- Maximales Darlehen
- 213.198 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 161.123 €
Budgetrechner
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Ihr Kaufpreis-Budget aus dem Einkommen.
Als Faustformel sollte die Kreditrate 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Der Budgetrechner macht daraus in einer Minute Ihr maximales Darlehen und den maximalen Kaufpreis, inklusive Eigenkapital und Nebenkosten für Ihr Bundesland. Bei 4.000 € netto sind das mit 60.000 € Eigenkapital rund 312.967 €.
So funktioniert es
So funktioniert der Budgetrechner.
Der Budgetrechner rechnet in drei Schritten vom Einkommen zum Kaufpreis: erst die tragbare Monatsrate, dann das Darlehen, das diese Rate bedient, zuletzt der Kaufpreis nach Abzug der Nebenkosten. Sie geben dafür das Nettoeinkommen Ihres Haushalts ein, also alle regelmäßigen Nettoeinkünfte zusammen, dazu Eigenkapital, Bundesland, anfängliche Tilgung und Sollzinsbindung. Alle Eingaben wirken sofort.
20 bis 45 % Anteil des Einkommens für die Rate Mit dem Regler legen Sie fest, wie viel vom Nettoeinkommen in die Finanzierung fließt. Vorbelegt sind 35 Prozent.
3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je Bundesland Dazu rechnet der Rechner pauschal 2 Prozent für Notar und Grundbuch und, falls Sie den Haken setzen, 3,57 Prozent Maklerprovision als Käuferanteil.
4 Kennzahlen im Ergebnis Tragbare Monatsrate, maximales Darlehen, maximaler Kaufpreis und Eigenkapitalquote. Die Tabelle darunter zeigt, wie sich das Budget zusammensetzt, bis zu den einzelnen Nebenkostenposten.
Im Browser ohne Datenübertragung Für alle, die noch kein Objekt haben und ihre Preisklasse suchen. Wer schon ein Haus im Blick hat, rechnet besser mit dem Finanzierungsrechner vom Kaufpreis aus zur Rate.
Die Faustformel
Mit eigenen Zahlen rechnen Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die Faustformel hat drei Teile: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Diese Rate mal 12, geteilt durch Sollzins plus Tilgung, ergibt das Darlehen. Darlehen plus Eigenkapital, bereinigt um die Nebenkosten, ergibt den Kaufpreis.
- 01 Maximale Rate
Nettoeinkommen × 35 bis 40 %4.000 € × 35 % 1.400 € im Monat - 02 Darlehen
Rate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung)1.400 € × 12 ÷ 5,91 % 284.264 € bei 3,91 % Sollzins und 2 % Tilgung Nach zehn Jahren wären davon noch 214.831 € offen. - 03 Kaufpreis
(Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostenquote)(284.264 € + 60.000 €) ÷ 1,10 312.967 € Kaufpreis-Budget bei 10 % Nebenkosten
- Bewusst einfachDie Formel kennt Ihre Ausgaben nicht und nimmt an, dass der Sollzins für die gesamte Rechnung gilt. Für den ersten Überschlag ist sie trotzdem brauchbar.
- Dieselben Größen wie die BankRate, Zins, Tilgung und Eigenkapital: Mit diesen Werten arbeitet auch die Bank, nur ergänzt um Ihre Haushaltsrechnung.
- Mehr Haus oder schneller freiWer die Tilgung von 2 auf 3 Prozent erhöht, sieht sofort, dass das Darlehen bei gleicher Rate sinkt. Das ist kein Fehler, sondern die Entscheidung zwischen mehr Haus heute und schneller schuldenfrei morgen.
Beispielrechnung mit dem Sollzins für 10 Jahre Zinsbindung, Beispielkondition Stand 10.11.2026.
Haushaltsrechnung
Wie viel Kredit bekomme ich? Die Haushaltsrechnung.
Wie viel Kredit Sie bekommen, entscheidet die Bank nicht nach der Faustformel, sondern nach einer Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben muss die Rate tragen, und zwar mit Reserve. Was übrig bleibt, akzeptiert die Bank als Rate. Häufig liegt das unter den 35 Prozent der Faustformel, manchmal darüber, etwa bei Haushalten ohne Auto und ohne Kinder.
- EinnahmenNettogehalt aller Kreditnehmer, in der Regel Kindergeld, dauerhafte Renten, Mieteinnahmen meist nur zu 70 bis 80 Prozent. Boni, Überstunden und Provisionen zählen je nach Bank anteilig oder gar nicht.
- LebenshaltungspauschaleBanken setzen keine Kontoauszüge an, sondern Pauschalen je Haushaltsgröße: einen Grundbetrag für die erste Person und einen Aufschlag für jede weitere. Die Höhe unterscheidet sich je Bank und liegt oft über dem, was Kunden selbst schätzen.
- Bestehende VerpflichtungenRaten laufender Kredite, Leasing, Unterhalt, Kfz-Kosten. Ein Autokredit mit 300 Euro Rate senkt das Darlehensbudget bei 3,91 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung um rund 60.914 €.
- Bonität und ObjektVor der Zusage muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a BGB): mit der Auskunft der Schufa und dem Beleihungswert der Immobilie, der unter dem Kaufpreis liegen kann.
- BewirtschaftungskostenFür Instandhaltung, Versicherung und Nebenkosten rechnen Banken in der Regel 3 bis 4 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat, bei 130 Quadratmetern also 390 € bis 520 €. Die bisherige Miete fällt dafür weg.
Realitätscheck: Ihre heutige Miete 1.600 € Rate, die sich realistisch tragen lässt
- Miete heute
- 1.200 €
- Sparrate daneben
- 400 €
- Tragbare Rate
- 1.600 €
Abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die als Eigentümer neu hinzukommen. Diese Probe aufs Exempel ist oft aussagekräftiger als jede Pauschale. Bauen Sie Ihre Rechnung im Rechner nach: Einkommen minus feste Ausgaben minus Lebenshaltung, den Rest als Anteil einstellen.
Tabelle
Wie viel Haus bei 3.000 bis 7.000 Euro netto?
So viel Haus ist mit der Faustregel drin: Rate 35 % des Haushaltsnettos, 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026), 2 % Tilgung, 60.000 € Eigenkapital und 10 % Nebenkosten.
| Nettoeinkommen | Tragbare Rate | Darlehen | Möglicher Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | 213.198 € | 248.362 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 248.731 € | 280.665 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 284.264 € | 312.967 € |
| 4.500 € | 1.575 € | 319.797 € | 345.270 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 355.330 € | 377.573 € |
| 5.500 € | 1.925 € | 390.863 € | 409.875 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 426.396 € | 442.178 € |
| 6.500 € | 2.275 € | 461.929 € | 474.481 € |
| 7.000 € | 2.450 € | 497.462 € | 506.784 € |
Beispielrechnung nach der Faustregel, keine Kreditzusage. Mit 40 % statt 35 % Ratenanteil steigt das mögliche Darlehen um ein Siebtel, mit mehr Tilgung sinkt es. Ihre eigenen Werte rechnet der Budgetrechner oben.
Rechenbeispiele
Kaufpreis nach Nettoeinkommen.
Rate = 35 % des Nettohaushaltseinkommens, Darlehen bei 3,91 % Sollzins (10 Jahre Zinsbindung) und 2 % anfänglicher Tilgung, Kaufpreis mit 60.000 € Eigenkapital und 10 % Nebenkosten. Das Budget wächst nicht proportional zum Einkommen, weil das Eigenkapital in allen Fällen gleich bleibt: Bei niedrigen Einkommen macht es einen größeren Anteil aus, bei hohen tritt es hinter dem Darlehen zurück.
- Maximales Darlehen
- 284.264 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 214.831 €
- Maximales Darlehen
- 355.330 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 268.539 €
- Maximales Darlehen
- 461.929 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 349.100 €
Die Restschuld nach zehn Jahren liegt in jedem Fall bei rund 76 Prozent des Darlehens: Wer das Budget voll ausschöpft, finanziert nach der Zinsbindung noch einen großen Betrag zum dann gültigen Zins weiter. Eine längere Zinsbindung kostet nach unserer Beispiel-Zinstabelle einen etwas höheren Sollzins und senkt das Darlehen leicht, dafür sinken Restschuld und Zinsänderungsrisiko; eine höhere Tilgung reduziert das Darlehen stärker, verkürzt aber die Laufzeit. Beispielrechnung mit den Konditionen vom 10.11.2026. Die Bank prüft zusätzlich eine Haushaltsrechnung mit Ihren tatsächlichen Ausgaben. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
Eigenkapital
Eigenkapital und Nebenkosten im Budget.
Die Nebenkosten sind der Grund, warum Eigenkapital im Budgetrechner so stark wirkt. Was aus Eigenmitteln kommen muss und was zusätzliches Eigenkapital bringt.
Nebenkosten kommen aus Eigenmitteln
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler liegen zusammen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung bei etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diesen Teil finanzieren Banken in der Regel nicht mit, er muss aus Eigenmitteln kommen.
In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler sind es rund 5,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Makler gut 12 Prozent. Die Sätze aller Bundesländer stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer.
Wenn das Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt
Der Rechner zeigt eine Warnung, wenn das eingetragene Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt. Dann wäre die Finanzierung ein 110-Prozent-Fall: Das Darlehen übersteigt den Kaufpreis.
Einzelne Banken finanzieren das, aber mit Zinsaufschlag und nur bei sehr stabilem Einkommen.
Mehr Eigenkapital, oft ein besserer Zins
Jeder Euro Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Bei den meisten Banken gibt es Zinsstufen bei 80, 90 und 100 Prozent Beleihung.
Wer mit 60.000 € statt 30.000 € Eigenkapital in die Finanzierung geht, bekommt nicht nur ein höheres Budget, sondern oft auch einen niedrigeren Zins. Als Orientierung gilt: Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
Puffer
Budget mit Puffer rechnen Puffer und Rücklagen einplanen.
Das Budget aus dem Rechner ist eine Obergrenze, keine Empfehlung. Zwischen dem, was rechnerisch geht, und dem, was über 25 Jahre tragbar bleibt, liegen drei Puffer, die Sie vor dem Kauf einplanen sollten.
- Nach dem Notartermin Liquiditätsreserve Nicht das gesamte Ersparte in den Kauf stecken. Drei Monatsgehälter sollten nach Notartermin und Umzug noch auf dem Konto sein, für kaputte Heizungen, Jobwechsel oder Elternzeit.
- Nach dem Einzug Kosten nach dem Kauf Küche, Renovierung, Umzug, Gartengeräte: Bei Bestandsimmobilien kommen oft 20.000 € bis 40.000 € zusammen, die weder im Kaufpreis noch in den Nebenkosten stecken.
- Nach 10 Jahren Zinsänderungsrisiko Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Bei 214.831 € Restschuld und 1,5 Prozentpunkten höherem Zins steigt die Rate um rund 269 € im Monat. Wer heute an der 40-Prozent-Grenze finanziert, hat dafür keinen Spielraum.
Praktisch heißt das: Stellen Sie den Regler auf 30 bis 35 Prozent, auch wenn die Bank 40 Prozent akzeptieren würde, und rechnen Sie mit mindestens 2 Prozent Tilgung. Der Unterschied im Kaufpreis-Budget ist überschaubar, der Unterschied in der Belastung über die Laufzeit nicht.
Grenzen des Rechners
Was das Ergebnis nicht ist.
Das Ergebnis des Budgetrechners ist keine Kreditzusage und keine Finanzierungsbestätigung. Es ist ein Überschlag nach der Faustformel mit einem Durchschnittszins und pauschalen Nebenkosten. Drei Dinge kann der Rechner nicht wissen.
- Nicht geprüft Ihre Bonität
Schufa, Beschäftigungsverhältnis, Probezeit, Selbstständigkeit.
- Nicht bewertet Das Objekt
Banken bewerten die Immobilie selbst und finanzieren auf Basis ihres Beleihungswerts, der unter dem Kaufpreis liegen kann.
- Vorbelegt Ihr tatsächlicher Zins
Der vorbelegte Sollzins gilt für gute Bonität und moderate Beleihung. Bei 100 Prozent Beleihung oder schwieriger Einkommenslage liegt er höher, und jedes Zehntelprozent verschiebt das Darlehen um einige tausend Euro. Wie stark, zeigt der Zinsrechner.
- Tipp Vorsicht bei der Obergrenze
Wer beim Makler mit dem maximalen Kaufpreis aus dem Rechner auftritt, hat keinen Spielraum mehr für Nachverhandlung, Renovierung oder einen schlechteren Zins. Planen Sie die Objektsuche 10 bis 15 Prozent unter der Obergrenze.
Nach dem Budget
Die nächsten Schritte.
Konditionsrechner Zeigt für Kaufpreis, Eigenkapital und Postleitzahl Angebote mehrerer Banken mit Sollzins, Effektivzins und Rate. So prüfen Sie, ob der vorbelegte Zins für Ihren Fall realistisch ist. Baufinanzierung nach Stadt Passt Ihr Budget zu den Preisen vor Ort? Durchschnittspreise aus dem amtlichen Marktbericht, Nebenkosten und Beispielrate je Stadt. Unverbindliche Anfrage Ein Finanzierungsspezialist prüft Haushaltsrechnung, Unterlagen und Eigenkapital und nennt den Rahmen für Ihre Besichtigungen. Kostenlos und schufa-neutral. Eigenkapital beim Hauskauf Wie viel Eigenkapital nötig ist und was es am Zins ändert. Rate je Kreditbetrag Monatliche Rate, Einkommen und Eigenkapital für 100.000 bis 600.000 Euro Kredit. Ohne Eigenkapital finanzieren Wann Banken mehr als den Kaufpreis finanzieren und was es kostet.
Häufige Fragen
Fragen zum Budgetrechner.
Was Nutzer dieses Rechners am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Rechnerisch ja, mit Einschränkungen. Bei 2.000 € netto und 35 Prozent Ratenanteil bleiben 700 € im Monat, das ergibt bei 3,91 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung rund 142.132 € Darlehen. In der Haushaltsrechnung der Bank müssen davon aber Lebenshaltung, Bewirtschaftungskosten und Rücklagen abgedeckt sein, was bei einem Einpersonenhaushalt eng wird und bei einer Familie in der Regel nicht reicht. Realistisch wird es mit hohem Eigenkapital, einem günstigen Objekt oder einem zweiten Einkommen.
Mindestens die Nebenkosten, bei 400.000 € Kaufpreis je nach Bundesland und Makler 40.000 € bis 60.000 €. Empfehlenswert sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, also insgesamt 80.000 € bis 140.000 €. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser der Zins. Details und Rechenbeispiele stehen im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
Nach der Faustformel etwa 284.264 €. Die Rechnung: 35 Prozent von 4.000 € sind 1.400 € im Monat, mal 12, geteilt durch 3,91 % Sollzins plus 2 Prozent Tilgung. Ob die Bank diesen Betrag tatsächlich vergibt, hängt von der Haushaltsrechnung ab: bestehende Kredite, Unterhalt, Anzahl der Personen und die Kosten der Immobilie selbst mindern den Spielraum.
Bei den meisten Banken gelten 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens als Obergrenze, konservative Haushalte planen mit 30 bis 35 Prozent. Der Regler im Rechner reicht von 20 bis 45 Prozent, damit Sie sehen, wie stark der Anteil das Budget verschiebt. Wer heute schon eine Miete in ähnlicher Höhe zahlt, hat einen guten Anhaltspunkt dafür, welche Rate im Alltag tragbar ist.
In der Regel ja. Banken rechnen Kindergeld meist als Einkommen an, gleichzeitig setzen sie für jedes Kind eine höhere Lebenshaltungspauschale an. Unter dem Strich verbessert ein Kind die Haushaltsrechnung daher nicht. Boni, Provisionen und Überstunden werden je nach Bank nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt, Elterngeld meist nur für die verbleibende Bezugsdauer.
Der Budgetrechner arbeitet mit der Faustformel und einem durchschnittlichen Zins. Die Bank rechnet mit Ihrer konkreten Haushaltsrechnung, Ihrem Beleihungsauslauf und ihren eigenen Pauschalen. Das Ergebnis kann daher in beide Richtungen abweichen. Wer die Konditionen für sein Budget prüfen möchte, nutzt den Konditionsrechner oder stellt eine unverbindliche Anfrage.
Ja, tragen Sie 0 Euro ein. Der Rechner zeigt dann, dass die Nebenkosten nicht aus Eigenmitteln gedeckt sind, und markiert das Ergebnis als 110-Prozent-Fall. Solche Finanzierungen sind bei einzelnen Banken möglich, aber mit Zinsaufschlag und strengeren Anforderungen an Einkommen und Objekt. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
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