Baufinanzierungsrechner Rate, Zins und Laufzeit.

Was ein Baufinanzierungsrechner berechnet

Ein Baufinanzierungsrechner ermittelt aus vier Eingaben die Kennzahlen einer Immobilienfinanzierung: die Monatsrate, den Zinsanteil darin, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Eingaben sind Darlehensbetrag, gebundener Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung. Mehr braucht die Rechnung nicht, weil die Baufinanzierung in Deutschland fast immer ein Annuitätendarlehen ist: Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich, nur ihre Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verschiebt sich.

Für 360.000 € Darlehen bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das eine Rate von 1.626 €. Nach 10 Jahren sind davon 85.700 € getilgt und 109.420 € an Zinsen gezahlt, die Restschuld beträgt 274.300 €. Bei gleichbleibendem Zins wäre das Darlehen nach 29 Jahre, 3 Monate zurückgezahlt. Diese vier Zahlen sind der Kern jeder Finanzierungsentscheidung, und sie sind der Grund, warum sich das Rechnen vor dem Bankgespräch lohnt.

Was der Rechner nicht weiß: welchen Zins Ihre Bank Ihnen tatsächlich anbietet. Der vorbelegte Sollzins ist der Marktwert für 10 Jahre Zinsbindung, Stand 17.09.2026. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab. Dafür gibt es den Konditionsrechner mit den Angeboten mehrerer Banken.

Welcher Rechner wofür?

Die fünf Rechner bauen aufeinander auf. Die sinnvolle Reihenfolge ist: erst das Budget, dann die Konditionen, dann der Tilgungsplan. Der Zinsrechner ist das Werkzeug für die Verhandlung, wenn ein Angebot auf dem Tisch liegt.

1. Budgetrechner: Was kann ich mir leisten? Start für alle, die noch kein Objekt haben. Aus Nettoeinkommen, festen Ausgaben und Eigenkapital ermittelt der Budgetrechner die tragbare Rate und daraus den maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Das Ergebnis ist die Obergrenze für die Objektsuche.
2. Konditionsrechner: Was bieten die Banken? Mit Kaufpreis, Eigenkapital und Postleitzahl zeigt der Konditionsrechner die Angebote mehrerer Banken nebeneinander, mit Sollzins, Effektivzins und Rate. Hier sehen Sie, in welcher Zinsstufe Ihr Vorhaben liegt und welche Bank dafür günstig rechnet. Von hier aus fordern Sie das verbindliche Angebot an.
3. Tilgungsrechner: Wie entwickelt sich das Darlehen? Mit dem Zins aus dem Angebot rechnet der Tilgungsrechner den kompletten Tilgungsplan: Zins- und Tilgungsanteil je Jahr, Restschuld nach der Zinsbindung, Effekt von Sondertilgungen und Tilgungssatz. Damit legen Sie Tilgung und Zinsbindung fest.
4. Zinsrechner: Was ist ein Zehntelprozent wert? Wenn zwei Angebote vorliegen, zeigt der Zinsrechner, was die Differenz über die Zinsbindung kostet, in Euro statt in Prozentpunkten. Das ist das Argument für die Nachverhandlung mit der Hausbank.
5. Baufinanzierungsrechner: der Überblick. Diese Seite. Der Rechner oben ist der Konditionsrechner, weil er als einziger mit echten Bankangeboten statt mit einem Beispielzins rechnet.

Wie die Rechner rechnen

Alle Rechner auf dieser Seite nutzen dieselbe Annuitätenformel und denselben Zinsstand. Die anfängliche Monatsrate ergibt sich aus dem Darlehensbetrag, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung:

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Für 360.000 € × (3,42 % + 2 %) ÷ 12 sind das 1.626 €. Ab dem zweiten Monat rechnet der Tilgungsplan Monat für Monat weiter: Die Zinsen werden auf die jeweils verbliebene Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt. Deshalb steigt der Tilgungsanteil bei konstanter Rate von Monat zu Monat, im Beispiel von 600 € im ersten Monat auf 842 € im 120. Monat.

Der Zins ist in allen Rechnern mit dem aktuellen Sollzins für die gewählte Zinsbindung vorbelegt. Die aktuelle Tabelle je Zinsbindung finden Sie unter Bauzinsen. Es sind Beispielzinsen für einen Standardfall, kein Angebot. Sie können sie in jedem Rechner überschreiben. Der Konditionsrechner geht einen Schritt weiter und berücksichtigt zusätzlich den Beleihungsauslauf.

Zwei Vereinfachungen sollten Sie kennen. Erstens rechnen die Rechner nach der Zinsbindung mit demselben Zins weiter, die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit ist deshalb eine Annahme, keine Prognose. Zweitens bleiben Bereitstellungszinsen und Gebühren außen vor. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis

Ein Paar kauft ein Haus für 400.000 € und bringt 80.000 € Eigenkapital mit. Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler setzen wir mit 10 Prozent an, also 40.000 €. Gesamtkosten: 440.000 €. Nach Abzug des Eigenkapitals bleibt ein Darlehen von 360.000 €, das sind 90 Prozent des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf liegt damit in der Stufe über 80 Prozent, was bei vielen Banken einen Zinsaufschlag bedeutet. Im Beispiel rechnen wir mit dem Marktzins von 3,42 % bei 10 Jahren Zinsbindung.

Bei 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1.626 €. Nach 10 Jahren sind 109.420 € Zinsen gezahlt, die Restschuld liegt bei 274.300 €, schuldenfrei wäre das Paar nach 29 Jahre, 3 Monate. Bei 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 1.926 €, also 300 € mehr im Monat. Dafür sinkt die Restschuld nach 10 Jahren auf 231.450 €, die Zinskosten in der Zinsbindung auf 102.570 €, und das Darlehen ist nach 22 Jahre, 4 Monate zurückgezahlt. Der Mehraufwand von 36.000 € über zehn Jahre bringt 42.850 € weniger Restschuld und 6.850 € weniger Zinsen. Die Tabelle unten stellt beide Varianten gegenüber.

Typische Eingabefehler

Drei Fehler tauchen bei der Nutzung von Baufinanzierungsrechnern immer wieder auf, und alle drei führen dazu, dass die Finanzierung zu günstig erscheint.

Nebenkosten vergessen

Wer als Darlehen nur Kaufpreis minus Eigenkapital eingibt, rechnet mit 320.000 € statt 360.000 €. Die Rate sieht dann mit 1.445 € statt 1.626 € entsprechend niedriger aus. Die Nebenkosten fallen aber an, und weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren, fehlen die 40.000 € später beim Eigenkapital. Rechnen Sie immer mit Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Sätze je Bundesland stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch unter Notarkosten.

Tilgung zu niedrig

Mit 1 Prozent Tilgung wirkt die Rate von 1.326 € bequem. Bei 3,42 % Zins dauert die Rückzahlung dann aber 43 Jahre, 7 Monate, und nach 10 Jahren sind noch 317.150 € offen, also 88 Prozent des Darlehens. Viele Banken akzeptieren unter 2 Prozent ohnehin nicht. Als Rahmen gelten 2 bis 3 Prozent, und die Rechnung sollte spätestens zum Rentenbeginn bei null enden.

Zinsbindung zu kurz

5 Jahre Zinsbindung sind mit 3,31 % etwas günstiger als 10 Jahre mit 3,42 %, die Rate liegt bei 1.593 € statt 1.626 €. Nach 5 Jahren stehen aber noch 320.908 € Restschuld zum dann gültigen Zins an. Steigt der Zins bis dahin um einen Prozentpunkt, kostet das rund 267 € mehr im Monat. Bei 15 Jahren Zinsbindung zu 3,58 % beträgt die Rate 1.674 € und die Restschuld nach 15 Jahren 217.307 €. Im aktuellen Zinsumfeld sind 10 bis 15 Jahre für die meisten Käufer der sinnvolle Rahmen, zumal Sie nach § 489 BGB ohnehin nach 10 Jahren kündigen dürfen.

Vom Rechner zur Finanzierungszusage

Der Rechner ist der erste Schritt, das verbindliche Angebot der zweite. Passt die Rate zum Haushalt, fordern Sie im Konditionsrechner das Angebot der Bank an, die für Ihre Eckdaten günstig rechnet. Ein Finanzierungsspezialist ruft in der Regel am selben Werktag zurück, prüft die Unterlagen und holt das verbindliche Angebot ein. Der Vergleich ist kostenlos, unverbindlich und ohne Schufa-Abfrage. Was vor dem Kauf sonst zu klären ist, steht unter Baufinanzierung; wer direkt mit einem Spezialisten sprechen möchte, nutzt die Anfrage.