- Zinsen in 10 Jahren
- 121.361 €
- Getilgt in 10 Jahren
- 85.489 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 264.511 €
- Schuldenfrei nach
- 27 Jahre, 10 Monate
Selbstständige und Freiberufler
Baufinanzierung für Selbstständige Mit den richtigen Unterlagen zur Zusage.
Selbstständige bekommen eine Baufinanzierung, wenn sie ihr Einkommen über mehrere Jahre nachweisen und die passende Bank finden. Banken rechnen üblicherweise mit dem Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahresgewinne und einem Sicherheitsabschlag. Wir wissen, welche Banken Selbstständige finanzieren, und bereiten Ihre Unterlagen so auf, dass die Bank sie versteht.
Spezialisiert auf SelbstständigeBankauswahl nach Ihrer Einkommensart Auf einen Blick
Warum zögern Banken bei Selbstständigen?
Banken zögern, weil das Einkommen von Selbstständigen schwankt und sich schwerer nachweisen lässt als ein Gehalt. Das ist kein Urteil über Ihre Bonität, sondern eine Frage der Prozesskosten: Ein Jahresabschluss muss gelesen und verstanden werden, eine Gehaltsabrechnung nicht. Genügend Banken finanzieren Selbstständige trotzdem, manche gern, denn Freiberufler mit stabilem Einkommen gehören zu ihren besten Kunden. Die Konditionen unterscheiden sich dann kaum von einer Baufinanzierung für Angestellte.
30 % Abstand zwischen zwei Jahren So weit können die Gewinne von Selbstständigen auseinanderliegen. Bei Angestellten zeigen drei Gehaltsabrechnungen, was nächsten Monat ankommt.
2 Jahre bis die Steuer feststeht Die Steuerlast steht oft erst zwei Jahre später fest. Dazu kommen Privatentnahmen, die nicht zum Gewinn passen.
Einzelfall statt Standardprozess Viele Banken haben ihre Kreditprozesse auf Angestellte standardisiert. Selbstständige schließen sie aus oder prüfen manuell, die Hausbank ist nicht automatisch die beste.
3 Hebel bis zur Zusage Vollständige Unterlagen, ein Einkommen, das die Bank nachvollziehen kann, und die Wahl der richtigen Bank.
Einkommensrechnung
Wie rechnen Banken Ihr Einkommen?
Die meisten Banken rechnen mit dem Durchschnitt der Gewinne aus zwei bis drei Jahren und ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab, der je nach Institut, Branche und Gewinnverlauf unterschiedlich ausfällt. Ein einzelnes gutes Jahr hilft wenig, ein einzelnes schlechtes Jahr drückt den Durchschnitt.
- 01Steigende GewinneManche Banken gewichten das letzte Jahr stärker oder rechnen mit dem Durchschnitt aus zwei statt drei Jahren, wenn der Trend nach oben zeigt.
- 02Bereinigte EinmaleffekteEine Sonderabschreibung oder eine einmalige Investition drückt den Gewinn, ohne die Ertragskraft zu schmälern. Wer das dokumentiert, bekommt es oft zurückgerechnet.
- 03Partner mit AnstellungEin mitverdienender Partner mit festem Gehalt federt die Schwankungen aus Sicht der Bank ab.
- 04Gewinn ist nicht UmsatzDie Bank rechnet mit dem Gewinn nach Betriebsausgaben. Wer ihn aus steuerlichen Gründen klein hält, etwa durch hohe Abschreibungen oder Rücklagen, verkleinert auch sein Finanzierungsbudget. Vor dem Kauf lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater, ob die Gestaltung für ein bis zwei Jahre angepasst werden kann.
Unterlagen
Welche Unterlagen verlangen Banken?
Banken verlangen die Zahlen der letzten zwei bis drei Jahre plus einen aktuellen Zwischenstand. Abschlüsse und Steuerbescheide zeigen die Gewinnentwicklung, die BWA den aktuellen Trend, Selbstauskunft und Kontoauszüge die Haushaltsrechnung. Vollständig beim ersten Einreichen ist der größte Zeitgewinn: Jede Nachforderung verzögert den Antrag um Tage oder Wochen.
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Einkommen und Betrieb
Person und Vermögen
Objekt
Unterlagen prüfen lassen
Fehlt der Steuerbescheid für das letzte Jahr noch, akzeptieren viele Banken die Steuererklärung mit Eingangsbestätigung des Finanzamts oder eine Bescheinigung des Steuerberaters. Die BWA ersetzt den Jahresabschluss nicht, sie ergänzt ihn: Sie zeigt, dass das laufende Jahr nicht schlechter läuft als das letzte abgeschlossene.
Einkommensarten
Freiberufler, Gewerbetreibende, Geschäftsführer.
Banken unterscheiden Selbstständige nach Einkommensart, und das wirkt sich auf Prüfung und Bankauswahl aus. Freiberufler haben es meist am leichtesten, Gewerbetreibende werden nach Branche bewertet, Gesellschafter-Geschäftsführer sitzen zwischen den Stühlen.
Freiberufler: oft am einfachsten
Ärzte, Zahnärzte, Apotheker, Steuerberater, Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure: Für diese Berufe haben viele Banken eigene Programme, weil das Einkommen als planbar gilt und die Ausbildung eine Eintrittshürde darstellt.
- Zwei Jahresabschlüsse reichen bei manchen Banken.
- Der Sicherheitsabschlag fällt kleiner aus oder entfällt.
- Beratende und kreative Freiberufler ohne Kammerzugehörigkeit finanzieren viele Banken ebenfalls, prüfen aber die Auftragslage genauer.
Gewerbetreibende: die Branche zählt
Handwerk, Handel, Gastronomie, Dienstleistung: Hier schaut die Bank auf die Branche. Konjunkturabhängige oder saisonale Gewerbe wie Gastronomie, Baugewerbe oder Eventbranche gelten als riskanter. Banken verlangen dort meist drei volle Geschäftsjahre und rechnen mit höheren Abschlägen.
Handwerksbetriebe mit Meisterbrief und Stammkundschaft werden dagegen oft ähnlich wie Freiberufler behandelt. Bei Einzelunternehmern zählt der steuerliche Gewinn, bei Personengesellschaften der auf Sie entfallende Anteil.
GmbH- und UG-Geschäftsführer mit Anteilen
Wer eine GmbH oder UG führt und Anteile hält, bezieht ein Geschäftsführergehalt. Formal ist das ein Angestelltengehalt mit Abrechnung, und manche Banken lesen es auch so, sofern die Beteiligung unter einer bestimmten Schwelle liegt.
Bei Mehrheitsgesellschaftern prüfen die meisten Banken zusätzlich die Jahresabschlüsse der Gesellschaft, weil das Gehalt nur so sicher ist wie das Unternehmen dahinter. Gewinnausschüttungen rechnen Banken nur an, wenn sie über mehrere Jahre nachweisbar und nicht zur Substanzfinanzierung nötig sind.
Legen Sie Gehaltsabrechnungen, Geschäftsführervertrag und GmbH-Abschlüsse gleich zusammen vor. Das erspart eine Runde Nachfragen.
Eigenkapital
Eigenkapital und Beleihung als Hebel.
Eigenkapital ist bei Selbstständigen der wirksamste Hebel, weil es zwei Probleme auf einmal löst: Es senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins, und es zeigt der Bank, dass aus dem Geschäft über Jahre Überschüsse geflossen sind.
- Der RichtwertBei den meisten Banken sollten Selbstständige mindestens die Kaufnebenkosten und 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten. Was dazuzählt, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
- Die BeleihungsstufenUnter 80 Prozent liegen die Konditionen der meisten Banken in der Standardklasse, unter 60 Prozent gibt es bei vielen Banken weitere Abschläge. Über 80 oder 90 Prozent verlangen Banken Zinsaufschläge, für Selbstständige schließen manche diesen Bereich ganz aus.
- Was als Eigenkapital zähltKontoguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, eine abtretbare Lebensversicherung oder eine abbezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit. Betriebsvermögen zählt in der Regel nicht, weil es im Geschäft gebunden bleiben muss.
- Ohne EigenkapitalFür Selbstständige nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei sehr hohem und stabilem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten. Mehr unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Richtwert Eigenkapital bei 400.000 € Kaufpreis 80.000 bis 120.000 € Kaufnebenkosten (Beispiel 10 %) plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten, Beispiel 10 %
- 40.000 €
- plus 10 bis 20 % des Kaufpreises
- 40.000 € bis 80.000 €
- Beleihungsauslauf mit 80.000 € Eigenkapital
- 90 %
- Beleihungsauslauf mit 120.000 € Eigenkapital
- 80 %
Beleihungsauslauf vereinfacht als Darlehen geteilt durch Kaufpreis. Die Tabelle darunter zeigt Rate und Restschuld je Variante.
Rechenbeispiel Eigenkapital
Was Eigenkapital bei 400.000 Euro bewirkt.
Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten beispielhaft 10 %, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Beleihungsauslauf vereinfacht als Darlehen geteilt durch Kaufpreis. Zinsaufschlag über 80 % Beleihung beispielhaft 0,20 Prozentpunkte.
| Eigenkapital | Darlehen | Beleihungsauslauf | Sollzins (Beispiel) | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 % (80.000 €) | 360.000 € | 90 % | 4,11 % | 1.833 € | 271.136 € |
| 30 % (120.000 €) | 320.000 € | 80 % | 3,91 % | 1.576 € | 241.838 € |
| 40 % (160.000 €) | 280.000 € | 70 % | 3,91 % | 1.379 € | 211.609 € |
Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026. Die Aufschläge sind beispielhaft und keine Konditionen einer bestimmten Bank. Banken setzen den Beleihungswert häufig unter dem Kaufpreis an, dann liegt der tatsächliche Beleihungsauslauf höher. Ihr persönlicher Zins hängt von Bonität, Einkommensnachweis, Beleihung und Objekt ab.
Vorbereitung
Vorbereitung: 6 bis 12 Monate vorher.
Die Finanzierung eines Selbstständigen wird in den Monaten vor dem Antrag entschieden, nicht am Tag der Einreichung. Wer sechs bis zwölf Monate vorher anfängt, kann die Zahlen noch beeinflussen, die die Bank später sieht.
Gründer und junge Selbstständige
Vorbereitung besprechen Mit weniger als zwei abgeschlossenen Geschäftsjahren ist eine Finanzierung schwierig, aber nicht ausgeschlossen. Hilfreich sind eine vorherige Anstellung im selben Beruf, ein mitverdienender Partner mit festem Gehalt, hohes Eigenkapital oder eine Zusatzsicherheit. Oft ist es die bessere Entscheidung, den Kauf um ein Jahr zu verschieben und mit einem dritten Abschluss zu deutlich besseren Konditionen anzutreten.
- 01 Jahresabschluss zeitnah fertigstellen
Ein Abschluss, der erst im Herbst des Folgejahres vorliegt, fehlt der Bank im Frühjahr. Bitten Sie den Steuerberater, den letzten Abschluss vorzuziehen, und reichen Sie die Steuererklärung früh ein.
- 02 Privatentnahmen und Gewinn abstimmen
Entnahmen, die dauerhaft über dem Gewinn liegen, sind ein Warnsignal für jede Bank. Ein Jahr mit Entnahmen unter dem Gewinn zeigt, dass das Geschäft trägt.
- 03 Geschäftskonto sauber halten
Keine Rücklastschriften, kein dauerhaft ausgereizter Kontokorrent, private und geschäftliche Zahlungen getrennt.
- 04 Bestehende Kredite prüfen
Kleine Ratenkredite, Leasingverträge und Kreditkartenlimits belasten die Haushaltsrechnung. Was sich vor dem Antrag ablösen lässt, verbessert das Ergebnis.
- 05 Schufa-Auskunft einholen
Einmal im Jahr kostenlos. Veraltete oder falsche Einträge lassen sich vor dem Antrag korrigieren, danach nicht mehr rechtzeitig.
- 06 Eigenkapital sichtbar machen
Guthaben auf ein Konto bündeln, Depotauszüge und Bausparverträge bereitlegen. Eigenkapital, das die Bank nicht sieht, zählt nicht.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: 350.000 Euro Darlehen.
Darlehen 350.000 €, Beispiel-Sollzins 3,91 % (Stand 10.11.2026), zehn Jahre Zinsbindung. Für Selbstständige mit schwankendem Einkommen ist häufig die Kombination sinnvoll: eine Regeltilgung von 2 Prozent, die auch in schwachen Jahren tragbar ist, plus ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent im Jahr für gute Jahre. Die meisten Banken bieten das ohne oder mit geringem Aufschlag an.
- Zinsen in 10 Jahren
- 127.454 €
- Mehr pro Monat
- 58 €
- Mehr Zinsen in 10 Jahren
- 6.094 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 221.766 €
- Schuldenfrei nach
- 21 Jahre, 5 Monate
Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026, bei gleichbleibendem Zins. Der Aufschlag ist beispielhaft, keine Kondition einer bestimmten Bank. Ob 350.000 € zu Ihrem Einkommen passen, entscheidet die Haushaltsrechnung der Bank, nicht die Rate allein. Der Konditionsrechner zeigt die Konditionen mehrerer Banken für Ihren Beleihungsauslauf, welche Bank Ihre Einkommensart finanziert, klärt das Gespräch mit dem Finanzierungsspezialisten.
Vermittler
Was ein Vermittler bei Selbstständigen tut.
Ein Vermittler wählt die Bank, bereitet die Unterlagen auf und spricht mit der Bank, bevor eine Ablehnung entsteht. Bei Angestellten ist er vor allem ein Zinsvergleich, bei Selbstständigen entscheidet er, ob der Antrag überhaupt bei einer Bank landet, die ihn genehmigen kann.
- 01 vor dem AntragBankauswahl
Wir kennen die Kreditrichtlinien der Banken, mit denen wir zusammenarbeiten: welche Selbstständige finanzieren, welche nur Freiberufler, welche drei Abschlüsse verlangen und welche mit zwei zufrieden sind, welche über 80 Prozent Beleihung gehen. Der Antrag geht nur dorthin, wo Ihr Profil passt. Das erspart Absagen und die Schufa-Anfragen, die jede Absage hinterlässt.
- 02 mit dem AntragAufbereitung der Unterlagen
Der Kreditentscheider hat für Ihren Antrag begrenzt Zeit. Wir stellen Gewinnentwicklung, Privatentnahmen, bereinigte Einmaleffekte und Haushaltsrechnung so zusammen, dass die Bank sie ohne Rückfragen versteht. Ein erklärter Gewinneinbruch im Jahr einer Investition ist etwas anderes als ein unkommentierter Ausreißer.
- 03 vor der EntscheidungGespräch vor der Ablehnung
Hat die Bank Zweifel, etwa an der Branche oder am Trend der BWA, klären wir das mit dem Kreditentscheider. Oft genügt ein Nachweis, eine Erläuterung des Steuerberaters oder eine andere Struktur, etwa mehr Eigenkapital oder eine andere Zinsbindung. Eine Zusage garantieren können wir nicht, aber dafür sorgen, dass die Bank Ihre Zahlen richtig liest. Für Sie kostenlos, die finanzierende Bank vergütet uns.
Häufige Fragen
Fragen von Selbstständigen.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ja, bei vielen Banken, wenn die Selbstständigkeit seit mindestens zwei bis drei Jahren besteht und die Gewinne stabil oder steigend sind. Einige Banken finanzieren Selbstständige grundsätzlich nicht, andere nur Freiberufler, wieder andere alle Einkommensarten mit individueller Prüfung. Die Auswahl der Bank ist deshalb der wichtigste Schritt, noch vor dem Zinsvergleich.
Üblicherweise die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, die Einkommensteuerbescheide derselben Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste, eine Selbstauskunft mit Vermögensübersicht sowie Nachweise zu Eigenkapital und privater Kranken- und Altersvorsorge. Bei Kapitalgesellschaften zusätzlich den Gesellschaftsvertrag und den Geschäftsführervertrag.
Die meisten Banken bilden den Durchschnitt der Gewinne aus zwei bis drei Jahren, bereinigen Einmaleffekte und ziehen einen Sicherheitsabschlag ab, der je nach Bank und Branche unterschiedlich ausfällt. Bei Gewinnen von 72.000 €, 58.000 € und 86.000 € liegt der Durchschnitt bei 72.000 €, mit 20 Prozent Abschlag rechnet die Bank beispielhaft mit 57.600 € im Jahr. Davon gehen Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab.
Bei manchen Banken ja, vor allem bei Freiberuflern mit stabiler Auftragslage oder wenn die Tätigkeit vorher als Angestellter im selben Beruf ausgeübt wurde. Die Mehrzahl der Banken möchte drei abgeschlossene Geschäftsjahre sehen. Mit weniger als zwei Jahren ist eine Finanzierung nur mit hohem Eigenkapital, einem mitverdienenden Partner mit Anstellung oder zusätzlichen Sicherheiten realistisch.
Nicht automatisch. Der Zins hängt bei den meisten Banken von Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität ab, nicht von der Einkommensart. Einige Banken verlangen bei Selbstständigen einen Aufschlag oder bieten nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf an. Mit mehr Eigenkapital gleichen Sie das aus: Unter 80 Prozent Beleihung liegen die Konditionen für Selbstständige oft auf dem Niveau von Angestellten.
Gesellschafter-Geschäftsführer beziehen ein Gehalt, das die Bank wie ein Angestelltengehalt liest, sofern der Geschäftsführervertrag und die Gehaltsabrechnungen vorliegen. Weil das Gehalt aber vom eigenen Unternehmen kommt, verlangen Banken zusätzlich die Jahresabschlüsse der GmbH und prüfen, ob das Unternehmen das Gehalt dauerhaft tragen kann. Gewinnausschüttungen werden nur angerechnet, wenn sie über mehrere Jahre nachweisbar sind.
Er weiß, welche Banken Ihre Einkommensart und Branche finanzieren, und stellt den Antrag nur dort. Er bereitet die Zahlen so auf, dass der Kreditentscheider Gewinnentwicklung und Privatentnahmen auf einen Blick versteht, und klärt Rückfragen der Bank, bevor sie zur Ablehnung führen. Eine Ablehnung in der Schufa-Anfrage vermeiden Sie damit, eine Zusage kann er nicht garantieren.
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