Notarkosten beim Hauskauf: Was Notar und Grundbuch wirklich kosten

Ohne Notar gibt es in Deutschland keinen Immobilienkauf. Der Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus muss notariell beurkundet werden, und erst die Eintragung im Grundbuch macht Sie zum Eigentümer. Beides kostet Gebühren, die Sie neben Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Makler als Kaufnebenkosten einplanen müssen.

Anders als bei der Maklerprovision gibt es hier keinen Spielraum. Was Notar und Grundbuchamt verlangen dürfen, regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, für ganz Deutschland einheitlich. Wer die Logik dahinter kennt, kann die Rechnung vorab recht genau ausrechnen und weiß, an welchen Stellen sie sich tatsächlich verändern lässt.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Als Faustregel gelten 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Etwa zwei Drittel davon entfallen auf den Notar, ein Drittel auf das Grundbuchamt. Die Faustregel ist eher großzügig. Rechnet man die Gebühren exakt nach dem Gesetz, landen die meisten Käufe darunter.

Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 € und finanzieren 320.000 € über eine Bank, die dafür eine Grundschuld verlangt. Nach GNotKG kostet der Notar dann 3.872,86 € einschließlich Umsatzsteuer, das Grundbuchamt 1.837,50 €. Zusammen sind das 5.710,36 € oder 1,43 Prozent des Kaufpreises. Ohne Grundschuld, etwa beim Kauf aus Eigenmitteln, wären es 4.140,02 €.

Warum der Anteil unter der Faustregel liegt, erklärt die Gebührentabelle: Sie ist degressiv. Mit steigendem Kaufpreis wachsen die Gebühren langsamer als der Preis, der prozentuale Anteil sinkt. Bei kleinen Kaufpreisen liegen Sie deshalb eher am oberen Ende der Spanne, bei teuren Immobilien am unteren.

Für den Wohnort gilt das nicht: Notarkosten sind in Nordrhein-Westfalen genauso hoch wie in Bayern oder Hamburg, weil jeder Notar nach derselben Tabelle abrechnet. Unterschiede zwischen den Bundesländern entstehen nur bei der Grunderwerbsteuer und beim Makler. Bei 400.000 € sind das 14.000 € Steuer in Bayern und 26.000 € in NRW, bei identischen Notarkosten.

Notarkosten-Tabelle: Was kostet es bei 200.000 bis 750.000 Euro?

Die folgende Tabelle zeigt Notar und Grundbuch zusammen, exakt nach GNotKG gerechnet. In der Spalte mit Grundschuld ist eine Finanzierung über 80 Prozent des Kaufpreises angenommen. Die Auslagen für Kopien sind geschätzt, alle übrigen Werte stehen so im Gesetz.

Wer mehr finanziert, zahlt für die Grundschuld etwas mehr. Bei 400.000 € Kaufpreis und einer Grundschuld über den vollen Betrag steigen die Kosten von 5.710 € auf 6.039 €. Für Ihren eigenen Kaufpreis und Ihre Darlehenssumme rechnet der Notarkostenrechner jede Gebühr einzeln aus.

Notarkosten beim Hauskauf in NRW

In Nordrhein-Westfalen gelten dieselben Notar- und Grundbuchgebühren wie überall. Teurer macht den Kauf die Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Für ein Haus für 400.000 € in NRW mit 320.000 € Darlehen sieht die Rechnung so aus:

Notar und Grundbuch machen damit nur 12 Prozent der Nebenkosten aus, die Steuer 57 Prozent. Wie die Grunderwerbsteuer in NRW fällig wird und wann sie entfällt, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer NRW. Die Makler-Quote ist marktüblich, nicht gesetzlich.

Notarkosten beim Wohnungskauf

Für eine Eigentumswohnung rechnet der Notar nach derselben Tabelle wie beim Haus. Bei 300.000 € Kaufpreis und 240.000 € Grundschuld kosten Notar und Grundbuch 4.692 €, das sind 1,56 Prozent. Ohne Finanzierung wären es 3.362 €.

Anders ist die Vorbereitung. Der Notar legt dem Vertrag die Teilungserklärung zugrunde, die regelt, was zu Ihrer Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Verlangt sie die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf (§ 12 WEG), muss diese in beglaubigter Form vorliegen, was weitere Kosten auslösen kann. Lesen Sie vor dem Termin Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan, mehr dazu beim Wohnungskredit.

Welche Gebühren stehen auf der Notarrechnung?

Die Rechnung setzt sich aus mehreren Einzelgebühren zusammen. Jede hat einen festen Satz, der mit der Tabellengebühr für den Geschäftswert multipliziert wird. Beim Kaufvertrag ist der Geschäftswert der Kaufpreis, bei der Grundschuld ihr Nennbetrag. Für 400.000 € beträgt die volle Tabellengebühr 785 €, für 320.000 € sind es 635 €. So sieht die vollständige Rechnung im Beispiel aus:

Was der Notar abrechnet

Die größte Position ist die Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung mit dem doppelten Satz. Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn vor und beurkundet ihn. Dazu kommen je eine halbe Gebühr für den Vollzug, etwa das Einholen der Löschungsbewilligung der Verkäuferbank oder der Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, und für die Betreuung. Betreuung heißt: Der Notar prüft, wann der Kaufpreis fällig ist, und teilt es Ihnen mit. Eine kleine Gebühr für die elektronischen Strukturdaten, die an das Grundbuchamt gehen, Pauschalen für Post und Kopien sowie 19 Prozent Umsatzsteuer schließen die Rechnung ab.

Was das Grundbuchamt abrechnet

Das Grundbuchamt trägt zuerst die Auflassungsvormerkung ein, die das Grundstück bis zur Umschreibung für Sie sichert, und berechnet dafür eine halbe Gebühr. Für die Eintragung als Eigentümer fällt eine volle Gebühr an, für die spätere Löschung der Vormerkung eine Festgebühr von 25 Euro. Als Gericht berechnet das Grundbuchamt keine Umsatzsteuer.

Grundbuchkosten und Notarkosten für die Grundschuld

Das Grundbuchamt rechnet getrennt vom Notar ab und berechnet keine Umsatzsteuer. Bei 400.000 € mit Grundschuld kostet das Grundbuch zusammen 1.838 € für Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld, der Notar 3.873 €.

Wer finanziert, braucht eine zweite Urkunde: die Grundschuld als Sicherheit für die Bank. Notar und Grundbuchamt berechnen sie nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis. Bei 320.000 € kostet sie im Beispiel 935,34 € beim Notar und 635,00 € beim Grundbuchamt, zusammen rund 1.570 €. Bei 600.000 € Darlehen sind es rund 2.578 €.

Meist entspricht die Grundschuld der Darlehenssumme. Manche Banken setzen sie etwas höher an, damit sich spätere Modernisierungskredite ohne neue Urkunde absichern lassen. Das kostet geringfügig mehr, spart aber bei einer Aufstockung eine zweite Bestellung. Wechseln Sie später für die Anschlussfinanzierung die Bank, entstehen die Kosten nicht noch einmal in voller Höhe: Die bestehende Grundschuld kann abgetreten werden, was deutlich günstiger ist als Löschung und Neubestellung.

Wer zahlt die Notarkosten, und wann?

In der Regel der Käufer. Das sieht schon das Gesetz vor: Nach § 448 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch, und die meisten Kaufverträge übernehmen diese Regel ausdrücklich. Der Verkäufer zahlt, was seine eigenen Altlasten betrifft, vor allem die Löschung von Grundschulden, die noch für seine Kredite eingetragen sind.

Gegenüber dem Notar haften beide Seiten trotzdem gemeinsam als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. Für Sie als Käufer ist die Notarrechnung deshalb keine Verhandlungsmasse, sondern eine feste Größe im Finanzierungsplan.

• Notar: Die Gebühren werden fällig, wenn das jeweilige Geschäft abgeschlossen ist. Die Rechnung kommt meist kurz nach der Beurkundung.
• Grundbuchamt: Es rechnet gesondert ab, sobald Vormerkung, Grundschuld und Eigentum eingetragen sind, oft in mehreren Rechnungen.
• Neubau: Die Kosten fallen für den Grundstückskauf und für die Grundschuld über die gesamte Baufinanzierung an. Ein reiner Bauvertrag mit dem Bauunternehmen muss nicht beurkundet werden.
• Bauträger: Grundstück und Bauleistung stehen in einer Urkunde, der Geschäftswert ist der Gesamtpreis.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler gelten dann als private Kosten.

Bei einer vermieteten Immobilie wird aufgeteilt. Die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung gehören zu den Anschaffungskosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes und wirken so über viele Jahre. Die Kosten der Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten und lassen sich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen, zusammen mit den Darlehenszinsen. Bei teilweiser Vermietung, etwa einer Einliegerwohnung, gilt das anteilig. Klären Sie die Aufteilung mit einem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Lassen sich Notarkosten sparen?

Kaum. Vereinbarungen über die Höhe der Notargebühren sind nach § 125 GNotKG unwirksam, Notare dürfen weder Rabatte geben noch mehr verlangen. Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt bei gleicher Leistung nichts. Ein paar Stellschrauben gibt es trotzdem:

• Auf das Notaranderkonto verzichten: Bei den meisten Käufen zahlen Sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Ein Notaranderkonto ist nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse zulässig und kostet je Auszahlung eine eigene Gebühr, bei 400.000 € in einer Auszahlung 934,15 € einschließlich Umsatzsteuer.
• Grundschuld passend bemessen: Eine Grundschuld weit über dem Darlehen kostet mehr, ohne dass Sie mehr Geld bekommen. Stimmen Sie die Höhe mit der Bank ab.
• Inventar gesondert ausweisen: Mitverkaufte Möbel oder eine nicht fest eingebaute Küche mit realistischem Wert im Vertrag nennen. Das senkt nicht die Notarkosten, aber die Grunderwerbsteuer: bei 15.000 € in NRW um 975 €.

Den weitaus größeren Hebel hat die Finanzierung. Ein Zehntelprozent weniger Sollzins spart bei 320.000 € Darlehen in zehn Jahren rund 2.790 € Zinsen (Beispielkondition 3,91 %, Stand 10.11.2026). Das ist mehr als jede denkbare Ersparnis beim Notar.

Fazit: Notarkosten genau einplanen

Notar und Grundbuch sind der kleinere, aber sichere Teil der Kaufnebenkosten. Die Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent reicht für eine erste Planung. Wer exakt nach GNotKG rechnet, kommt bei mittleren Kaufpreisen meist darunter, bei 200.000 € auf 1,64 Prozent, bei 750.000 € auf 1,27 Prozent. Verhandeln lässt sich nichts, aber vermeiden lassen sich unnötige Posten wie ein Anderkonto oder eine zu hohe Grundschuld. Halten Sie den Betrag ab dem Notartermin bereit, zusammen mit der Grunderwerbsteuer. Welche Nebenkosten insgesamt auf Sie zukommen, zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf, wie viel Eigenkapital Sie mitbringen sollten, der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.