Konditionsrechner Baufinanzierung vergleichen.

Was der Konditionsrechner zeigt

Der Konditionsrechner listet für Ihr Vorhaben die Angebote mehrerer Banken nebeneinander, jeweils mit gebundenem Sollzins, Effektivzins, Monatsrate und Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie geben sechs Werte ein: die Finanzierungsart (Immobilienfinanzierung, Anschlussfinanzierung oder Modernisierung), den Kaufpreis beziehungsweise die Restschuld, Ihr Eigenkapital, die Postleitzahl des Objekts, die anfängliche Tilgung und die Zinsbindung. Das Ergebnis erscheint sofort, ohne Konto und ohne Angabe von Namen oder E-Mail-Adresse.

Die Konditionen geben den aktuellen Marktstand wieder, das Datum steht direkt über dem Ergebnis. Der Rechner ordnet Ihre Eingaben nach Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Objektart ein. Was Sie sehen, sind deshalb Beispielkonditionen für Ihren Fall, so wie der Markt sie derzeit für ein Vorhaben mit diesen Eckdaten hergibt. Verbindlich werden sie, wenn ein Finanzierungsspezialist Ihre Unterlagen geprüft und die Bank das Angebot bestätigt hat. Die Postleitzahl braucht der Rechner, weil regionale Banken nur in ihrem Geschäftsgebiet finanzieren.

Über den Button Angebot anfordern neben jedem Eintrag leiten Sie die Anfrage für genau dieses Angebot ein. Wer noch nicht weiß, welcher Kaufpreis zum Einkommen passt, startet besser mit dem Budgetrechner. Wer ein Angebot gefunden hat und den Verlauf der Restschuld sehen will, übernimmt Zins und Tilgung in den Tilgungsrechner.

Warum sich der Vergleich lohnt

Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für dasselbe Vorhaben liegen bei den meisten Anfragen mehrere Zehntelprozent. Das klingt nach wenig, ist über eine Zinsbindung aber ein fünfstelliger Betrag. Ein Beispiel: 350.000 € Darlehen, 2 Prozent Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Bank A bietet 3,42 %, Bank B 3,72 %.

Die Differenz von 0,3 Prozentpunkten kostet bei Bank B 88 € mehr im Monat und 9.180 € mehr an Zinsen in zehn Jahren. Noch deutlicher wird es, wenn Sie bei Bank A die Rate von Bank B weiterzahlen: Dann tilgen Sie 2,30 statt 2 Prozent und haben nach 10 Jahren 11.178 € weniger Restschuld. Die Zinsdifferenz im Beispiel ist eine Annahme, in der Praxis liegt der Abstand mal darunter, mal darüber. Ihre Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigene Staffel, der Vergleich zeigt, wo Ihr Fall im Markt steht.

Was Ihren Zins bestimmt

Der Zins, den eine Bank Ihnen anbietet, setzt sich aus einem Basiszins für die gewählte Zinsbindung und Auf- oder Abschlägen für Ihr konkretes Vorhaben zusammen. Sechs Faktoren wirken bei fast allen Banken, in unterschiedlicher Gewichtung.

1. Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie ist der wichtigste Hebel. Typische Stufen sind 60, 80, 90 und 100 Prozent; je niedriger, desto günstiger. Bei 400.000 € Kaufpreis liegt der beispielhafte Sollzins bei 60 Prozent Beleihung 0,20 Punkte unter dem Basiszins, bei 100 Prozent 0,55 Punkte darüber, das sind 183 € Unterschied im Monat allein durch den Aufschlag. Die Tabelle unten zeigt alle vier Stufen. Wie viel Eigenkapital dafür nötig ist, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
2. Bonität. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Kredite und Schufa-Auskunft bestimmen, ob und zu welcher Stufe die Bank finanziert. Angestellte mit unbefristetem Vertrag und Beamte erreichen bei den meisten Banken die Standardkondition, Selbstständige brauchen mehr Nachweise und finden nicht bei jeder Bank ein Angebot.
3. Zinsbindung. Längere Zinsbindungen kosten in der Regel mehr Zins: Derzeit liegt der Sollzins für 10 Jahre bei 3,42 %, für 15 Jahre bei 3,58 % und für 20 Jahre bei 3,71 % (Stand 17.09.2026). Dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Die aktuellen Werte je Zinsbindung stehen unter Bauzinsen.
4. Tilgung. Manche Banken gewähren bei hoher Tilgung oder Volltilgung einen kleinen Abschlag, weil das Darlehen schneller zurückfließt. Unter 2 Prozent anfänglicher Tilgung finanzieren viele Banken nur in Ausnahmefällen.
5. Objektart. Selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind der Standardfall. Vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser, Fertighäuser in Leichtbauweise oder Objekte mit Erbbaurecht bewerten Banken unterschiedlich, teils mit Aufschlag, teils gar nicht.
6. Region. Regionale Banken finanzieren nur in ihrem Geschäftsgebiet, und die Beleihungswerte hängen vom lokalen Markt ab. Deshalb fragt der Rechner die Postleitzahl ab und zeigt nur Banken, die an Ihrem Standort finanzieren.

Ablauf nach der Anfrage

Nach dem Klick auf Angebot anfordern meldet sich ein Finanzierungsspezialist in der Regel am selben Werktag telefonisch. Bis zur Finanzierungszusage sind es vier Schritte, die zusammen meist ein bis zwei Wochen dauern, abhängig davon, wie schnell die Unterlagen vollständig sind.

1. Rückruf. Der Spezialist geht Ihre Eingaben durch, fragt nach Objekt, Einkommen und Zeitplan und klärt, ob die im Rechner angezeigte Zinsstufe für Ihren Fall realistisch ist. Dauer: rund 20 bis 30 Minuten, telefonisch oder per Video.
2. Unterlagen. Sie reichen die Unterlagen aus der Checkliste unten ein, digital über einen geschützten Upload. Der Spezialist prüft sie auf Vollständigkeit und bereitet den Antrag für die Bank auf.
3. Verbindliches Angebot. Die ausgewählte Bank, bei Bedarf auch zwei oder drei, erstellt auf Basis der geprüften Unterlagen ein verbindliches Angebot mit dem endgültigen Sollzins. Erst jetzt erfolgt mit Ihrer Zustimmung die Schufa-Abfrage. In der Regel liegt das Angebot innerhalb weniger Werktage vor.
4. Zusage. Sie unterschreiben den Darlehensvertrag, die Bank erteilt die Finanzierungszusage. Danach folgen Notartermin, Grundschuldbestellung und Auszahlung. Wie es ab hier weitergeht, steht unter Baufinanzierung.

Weicht das verbindliche Angebot von der Beispielkondition ab, liegt das fast immer an der Einstufung: einem anderen Beleihungswert, einer Besonderheit beim Objekt oder einem Einkommensbestandteil, den die Bank nicht voll anrechnet. Der Spezialist erklärt die Abweichung und holt bei Bedarf ein Gegenangebot einer anderen Bank ein.

Was der Vergleich nicht macht

Der Konditionsrechner stellt keine Schufa-Anfrage, gibt Ihre Daten nicht an Banken weiter und verpflichtet Sie zu nichts. Drei Punkte sind für die Einordnung wichtig.

• Keine Schufa-Abfrage. Die Berechnung und die Anfrage sind schufa-neutral. Eine Abfrage macht erst die Bank beim konkreten Antrag, und nur mit Ihrer Zustimmung. Ein Vergleich hinterlässt in Ihrer Schufa keine Spur.
• Keine Verpflichtung. Sie können nach dem Rückruf, nach dem verbindlichen Angebot und bis zur Unterschrift jederzeit aussteigen. Kosten entstehen Ihnen zu keinem Zeitpunkt, das Portal wird bei Abschluss von der Bank vergütet. Wer hinter dem Portal steht und wie die Vergütung funktioniert, lesen Sie unter Über das Portal.
• Keine Finanzierungszusage. Die angezeigten Angebote sind Beispielkonditionen der Banken für ein Vorhaben mit Ihren Eckdaten. Ob die Bank Sie zu diesen Konditionen finanziert, entscheidet sie nach Prüfung der Unterlagen. Der Rechner ersetzt weder die Bonitätsprüfung noch die Beratung.

Unterlagen-Checkliste für das verbindliche Angebot

Für das verbindliche Angebot braucht die Bank Nachweise zu Ihrer Person, Ihrem Einkommen und dem Objekt. Wer die Unterlagen schon beim Rückruf vorliegen hat, spart in der Regel mehrere Tage. Die Liste gilt für Angestellte, Selbstständige reichen zusätzlich Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre ein.

• Zur Person: Ausweiskopie, Selbstauskunft, Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, letzter Einkommensteuerbescheid, Nachweis über bestehende Kredite und deren Raten.
• Zum Eigenkapital: Kontoauszüge, Depotauszüge oder Bausparguthaben als Nachweis der Eigenmittel, bei Schenkungen eine kurze Bestätigung des Schenkenden.
• Zum Objekt: Exposé, Kaufvertragsentwurf, aktueller Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Bei Neubau: Baubeschreibung, Bauvertrag oder Kostenaufstellung, Baugenehmigung, Lageplan.
• Bei Anschlussfinanzierung: bisheriger Darlehensvertrag, letzte Zins- und Saldenbestätigung, Ablaufdatum der Zinsbindung.

Was die Bank im Einzelfall zusätzlich anfordert, hängt von Objekt und Institut ab. Der Finanzierungsspezialist stellt nach dem Rückruf eine persönliche Liste zusammen, so dass Sie nichts doppelt einreichen. Für die Kaufnebenkosten, die Sie neben dem Eigenkapital einplanen müssen, finden Sie unter Grunderwerbsteuer und Notarkosten die Sätze und Rechenbeispiele.