Baufinanzierung ohne Eigenkapital Was Banken verlangen und was es kostet.

Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist ein Immobilienkredit, bei dem die Bank den kompletten Kaufpreis finanziert. Sie bringen kein eigenes Geld für das Objekt selbst mit. In der Praxis unterscheiden Banken zwei Stufen: die 100 %-Finanzierung, bei der Sie nur die Nebenkosten selbst tragen, und die 110 %-Finanzierung, bei der auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler über das Darlehen laufen.

Der entscheidende Begriff dahinter ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis zwischen Darlehen und dem Wert, den die Bank der Immobilie beimisst (Beleihungswert). Bei einer klassischen Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital liegt er bei etwa 80 Prozent. Bei einer Vollfinanzierung liegt er bei 100 Prozent oder darüber, denn der Beleihungswert der Bank ist meist niedriger als der Kaufpreis. Genau daran bemisst die Bank ihr Risiko und damit Ihren Zins.

Wer ein Haus finanzieren möchte, ohne Eigenkapital angespart zu haben, sollte deshalb zwei Fragen getrennt beantworten: Nimmt eine Bank meinen Fall überhaupt an? Und was kostet mich die höhere Beleihung über die Laufzeit? Beide Antworten folgen unten, das Rechenbeispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis zeigt die Kosten in Zahlen.

100 % oder 110 % Finanzierung?

Die 100 %-Finanzierung deckt den Kaufpreis, die 110 %-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten. Der Unterschied klingt klein, ist für Banken aber groß, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen. Grunderwerbsteuer und Notargebühren erhöhen den Wert der Immobilie nicht, das Darlehen dafür steht aber im Grundbuch.

In Nordrhein-Westfalen summieren sich die Nebenkosten auf rund 8,5 Prozent ohne Makler (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent Notar und Grundbuch) und auf rund 12 Prozent mit Makler. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 34.000 bis 48.000 Euro. Wer diese Summe aus Eigenmitteln zahlen kann, hat bei der Bankauswahl deutlich mehr Spielraum und einen niedrigeren Zins. Deshalb raten Finanzierungsspezialisten in der Regel dazu, mindestens die Nebenkosten selbst zu tragen.

Warum verlangen Banken einen Zinsaufschlag?

Banken staffeln ihren Zins nach dem Beleihungsauslauf, weil sie bei einer Zwangsversteigerung nur den Wert der Immobilie zurückbekommen, nicht den Kaufpreis. Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto größer der Teil, der im Ernstfall ungedeckt bleibt. Diesen Teil lässt sich die Bank über den Zins bezahlen.

Die Staffel ist bei den meisten Banken ähnlich aufgebaut: Die günstigste Kondition gibt es bis etwa 60 Prozent Beleihung, weil dieser Teil des Darlehens über Pfandbriefe refinanziert werden darf. Bis 80 Prozent kommt ein kleiner Aufschlag hinzu, bis 90 und 100 Prozent jeweils ein weiterer, und über 100 Prozent wird es entweder deutlich teurer oder die Bank steigt aus. Die genauen Stufen und Aufschläge sind von Bank zu Bank verschieden und ändern sich mit der Marktlage.

Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Der Beleihungswert der Bank liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank Sicherheitsabschläge auf den Marktwert vornimmt. Eine 100 %-Finanzierung des Kaufpreises kann darum aus Sicht der Bank schon eine Beleihung von 110 oder 115 Prozent sein. Das erklärt, warum die Aufschläge für Vollfinanzierungen oft höher ausfallen, als Käufer erwarten.

Welche Voraussetzungen stellen Banken?

Ohne Eigenkapital muss alles andere stimmen. Banken gleichen das fehlende Kapital durch strengere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt aus. Die folgenden Punkte sind in der Regel Voraussetzung für eine Zusage:

• Sicheres, ausreichend hohes Einkommen. Unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst werden von vielen Banken bevorzugt. Die Rate sollte auch mit Zinsaufschlag deutlich unter 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens bleiben.
• Einwandfreie Bonität. Keine negativen Schufa-Merkmale, keine laufenden Ratenkredite, die das Budget belasten, geordnete Kontoführung ohne Rücklastschriften oder Dispo-Dauernutzung.
• Werthaltiges Objekt. Gute Lage, guter Zustand, marktgängiger Grundriss. Die Bank muss davon ausgehen können, dass sie das Objekt im Ernstfall zum Beleihungswert verkaufen kann. Sanierungsbedürftige Häuser in strukturschwachen Regionen scheiden meist aus.
• Angemessener Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, entsteht selbst bei 100 %-Finanzierung rechnerisch eine Beleihung weit über 100 Prozent. Ein Gutachten oder eine Bewertung durch den Vermittler klärt das vorab.
• Höhere Tilgung. Viele Banken verlangen bei Vollfinanzierungen mindestens 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung, damit die Beleihung zügig sinkt.
• Reserve trotz Vollfinanzierung. Auch wer alles finanziert, sollte drei bis sechs Monatsraten als Rücklage haben. Banken fragen danach, und für Sie ist es der Puffer für Reparaturen und unvorhergesehene Ausgaben.

Für Käufer, die eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen möchten, gilt dasselbe. Zusätzlich prüfen Banken bei Eigentumswohnungen die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und geplante Sonderumlagen. Selbstständige haben es bei Vollfinanzierungen schwerer, weil das Einkommen aus Sicht der Bank weniger planbar ist. Was dort möglich ist, erklärt die Seite Baufinanzierung für Selbstständige.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital

Das Beispiel vergleicht drei Wege zur selben Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis und 40.000 € Nebenkosten (pauschal 10 Prozent). Der Sollzins bei 80 Prozent Beleihung entspricht der aktuellen Kondition für zehn Jahre Zinsbindung, 3,42 %. Für 100 und 110 Prozent Beleihung rechnen wir mit Aufschlägen von 0,5 und 0,9 Prozentpunkten. Das sind Beispielannahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionen einer bestimmten Bank. Tilgung jeweils 2 Prozent.

Die Rate der 110 %-Finanzierung liegt mit 2.317 € um 872 € über der Rate mit 20 Prozent Eigenkapital. Über zehn Jahre zahlen Sie 70.993 € mehr Zinsen, und zwar aus zwei Gründen: Das Darlehen ist um 120.000 € höher, und der Zins liegt 0,9 Prozentpunkte darüber. Beide Effekte multiplizieren sich.

Ebenso wichtig ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Mit 20 Prozent Eigenkapital bleiben nach zehn Jahren 243.822 €, bei der 110 %-Finanzierung 330.175 €. Der zweite Betrag entspricht noch rund 83 Prozent des heutigen Kaufpreises, gemessen am niedrigeren Beleihungswert der Bank noch mehr. Die Anschlussfinanzierung startet dann erneut mit hoher Beleihung und entsprechendem Aufschlag, sofern die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist. Mit dem Tilgungsrechner können Sie prüfen, wie eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen die Restschuld senken.

Welche Bank finanziert ein Haus ohne Eigenkapital?

Eine feste Liste gibt es nicht, und das hat einen Grund: Banken legen ihre maximale Beleihung intern fest und passen sie an Marktlage und Risikoappetit an. Was eine Bank im Frühjahr noch bis 100 Prozent finanziert hat, kann im Herbst bei 90 Prozent enden. Hinzu kommt, dass Vollfinanzierungen oft nicht über den Standardprozess laufen, sondern als Einzelfallentscheidung bei der Kreditabteilung landen.

Grob lässt sich sagen: Regionale Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind bei Vollfinanzierungen häufig zurückhaltend, überregionale Banken, Versicherer und einige Direktbanken akzeptieren bei sehr guter Bonität eher 100 Prozent Beleihung. Die 110 %-Finanzierung bieten nur wenige Institute an. Wer eigenständig anfragt, sammelt schnell mehrere Absagen, und jede echte Kreditanfrage kann in der Schufa vermerkt werden.

Genau hier setzt der Vermittler an. Ein Finanzierungsspezialist mit Anbindung an viele Banken sieht in der Plattform, welche Bank Ihren Beleihungsauslauf aktuell annimmt und zu welchem Aufschlag. Er bereitet die Unterlagen so auf, dass Einkommen, Bonität und Objekt ihre Stärken zeigen, und bespricht den Fall mit der Bank, bevor ein Antrag gestellt wird. Die Konditionsanfrage über den Konditionsrechner ist schufa-neutral. Sie zahlen für die Vermittlung nichts, die Vergütung kommt von der finanzierenden Bank. Der erste Schritt ist die Anfrage mit Kaufpreis, Einkommen und Objekt.

Welche Risiken hat die Vollfinanzierung?

Das größte Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Kombination aus hoher Restschuld und möglichem Wertverlust. Sinkt der Wert der Immobilie, während das Darlehen noch fast in voller Höhe läuft, übersteigt die Schuld den Verkaufserlös. Ein Verkauf, etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit, würde dann nicht ausreichen, um die Bank zu bedienen.

In Zahlen: Fällt der Wert des Beispielobjekts in zehn Jahren um 20 Prozent auf 320.000 €, steht bei der 110 %-Finanzierung noch eine Restschuld von 330.175 €. Der Verkaufserlös läge um 10.175 € unter der Restschuld, Verkaufskosten noch nicht eingerechnet. Diese Lücke müssten Sie aus eigenen Mitteln schließen. Beim Käufer mit 20 Prozent Eigenkapital bliebe nach Rückzahlung von 243.822 € ein Überschuss von 76.178 €. Ein Wertverlust in dieser Größenordnung ist nicht die Regel, aber in einzelnen Regionen und bei Zinsanstiegen bereits vorgekommen.

Drei weitere Risiken sollten Sie kennen:

• Zinsänderungsrisiko. Die hohe Restschuld trifft nach der Zinsbindung auf den dann gültigen Marktzins. Bei 330.175 € Restschuld kostet jeder Prozentpunkt mehr rund 275 € zusätzliche Zinsen im Monat.
• Ratenbelastung. Die Rate ist von Anfang an hoch. Fällt ein Einkommen weg, etwa durch Elternzeit oder Arbeitslosigkeit, gibt es keinen Puffer aus niedrigerer Beleihung.
• Keine Reserve. Wer alles finanziert, hat oft nichts für Reparaturen zurückgelegt. Eine neue Heizung oder ein Dachschaden werden dann zum Problem.

Eigenkapital ersetzen statt darauf verzichten

Zwischen "kein Eigenkapital" und "20 Prozent angespart" liegen mehrere Zwischenwege, die den Beleihungsauslauf senken und damit die Zusage wahrscheinlicher und den Zins günstiger machen. Vier davon lohnen den Blick.

1. Nachrangdarlehen aus der Familie. Ein privates Darlehen der Eltern oder Großeltern, das die Bank als Eigenkapital wertet, wenn es nachrangig ist und die Rate ins Budget passt. Eine Schenkung wirkt noch besser, weil keine Rate anfällt. Schriftlicher Vertrag und klare Rückzahlungsregeln sind Pflicht.
2. Bausparvertrag oder bestehende Guthaben. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, Wertpapiere, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert oder ein bereits vorhandenes Grundstück zählen als Eigenkapital, auch wenn sie nicht als Bargeld auf dem Konto liegen.
3. KfW-Darlehen als Ergänzung. Förderdarlehen der KfW, etwa für energieeffiziente Neubauten oder Sanierung, werden von vielen Banken wie Eigenkapital in die Beleihung eingerechnet, weil die KfW nachrangig absichert. Ob Ihr Vorhaben förderfähig ist und zu welchen Konditionen, ändert sich regelmäßig und muss vor dem Antrag geprüft werden.
4. Zusätzliche Sicherheiten. Eine abbezahlte Immobilie der Eltern kann als Zusatzsicherheit dienen, ebenso Eigenleistung beim Bau (Muskelhypothek), die Banken in begrenztem Umfang anerkennen.

Unabhängig vom gewählten Weg gilt: Zahlen Sie die Nebenkosten möglichst aus Eigenmitteln. Das allein reduziert die Beleihung um rund 10 Prozent des Kaufpreises und öffnet den Zugang zu deutlich mehr Banken. Was Eigenkapital genau umfasst und wie viel sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf. Ob Ihr Einkommen eine Vollfinanzierung trägt, zeigt der Budgetrechner in zwei Minuten.