Baufinanzierungsrechner Rate, Zins und Laufzeit.
Ein Baufinanzierungsrechner zeigt, was eine Immobilienfinanzierung im Monat kostet, welche Restschuld nach der Zinsbindung bleibt und wann Sie schuldenfrei sind. Fünf Rechner auf dieser Seite decken den Weg vom Budget über den Bankenvergleich bis zum Tilgungsplan ab, alle mit demselben aktuellen Zinsstand.
Was ein Baufinanzierungsrechner berechnet.
Ein Baufinanzierungsrechner ermittelt aus vier Eingaben, Darlehensbetrag, gebundenem Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung, die Monatsrate, den Zinsanteil darin, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Mehr braucht die Rechnung nicht, weil die Baufinanzierung in Deutschland fast immer ein Annuitätendarlehen ist: Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich, nur ihre Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verschiebt sich.
Welcher Rechner wofür?
Die Rechner bauen aufeinander auf: erst das Budget, dann die Konditionen, dann der Tilgungsplan. Der Zinsrechner ist das Werkzeug für die Verhandlung, wenn ein Angebot auf dem Tisch liegt. Der Rechner oben auf dieser Seite ist der Konditionsrechner, weil er als einziger mit Bankangeboten statt mit einem Beispielzins rechnet.
- Vor der Objektsuche Budgetrechner: Was kann ich mir leisten? Aus Nettoeinkommen, festen Ausgaben und Eigenkapital ermittelt er die tragbare Rate und daraus den maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Das Ergebnis ist die Obergrenze für die Objektsuche.
- Objekt in Sicht Kaufnebenkostenrechner: Was kommt dazu? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für Ihr Bundesland. Diesen Betrag sollten Sie aus Eigenkapital zahlen, Banken finanzieren ihn in der Regel nicht mit.
- Finanzierung anfragen Konditionsrechner: Was bieten die Banken? Mit Kaufpreis, Eigenkapital und Postleitzahl zeigt er Angebote mehrerer Banken mit Sollzins, Effektivzins und Rate. Sie sehen, in welcher Zinsstufe Ihr Vorhaben liegt, und fordern das verbindliche Angebot an.
- Angebot liegt vor Tilgungsrechner: Wie entwickelt sich das Darlehen? Mit dem Zins aus dem Angebot rechnet er den Tilgungsplan: Zins- und Tilgungsanteil je Jahr, Restschuld nach der Zinsbindung, Effekt von Sondertilgung und Tilgungssatz. Damit legen Sie Tilgung und Zinsbindung fest.
- Verhandlung Zinsrechner: Was ist ein Zehntelprozent wert? Liegen zwei Angebote vor, zeigt er die Differenz über die Zinsbindung in Euro statt in Prozentpunkten. Das ist das Argument für die Nachverhandlung mit der Hausbank.
Weitere Rechner folgen: Darlehensrechner ist in Vorbereitung. Bis dahin lassen sich Darlehensfragen mit dem Tilgungs- oder Annuitätenrechner abbilden.
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis.
Ein Paar kauft ein Haus für 400.000 € und bringt 80.000 € Eigenkapital mit. Mit 10 Prozent Nebenkosten (40.000 €) für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kostet der Kauf 440.000 €, das Darlehen beträgt 360.000 €, also 90 Prozent des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf liegt damit über 80 Prozent, was bei vielen Banken einen Zinsaufschlag bedeutet. Gerechnet mit der Beispielkondition von 3,91 % für 10 Jahre Zinsbindung, Stand 10.11.2026.
- Monatsrate
- 1.773 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 124.828 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 272.068 €
- Schuldenfrei nach
- 27 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 1.923 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 120.845 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 250.085 €
- Schuldenfrei nach
- 24 Jahre, 2 Monate
Mit 1,5 Prozent Tilgung läge die Rate bei 1.623 €, die Restschuld nach 10 Jahren bei 294.051 €, schuldenfrei nach 32 Jahre, 11 Monate. Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026, Zins über die gesamte Laufzeit gleichbleibend. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab. Die Nebenkosten von 10 Prozent sind eine Pauschale für das Beispiel, je nach Bundesland und Makler liegen sie zwischen rund 5 und 12 Prozent.
Wie die Rechner rechnen.
Alle Rechner nutzen dieselbe Annuitätenformel und denselben Zinsstand. Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12.
- Monat für MonatAb dem zweiten Monat rechnet der Tilgungsplan weiter: Die Zinsen werden auf die jeweils verbliebene Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt. Deshalb steigt der Tilgungsanteil bei konstanter Rate von Monat zu Monat.
- Was der Rechner nicht weißWelchen Zins Ihre Bank Ihnen tatsächlich anbietet. Vorbelegt ist die Beispielkondition für die gewählte Zinsbindung (Tabelle unter Bauzinsen), ein Standardfall, kein Angebot, in jedem Rechner überschreibbar. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab. Der Konditionsrechner rechnet deshalb mit den Angeboten mehrerer Banken und berücksichtigt den Beleihungsauslauf.
- Zwei VereinfachungenNach der Zinsbindung rechnen die Rechner mit demselben Zins weiter, die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit ist deshalb eine Annahme, keine Prognose. Bereitstellungszinsen und Gebühren bleiben außen vor. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.
- Zinsanteil im 1. Monat
- 1.173 €
- Tilgungsanteil im 1. Monat
- 600 €
- Zinsanteil im 120. Monat
- 889 €
- Tilgungsanteil im 120. Monat
- 884 €
Sollzins 3,91 %: Beispielkondition, Stand 10.11.2026.
Typische Eingabefehler.
Drei Fehler tauchen bei Baufinanzierungsrechnern immer wieder auf, und alle drei lassen die Finanzierung zu günstig erscheinen. Dazu die Frage, welcher Zins in den Rechner gehört.
Nebenkosten vergessen
Wer als Darlehen nur Kaufpreis minus Eigenkapital eingibt, rechnet mit 320.000 € statt 360.000 €. Die Rate sieht dann mit 1.576 € statt 1.773 € entsprechend niedriger aus. Die Nebenkosten fallen aber an, und weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren, fehlen die 40.000 € später beim Eigenkapital.
Rechnen Sie immer mit Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Sätze je Bundesland stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch unter Notarkosten.
Tilgung zu niedrig
Mit 1 Prozent Tilgung wirkt die Rate von 1.473 € bequem. Bei 3,91 % Zins dauert die Rückzahlung dann aber 40 Jahre, 10 Monate, und nach 10 Jahren sind noch 316.034 € offen, also 88 Prozent des Darlehens.
Viele Banken akzeptieren unter 2 Prozent ohnehin nicht. Als Rahmen gelten 2 bis 3 Prozent, und die Rechnung sollte spätestens zum Rentenbeginn bei null enden. Den Vergleich der Tilgungssätze zeigt der Tilgungsrechner.
Zinsbindung zu kurz
5 Jahre Zinsbindung sind mit 4,06 % etwas günstiger als 10 Jahre mit 3,91 %, die Rate liegt bei 1.818 € statt 1.773 €. Nach 5 Jahren stehen aber noch 320.160 € Restschuld zum dann gültigen Zins an. Steigt der Zins bis dahin um einen Prozentpunkt, kostet das rund 267 € mehr im Monat.
Bei 15 Jahren Zinsbindung zu 4,07 % beträgt die Rate 1.821 € und die Restschuld nach 15 Jahren 211.498 €. Für die meisten Käufer sind 10 bis 15 Jahre der sinnvolle Rahmen, zumal Sie nach § 489 BGB ohnehin nach 10 Jahren kündigen dürfen. Zinssätze: Beispielkonditionen, Stand 10.11.2026.
Sollzins oder Effektivzins?
Die Rechner arbeiten mit dem gebundenen Sollzins, weil sich die Rate daraus ergibt. Der Effektivzins liegt einige Hundertstel darüber und enthält Gebühren und die unterjährige Verzinsung.
Für den Vergleich zweier Bankangebote ist der Effektivzins die richtige Größe, für die Ratenberechnung der Sollzins. Wer den Effektivzins in den Rechner einträgt, bekommt eine leicht zu hohe Rate. Den Unterschied erklärt der Zinsrechner.
Vom Rechner zur Finanzierungszusage.
Der Rechner ist der erste Schritt, das verbindliche Angebot der zweite. Passt die Rate zum Haushalt, fordern Sie im Konditionsrechner das Angebot der Bank an, die für Ihre Eckdaten günstig rechnet. Der Vergleich ist kostenlos, unverbindlich und ohne Schufa-Abfrage.
- 01 2 MinutenVorhaben eingeben
Kaufpreis, Eigenkapital und Postleitzahl reichen für den ersten Vergleich. Kein Konto, keine Registrierung.
- 02 SofortKonditionen vergleichen
Sie sehen Beispielkonditionen mehrerer Angebote nebeneinander, mit Sollzins, Effektivzins und monatlicher Rate.
- 03 Rückruf am selben TagFinanzierung sichern
Ein Finanzierungsspezialist ruft in der Regel am selben Werktag zurück, prüft die Unterlagen und holt das verbindliche Angebot ein. Er begleitet Sie bis zur Zusage.
Fragen zum Baufinanzierungsrechner.
Was Nutzer dieser Rechner am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ein Baufinanzierungsrechner ermittelt aus Darlehensbetrag, Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung die monatliche Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Zinskosten und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Grundlage ist die Annuitätenformel: Rate gleich Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 12. Die Rechner auf dieser Seite sind dafür mit dem aktuellen Marktzins vorbelegt.
Als Faustregel sollte die Rate 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, bei 3.000 € netto also rund 1.050 € bis 1.200 € im Monat. Bei 3,91 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung entspricht das grob einem Darlehen von 215.000 € bis 245.000 €. Die genaue Summe hängt von Eigenkapital, bestehenden Krediten, Haushaltsgröße und Bank ab. Der Budgetrechner rechnet das mit Ihren Werten durch.
Der Baufinanzierungsrechner ist der Oberbegriff für alle Rechner rund um die Immobilienfinanzierung: Budget, Rate, Zins, Konditionen. Der Tilgungsrechner ist eine Spezialform davon: Er zeigt den vollständigen Tilgungsplan mit Zins- und Tilgungsanteil je Jahr oder Monat, die Restschuld nach der Zinsbindung und den Effekt von Sondertilgungen. Wer nur die Rate wissen will, braucht den Baufinanzierungsrechner; wer den Verlauf sehen will, den Tilgungsrechner.
Die Rechner sind mit Beispielkonditionen (Stand 10.11.2026) vorbelegt, bei 10 Jahren Zinsbindung mit 3,91 % Sollzins. Das sind keine tagesaktuellen Marktzinsen. Sie können den Zins in jedem Rechner überschreiben, etwa mit dem Angebot Ihrer Bank. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität, Zinsbindung und Objekt ab.
Ja. Alle Rechner laufen ohne Konto, ohne Angabe von Namen oder E-Mail-Adresse und ohne Schufa-Abfrage. Die Berechnung erfolgt in Ihrem Browser. Erst wenn Sie im Konditionsrechner ein Angebot anfordern, geben Sie Kontaktdaten an, damit ein Finanzierungsspezialist Sie zurückrufen kann. Auch das ist kostenlos und unverbindlich.
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision (meist 3 bis 3,57 Prozent für den Käufer). Zusammen sind das rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, sie sollten aus Eigenkapital gezahlt werden. Wer sie im Rechner vergisst, unterschätzt das Darlehen entsprechend.
Weiterlesen. Vor und nach dem Rechnen.
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