Bauzinsen aktuell Sollzins ab 3,42 % bei 10 Jahren.

Bauzinsen heute: die Einordnung

Stand 17.09.2026 liegt der gebundene Sollzins für eine Baufinanzierung zwischen 3,31 % bei 5 Jahren und 3,71 % bei 20 Jahren Zinsbindung. Für die häufigste Variante, 10 Jahre Zinsbindung, sind es ab 3,42 % Sollzins und 3,51 % effektiv. Alle Werte gelten für ein Darlehen mit 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, also für einen typischen Kauf mit Eigenkapital für Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises.

Über die letzten 12 Monate ist der Zins für 10 Jahre Zinsbindung um 0,36 Prozentpunkte gesunken, von 3,78 % im Okt auf 3,42 % heute. Das Hoch der letzten 12 Monate lag bei 3,78 % im Okt, das Tief bei 3,42 % im Sep, die Spanne beträgt also 0,36 Prozentpunkte. Für ein Darlehen über 300.000 € macht diese Spanne bei 2 Prozent Tilgung rund 90 € Monatsrate aus. Der Chart oben zeigt den Verlauf Monat für Monat, die Tabelle darunter die aktuellen Konditionen je Zinsbindung.

Wichtig für die Einordnung: Die Werte auf dieser Seite sind Marktkonditionen für einen Standardfall, kein individuelles Angebot. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität, Objekt und Tilgung ab. Was ein Zehntelprozent Unterschied über 10 Jahre kostet, zeigt der Zinsrechner: bei 300.000 € sind es 2.625 € an Zinsen innerhalb der Zinsbindung.

Zinsen nach Zinsbindung

Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto höher ist er in der Regel: Die Bank trägt das Zinsänderungsrisiko länger und lässt sich das bezahlen. Der Abstand zwischen 10 und 20 Jahren beträgt heute 0,29 Prozentpunkte. Ob sich die längere Bindung lohnt, hängt davon ab, wie viel Sicherheit Sie brauchen und wie hoch die Restschuld am Ende sein darf. Die Beispielraten unten gelten für 300.000 € Darlehen bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung.

Zinsen bei 5 Jahren Zinsbindung

Sollzins ab 3,31 %, effektiv ab 3,40 %, Rate 1.328 € im Monat, Restschuld nach 5 Jahren 267.423 €. Die kurze Bindung ist sinnvoll, wenn Sie in wenigen Jahren mit einer größeren Summe rechnen, etwa aus einem Verkauf, einer Erbschaft oder einem fälligen Sparvertrag, und das Darlehen dann weitgehend tilgen wollen. Für eine normale Baufinanzierung ist sie riskant: Nach 5 Jahren ist erst ein kleiner Teil getilgt, und die Anschlussfinanzierung läuft zum dann gültigen Zins.

Zinsen bei 10 Jahren Zinsbindung

Sollzins ab 3,42 %, effektiv ab 3,51 %, Rate 1.355 € im Monat, Restschuld nach 10 Jahren 228.583 €. Die 10-jährige Bindung ist der Standard in Deutschland: Sie ist bei den meisten Banken die Referenzkondition, die Restschuld ist am Ende überschaubar, und Sie sind nach 10 Jahren ohnehin frei, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift. Passend für Käufer, die mit stabilem Einkommen rechnen und die Anschlussfinanzierung bewusst planen.

Zinsen bei 15 Jahren Zinsbindung

Sollzins ab 3,58 %, effektiv ab 3,67 %, Rate 1.395 € im Monat, Restschuld nach 15 Jahren 181.089 €. Die 5 zusätzlichen Jahre Sicherheit kosten gegenüber 10 Jahren 40 € im Monat. Dafür bleibt die Rate auch dann fest, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit steigen, und dank § 489 BGB können Sie nach 10 Jahren trotzdem kündigen, wenn sie fallen. Für Familien mit knapp kalkulierter Rate und für alle, die die Anschlussfinanzierung möglichst klein halten wollen, ist das die meistgewählte Alternative.

Zinsen bei 20 Jahren Zinsbindung

Sollzins ab 3,71 %, effektiv ab 3,80 %, Rate 1.428 € im Monat, Restschuld nach 20 Jahren 122.470 €. Der Aufpreis gegenüber 10 Jahren liegt bei 73 € im Monat. Sinnvoll, wenn die Finanzierung bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt sein soll oder wenn Sie das Zinsänderungsrisiko ganz ausschließen wollen. Die Restschuld für jede Kombination aus Tilgung und Zinsbindung zeigt der Tilgungsrechner.

Was die Bauzinsen bewegt

Bauzinsen folgen den Renditen langlaufender Anleihen, nicht dem Leitzins der EZB. Banken refinanzieren Baufinanzierungen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung vor allem über Pfandbriefe, deren Rendite sich an Bundesanleihen gleicher Laufzeit orientiert. Steigt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, verteuert sich die Refinanzierung, und die Banken heben die Bauzinsen meist innerhalb weniger Tage an. Fällt sie, geht es in die andere Richtung, oft mit etwas Verzögerung.

Der EZB-Leitzins wirkt nur indirekt. Er steuert die kurzfristigen Geldmarktzinsen und damit variable Darlehen und Kontokorrentkredite. Auf zehnjährige Anleihen wirkt er über die Erwartungen: Signalisiert die EZB, dass sie die Inflation für länger bekämpfen muss, steigen die langfristigen Renditen, auch wenn der Leitzins selbst unverändert bleibt. Deshalb kann eine Leitzinssenkung mit steigenden Bauzinsen zusammenfallen, wenn der Markt sie bereits erwartet hatte oder die Inflationsaussichten sich gleichzeitig verschlechtern.

Dahinter stehen zwei Größen. Die Inflationserwartung bestimmt, welche Rendite Anleger für 10 Jahre Kapitalbindung verlangen: Wer höhere Inflation erwartet, will einen höheren Zins als Ausgleich. Die Konjunktur wirkt gegenläufig: In einer Abschwächung flüchten Anleger in sichere Bundesanleihen, die Kurse steigen, die Renditen und mit ihnen die Bauzinsen fallen. Hinzu kommen die Kreditnachfrage, der Wettbewerb unter den Banken und deren Margen, die sich in der Spanne zwischen Pfandbriefrendite und Sollzins zeigen. Konkrete Renditen oder Leitzinsstände nennen wir hier nicht, weil sie sich täglich ändern.

Zinsprognose: was sich sagen lässt

Eine seriöse Zinsprognose mit konkreten Zahlen für die nächsten 6 oder 12 Monate gibt es nicht, auch nicht von Banken, Verbänden oder Forschungsinstituten. Der Grund: Bauzinsen hängen an den Anleiherenditen, und die reagieren auf Ereignisse, die niemand terminieren kann, etwa Inflationsdaten, geopolitische Krisen oder überraschende Notenbankentscheidungen. Was sich sagen lässt, ist die Richtung des Verlaufs und welche Indikatoren sie beeinflussen.

Drei Indikatoren, die Sie selbst beobachten können: erstens die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die täglich in Wirtschaftsmedien veröffentlicht wird und den Bauzinsen meist einige Tage vorausläuft. Zweitens die Inflationsrate in Deutschland und im Euroraum, die das Statistische Bundesamt und Eurostat monatlich melden. Drittens die Kommunikation der EZB nach den Zinssitzungen, weniger wegen der Entscheidung selbst als wegen des Ausblicks. Bewegen sich alle drei in dieselbe Richtung, folgen die Bauzinsen in der Regel.

Wochenkommentar zur Zinsentwicklung

An dieser Stelle ordnen wir den Verlauf der Bauzinsen wöchentlich ein: was sich in der Tabelle verändert hat, welche Ereignisse dahinterstanden und was das für Käufer und Anschlussfinanzierer bedeutet. Aktueller Stand 17.09.2026: Der Sollzins für 10 Jahre Zinsbindung liegt bei 3,42 %, nach 3,78 % vor 12 Monaten und einem Zwischenhoch von 3,78 % im Okt.

Was Ihren persönlichen Zins bestimmt

Der Zins in der Tabelle ist der Marktzins für einen Standardfall. Ihr Angebot weicht davon ab, nach oben oder unten, und fünf Faktoren entscheiden über die Richtung. Der wichtigste ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie.

1. Beleihungsauslauf. Bis 60 Prozent Beleihung gewähren die meisten Banken ihre beste Kondition, zwischen 60 und 80 Prozent folgen kleine Aufschläge, über 80 und vor allem über 100 Prozent deutliche. Ein Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten, wie er zwischen niedriger und hoher Beleihung üblich ist, kostet bei 300.000 € über 10 Jahre 7.869 € mehr an Zinsen. Was das für den Kauf ohne oder mit wenig Eigenkapital bedeutet, steht unter Baufinanzierung.
2. Bonität. Sicheres, unbefristetes Einkommen, saubere Schufa und ein tragfähiges Verhältnis von Rate zu Nettoeinkommen bringen die Standardkondition. Befristete Verträge, Probezeit oder selbstständige Einkünfte führen bei manchen Banken zu Aufschlägen oder zur Ablehnung, bei anderen nicht. Der Bankvergleich zählt hier doppelt.
3. Zinsbindung. Je länger, desto höher der Zins, siehe oben. Der Abstand zwischen den Bindungen schwankt mit der Zinsstrukturkurve.
4. Tilgung. Viele Banken honorieren eine höhere anfängliche Tilgung mit einem kleinen Abschlag, weil das Darlehen schneller zurückfließt. Umgekehrt verlangen sie bei 1 Prozent Tilgung oft einen Aufschlag oder lehnen ab.
5. Objekt. Ein gut erhaltenes Einfamilienhaus in gefragter Lage ist für die Bank leichter zu bewerten und im Ernstfall zu verwerten als ein Sanierungsfall oder eine Sonderimmobilie. Baujahr, Energieeffizienz und Lage fließen in den Beleihungswert ein und damit in den Beleihungsauslauf.

Zins sichern: jetzt oder warten?

Den richtigen Zeitpunkt gibt es nur im Rückblick. Was es gibt, sind Werkzeuge, mit denen Sie den heutigen Zins festhalten, ohne auf eine bessere Phase zu wetten. Welches passt, hängt davon ab, ob Sie neu finanzieren oder eine Anschlussfinanzierung vor sich haben.

Bei der Immobilienfinanzierung für einen Kauf hält ein Finanzierungsangebot den Zins in der Regel für einige Tage bis wenige Wochen, solange Sie alle Unterlagen fristgerecht nachreichen. In dieser Frist können Sie vergleichen, ohne dass der Markt Ihr Angebot verändert. Nach der Darlehenszusage ist der Zins vertraglich fest. Wer noch sucht, kann mit dem Konditionsrechner den heutigen Stand für sein Budget prüfen.

Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich der Zins mit einem Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung festschreiben. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit, in den ersten 6 bis 12 Monaten oft gar nichts. Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Fallen sie bis zum Ablauf, zahlen Sie den vereinbarten Satz trotzdem. Ablauf, Fristen und ein Rechenbeispiel finden Sie unter Anschlussfinanzierung.

So lesen Sie unsere Zinstabelle

Die Zinstabelle oben zeigt für jede Zinsbindung den gebundenen Sollzins ab, den Effektivzins ab und die Veränderung zum vorherigen Stand. Alle Werte gelten für einen Standardfall mit 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, bei einwandfreier Bonität und einer selbst genutzten Immobilie. "Ab" bedeutet: die beste Kondition, die der Markt zum angegebenen Stand für diesen Fall hergibt. Die meisten Angebote liegen wenige Zehntelprozent darüber.

Der Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Bank das Darlehen verzinst und aus dem sich mit der Tilgung Ihre Monatsrate ergibt. Der Effektivzins nach Preisangabenverordnung (PAngV) enthält zusätzlich die unterjährige Verrechnung und einmalige Kosten, die die Bank ansetzt. Er liegt deshalb etwas über dem Sollzins, bei 10 Jahren heute 3,51 % gegenüber 3,42 %, und ist die Größe, mit der Sie Angebote verschiedener Banken vergleichen sollten. Nicht enthalten sind Kosten, die nicht die Bank verursacht, etwa Grundschuldbestellung, Gutachten oder Gebäudeversicherung.

Wenn wir einen Zins nennen, gehört nach PAngV ein repräsentatives Beispiel dazu: Nettodarlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, Monatsrate, Anzahl der Raten und Gesamtbetrag. Unser Beispiel heute: 300.000 € Nettodarlehensbetrag, 3,42 % gebundener Sollzins, 3,51 % effektiver Jahreszins, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent anfängliche Tilgung, Monatsrate 1.355 €, 120 Raten innerhalb der Zinsbindung, Restschuld danach 228.583 €. Der Rechner oben rechnet dieses Beispiel mit Ihren Werten neu.