Baufinanzierung für Selbstständige Mit den richtigen Unterlagen zur Zusage.

Warum zögern Banken bei Selbstständigen?

Banken zögern, weil das Einkommen von Selbstständigen schwankt und sich schwerer nachweisen lässt als ein Gehalt. Ein Angestellter legt drei Gehaltsabrechnungen vor, und die Bank weiß, was nächsten Monat auf dem Konto ankommt. Bei Selbstständigen sieht sie Gewinne, die von Jahr zu Jahr um 30 Prozent auseinanderliegen können, Privatentnahmen, die nicht zum Gewinn passen, und eine Steuerlast, die erst zwei Jahre später feststeht.

Dazu kommt der Prüfaufwand. Ein Jahresabschluss muss gelesen und verstanden werden, eine Gehaltsabrechnung nicht. Viele Banken haben ihre Kreditprozesse auf Angestellte standardisiert und schließen Selbstständige entweder ganz aus oder behandeln sie als Einzelfall mit manueller Prüfung. Das ist kein Urteil über Ihre Bonität, sondern eine Frage der Prozesskosten. Die Konsequenz für Sie: Nicht jede Bank ist eine Option, und die Hausbank ist nicht automatisch die beste.

Die gute Nachricht ist, dass genügend Banken Selbstständige finanzieren, manche sogar gern, weil Freiberufler mit stabilem Einkommen zu ihren besten Kunden gehören. Der Weg zur Zusage führt über drei Dinge: vollständige Unterlagen, ein Einkommen, das die Bank nachvollziehen kann, und die Wahl der richtigen Bank. Die Konditionen selbst unterscheiden sich dann kaum von denen einer Baufinanzierung für Angestellte.

Welche Unterlagen verlangen Banken?

Banken verlangen von Selbstständigen üblicherweise die Zahlen der letzten zwei bis drei Jahre plus einen aktuellen Zwischenstand. Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen sind der größte Zeitgewinn im ganzen Prozess, weil jede Nachforderung den Antrag um Tage oder Wochen verzögert.

Zwei Punkte werden oft unterschätzt. Der Steuerbescheid für das letzte Jahr liegt häufig noch nicht vor, wenn Sie kaufen wollen. Dann akzeptieren viele Banken die Steuererklärung mit Eingangsbestätigung des Finanzamts oder eine Bescheinigung des Steuerberaters. Und die BWA ist kein Ersatz für den Jahresabschluss, sondern eine Ergänzung: Sie zeigt der Bank, dass das laufende Jahr nicht schlechter läuft als das letzte abgeschlossene.

Wie rechnen Banken das Einkommen von Selbstständigen?

Die meisten Banken rechnen mit dem Durchschnitt der Gewinne aus zwei bis drei Jahren und ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab. Ein einzelnes gutes Jahr hilft wenig, ein einzelnes schlechtes Jahr drückt den Durchschnitt. Ein Beispiel mit den Gewinnen 72.000 €, 58.000 € und 86.000 €:

(72.000 € + 58.000 € + 86.000 €) ÷ 3 = 72.000 € Durchschnittsgewinn

Von diesem Durchschnitt nehmen viele Banken einen Abschlag, der je nach Institut, Branche und Gewinnverlauf unterschiedlich ausfällt. Mit beispielhaft 20 Prozent bleiben 57.600 € im Jahr, also rund 4.800 € im Monat vor Steuern. Davon zieht die Bank in der Haushaltsrechnung die Einkommensteuer, die private Krankenversicherung, die Altersvorsorge und die Lebenshaltungskosten ab. Was übrig bleibt, muss die Rate tragen. Bei einer Rate von 1.581 € für 350.000 € braucht es also ein Nettoeinkommen nach Abzügen, das deutlich darüber liegt. Der Budgetrechner zeigt, welche Rate zu Ihrem anrechenbaren Einkommen passt.

Drei Dinge verbessern die Rechnung. Erstens steigende Gewinne: Manche Banken gewichten das letzte Jahr stärker oder rechnen mit dem Durchschnitt aus zwei statt drei Jahren, wenn der Trend nach oben zeigt. Zweitens bereinigte Einmaleffekte: Eine Sonderabschreibung oder eine einmalige Investition drückt den Gewinn, ohne die Ertragskraft zu schmälern. Wer das dokumentiert, bekommt es oft zurückgerechnet. Drittens ein mitverdienender Partner mit Anstellung, der die Schwankungen aus Sicht der Bank abfedert.

Freiberufler, Gewerbetreibende, Geschäftsführer

Banken unterscheiden bei Selbstständigen nach Einkommensart, und die Unterschiede wirken sich auf Prüfung und Bankauswahl aus. Freiberufler haben es in der Regel am leichtesten, Gewerbetreibende werden nach Branche bewertet, und Gesellschafter-Geschäftsführer sitzen zwischen den Stühlen.

Freiberufler

Ärzte, Zahnärzte, Apotheker, Steuerberater, Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure: Für diese Berufe haben viele Banken eigene Programme, weil das Einkommen als planbar gilt und die Ausbildung eine Eintrittshürde darstellt. Zwei Jahresabschlüsse reichen hier bei manchen Banken, und der Sicherheitsabschlag fällt kleiner aus oder entfällt. Auch beratende und kreative Freiberufler ohne Kammerzugehörigkeit finanzieren viele Banken, prüfen aber die Auftragslage genauer.

Gewerbetreibende

Handwerk, Handel, Gastronomie, Dienstleistung: Hier schaut die Bank auf die Branche. Konjunkturabhängige oder saisonale Gewerbe wie Gastronomie, Baugewerbe oder Eventbranche gelten als riskanter, hier verlangen Banken meist drei volle Geschäftsjahre und rechnen mit höheren Abschlägen. Handwerksbetriebe mit Meisterbrief und Stammkundschaft werden dagegen oft ähnlich wie Freiberufler behandelt. Bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften zählt der steuerliche Gewinn, bei Personengesellschaften der auf Sie entfallende Anteil.

Gesellschafter-Geschäftsführer

Wer eine GmbH oder UG führt und Anteile hält, bezieht ein Geschäftsführergehalt. Formal ist das ein Angestelltengehalt mit Abrechnung, und manche Banken lesen es auch so, sofern die Beteiligung unter einer bestimmten Schwelle liegt. Bei Mehrheitsgesellschaftern prüfen die meisten Banken zusätzlich die Jahresabschlüsse der Gesellschaft, weil das Gehalt nur so sicher ist wie das Unternehmen dahinter. Gewinnausschüttungen rechnen Banken nur an, wenn sie über mehrere Jahre nachweisbar und nicht zur Substanzfinanzierung nötig sind. Legen Sie Gehaltsabrechnungen, Geschäftsführervertrag und GmbH-Abschlüsse gleich zusammen vor, das erspart eine Runde Nachfragen.

Eigenkapital und Beleihung als Hebel

Eigenkapital ist bei Selbstständigen der wirksamste Hebel, weil es zwei Probleme auf einmal löst: Es senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins, und es signalisiert der Bank, dass aus dem Geschäft über Jahre Überschüsse geflossen sind. Bei den meisten Banken sollten Selbstständige mindestens die Kaufnebenkosten und 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und was dazuzählt, erklärt der Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Unter 80 Prozent liegen die Konditionen der meisten Banken in der Standardklasse, unter 60 Prozent gibt es bei vielen Banken weitere Abschläge. Über 80 oder 90 Prozent verlangen Banken Zinsaufschläge, und für Selbstständige schließen manche Banken diesen Bereich ganz aus. Bei 350.000 € Darlehen kostet ein beispielhafter Aufschlag von 0,20 Prozentpunkten 58 € mehr im Monat und 6.123 € mehr Zinsen in zehn Jahren. Die Tabelle unter dem Text zeigt für einen Kaufpreis von 400.000 €, wie sich 20, 30 und 40 Prozent Eigenkapital auf Darlehen, Beleihung und Rate auswirken.

Als Eigenkapital zählen neben Kontoguthaben auch Wertpapiere, Bausparguthaben, eine abtretbare Lebensversicherung oder eine bereits abbezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit. Betriebsvermögen zählt in der Regel nicht, weil es im Geschäft gebunden bleiben muss. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei sehr hohem und stabilem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten.

Vorbereitung: 6 bis 12 Monate vorher

Die Finanzierung eines Selbstständigen wird in den Monaten vor dem Antrag entschieden, nicht am Tag der Einreichung. Wer sechs bis zwölf Monate vorher anfängt, kann die Zahlen noch beeinflussen, die die Bank später sieht.

1. Jahresabschluss zeitnah fertigstellen. Ein Abschluss, der erst im Herbst des Folgejahres vorliegt, fehlt der Bank im Frühjahr. Bitten Sie den Steuerberater, den letzten Abschluss vorzuziehen, und reichen Sie die Steuererklärung früh ein.
2. Privatentnahmen und Gewinn abstimmen. Entnahmen, die dauerhaft über dem Gewinn liegen, sind ein Warnsignal für jede Bank. Ein Jahr mit Entnahmen unter dem Gewinn zeigt, dass das Geschäft trägt.
3. Geschäftskonto sauber halten. Keine Rücklastschriften, kein dauerhaft ausgereizter Kontokorrent, private und geschäftliche Zahlungen getrennt.
4. Bestehende Kredite prüfen. Kleine Ratenkredite, Leasingverträge und Kreditkartenlimits belasten die Haushaltsrechnung. Was sich vor dem Antrag ablösen lässt, verbessert das Ergebnis.
5. Schufa-Auskunft einholen. Einmal im Jahr kostenlos. Veraltete oder falsche Einträge lassen sich vor dem Antrag korrigieren, danach nicht mehr rechtzeitig.
6. Eigenkapital sichtbar machen. Guthaben auf ein Konto bündeln, Depotauszüge und Bausparverträge bereitlegen. Eigenkapital, das die Bank nicht sieht, zählt nicht.

Rechenbeispiel: 350.000 Euro Darlehen

Für ein Darlehen von 350.000 € mit 3,42 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung liegt die Monatsrate bei 1.581 €. In den ersten zehn Jahren zahlen Sie 106.380 € Zinsen und tilgen 83.320 €, die Restschuld beträgt danach 266.680 €. Bei gleichbleibendem Zins wären Sie nach 29 Jahre, 3 Monate schuldenfrei.

Für Selbstständige sind zwei Varianten dieser Rechnung interessant. Liegt der Beleihungsauslauf über 80 Prozent und verlangt die Bank beispielhaft 0,20 Prozentpunkte Aufschlag, steigt die Rate auf 1.639 € und die Zinsen in zehn Jahren auf 112.503 €. Wählen Sie dagegen 3 statt 2 Prozent Tilgung, zahlen Sie 1.873 € im Monat, haben nach zehn Jahren aber nur noch 225.021 € Restschuld und sind nach 22 Jahre, 4 Monate fertig. Für Selbstständige mit schwankendem Einkommen ist häufig die Kombination sinnvoll: eine Regeltilgung von 2 Prozent, die auch in schwachen Jahren tragbar ist, plus ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent im Jahr für gute Jahre. Die meisten Banken bieten das ohne oder mit geringem Aufschlag an.

Ob 350.000 € zu Ihrem Einkommen passen, hängt von der Haushaltsrechnung der Bank ab, nicht von der Rate allein. Der Konditionsrechner zeigt Ihnen die aktuellen Konditionen mehrerer Banken für Ihren Beleihungsauslauf, die Frage nach der Bank, die Ihre Einkommensart finanziert, beantwortet dann das Gespräch mit dem Finanzierungsspezialisten.

Was ein Vermittler bei Selbstständigen konkret tut

Ein Vermittler wählt die Bank, bereitet die Unterlagen auf und spricht mit der Bank, bevor eine Ablehnung entsteht. Bei Angestellten ist der Vermittler vor allem ein Zinsvergleich. Bei Selbstständigen entscheidet er darüber, ob der Antrag überhaupt bei einer Bank landet, die ihn genehmigen kann.

Bankauswahl. Wir kennen die Kreditrichtlinien der Banken, mit denen wir zusammenarbeiten: welche Selbstständige grundsätzlich finanzieren, welche nur Freiberufler, welche drei Abschlüsse verlangen und welche mit zwei zufrieden sind, welche einen Beleihungsauslauf über 80 Prozent bei Selbstständigen akzeptieren. Der Antrag geht nur an Banken, bei denen Ihr Profil in die Richtlinie passt. Das erspart Ihnen Absagen und die Anfragen in der Schufa, die jede Absage hinterlässt.

Aufbereitung der Unterlagen. Der Kreditentscheider einer Bank hat für Ihren Antrag begrenzt Zeit. Wir stellen die Gewinnentwicklung, die Privatentnahmen, bereinigte Einmaleffekte und die Haushaltsrechnung so zusammen, dass die Bank die Zahlen ohne Rückfragen versteht. Ein sauber erklärter Gewinneinbruch im Jahr einer Investition ist etwas anderes als ein unkommentierter Ausreißer im Jahresabschluss.

Gespräch vor der Ablehnung. Hat die Bank Zweifel, etwa an der Branche oder am Trend der BWA, klären wir das im Gespräch mit dem Kreditentscheider, bevor die Entscheidung fällt. Oft genügt ein zusätzlicher Nachweis, eine Erläuterung des Steuerberaters oder eine Anpassung der Struktur, etwa mehr Eigenkapital oder eine andere Zinsbindung. Was wir nicht können: eine Zusage garantieren. Was wir können: dafür sorgen, dass die Bank Ihre Zahlen richtig liest und die Entscheidung auf der richtigen Grundlage trifft. Der Vergleich ist für Sie kostenlos, die finanzierende Bank vergütet uns. Mehr zur Arbeitsweise finden Sie unter Über das Portal, den Einstieg über die unverbindliche Anfrage.