monat, günstiger als jede Nachfinanzierung. Haben Sie die Reserve nach zwei oder drei Jahren nicht gebraucht, können Sie sie als Sondertilgung einsetzen. Die Wirkung auf Laufzeit und Restschuld zeigt der Tilgungsrechner.

Eigenkapital ansparen oder jetzt kaufen?

Niemand kann seriös vorhersagen, wie sich Kaufpreise und Zinsen entwickeln. Entscheidend ist deshalb, ob die Rate heute dauerhaft in Ihr Budget passt, mit Reserve. Ein Rechenbeispiel: Sie sparen zwei Jahre lang 800 € im Monat und kaufen dann für 300.000 €.

• Was das Warten bringt: 19.200 € mehr Eigenkapital senken den Beleihungsauslauf um rund 6 Prozentpunkte und die Monatsrate um rund 95 €.
• Was es kostet: zwei Jahre Miete, die nicht in die Tilgung fließen. Steigt der Kaufpreis in dieser Zeit um nur 3 Prozent, sind das 9.000 €, mehr als die Hälfte des Ersparten.

Deckt Ihr Eigenkapital mindestens die Nebenkosten und passt die Rate dauerhaft in Ihr Budget, spricht wenig gegen den Kauf. Passt die Rate noch nicht, ist Ansparen der bessere Weg, am besten mit einem festen monatlichen Betrag auf einem Tagesgeldkonto oder in einem Bausparvertrag, der später als Baustein in die Finanzierung passt.

Fazit: Nebenkosten sicher, Rest mit Augenmaß

Die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen, ist die Untergrenze, mit der die meisten Banken rechnen. Jeder weitere Euro senkt Darlehen und Zins, bis zu einer Grenze, an der Ihnen die Reserve fehlt. Für die meisten Käufer liegt der vernünftige Bereich bei 10 bis 20 Prozent Eigenanteil plus Nebenkosten, mit drei Monatsraten Puffer. Wer weniger hat, kann trotzdem kaufen, sollte aber Zinsaufschlag, Haushaltsrechnung und Tilgung genau durchrechnen. Den Vergleich für Ihre Baufinanzierung mit Ihrem heutigen Eigenkapital rechnet ein Finanzierungsspezialist kostenlos und unverbindlich durch.