Ihr Bauzins hängt von Zinsbindung, Beleihung, Bonität und Objekt ab. Die Tabelle zeigt Beispielkonditionen je Zinsbindung (Stand 10.11.2026, 80 Prozent Beleihung, 2 Prozent Tilgung), keine tagesaktuellen Marktzinsen. Ihre persönlichen Konditionen holt der kostenlose Vergleich ein.
BeispielkonditionenStand 10.11.2026, unverbindlich Beispielkonditionen für 80 % Beleihung und 2 % Tilgung, Stand 10.11.2026. Sollzins gebunden, Effektivzins nach PAngV.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. | Effektivzins p.a. |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,06 % | 4,18 % |
| 10 Jahre | 3,91 % | 4,01 % |
| 15 Jahre | 4,07 % | 4,17 % |
| 20 Jahre | 4,16 % | 4,26 % |
In unseren Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) liegt der gebundene Sollzins zwischen 3,91 % bei 10 Jahren und 4,16 % bei 20 Jahren Zinsbindung, für die häufigste Variante mit 10 Jahren ab 3,91 % Sollzins und 4,01 % effektiv. Es sind Beispielwerte für einen Standardfall, keine tagesaktuellen Marktzinsen und kein individuelles Angebot. Für Ihre Entscheidung zählt weniger der Verlauf als der Abstand Ihres Angebots zur besten Kondition, die Banken für Ihren Fall heute anbieten.
Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto höher ist er in der Regel: Die Bank trägt das Zinsänderungsrisiko länger und lässt sich das bezahlen. Der Abstand zwischen 10 und 20 Jahren beträgt in unseren Beispielkonditionen 0,25 Prozentpunkte. Ob sich die längere Bindung lohnt, hängt davon ab, wie viel Sicherheit Sie brauchen und wie hoch die Restschuld am Ende sein darf. Beispielraten für 300.000 € Darlehen bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung.
Sinnvoll, wenn Sie in wenigen Jahren mit einer größeren Summe rechnen, etwa aus einem Verkauf, einer Erbschaft oder einem fälligen Sparvertrag, und das Darlehen dann weitgehend tilgen wollen. Für eine normale Baufinanzierung riskant: Nach 5 Jahren ist erst ein kleiner Teil getilgt, und die Anschlussfinanzierung läuft zum dann gültigen Zins.
Der Standard in Deutschland: bei den meisten Banken die Referenzkondition, die Restschuld ist am Ende überschaubar, und nach 10 Jahren sind Sie ohnehin frei, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift. Passend für Käufer, die mit stabilem Einkommen rechnen und die Anschlussfinanzierung bewusst planen. Restschuld und Anschlusszins im Detail: Bauzinsen 10 Jahre.
Die 5 zusätzlichen Jahre Sicherheit kosten einen kleinen Aufpreis. Dafür bleibt die Rate auch dann fest, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit steigen, und dank § 489 BGB können Sie nach 10 Jahren trotzdem kündigen, wenn sie fallen. Die meistgewählte Alternative für Familien mit knapp kalkulierter Rate und für alle, die die Anschlussfinanzierung klein halten wollen. Ab welchem Anschlusszins sich das rechnet: Bauzinsen 15 Jahre.
Sinnvoll, wenn die Finanzierung bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt sein soll oder wenn Sie das Zinsänderungsrisiko ganz ausschließen wollen. Die Restschuld je Tilgung zeigt der Tilgungsrechner, Tilgung bis null und Kündigung nach 10 Jahren erklärt Bauzinsen 20 Jahre.
Sonderkündigungsrecht nach 10 JahrenUnabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung schützt Sie also gegen steigende Zinsen, ohne Sie bei fallenden Zinsen länger als 10 Jahre zu binden.
Beispielkonditionen, Stand 10.11.2026. Keine tagesaktuellen Marktzinsen.
Der Zins in der Tabelle ist ein Beispielzins für einen Standardfall. Ihr Angebot weicht davon ab, nach oben oder unten, und fünf Faktoren entscheiden über die Richtung. Der wichtigste ist der Beleihungsauslauf.
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Bis 60 Prozent Beleihung gewähren die meisten Banken ihre beste Kondition, zwischen 60 und 80 Prozent folgen kleine Aufschläge, über 80 und vor allem über 100 Prozent deutliche.
Ein Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten, wie er zwischen niedriger und hoher Beleihung üblich ist, kostet bei 300.000 € über 10 Jahre 7.831 € mehr an Zinsen. Was das für den Kauf ohne oder mit wenig Eigenkapital bedeutet, steht unter Baufinanzierung.
Sicheres, unbefristetes Einkommen, saubere Schufa und ein tragfähiges Verhältnis von Rate zu Nettoeinkommen bringen die Standardkondition.
Befristete Verträge, Probezeit oder selbstständige Einkünfte führen bei manchen Banken zu Aufschlägen oder zur Ablehnung, bei anderen nicht. Der Bankvergleich zählt hier doppelt.
Je länger die Bindung, desto höher der Zins, in unseren Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) von 4,06 % bei 5 bis 4,16 % bei 20 Jahren. Der Abstand zwischen den Bindungen schwankt mit der Zinsstrukturkurve.
Was die längere Bindung im Monat kostet und wie viel Restschuld danach bleibt, zeigt die Übersicht der Zinsbindungen weiter oben.
Viele Banken honorieren eine höhere anfängliche Tilgung mit einem kleinen Abschlag, weil das Darlehen schneller zurückfließt.
Umgekehrt verlangen sie bei 1 Prozent Tilgung oft einen Aufschlag oder lehnen ab.
Ein gut erhaltenes Einfamilienhaus in gefragter Lage ist für die Bank leichter zu bewerten und im Ernstfall zu verwerten als ein Sanierungsfall oder eine Sonderimmobilie.
Baujahr, Energieeffizienz und Lage fließen in den Beleihungswert ein und damit in den Beleihungsauslauf.
Treiber
Bauzinsen folgen den Renditen langlaufender Anleihen, nicht dem Leitzins der EZB. Banken refinanzieren Baufinanzierungen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung vor allem über Pfandbriefe, deren Rendite sich an Bundesanleihen gleicher Laufzeit orientiert. Steigt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, heben die Banken die Bauzinsen meist innerhalb weniger Tage an. Fällt sie, geht es in die andere Richtung, oft mit etwas Verzögerung.
Inflationserwartung und Konjunktur → Bundesanleihe → Pfandbrief → BauzinsDer EZB-Leitzins wirkt nur indirekt. Er steuert die kurzfristigen Geldmarktzinsen und damit variable Darlehen und Kontokorrentkredite. Auf zehnjährige Anleihen wirkt er über die Erwartungen: Signalisiert die EZB, dass sie die Inflation länger bekämpfen muss, steigen die langfristigen Renditen, auch wenn der Leitzins unverändert bleibt. Deshalb kann eine Leitzinssenkung mit steigenden Bauzinsen zusammenfallen.
Die Inflationserwartung bestimmt, welche Rendite Anleger für 10 Jahre Kapitalbindung verlangen. Die Konjunktur wirkt gegenläufig: In einer Abschwächung flüchten Anleger in sichere Bundesanleihen, die Renditen und mit ihnen die Bauzinsen fallen. Hinzu kommen Kreditnachfrage, Wettbewerb unter den Banken und deren Margen. Konkrete Renditen oder Leitzinsstände nennen wir nicht, weil sie sich täglich ändern.
Banken und Vermittler veröffentlichen Zinsprognosen mit Spannen für die nächsten Monate, verlässlich sind sie nicht. Welche Spannen gerade genannt werden, zeigt die Übersicht Bauzinsen Prognose 2027. Bauzinsen hängen an den Anleiherenditen, und die reagieren auf Ereignisse, die niemand terminieren kann: Inflationsdaten, geopolitische Krisen, überraschende Notenbankentscheidungen. Beobachten lassen sich drei Indikatoren. Bewegen sich alle drei in dieselbe Richtung, folgen die Bauzinsen in der Regel.
Wird täglich in Wirtschaftsmedien veröffentlicht und läuft den Bauzinsen meist einige Tage voraus.
Bestimmt über die Inflationserwartung, welche Rendite Anleger verlangen.
Statistisches Bundesamt, EurostatWeniger wegen der Entscheidung selbst als wegen des Ausblicks nach den Zinssitzungen.
Europäische ZentralbankWer eine Immobilie gefunden hat und die Rate tragen kann, sollte den Abschluss nicht von einer erhofften Zinssenkung abhängig machen.
Den richtigen Zeitpunkt gibt es nur im Rückblick. Was es gibt, sind Werkzeuge, mit denen Sie den heutigen Zins festhalten, ohne auf eine bessere Phase zu wetten. Welches passt, hängt davon ab, ob Sie neu finanzieren oder eine Anschlussfinanzierung vor sich haben.
Angebot und Zusage
Bei der Immobilienfinanzierung für einen Kauf hält ein Finanzierungsangebot den Zins in der Regel für einige Tage bis wenige Wochen, solange Sie alle Unterlagen fristgerecht nachreichen.
Forward-Darlehen
Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich der Zins mit einem Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung festschreiben. Es ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen.
Auf eine Zinssenkung hoffen
Ein Viertelprozent weniger Zins spart bei 300.000 € rund 63 € im Monat. Ob und wann das eintritt, kann niemand verlässlich sagen.
Drei Faustregeln ohne Timing-Versprechen. Erstens: Wer die Rate heute tragen kann und die Immobilie will, schließt ab. Zweitens: Wer Sicherheit braucht, nimmt lieber eine längere Zinsbindung als einen niedrigeren Zins mit 5 Jahren Bindung. Drittens: Wer eine Anschlussfinanzierung in den nächsten 3 Jahren hat, holt halbjährlich ein Forward-Angebot ein und schließt ab, wenn Zins plus Aufschlag unter der eigenen Schmerzgrenze liegt.
Die Tabelle oben zeigt für jede Zinsbindung zwei Werte, jeweils mit „ab“: den gebundenen Sollzins und den Effektivzins. „Ab“ bedeutet: die beste Kondition für diesen Fall zum angegebenen Stand. Die meisten echten Angebote liegen wenige Zehntelprozent darüber.
Wenn wir einen Zins nennen, gehört nach PAngV ein repräsentatives Beispiel dazu: Nettodarlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, Monatsrate und Anzahl der Raten. Beispielkonditionen, Stand 10.11.2026. Der Konditionsrechner rechnet dieses Beispiel mit Ihren Werten neu.
Kurz beantwortet, mit den Beispielkonditionen aus der Tabelle oben.
0800 707 4000Tagesaktuelle Konditionen für Ihren Fall holt der kostenlose Vergleich bei mehreren Banken ein. In unseren Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) liegt der gebundene Sollzins zwischen 3,91 % bei 10 Jahren und 4,16 % bei 20 Jahren Zinsbindung. Für die häufigste Variante, 10 Jahre Zinsbindung, sind es ab 3,91 % Sollzins beziehungsweise 4,01 % effektiv. Die Werte gelten für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung. Bei niedrigerer Beleihung oder sehr guter Bonität liegt Ihr Zins darunter, bei Vollfinanzierung darüber.
Die Richtung hängt vor allem von den Renditen der Bundesanleihen und Pfandbriefe ab, an denen sich die Banken refinanzieren. Banken und Vermittler veröffentlichen Prognosen mit Spannen, verlässlich ist keine davon. Welche Spannen gerade genannt werden, zeigt die Übersicht Bauzinsen Prognose 2027.
Ein guter Bauzins ist einer, der in der unteren Hälfte der Spanne liegt, die der Markt an diesem Tag für Ihre Beleihung und Zinsbindung bietet. Absolute Marken taugen wenig, weil sich das Niveau innerhalb weniger Jahre um mehrere Prozentpunkte verschieben kann. Vergleichen Sie deshalb Ihr Angebot mit mindestens einem zweiten Angebot für denselben Fall: Liegt es mehr als 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte darüber, lohnt es sich, nachzuverhandeln oder zu wechseln.
Banken passen ihre Konditionen in der Regel täglich an, manche mehrmals am Tag, wenn sich die Pfandbriefrenditen deutlich bewegen. Die Tabelle auf dieser Seite zeigt deshalb immer das Datum, auf das sich die Werte beziehen. In ruhigen Marktphasen ändern sich die Werte über Wochen nur um wenige Hundertstel, in unruhigen Phasen sind Sprünge von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten innerhalb weniger Tage möglich.
Der gebundene Sollzins ist der reine Zinssatz, mit dem die Bank Ihr Darlehen verzinst. Der Effektivzins nach Preisangabenverordnung rechnet zusätzlich die Zahlungsweise, die Verrechnung der Tilgung und einmalige Kosten wie Bereitstellungs- oder Kontoführungsgebühren ein. Er ist die Vergleichsgröße zwischen Angeboten. In unserem Beispiel mit 10 Jahren Zinsbindung stehen 3,91 % Sollzins und 4,01 % Effektivzins nebeneinander. Ein Disagio senkt den Sollzins, im Effektivzins ist es enthalten (§ 16 PAngV). Angebote mit und ohne Disagio vergleichen Sie deshalb über den Effektivzins. Nicht enthalten sind Kosten für Grundschuld, Gutachten oder eine Restschuldversicherung.
Für die meisten Käufer 10 oder 15 Jahre. Bei 300.000 € und 2 Prozent Tilgung kostet die 15-jährige Bindung in unseren Beispielkonditionen 40 € im Monat mehr als die 10-jährige, dafür ist der Zins 5 Jahre länger fest und die Restschuld am Ende niedriger. Wer die Rate knapp kalkuliert oder Sicherheit über die Rente hinaus braucht, nimmt eher 15 oder 20 Jahre. Nach § 489 BGB können Sie ohnehin 10 Jahre nach Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen.
Nur indirekt. Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Banken kurzfristig Geld leihen. Baufinanzierungen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung refinanzieren Banken aber langfristig über Pfandbriefe, deren Rendite an den Bundesanleihen mit gleicher Laufzeit hängt. Diese Renditen reagieren auf Inflationserwartungen und Konjunktur, oft schon Wochen vor einer EZB-Entscheidung. Deshalb können Bauzinsen steigen, obwohl die EZB den Leitzins senkt, und umgekehrt.
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