- Tilgung
- 6.109 €
- Restschuld Jahresende
- 293.891 €
Tilgungsrechner
Tilgungsrechner Rate, Restschuld und Tilgungsplan.
Der Tilgungsrechner zeigt, wie sich Ihr Darlehen entwickelt: Monatsrate, Zinsanteil, Restschuld am Ende der Zinsbindung und der Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sind. Mit Sondertilgung, Tilgungsplan je Jahr oder Monat und Export.
Die Eingaben
So funktioniert der Tilgungsrechner.
Sie geben vier Werte ein, der Rechner liefert den kompletten Tilgungsplan. Jede Eingabe wirkt sofort auf Kennzahlen, Verlaufsgrafik und Tilgungsplan, gerechnet wird vollständig in Ihrem Browser, ohne Datenübertragung. Er gilt für Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, also die übliche Immobilienfinanzierung, Anschlussfinanzierung oder den Modernisierungskredit. Bei Bauspardarlehen, Volltilgerdarlehen mit anderer Ratenlogik oder variablen Darlehen weichen die Ergebnisse ab.
300.000 € Darlehensbetrag Die Summe, die Sie von der Bank brauchen: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
3,91 % Gebundener Sollzins Vorbelegt mit der Beispielkondition für die gewählte Zinsbindung. Überschreiben Sie ihn jederzeit, etwa mit dem Angebot Ihrer Bank. Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026
2 % Anfängliche Tilgung oder Rate Entweder den Tilgungssatz in Prozent, oder Sie schalten auf Rate um und nennen den Monatsbetrag. Der Rechner ermittelt dann den passenden Tilgungssatz.
10 Jahre Sollzinsbindung Legt fest, wie lange der Zins gilt, und damit, welche Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert wird. Optional: eine Sondertilgung, einmal pro Jahr zum Jahresende verrechnet.
Tilgungsplan lesen
Was der Tilgungsplan zeigt.
Der Plan listet für jedes Jahr, wahlweise jeden Monat, vier Beträge: Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld. Beim Lesen zählen zwei Dinge: wie sich Zins und Tilgung verschieben und die markierte Zeile am Ende der Zinsbindung. Beispiel: 300.000 €, 3,91 % Sollzins, 2 % Tilgung.
- Zinsen
- 9.050 €
- Monatsrate unverändert
- 1.478 €
- Anteil am Darlehen
- 76 %
- Danach gerechnet
- mit gleichem Zins
Das ist der Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten: Jeder getilgte Euro spart Zinsen in allen folgenden Monaten. Alle Zeilen nach der Zinsbindung rechnet der Plan mit dem heutigen Zins weiter. Das ist eine Annahme, keine Prognose, zeigt aber, wie lange die Rückzahlung bei gleichem Zins dauern würde. Beispielkondition Stand 10.11.2026.
Formel
Zins, Tilgung und Rate: der Zusammenhang.
Bei einem Annuitätendarlehen ist die Monatsrate über die gesamte Zinsbindung konstant. Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12.
- Warum „anfängliche“ TilgungDie Rate ist fest, die Zinsen werden aber jeden Monat auf die gesunkene Restschuld berechnet. Der Tilgungsanteil wächst deshalb automatisch, der eingegebene Satz gilt exakt nur für die erste Rate.
- Hebel ZinsVerhandlungssache, abhängig von Beleihungsauslauf, Bonität und Zinsbindung. Ein Zehntelprozent weniger spart bei 300.000 € über zehn Jahre rund 2.615 €. Den Effekt in Euro zeigt der Zinsrechner.
- Hebel TilgungDie Tilgung bestimmen Sie selbst, und sie wirkt stärker, als die meisten erwarten. Der Vergleich darunter zeigt 1 bis 4 Prozent.
300.000 € × 5,91 % ÷ 12 1.478 € Monatsrate bei 2 % anfänglicher Tilgung
- Zinsanteil der ersten Rate
- 978 €
- Tilgungsanteil der ersten Rate
- 500 €
- Zinsanteil im 120. Monat
- 741 €
- Tilgungsanteil im 120. Monat
- 736 €
Sollzins 3,91 %: Beispielkondition für 10 Jahre Zinsbindung, Stand 10.11.2026.
Tilgungssatz
Eigene Tilgung testen Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Ein Kompromiss zwischen der Rate, die Sie sich heute leisten können, und dem Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sein wollen. Sechs Tilgungssätze für 300.000 € bei 3,91 % Sollzins, Zins über die gesamte Laufzeit gleich.
DarlehenZinsen bis schuldenfrei bis zur Rente: schuldenfrei in höchstens 27 Jahren (Kauf mit 40, Rente mit 67)
- 1 %schuldenfrei nach 40 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 1.228 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 263.362 €
- 1,5 %schuldenfrei nach 32 Jahre, 11 Monate
- Monatsrate
- 1.353 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 245.043 €
- 2 % Standardschuldenfrei nach 27 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 1.478 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 226.723 €
- 2,5 % bis zur Renteschuldenfrei nach 24 Jahre, 2 Monate
- Monatsrate
- 1.603 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 208.404 €
- 3 % bis zur Renteschuldenfrei nach 21 Jahre, 5 Monate
- Monatsrate
- 1.728 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 190.085 €
- 4 % bis zur Renteschuldenfrei nach 17 Jahre, 6 Monate
- Monatsrate
- 1.978 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 153.447 €
- 01 Mindestens 2 Prozent Mit 1 Prozent dauert die Rückzahlung bei 3,91 % Zins 40 Jahre, 10 Monate, länger als jedes Berufsleben, und die Zinsen erreichen mehr als das Darlehen selbst. Die meisten Banken akzeptieren so niedrige Tilgungen nur in Ausnahmefällen.
- 02 Schuldenfrei zum Rentenbeginn Rechnen Sie rückwärts: Wer mit 40 kauft und mit 67 in Rente geht, hat 27 Jahre. Bei 3,91 % Sollzins braucht das mindestens rund 2,1 Prozent anfängliche Tilgung. Wer mit 50 kauft, plant eher mit 4 Prozent (schuldenfrei nach 17 Jahre, 6 Monate) oder einer kürzeren Gesamtlaufzeit.
- 03 Rate unter 35 bis 40 Prozent des Netto Darüber wird jede unerwartete Ausgabe zum Problem. Lieber 2 Prozent Tilgung mit Sondertilgungsrecht als 4 Prozent, die Sie nach zwei Jahren nicht mehr halten können. Der Budgetrechner ermittelt, welche Rate zu Ihrem Haushalt passt.
Faustregel für die Zinsphase: Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein. Bei 1 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung dauert ein Darlehen über 60 Jahre, bei 4 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung 40 Jahre, 4 Monate, weil ein hoher Zins den Tilgungsanteil stärker beschleunigt. Bei Zinsen wie in unseren Beispielkonditionen sind 2 bis 3 Prozent Tilgung die realistische Spanne. Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026; die Gesamtzinsen setzen voraus, dass der Sollzins nach der Zinsbindung unverändert bleibt.
Sondertilgung
Sondertilgung: kleine Beträge, große Wirkung.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der Monatsrate. Die meisten Baufinanzierungen erlauben jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung, manche 10 Prozent. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung sinkt, und die Gesamtlaufzeit wird kürzer.
Ohne Sondertilgung
- Schuldenfrei nach
- 27 Jahre, 10 Monate
- Restschuld nach 10 Jahren
- 226.723 €
- Zinsen bis schuldenfrei
- 192.116 €
Mit 5.000 € pro Jahr
- Schuldenfrei nach
- 18 Jahre, 11 Monate
- Restschuld nach 10 Jahren
- 166.746 €
- Zinsen bis schuldenfrei
- 125.055 €
Weniger Zinsen bis schuldenfrei 67.061 € Bei 300.000 €, 3,91 % Sollzins und 2 % Tilgung, Zins über die Laufzeit gleich. Tragen Sie Ihre geplante Sondertilgung oben ein. Sondertilgung eintragen
Bei der Verhandlung: Ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent im Jahr ist bei vielen Banken üblich und war laut Stiftung Warentest (2016) meist nicht teurer; ein beliebiges Sondertilgungsrecht kostete dort Aufschläge. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob Sie es realistisch nutzen. Wer regelmäßig Boni, Erbschaften oder auslaufende Sparverträge erwartet, sollte es einplanen. Wer die Sondertilgung ohnehin nie leistet, fährt mit einer höheren Regeltilgung besser.
Restschuld
Restschuld und Anschlussfinanzierung.
Die Restschuld ist das Zinsänderungsrisiko Ihrer Finanzierung in einer Zahl: Alles, was am Ende der Zinsbindung offen ist, wird zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert. Steigt der Zins von 3,91 Prozent (Beispielkondition, Stand 10.11.2026) auf 5,41 Prozent, kostet die Anschlussfinanzierung von 226.723 € rund 283 € mehr im Monat, nur an Zinsen. Fällt der Zins, profitieren Sie entsprechend.
190.085 € Restschuld nach 10 Jahren
Mit 3 statt 2 Prozent Tilgung, gleicher Zins, gleiche Zinsbindung.
- 36.638 € weniger Restschuld als mit 2 Prozent
- 250 € höhere Monatsrate
- Die Rate muss dauerhaft zum Haushalt passen
166.746 € Restschuld nach 10 Jahren
Mit 2 Prozent Tilgung und 5.000 € Sondertilgung pro Jahr.
- 59.977 € weniger Restschuld als ohne
- Die Monatsrate bleibt unverändert
- Ein großzügiges Sondertilgungsrecht kann den Zins erhöhen
- Wirkt nur, wenn Sie es nutzen
176.248 € Restschuld nach 15 Jahren
Mit 2 Prozent Tilgung und der Beispielkondition für 15 Jahre (4,07 %, Stand 10.11.2026).
- Zins fünf Jahre länger sicher
- Nach 10 Jahren trotzdem kündbar (§ 489 BGB)
- Sollzins etwas höher als bei 10 Jahren (3,91 %)
Sonderkündigungsrecht: Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung sichert Sie also gegen steigende Zinsen ab, bindet Sie aber nicht länger als zehn Jahre, wenn die Zinsen fallen. Spätestens drei Jahre vor Ablauf sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, dann lässt sich der Zins per Forward-Darlehen bereits sichern.
Darlehensarten
Annuitätendarlehen: die Grundlage der Rechnung.
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland. Die Alternativen sind seltener und folgen einer anderen Logik.
Annuitätendarlehen: Standard der Baufinanzierung
Annuität bedeutet Jahresrate: Zins und Tilgung ergeben zusammen einen festen Betrag, der über die Zinsbindung gleich bleibt. Für Sie heißt das Planbarkeit, weil die Belastung bekannt ist, und ein automatisch wachsender Tilgungsanteil, ohne dass Sie etwas tun müssen.
Welche Finanzierung zu Ihrem Vorhaben passt und welche Bank sie zu welchem Zins anbietet: Der Tilgungsrechner ist der erste Schritt, der zweite der Konditionsrechner mit aktuellen Beispielkonditionen, der dritte das Gespräch mit einem Finanzierungsspezialisten, der Ihre Unterlagen prüft und die Konditionen verbindlich einholt.
Volltilgerdarlehen: keine Restschuld am Ende
Die Tilgung wird so gesetzt, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld bleibt, meist mit einem kleinen Zinsvorteil.
Im Rechner bilden Sie das nach, indem Sie die Tilgung so lange erhöhen, bis die Restschuld nach der gewählten Zinsbindung bei null liegt.
Endfälliges Darlehen: Tilgung auf einen Schlag
Sie zahlen während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen am Ende auf einen Schlag, etwa aus einer Lebensversicherung. Das ist heute vor allem bei vermieteten Objekten üblich.
Bausparvertrag: Sparphase plus Darlehen
Der Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit einem Darlehen zu festem Zins und folgt einer eigenen Rechenlogik. Für Bauspardarlehen weichen die Ergebnisse des Tilgungsrechners deshalb ab.
Häufige Fragen
Fragen zum Tilgungsrechner.
Was Nutzer dieses Rechners am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen. Der andere Teil sind Zinsen, also das Entgelt der Bank. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Tilgungsanteil steigt aber jeden Monat, weil die Zinsen auf eine immer kleinere Restschuld berechnet werden.
Üblich sind 1,5, 2 oder 2,5 Prozent anfängliche Tilgung, 2 Prozent ist die Standardempfehlung. Bei 300.000 € und 3,91 % Sollzins sind Sie mit 2 Prozent nach 27 Jahre, 10 Monate schuldenfrei, mit 2,5 Prozent nach 24 Jahre, 2 Monate. Als Faustregel gilt: Die Rate sollte 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, und Sie sollten spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein.
Rechnerisch ja, praktisch selten. Mit 1 Prozent anfänglicher Tilgung brauchen Sie bei 3,91 % Sollzins 40 Jahre, 10 Monate bis zur vollständigen Rückzahlung und zahlen insgesamt 300.451 € Zinsen, mehr als das Darlehen selbst. Außerdem steht nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 263.362 €, die Sie zum dann gültigen Zins anschlussfinanzieren müssen. Viele Banken verlangen deshalb mindestens 2 Prozent.
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus Darlehensbetrag mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung), geteilt durch 12. Beispiel: 300.000 € × (3,91 % + 2 %) ÷ 12 = 1.478 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 978 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. Der Rechner oben nimmt Ihnen diese Rechnung für jeden einzelnen Monat ab.
Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung noch offen ist. Sie wird zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert, entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Je niedriger die Restschuld, desto kleiner das Zinsänderungsrisiko. Der Tilgungsrechner zeigt die Restschuld für jede Zinsbindung von 5 bis 20 Jahren.
Viele Baufinanzierungen erlauben zwei bis drei kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, meist in einem Rahmen von 1 bis 5 Prozent. Ob und wie oft, steht im Darlehensvertrag. Ein Tilgungssatzwechsel ist sinnvoll, wenn sich Ihr Einkommen ändert, etwa nach Elternzeit oder einer Gehaltserhöhung. Sondertilgungen sind davon unabhängig und ebenfalls vertraglich geregelt.
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Sondertilgungsrechner Zinsersparnis und Laufzeit mit und ohne Sondertilgung im Vergleich. Zinsrechner Was ein Zehntelprozent Zins über die Laufzeit kostet. Budgetrechner Wie viel Haus Sie sich mit Ihrem Einkommen leisten können. Konditionsrechner Beispielkonditionen nach Beleihung und Zinsbindung, dann Angebote anfragen. Anschlussfinanzierung Restschuld neu finanzieren und den Zins rechtzeitig sichern.
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