Umschuldung Hauskredit Restschuld günstiger weiterfinanzieren.

Wann lohnt sich die Umschuldung des Hauskredits?

Die Umschuldung lohnt sich, wenn der Zinsvorteil einer anderen Bank über die neue Zinsbindung deutlich mehr bringt, als der Wechsel kostet. Bei den meisten Anschlussfinanzierungen ist das ab etwa 0,2 Prozentpunkten Unterschied der Fall, weil die Wechselkosten nur einige hundert Euro betragen. Entscheidend sind drei Größen: die Höhe der Restschuld, der Zinsunterschied und die Dauer der neuen Zinsbindung.

Der typische Fall sieht so aus: Ihre Zinsbindung läuft aus, die bisherige Bank schickt ein Prolongationsangebot, und dieses Angebot liegt über dem Marktzins. Das ist kein Zufall. Die Hausbank weiß, dass viele Kunden das Angebot unterschreiben, ohne zu vergleichen. Ein Unterschied von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten zwischen Prolongationsangebot und Vergleichsangebot ist nach unserer Erfahrung keine Seltenheit. Bei 180.000 € Restschuld und 0,5 Punkten Unterschied summiert sich das in zehn Jahren auf rund 7.291 € Zinsen. Das Rechenbeispiel weiter unten zeigt die Zahlen im Detail.

Umschuldung ist dabei nur einer von drei Wegen der Anschlussfinanzierung. Sie können bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder sich den Zins schon Jahre vorher per Forward-Darlehen sichern. Diese Seite behandelt den Wechsel: wann er erlaubt ist, was er kostet und wie er abläuft.

Wann ist die Umschuldung möglich?

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung können Sie Ihren Hauskredit zu zwei Zeitpunkten ablösen: am Ende der Sollzinsbindung und nach zehn Jahren über das Sonderkündigungsrecht. In allen anderen Fällen braucht es die Zustimmung der Bank, und die lässt sich die vorzeitige Ablösung bezahlen.

Ende der Zinsbindung

Mit Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung endet die Bindung an den alten Zins. Die Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vorher mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie das Darlehen fortführt. Sie sind frei, die Restschuld bei jeder anderen Bank zu finanzieren. Eine Kündigung im eigentlichen Sinne ist nicht nötig, es reicht, das Prolongationsangebot nicht anzunehmen und die Ablösung zum Stichtag zu organisieren.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Läuft Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre, etwa 15 oder 20 Jahre, greift § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Maßgeblich ist der Tag der Vollauszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Wer 2016 ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung aufgenommen hat, kann es also seit 2026 kündigen, wenn die aktuellen Zinsen darunter liegen.

Innerhalb der Zinsbindung

Vor Ablauf der zehn Jahre hat die Bank ein Recht auf Erfüllung des Vertrags. Löst sie das Darlehen trotzdem vorzeitig ab, etwa weil Sie das Haus verkaufen, verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins. Deren Höhe hängt vom Zinsniveau zum Ablösezeitpunkt, der Restlaufzeit und der Restschuld ab. Liegt der aktuelle Zins über Ihrem Vertragszins, fällt sie klein aus oder entfällt. Liegt er darunter, kann sie mehrere Prozent der Restschuld betragen. Eine Umschuldung nur wegen eines besseren Zinses lohnt sich in dieser Phase selten. Mehr dazu im Abschnitt Wann sie sich nicht lohnt.

Hauskredit umschulden in 5 Schritten

Der Wechsel dauert vom ersten Vergleich bis zur Ablösung meist vier bis acht Wochen. Die Banken erledigen den größten Teil der Abwicklung untereinander, Ihr Aufwand beschränkt sich auf Unterlagen und Unterschriften.

1. Restschuld und Stichtag klären. Sie brauchen die genaue Restschuld zum Ende der Zinsbindung und das Datum. Beides steht im Tilgungsplan oder in der letzten Jahresmitteilung der Bank. Der Tilgungsrechner zeigt, welche Rate und welche Restschuld nach der neuen Zinsbindung zu erwarten sind.
2. Angebote vergleichen. Mit Restschuld, Objektwert und Einkommen holen Sie Vergleichsangebote ein. Wichtig: gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, Sondertilgungsrecht in beiden Fällen, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Der Konditionsrechner stellt die Angebote mehrerer Banken nebeneinander.
3. Neues Darlehen beantragen. Die neue Bank prüft Bonität und Objekt wie bei einer Immobilienfinanzierung für den Kauf, aber mit deutlich weniger Aufwand: Das Objekt ist bekannt, die Grundschuld besteht, und Sie haben eine Zahlungshistorie. Nach der Kreditentscheidung erhalten Sie den Darlehensvertrag.
4. Grundschuld abtreten. Die neue Bank fordert bei der alten die Abtretung der Grundschuld an. Der Notar beglaubigt die Abtretungserklärung, das Grundbuchamt trägt die neue Gläubigerin ein. Sie unterschreiben in der Regel nur eine Abtretungsanzeige und die Zweckerklärung für die neue Bank.
5. Ablösung zum Stichtag. Die neue Bank zahlt die Restschuld direkt an die alte. Ab dem Ablösetag zahlen Sie die neue Rate auf das neue Konto. Eine Lücke entsteht nicht, weil beide Termine aufeinander abgestimmt werden.

Was kostet die Umschuldung der Baufinanzierung?

Zum Ende der Zinsbindung kostet die Umschuldung in der Regel nur die Abtretung der Grundschuld, also Notar und Grundbuchamt. Rechnen Sie mit 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld. Bei einer Grundschuld von 180.000 € sind das 360 € bis 540 €. Bearbeitungsgebühren für das neue Darlehen sind bei Verbraucherdarlehen nicht zulässig, und unser Vergleich ist für Sie kostenlos, weil die finanzierende Bank uns vergütet.

Zwei Hinweise zur Grundschuld. Erstens richtet sich die Gebühr nach dem eingetragenen Betrag, nicht nach der Restschuld. Wurde damals eine Grundschuld über 300.000 € eingetragen und sind heute noch 180.000 € offen, rechnet der Notar mit 300.000 €. Zweitens ist die Abtretung der Standardweg. Bestehen Sie darauf, falls die neue Bank Löschung und Neueintragung vorschlägt, denn das kostet ein Vielfaches. Die Kosten der Umschuldung sind damit übersichtlich. Die Frage ist nur, ob der Zinsvorteil sie übersteigt.

Rechenbeispiel: 180.000 Euro Restschuld

Nehmen wir an, Ihre Restschuld beträgt 180.000 €, Sie tilgen weiter mit 3 Prozent und wählen zehn Jahre Zinsbindung. Die Hausbank bietet beispielhaft 3,92 Prozent Sollzins, das beste Vergleichsangebot liegt bei 3,42 Prozent, also 0,5 Prozentpunkte darunter. Die Tabelle unter dem Text stellt beide Varianten gegenüber, hier die Kernzahlen:

• Monatsrate Hausbank: 1.038 €, Monatsrate Vergleich: 963 €, Unterschied 75 € im Monat.
• Zinsen in zehn Jahren: 58.576 € bei der Hausbank, 51.285 € beim Vergleichsangebot. Ersparnis: 7.291 €.
• Umschuldungskosten: 360 € bis 540 € für Notar und Grundbuch. Der Nettovorteil liegt damit bei rund 6.751 €.

Noch deutlicher wird der Effekt, wenn Sie beim Vergleichsangebot dieselbe Rate zahlen wie bei der Hausbank. Mit 1.038 € im Monat und 3,42 Prozent Zins tilgen Sie anfänglich 3,50 % statt 3 Prozent. Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt dann auf 105.012 € statt 114.016 € bei der Hausbank, ein Unterschied von 9.004 € bei identischer monatlicher Belastung. Bei gleichbleibendem Zins wären Sie nach 20 Jahre schuldenfrei statt nach 21 Jahre, 5 Monate.

Wann lohnt sich die Umschuldung nicht?

Eine Umschuldung lohnt sich nicht, wenn die Wechselkosten den Zinsvorteil auffressen. Das ist vor allem in drei Situationen der Fall: bei kleiner Restschuld, bei kurzer Restlaufzeit und bei einer Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der Zinsbindung.

Kleine Restschuld, kurze Laufzeit. Bei 40.000 € Restschuld, 0,3 Prozentpunkten Unterschied und fünf Jahren bis zur vollständigen Tilgung sparen Sie nur rund 517 € Zinsen. Davon gehen die Notar- und Grundbuchkosten ab, und der Aufwand mit Unterlagen und neuer Bankverbindung bleibt. In solchen Fällen ist es oft sinnvoller, das Prolongationsangebot der Hausbank nachzuverhandeln. Ein Vergleichsangebot auf dem Tisch hilft dabei, auch wenn Sie es am Ende nicht nutzen.

Vorfälligkeitsentschädigung. Innerhalb der Zinsbindung und vor Ablauf der zehn Jahre nach § 489 BGB müssen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung gegen den Zinsvorteil rechnen. Bei einem Vertragszins, der über dem heutigen Marktzins liegt, kann sie fünf Prozent der Restschuld und mehr betragen. Ein Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten spart bei 180.000 € in zehn Jahren rund 7.291 €. Liegt die Entschädigung darüber, verlieren Sie Geld. Lassen Sie sich die Höhe von Ihrer Bank schriftlich berechnen, bevor Sie handeln. Übrigens darf die Bank in einigen Fällen gar keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, etwa wenn die Pflichtangaben im Vertrag fehlerhaft waren. Das prüft ein Anwalt, nicht ein Finanzierungsvermittler.

Unsichere Bonität. Hat sich Ihre Einkommenssituation seit der Erstfinanzierung verschlechtert, etwa durch Elternzeit, Arbeitsplatzwechsel oder Selbstständigkeit, prüft die neue Bank strenger als die alte. Die Hausbank kennt Ihre Zahlungshistorie und prolongiert in der Regel ohne neue Bonitätsprüfung. Auch dann ist der Vergleich sinnvoll, aber die Prolongation kann die sicherere Wahl sein.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für die Umschuldung brauchen Sie weniger Unterlagen als bei der Erstfinanzierung, weil die neue Bank Objekt und Grundschuld aus den bestehenden Dokumenten übernimmt. Üblicherweise verlangen Banken die folgenden Nachweise:

• Zum Darlehen: aktueller Darlehensvertrag, letzter Kontoauszug oder Jahresmitteilung mit Restschuld, Tilgungsplan.
• Zum Objekt: aktueller Grundbuchauszug, Grundschuldbestellungsurkunde, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung oder Exposé, Fotos, Nachweis der Gebäudeversicherung. Bei Modernisierungen seit dem Kauf die Rechnungen.
• Zur Person: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, letzter Einkommensteuerbescheid, Selbstauskunft, Ausweiskopie. Selbstständige reichen üblicherweise die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse und eine aktuelle BWA ein, Details auf der Seite Baufinanzierung für Selbstständige.

Alles Weitere, die Abtretung der Grundschuld, die Ablösebestätigung und der Zahlungsausgleich zum Stichtag, wickeln die Banken untereinander ab. Wenn Sie den Vergleich über uns starten, prüft ein Finanzierungsspezialist Ihre Restschuld, holt die Konditionen mehrerer Banken ein und übernimmt die Koordination mit der bisherigen Bank. Der Vergleich ist kostenlos und unverbindlich, den aktuellen Zinsstand für Ihre Zinsbindung finden Sie unter Bauzinsen aktuell.