Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist möglich, wenn Einkommen, Bonität und Objekt überzeugen. Banken finanzieren dann 100 Prozent des Kaufpreises, bei der 110 Prozent Finanzierung auch die Nebenkosten. Der Preis dafür ist ein Zinsaufschlag, den wir unten am Beispiel von 400.000 Euro durchrechnen.
Auch ohne EigenkapitalBanken mit Vollfinanzierung im Vergleich Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist ein Immobilienkredit, bei dem die Bank den kompletten Kaufpreis finanziert. Entscheidend ist der Beleihungsauslauf, das Verhältnis zwischen Darlehen und dem Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Daran bemisst die Bank ihr Risiko und Ihren Zins. Klären Sie deshalb zwei Fragen getrennt: Nimmt eine Bank meinen Fall an? Und was kostet die höhere Beleihung über die Laufzeit?
Die 100 %-Finanzierung deckt den Kaufpreis, die 110 %-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten. Für Banken ist der Unterschied groß, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen: Grunderwerbsteuer und Notar erhöhen den Wert der Immobilie nicht, das Darlehen dafür steht aber im Grundbuch.
Mit 20 % Eigenkapital
Sie zahlen Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises selbst, im Beispiel 120.000 € bei 400.000 € Kaufpreis.
Kaufpreis finanziert
Die Bank übernimmt den vollen Kaufpreis. Typisch für Beamte und Angestellte mit hohem festen Einkommen.
Kaufpreis und Nebenkosten
Auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler laufen über das Darlehen. Nur bei sehr guter Bonität und sehr gutem Objekt.
Rechenbeispiel Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuch ergeben rund 8,5 Prozent Nebenkosten ohne Makler, mit Makler rund 12,1 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 34.000 € bis 48.280 €. Wer diese Summe selbst zahlen kann, hat bei der Bankauswahl deutlich mehr Spielraum und einen niedrigeren Zins. Finanzierungsspezialisten raten deshalb in der Regel, mindestens die Nebenkosten selbst zu tragen.
Die 110 Prozent Finanzierung ist eine 100 %-Finanzierung, bei der zusätzlich die Kaufnebenkosten über das Darlehen laufen. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis und 40.000 € Nebenkosten (pauschal 10 Prozent) heißt das: 40.000 € mehr Darlehen und ein höherer Aufschlag.
| 100 %-Finanzierung | 110 %-Finanzierung | |
|---|---|---|
| Was die Bank finanziert | Kaufpreis | Kaufpreis und Nebenkosten |
| Eigenmittel im Beispiel | 40.000 € | 0 € |
| Darlehen | 400.000 € | 440.000 € |
| Darlehen in Prozent des Kaufpreises | 100 % | 110 % |
| Sollzins (Beispielannahme) | 4,46 % | 4,81 % |
| Monatsrate bei 2 % Tilgung | 2.153 € | 2.497 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 157.815 € | 186.916 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 299.415 € | 327.276 € |
| Bankauswahl | bei guter Bonität mehrere Banken | wenige Banken, oft Einzelfall |
Sollzins bei 80 Prozent Beleihung 3,91 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026), für 100 Prozent beispielhaft 0,55 und für 110 Prozent 0,9 Prozentpunkte mehr, wie in der Skala oben. Die Aufschläge sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionen einer bestimmten Bank.
Banken staffeln ihren Zins nach dem Beleihungsauslauf, weil sie bei einer Zwangsversteigerung nur den Wert der Immobilie zurückbekommen, nicht den Kaufpreis. Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto größer der Teil, der im Ernstfall ungedeckt bleibt, und den lässt sich die Bank über den Zins bezahlen. Klicken Sie sich durch die Stufen.
Der Normalfall. Nebenkosten und ein Teil des Kaufpreises kommen aus Eigenmitteln.
Die Staffel ist bei den meisten Banken ähnlich aufgebaut: am günstigsten bis etwa 60 Prozent, weil dieser Teil über Pfandbriefe refinanziert werden darf, danach je ein Aufschlag bis 80, 90 und 100 Prozent, darüber wird es deutlich teurer oder die Bank steigt aus. Stufen und Aufschläge sind von Bank zu Bank verschieden und ändern sich mit der Marktlage, die Werte oben sind Beispielannahmen mit den Konditionen vom 10.11.2026 (400.000 € Kaufpreis, zehn Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung). Schon ein halber Prozentpunkt mehr kostet bei 400.000 € Darlehen rund 17.384 € Zinsen innerhalb der Zinsbindung.
Ohne Eigenkapital muss alles andere stimmen: Banken gleichen das fehlende Kapital durch strengere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt aus. Haken Sie ab, was auf Sie zutrifft. Jede offene Stelle ist ein Punkt, den die Bank fragen wird.
Für Eigentumswohnungen gelten dieselben Regeln wie für Häuser, zusätzlich prüfen Banken die Eigentümergemeinschaft. Auch wer alles finanziert, sollte die Rücklage haben: Banken fragen danach, und für Sie ist sie der Puffer.
Dieselbe Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis und 40.000 € Nebenkosten (pauschal 10 Prozent), einmal mit 20 Prozent Eigenkapital, einmal komplett finanziert. Sollzins bei 80 Prozent Beleihung 3,91 % (Beispielkondition, Stand 10.11.2026), für 110 Prozent beispielhaft 0,9 Prozentpunkte mehr, 2 % Tilgung. Die 100 %-Finanzierung liegt dazwischen: 2.153 € Rate bei 4,46 % und 157.815 € Zinsen in zehn Jahren.
Nach zehn Jahren entspricht die Restschuld der 110 %-Finanzierung noch rund 82 Prozent des heutigen Kaufpreises, gemessen am niedrigeren Beleihungswert noch mehr. Die Anschlussfinanzierung startet dann erneut mit hoher Beleihung und Aufschlag, sofern die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist. Eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen senken die Restschuld. Die Aufschläge sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionen einer bestimmten Bank.
Beispielkonditionen für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung, Stand 10.11.2026. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. | Effektivzins p.a. |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,06 % | 4,18 % |
| 10 Jahre | 3,91 % | 4,01 % |
| 15 Jahre | 4,07 % | 4,17 % |
| 20 Jahre | 4,16 % | 4,26 % |
BeispielkonditionenStand 10.11.2026 Unverbindliche Modellrechnung, keine Finanzierungszusage. Anschlusskonditionen nach der Zinsbindung sind nicht garantiert. Hinweise zum repräsentativen Beispiel: Rate = Nettodarlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. „Kalkulierte Gesamtlaufzeit“, „Anzahl Raten“ und „Betrag am Laufzeitende“ (Summe aller Zahlungen) unterstellen einen konstanten Sollzins bis zur Volltilgung. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins die in den Beispielkonditionen berücksichtigten Kosten nach PAngV. Konditionen: Musterkonditionen (Stand 10.11.2026).
Eine feste Liste gibt es nicht. Banken legen ihre maximale Beleihung intern fest und passen sie an Marktlage und Risikoappetit an: Was eine Bank im Frühjahr bis 100 Prozent finanziert hat, kann im Herbst bei 90 Prozent enden. Vollfinanzierungen laufen zudem oft nicht über den Standardprozess, sondern als Einzelfallentscheidung in der Kreditabteilung.
Akzeptieren bei sehr guter Bonität eher 100 Prozent Beleihung.
Bei Vollfinanzierungen häufig zurückhaltend.
Bieten nur wenige Institute an, oft als Einzelfall.
Wer eigenständig anfragt, sammelt schnell mehrere Absagen, und jede echte Kreditanfrage kann in der Schufa vermerkt werden.
Schufa-neutral ist die Konditionsanfrage über den Konditionsrechner.Mit Anbindung an viele Banken sieht er in der Plattform, welche Bank Ihren Beleihungsauslauf aktuell annimmt und zu welchem Aufschlag. Er bereitet die Unterlagen so auf, dass Einkommen, Bonität und Objekt ihre Stärken zeigen, und bespricht den Fall mit der Bank, bevor ein Antrag gestellt wird.
Für Sie kostenlos, die Vergütung kommt von der finanzierenden Bank. Erster Schritt: die Anfrage mit Kaufpreis, Einkommen und Objekt.Das größte Risiko ist die Kombination aus hoher Restschuld und möglichem Wertverlust. Sinkt der Wert der Immobilie, während das Darlehen noch fast in voller Höhe läuft, übersteigt die Schuld den Verkaufserlös. Ein Verkauf, etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit, reicht dann nicht, um die Bank zu bedienen.
Ein Wertverlust in dieser Größenordnung ist nicht die Regel, aber in einzelnen Regionen und bei Zinsanstiegen bereits vorgekommen.
Zwischen keinem Eigenkapital und 20 Prozent angespart liegen mehrere Zwischenwege. Sie senken den Beleihungsauslauf und machen die Zusage wahrscheinlicher und den Zins günstiger.
Ein privates Darlehen der Eltern oder Großeltern wertet die Bank als Eigenkapital, wenn es nachrangig ist und die Rate ins Budget passt. Eine Schenkung wirkt noch besser, weil keine Rate anfällt.
Schriftlicher Vertrag und klare Rückzahlungsregeln sind Pflicht. Innerhalb der Familie ist auch ein Mietkauf möglich: Sie wohnen zur Miete, ein Teil der Rate wird auf den Kaufpreis angerechnet, der Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Auch was nicht als Bargeld auf dem Konto liegt, zählt als Eigenkapital:
Förderdarlehen der KfW, etwa für energieeffiziente Neubauten oder Sanierung, rechnen viele Banken wie Eigenkapital in die Beleihung ein, weil die KfW nachrangig absichert.
Ob Ihr Vorhaben förderfähig ist und zu welchen Konditionen, ändert sich regelmäßig. Prüfen Sie den Stand vor dem Antrag.
Eine abbezahlte Immobilie der Eltern kann als Zusatzsicherheit dienen. Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek, erkennen Banken in begrenztem Umfang an.
Unabhängig vom gewählten Weg gilt: Zahlen Sie die Nebenkosten möglichst aus Eigenmitteln. Das allein senkt die Beleihung um rund 10 Prozent des Kaufpreises und öffnet den Zugang zu deutlich mehr Banken.
Was Eigenkapital genau umfasst und wie viel sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
Selbstständige haben es bei Vollfinanzierungen schwerer, weil das Einkommen aus Sicht der Bank weniger planbar ist. Banken verlangen meist Steuerbescheide und Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre und stabile Gewinne.
Wer zumindest die Nebenkosten selbst trägt, hat deutlich mehr Banken zur Auswahl.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ja, bei einer Reihe von Banken, allerdings nicht für jeden Kunden. In der Regel verlangen Banken ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen, eine einwandfreie Schufa und ein Objekt in guter Lage und gutem Zustand. Erfüllen Sie diese Punkte, finanzieren manche Banken 100 Prozent des Kaufpreises, einige auch die Nebenkosten. Der Zins liegt dann über dem einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Eine Vollfinanzierung ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die Bank finanziert mindestens den vollen Kaufpreis. Übernimmt sie nur den Kaufpreis, spricht man von einer 100 %-Finanzierung, finanziert sie auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler mit, von einer 110 %-Finanzierung. Beide Varianten kosten einen Zinsaufschlag, weil das Darlehen über dem Wert liegt, den die Bank der Immobilie beimisst.
Bei der 100 %-Finanzierung übernimmt die Bank den vollen Kaufpreis, die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zahlen Sie selbst. Bei der 110 %-Finanzierung werden auch diese Nebenkosten mitfinanziert, je nach Bundesland rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Die 110 %-Variante bieten deutlich weniger Banken an, und sie ist die teuerste Form der Baufinanzierung.
Im Rechenbeispiel finanziert die Bank 440.000 €, Kaufpreis plus Nebenkosten. Mit dem Beispielaufschlag von 0,9 Prozentpunkten auf 4,81 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 2.497 € im Monat, 344 € mehr als bei der 100 %-Finanzierung. In zehn Jahren fallen 186.916 € Zinsen an, 29.101 € mehr. Die Aufschläge sind Beispielannahmen, keine Bankkonditionen.
Der Vorteil: Sie kaufen, ohne erst jahrelang Eigenkapital anzusparen, und behalten Ihre Rücklagen. Die Nachteile: ein Zinsaufschlag für die hohe Beleihung, eine kleinere Auswahl an Banken, eine höhere Rate und nach der Zinsbindung eine hohe Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterläuft. Sinkt der Wert der Immobilie, kann die Restschuld über dem Verkaufserlös liegen.
Es gibt keine feste Liste, weil Banken ihre Beleihungsgrenzen regelmäßig anpassen und Vollfinanzierungen oft nur im Einzelfall genehmigen. Einige überregionale Banken und Versicherer akzeptieren 100 Prozent Beleihung bei guter Bonität, die 110 %-Finanzierung ist seltener. Ein Vermittler mit Zugang zu vielen Banken sieht, wer Ihren Fall aktuell annimmt, ohne dass Sie zehn Anfragen stellen müssen.
Im Beispiel oben kostet ein Darlehen über 400.000 € bei 4,46 % Sollzins und 2 % Tilgung 2.153 € im Monat. In zehn Jahren fallen 157.815 € Zinsen an, danach bleiben 299.415 € Restschuld. Mit 20 Prozent Eigenkapital wären es 1.576 € im Monat und 110.958 € Zinsen. Die Aufschläge sind Beispielannahmen, Ihr Zins hängt von Bonität und Objekt ab.
Ja, für Eigentumswohnungen gelten dieselben Regeln wie für Häuser. Banken achten bei Wohnungen zusätzlich auf die Größe der Eigentümergemeinschaft, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Eine gut verwaltete Wohnung in nachgefragter Lage ist für eine Vollfinanzierung oft besser geeignet als ein sanierungsbedürftiges Haus auf dem Land.
Grundsätzlich ja, in der Praxis ist die Hürde höher. Banken verlangen bei Selbstständigen meist die Steuerbescheide und Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre und stabile Gewinne. Ohne Eigenkapital kommt der Zinsaufschlag für die hohe Beleihung hinzu. Wer als Selbstständiger zumindest die Nebenkosten selbst trägt, hat deutlich mehr Banken zur Auswahl.
Beim Mietkauf wohnen Sie zunächst zur Miete und kaufen die Immobilie später zu einem vorher festgelegten Preis, ein Teil der Monatszahlung wird angerechnet. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB), der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Gesamtkosten liegen meist über einem Kauf mit Darlehen, und bei Zahlungsverzug oder Rücktritt können gezahlte Beträge verloren gehen.
Höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Bei 2 % Tilgung sind nach zehn Jahren im Beispiel noch 299.415 € von 400.000 € offen. Mit 3 % Tilgung sinkt die Restschuld auf 249.123 €, die Rate steigt auf 2.487 €. Viele Banken verlangen bei Vollfinanzierungen ohnehin mindestens 2 bis 3 Prozent, weil die Beleihung schneller sinken soll.
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