Tilgungsrechner Rate, Restschuld und Tilgungsplan.

So funktioniert der Tilgungsrechner

Sie geben vier Werte ein, der Rechner liefert den kompletten Tilgungsplan. Darlehensbetrag ist die Summe, die Sie von der Bank benötigen, also Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Der gebundene Sollzins ist mit der aktuellen Kondition für die gewählte Zinsbindung vorbelegt, Sie können ihn jederzeit überschreiben, etwa mit dem Angebot Ihrer Bank. Bei der anfänglichen Tilgung haben Sie die Wahl: Entweder Sie geben den Tilgungssatz in Prozent an, oder Sie schalten auf Rate um und nennen den Betrag, den Sie monatlich zahlen möchten. Der Rechner ermittelt dann den passenden Tilgungssatz.

Die Sollzinsbindung legt fest, für wie viele Jahre der Zins festgeschrieben ist. Sie bestimmt, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung offen bleibt und zum dann gültigen Zins weiterfinanziert werden muss. Optional tragen Sie eine Sondertilgung ein, die der Rechner einmal pro Jahr zum Jahresende verrechnet. Alle Eingaben wirken sofort auf Kennzahlen, Verlaufsgrafik und Tilgungsplan. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.

Was der Tilgungsplan zeigt

Der Tilgungsplan listet für jedes Jahr, wahlweise für jeden Monat, vier Beträge auf: die gezahlte Rate, den darin enthaltenen Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die Restschuld am Ende der Periode. Zwei Dinge sind beim Lesen wichtig.

Erstens verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung mit jeder Rate. Im ersten Jahr zahlen Sie bei 300.000 € und 3,42 % Sollzins rund 10.165 € Zinsen und 6.095 € Tilgung. Im zehnten Jahr sind es nur noch 7.972 € Zinsen, aber schon 8.288 € Tilgung, bei unveränderter Rate. Das ist der Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten: Jeder getilgte Euro spart Zinsen in allen folgenden Monaten.

Zweitens ist die markierte Zeile am Ende der Zinsbindung die wichtigste im ganzen Plan. Die dort ausgewiesene Restschuld ist der Betrag, für den Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Bei 2 Prozent Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung sind das in unserem Beispiel 228.583 €, also noch 76 Prozent des ursprünglichen Darlehens. Alle Zeilen danach rechnet der Plan mit dem heutigen Zins weiter. Das ist eine Annahme, keine Prognose, aber sie zeigt, wie lange die Rückzahlung bei gleichem Zins dauern würde.

Zins, Tilgung und Rate: der Zusammenhang

Bei einem Annuitätendarlehen ist die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Sie setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen, und die Formel für die anfängliche Rate ist einfach:

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Für 300.000 € bei 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das 300.000 € × 5,42 % ÷ 12 = 1.355 €. Weil die Rate fest ist, aber die Zinsen jeden Monat auf die gesunkene Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil automatisch. Deshalb heißt der Wert, den Sie eingeben, anfängliche Tilgung: Er gilt exakt nur für die erste Rate.

Zwei Hebel stehen Ihnen zur Verfügung. Der Zins ist Verhandlungssache und hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Zinsbindung ab. Ein Zehntelprozent weniger Zins spart bei 300.000 € über zehn Jahre rund 2.628 €. Die Tilgung bestimmen Sie selbst, und sie wirkt stärker, als die meisten erwarten. Die Tabelle weiter unten zeigt den Unterschied zwischen 1 und 4 Prozent.

Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Die richtige Tilgung ist ein Kompromiss zwischen der Rate, die Sie sich heute leisten können, und dem Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sein wollen. Drei Orientierungspunkte helfen bei der Entscheidung.

1. Mindestens 2 Prozent. Mit 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung bei 3,42 % Zins 43 Jahre, 7 Monate. Das ist länger als jedes Berufsleben, und die Zinskosten von 277.026 € übersteigen das Darlehen. Die meisten Banken akzeptieren so niedrige Tilgungen ohnehin nur in Ausnahmefällen.
2. Schuldenfrei zum Rentenbeginn. Rechnen Sie rückwärts: Wer mit 40 kauft und mit 67 in Rente geht, hat 27 Jahre. Bei 3,42 % Sollzins braucht das 2,4 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung. Wer mit 50 kauft, sollte eher mit 4 Prozent oder einer kürzeren Gesamtlaufzeit planen.
3. Rate unter 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens. Darüber wird jede unerwartete Ausgabe zum Problem. Lieber 2 Prozent Tilgung mit Sondertilgungsrecht als 4 Prozent, die Sie nach zwei Jahren nicht mehr halten können. Der Budgetrechner ermittelt, welche Rate zu Ihrem Haushalt passt.

Sondertilgung: kleine Beträge, große Wirkung

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der monatlichen Rate. Die meisten Baufinanzierungen erlauben jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung, manche 10 Prozent. Der Effekt ist in zwei Richtungen spürbar: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung sinkt, und die Gesamtlaufzeit verkürzt sich.

Im Beispiel mit 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung verkürzen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr die Laufzeit von 29 Jahre, 3 Monate auf 19 Jahre, 7 Monate. Die Restschuld nach 10 Jahren fällt von 228.583 € auf 169.996 €, und die Gesamtzinsen sinken um 62.338 €. Tragen Sie Ihre geplante Sondertilgung oben in den Rechner ein, um den Effekt für Ihr Darlehen zu sehen.

Wichtig bei der Verhandlung: Ein Sondertilgungsrecht kostet bei vielen Banken keinen Zinsaufschlag mehr, bei anderen 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob Sie das Recht realistisch nutzen. Wer regelmäßig Boni, Erbschaften oder auslaufende Sparverträge erwartet, sollte es einplanen. Wer die Sondertilgung ohnehin nie leistet, fährt mit einer höheren Regeltilgung besser.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die Restschuld ist das Zinsänderungsrisiko Ihrer Finanzierung in einer Zahl. Alles, was am Ende der Zinsbindung noch offen ist, wird zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert. Steigt der Zins von 3,42 auf 4,92 Prozent, kostet die Anschlussfinanzierung von 228.583 € bei gleicher Rate rund 286 € mehr im Monat, nur an Zinsen. Fällt der Zins, profitieren Sie entsprechend.

Drei Wege, das Risiko zu begrenzen: eine höhere Tilgung von Anfang an, Sondertilgungen in den ersten Jahren, oder eine längere Zinsbindung. Bei 15 statt 10 Jahren Zinsbindung ist die Restschuld im Beispiel mit 181.089 € deutlich niedriger, dafür liegt der Sollzins etwas höher. Was für Sie besser ist, zeigt der Rechner, wenn Sie die Zinsbindung umschalten. Spätestens drei Jahre vor Ablauf sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, dann lässt sich der Zins per Forward-Darlehen bereits sichern.

Annuitätendarlehen: die Grundlage der Rechnung

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland. Annuität bedeutet Jahresrate: Zins und Tilgung ergeben zusammen einen festen Betrag, der über die Zinsbindung gleich bleibt. Für Sie heißt das Planbarkeit, weil die Belastung bekannt ist, und ein automatisch wachsender Tilgungsanteil, ohne dass Sie etwas tun müssen.

Die Alternativen sind seltener. Beim Volltilgerdarlehen wird die Tilgung so gesetzt, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld bleibt, meist mit einem kleinen Zinsvorteil. Sie können das im Rechner nachbilden, indem Sie die Tilgung so lange erhöhen, bis die Restschuld nach der gewählten Zinsbindung bei null liegt. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen und tilgen am Ende auf einen Schlag, etwa aus einer Lebensversicherung, das ist heute vor allem bei vermieteten Objekten üblich. Der Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit einem Darlehen zu festem Zins und folgt einer eigenen Rechenlogik.

Für die Frage, welche Finanzierung zu Ihrem Vorhaben passt und welche Bank sie zu welchem Zins anbietet, ist der Tilgungsrechner der erste Schritt. Der zweite ist der Konditionsrechner mit aktuellen Beispielkonditionen, der dritte das Gespräch mit einem Finanzierungsspezialisten, der Ihre Unterlagen prüft und die Konditionen verbindlich einholt.