Notarkosten beim Hauskauf Was Notar und Grundbuch kosten.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Für Notar und Grundbuch zahlen Sie beim Hauskauf zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen etwa 1 bis 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das circa 6.000 € bis 8.000 €. Die Spanne hängt vor allem davon ab, ob eine Grundschuld für die Finanzierung bestellt wird und wie hoch sie ausfällt.

Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es legt für jede notarielle Leistung einen Gebührensatz fest, der mit dem Geschäftswert, beim Kaufvertrag also dem Kaufpreis, in einer Gebührentabelle nachgeschlagen wird. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine doppelte Gebühr, Vollzug und Betreuung jeweils eine halbe, die Eintragung im Grundbuch eine volle Gebühr. Weil die Tabelle degressiv ist, sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis leicht: Bei kleinen Kaufpreisen liegt er am oberen Ende der Spanne, bei hohen am unteren.

Wichtig für die Planung: Notar- und Grundbuchkosten werden nicht von der Bank finanziert, sondern gehören zu den Kaufnebenkosten, die Sie aus Eigenmitteln zahlen. Zusammen mit Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Makler kommen so 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammen. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt brauchen, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.

Notarkosten-Tabelle nach Kaufpreis

Die Tabelle zeigt die ungefähren Notar- und Grundbuchkosten für fünf Kaufpreise. Angesetzt sind nach Faustregel circa 1,0 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt beim Kaufvertrag, dazu circa 0,5 % der Darlehenssumme für die Grundschuld. Als Darlehen sind 80 Prozent des Kaufpreises angenommen. Es handelt sich um Näherungswerte, nicht um eine exakte Berechnung nach GNotKG. Die verbindliche Summe steht in der Kostenrechnung Ihres Notars.

Wer ohne Grundschuld kauft, etwa aus Eigenmitteln oder mit einem Privatdarlehen, streicht die vierte Spalte. Wer mehr als 80 Prozent finanziert, rechnet die Grundschuldkosten entsprechend höher. Für einen Kaufpreis von 300.000 € mit Vollfinanzierung liegen die Gesamtkosten also bei circa 6.000 € statt 5.700 €. Ein Notarkosten-Rechner, wie ihn viele Notarkammern anbieten, liefert die exakten Beträge nach GNotKG für Ihren Fall, der Budgetrechner rechnet die Nebenkosten pauschal in Ihr Gesamtbudget ein.

Welche Posten stehen auf der Notarrechnung?

Die Notarrechnung besteht aus mehreren Einzelgebühren, die jeweils nach dem Geschäftswert berechnet werden. Die wichtigsten Posten beim Hauskauf sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Hauptgebühr. Der Notar entwirft den Vertrag, verliest und beurkundet ihn. Geschäftswert ist der Kaufpreis, die Gebühr das Zweifache des Tabellenwerts.
• Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt eine Vormerkung, die das Grundstück für Sie reserviert, bis der Kaufpreis bezahlt und das Eigentum umgeschrieben ist. Das Grundbuchamt berechnet dafür eine halbe Gebühr.
• Vollzugsgebühr: Für Tätigkeiten wie das Einholen von Genehmigungen, der Verzichtserklärung der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht oder der Löschungsbewilligung der Verkäuferbank.
• Betreuungsgebühr: Für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Notar teilt Ihnen mit, wann der Kaufpreis zu zahlen ist, und veranlasst die Eigentumsumschreibung erst nach Zahlungseingang.
• Grundschuldbestellung: Beurkundung der Grundschuld für die finanzierende Bank, Geschäftswert ist die Darlehenssumme. Dazu kommt die Eintragung im Grundbuch.
• Eigentumsumschreibung: Das Grundbuchamt trägt Sie als neuen Eigentümer ein und berechnet dafür eine volle Gebühr auf den Kaufpreis.
• Auslagen und Umsatzsteuer: Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, dazu Porto, Kopien und Abrufgebühren für das elektronische Grundbuch. Die Grundbuchgebühren selbst sind umsatzsteuerfrei.

Zwei Rechnungen erreichen Sie also getrennt: die des Notars kurz nach der Beurkundung und die des Grundbuchamts nach den jeweiligen Eintragungen. Beide sind aus Eigenmitteln zu zahlen. Die Bank zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen oder zumindest beantragt ist und der Notar die Rangstelle bestätigt hat.

Grundschuld: Extra-Kosten je nach Darlehenshöhe

Die Grundschuld ist die Sicherheit der Bank und kostet zusätzlich, bezogen auf die Darlehenssumme statt auf den Kaufpreis. Für Beurkundung beim Notar und Eintragung im Grundbuch rechnen Sie mit circa 0,5 Prozent der Grundschuldhöhe. Bei 320.000 € Darlehen sind das rund 1.600 €, bei 600.000 € rund 3.000 €.

Die Höhe der Grundschuld entspricht meist der Darlehenssumme, manchmal setzen Banken sie etwas höher an, um spätere Modernisierungskredite ohne neue Grundschuld absichern zu können. Das erhöht die Notar- und Grundbuchkosten geringfügig, spart aber bei einer späteren Aufstockung eine zweite Bestellung. Ob sich das lohnt, hängt von Ihren Plänen ab. Bei einer Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank entstehen die Grundschuldkosten übrigens nicht erneut in voller Höhe: Die bestehende Grundschuld kann abgetreten werden, was deutlich günstiger ist als Löschung und Neubestellung.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

In der Regel zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld. Das ist im Kaufvertrag üblicherweise so vereinbart, weil der Käufer den Notar wählt und die Beurkundung in seinem Interesse liegt. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung seiner alten Grundschulden, die im Grundbuch noch eingetragen sind, und für die dafür nötige Löschungsbewilligung seiner Bank.

Gegenüber dem Notar haften beide Parteien als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich an den Verkäufer wenden, der sich das Geld dann vom Käufer zurückholen muss. Für Sie als Käufer bedeutet das: Die Notarrechnung ist keine Verhandlungsmasse, sondern eine feste Größe in der Finanzierungsplanung. Legen Sie das Geld bereit, bevor der Notartermin stattfindet.

Beim Neubau auf eigenem Grundstück fallen die Notarkosten zweimal an: zunächst für den Grundstückskauf mit Beurkundung, Vormerkung und Umschreibung, später für die Grundschuld über die gesamte Baufinanzierung. Der Bauvertrag mit dem Bauunternehmen selbst muss nicht beurkundet werden, anders als ein Bauträgervertrag, bei dem Grundstück und Bauleistung in einer Urkunde zusammengefasst sind und der Geschäftswert den Gesamtpreis umfasst.

Bei einem Kauf innerhalb der Familie oder einer Übertragung zu Lebzeiten kann die Kostenverteilung frei vereinbart werden. Auch dann gelten dieselben Gebührensätze nach GNotKG, nur der Zahler ändert sich.

Notarkosten in NRW, Bayern und anderen Bundesländern

Die Notarkosten sind in allen Bundesländern gleich. Ob Sie in Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg oder Sachsen kaufen: Das GNotKG gilt bundesweit, und jeder Notar rechnet nach derselben Tabelle ab. Für ein Haus für 400.000 € zahlen Sie in Köln dieselben circa 6.000 € für Kaufvertrag und Umschreibung wie in München. Die Suche nach "Notarkosten NRW" oder "Notarkosten Bayern" führt deshalb immer zu denselben Zahlen.

Was sich zwischen den Bundesländern tatsächlich unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € in Bayern gegenüber 26.000 € in NRW, ein Unterschied von 12.000 €. Die Grunderwerbsteuer ist damit der mit Abstand größte Nebenkostenblock, und der einzige, bei dem der Standort eine Rolle spielt. Alle Sätze finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer.

Ein zweiter regionaler Unterschied ist die Maklerprovision. Seit Ende 2020 muss der Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mindestens die Hälfte tragen, der übliche Käuferanteil liegt in vielen Regionen bei 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Mit Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler summieren sich die Nebenkosten in NRW auf rund 12 Prozent, in Bayern auf rund 9 Prozent des Kaufpreises.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Notarkosten nicht steuerlich absetzbar. Sie gelten als private Kosten der Lebensführung, ebenso wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklerprovision. Auch die Kosten der Grundschuldbestellung lassen sich bei Eigennutzung nicht geltend machen.

Anders bei einer vermieteten Immobilie. Hier gehören die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung in der Regel zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes und wirken sich damit über die Nutzungsdauer verteilt steuermindernd aus. Die Kosten für die Grundschuldbestellung zählen dagegen in der Regel zu den Finanzierungskosten und können als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abgezogen werden, zusammen mit den Darlehenszinsen.

Für teilweise vermietete Objekte, etwa ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, werden die Kosten anteilig aufgeteilt. Wer eine Immobilie beruflich nutzt, etwa als Praxis oder Büro, kann den entsprechenden Anteil als Betriebsausgaben ansetzen. Die Details hängen vom Einzelfall ab, deshalb sollten Sie die Aufteilung mit einem Steuerberater klären, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Manche Gestaltungen, etwa die getrennte Ausweisung von Grundstück und Gebäude im Vertrag, lassen sich später nicht mehr nachholen.

Lassen sich Notarkosten sparen?

Kaum. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, Notare dürfen weder Rabatte gewähren noch höhere Sätze verlangen, und ein Vergleich zwischen Notaren bringt bei identischer Leistung nichts. Es gibt aber drei Stellschrauben, die den Geschäftswert oder den Leistungsumfang verändern und damit die Rechnung senken.

1. Bewegliche Sachen separat ausweisen. Einbauküche, Sauna, Markisen oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, gehören nicht zum Grundstück. Wird ihr Wert im Kaufvertrag gesondert genannt, sinkt der Geschäftswert für Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchkosten. Bei einer Küche für 15.000 € sparen Sie in NRW 975 € Grunderwerbsteuer und rund 225 € Notar- und Grundbuchkosten. Der Wert muss realistisch sein, das Finanzamt prüft bei auffälligen Beträgen nach.
2. Auf das Notaranderkonto verzichten. Bei den meisten Käufen wird der Kaufpreis direkt an den Verkäufer gezahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Ein Anderkonto ist nur in Sonderfällen nötig und kostet eine eigene Gebühr.
3. Grundschuld richtig bemessen. Eine Grundschuld deutlich über der Darlehenssumme kostet mehr, ohne dass Sie das Geld bekommen. Stimmen Sie die Höhe mit der Bank ab. Bei einer späteren Umschuldung sollte die Grundschuld abgetreten und nicht gelöscht und neu bestellt werden.