Wie viel Haus kann ich mir leisten? Ihr Kaufpreis-Budget aus dem Einkommen.

So funktioniert der Budgetrechner

Der Budgetrechner rechnet in drei Schritten vom Einkommen zum Kaufpreis: Erst die tragbare Monatsrate, dann das Darlehen, das diese Rate bedient, zuletzt der Kaufpreis nach Abzug der Nebenkosten. Sie geben dafür das Nettoeinkommen Ihres Haushalts ein, also alle regelmäßigen Nettoeinkünfte zusammen. Mit dem Regler Anteil des Einkommens für die Rate legen Sie fest, wie viel davon in die Finanzierung fließen soll. Der Regler reicht von 20 bis 45 Prozent, vorbelegt sind 35 Prozent.

Das Eigenkapital ist der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln in den Kauf einbringen. Das Bundesland bestimmt die Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Dazu rechnet der Rechner pauschal 2 Prozent für Notar und Grundbuch und, falls Sie den Haken setzen, 3,57 Prozent Maklerprovision als Käuferanteil. Die anfängliche Tilgung und die Sollzinsbindung bestimmen zusammen mit dem vorbelegten Sollzins, wie viel Darlehen Ihre Rate trägt.

Als Ergebnis sehen Sie vier Kennzahlen: die tragbare Monatsrate, das maximale Darlehen, den maximalen Kaufpreis und die Eigenkapitalquote. Die Tabelle darunter zeigt, wie sich das Budget zusammensetzt, von der Darlehenssumme über das Eigenkapital bis zu den einzelnen Nebenkostenposten. Alle Eingaben wirken sofort, die Berechnung läuft im Browser ohne Datenübertragung.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Faustformel

Die Faustformel hat drei Teile. Erstens: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Zweitens: Diese Rate mal 12, geteilt durch Sollzins plus Tilgung, ergibt das Darlehen. Drittens: Darlehen plus Eigenkapital minus Nebenkosten ergibt den Kaufpreis.

Maximale Rate = Nettoeinkommen × 35 bis 40 % Darlehen = Rate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung) Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostenquote)

Ein Beispiel mit 4.000 € netto: 35 Prozent davon sind 1.400 € im Monat. Bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das 1.400 € × 12 ÷ 5,42 % = 309.963 € Darlehen. Mit 60.000 € Eigenkapital und 10 Prozent Nebenkosten liegt der Kaufpreis bei (309.963 € + 60.000 €) ÷ 1,10 = 336.330 €. Nach zehn Jahren wären davon noch 236.175 € offen.

Die Formel ist bewusst einfach. Sie kennt Ihre Ausgaben nicht und nimmt an, dass der Sollzins für die gesamte Rechnung gilt. Für den ersten Überschlag ist sie trotzdem brauchbar, weil sie dieselben Größen benutzt, mit denen auch die Bank arbeitet: Rate, Zins, Tilgung und Eigenkapital. Wer die Tilgung von 2 auf 3 Prozent erhöht, sieht sofort, dass das Darlehen bei gleicher Rate sinkt. Das ist kein Fehler, sondern die Entscheidung zwischen mehr Haus heute und schneller schuldenfrei morgen.

Wie viel Kredit bekomme ich? Die Haushaltsrechnung

Wie viel Kredit Sie bekommen, entscheidet die Bank nicht nach der Faustformel, sondern nach einer Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben muss die Rate tragen, und zwar mit Reserve. Die Rechnung läuft bei den meisten Banken nach demselben Schema.

• Einnahmen: Nettogehalt aller Kreditnehmer, in der Regel Kindergeld, dauerhafte Renten, Mieteinnahmen meist nur zu 70 bis 80 Prozent. Boni, Überstunden und Provisionen zählen je nach Bank anteilig oder gar nicht.
• Lebenshaltungspauschale: Banken setzen keine Kontoauszüge an, sondern Pauschalen je Haushaltsgröße, einen Grundbetrag für die erste Person und einen Aufschlag für jede weitere. Die Höhe unterscheidet sich von Bank zu Bank und liegt oft über dem, was Kunden selbst schätzen.
• Bestehende Verpflichtungen: Raten laufender Kredite, Leasing, Unterhaltszahlungen, Kfz-Kosten. Ein Autokredit mit 300 Euro Rate senkt das Darlehensbudget bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung um rund 66.421 €.
• Bewirtschaftungskosten der Immobilie: Für Instandhaltung, Versicherung und Nebenkosten rechnen Banken in der Regel 3 bis 4 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat, bei 130 Quadratmetern also 390 € bis 520 €. Die bisherige Miete fällt dafür weg.

Was nach Abzug aller Posten übrig bleibt, ist der Betrag, den die Bank als Rate akzeptiert. Häufig liegt er unter den 35 Prozent der Faustformel, manchmal auch darüber, etwa bei Haushalten ohne Auto und ohne Kinder. Deshalb lohnt es sich, den Regler im Rechner nicht nur auf 35 Prozent zu lassen, sondern einmal Ihre tatsächliche Rechnung nachzubauen: Einkommen minus feste Ausgaben minus Lebenshaltung, und den Rest als Anteil einzustellen.

Kaufpreis nach Nettoeinkommen

Die Tabelle weiter unten zeigt für vier Einkommensstufen, was die Faustformel ergibt: Rate bei 35 Prozent, Darlehen bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung, Kaufpreis mit 60.000 € Eigenkapital und 10 Prozent Nebenkosten. Bei 3.000 € netto liegt das Budget bei rund 265.884 €, bei 6.500 € netto bei 512.445 €.

Zwei Dinge fallen auf. Das Kaufpreis-Budget wächst nicht proportional zum Einkommen, weil das Eigenkapital in allen Zeilen gleich bleibt. Bei niedrigen Einkommen macht es einen größeren Anteil aus, bei hohen Einkommen tritt es hinter dem Darlehen zurück. Und die Restschuld nach zehn Jahren liegt in jeder Zeile bei rund 76 Prozent des Darlehens. Wer das Budget voll ausschöpft, finanziert also nach der Zinsbindung noch einen großen Betrag zum dann gültigen Zins weiter.

Verändern Sie im Rechner Zinsbindung oder Tilgung, verschiebt sich die Tabelle entsprechend. Eine längere Zinsbindung kostet nach der aktuellen Zinstabelle einen etwas höheren Sollzins und senkt das Darlehen leicht, dafür sinkt die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko. Eine höhere Tilgung reduziert das Darlehen stärker, verkürzt aber die Laufzeit.

Eigenkapital und Nebenkosten im Budget

Die Nebenkosten sind der Grund, warum Eigenkapital im Budgetrechner so stark wirkt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zusammen liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung bei etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, und diesen Teil finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Er muss aus Eigenmitteln kommen. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler sind es rund 5,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Makler gut 12 Prozent. Die Sätze aller Bundesländer stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer.

Der Rechner zeigt deshalb eine Warnung, wenn das eingetragene Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt. Dann wäre die Finanzierung ein 110-Prozent-Fall: Das Darlehen übersteigt den Kaufpreis. Einzelne Banken finanzieren das, aber mit Zinsaufschlag und nur bei sehr stabilem Einkommen. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Jeder Euro Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Bei den meisten Banken gibt es Zinsstufen bei 80, 90 und 100 Prozent Beleihung. Wer mit 60.000 € statt 30.000 € Eigenkapital in die Finanzierung geht, bekommt nicht nur ein höheres Budget, sondern oft auch einen niedrigeren Zins. Als Orientierung gilt: Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln, Details im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.

Puffer und Rücklagen einplanen

Das Budget aus dem Rechner ist eine Obergrenze, keine Empfehlung. Zwischen dem, was rechnerisch geht, und dem, was über 25 Jahre tragbar bleibt, liegen drei Puffer, die Sie vor dem Kauf einplanen sollten.

1. Liquiditätsreserve. Nicht das gesamte Ersparte in den Kauf stecken. Drei Monatsgehälter sollten nach Notartermin und Umzug noch auf dem Konto sein, für kaputte Heizungen, Jobwechsel oder Elternzeit.
2. Kosten nach dem Kauf. Küche, Renovierung, Umzug, Gartengeräte: Bei Bestandsimmobilien kommen oft 20.000 € bis 40.000 € zusammen, die weder im Kaufpreis noch in den Nebenkosten stecken.
3. Zinsänderungsrisiko. Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Bei 236.175 € Restschuld und 1,5 Prozentpunkten höherem Zins steigt die Rate um rund 295 € im Monat. Wer heute an der 40-Prozent-Grenze finanziert, hat dafür keinen Spielraum.

Praktisch heißt das: Stellen Sie den Regler auf 30 bis 35 Prozent, auch wenn die Bank 40 Prozent akzeptieren würde, und rechnen Sie mit mindestens 2 Prozent Tilgung. Der Unterschied im Kaufpreis-Budget ist überschaubar, der Unterschied in der Belastung über die Laufzeit nicht.

Was das Ergebnis nicht ist

Das Ergebnis des Budgetrechners ist keine Kreditzusage und keine Finanzierungsbestätigung. Es ist ein Überschlag nach der Faustformel mit einem Durchschnittszins und pauschalen Nebenkosten. Drei Dinge kann der Rechner nicht wissen.

Erstens Ihre Bonität: Schufa, Beschäftigungsverhältnis, Probezeit, Selbstständigkeit. Zweitens das Objekt: Banken bewerten die Immobilie selbst und finanzieren auf Basis ihres Beleihungswerts, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Drittens den tatsächlichen Zins: Der vorbelegte Sollzins gilt für gute Bonität und moderate Beleihung. Bei 100 Prozent Beleihung oder schwieriger Einkommenslage liegt er höher, und jedes Zehntelprozent verschiebt das Darlehen um einige tausend Euro. Wie stark, zeigt der Zinsrechner.

Die nächsten Schritte

Mit dem Kaufpreis-Budget haben Sie die Preisklasse für die Suche. Der nächste Schritt ist der Blick auf die Konditionen: Der Konditionsrechner zeigt für Kaufpreis, Eigenkapital und Postleitzahl die aktuellen Angebote mehrerer Banken mit Sollzins, Effektivzins und Rate. Damit lässt sich prüfen, ob der vorbelegte Zins des Budgetrechners für Ihren Fall realistisch ist.

Wer ein konkretes Objekt gefunden hat, rechnet mit dem Tilgungsrechner den Tilgungsplan durch: Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und der Zeitpunkt, an dem das Darlehen abbezahlt ist. Und wer wissen möchte, welches Budget eine Bank tatsächlich bestätigt, stellt eine unverbindliche Anfrage. Ein Finanzierungsspezialist prüft dann Haushaltsrechnung, Unterlagen und Eigenkapital und nennt den Rahmen, mit dem Sie in Besichtigungen gehen können. Das ist kostenlos, schufa-neutral und ersetzt die Faustformel durch eine belastbare Zahl.