Bauzinsen 20 Jahre Nach 10 Jahren kündbar.
Bauzinsen für 20 Jahre Zinsbindung kosten einen Aufschlag, dafür steht die Rate zwei Jahrzehnte fest. Mit etwas mehr Tilgung ist das Darlehen am Ende der Festschreibung fast oder ganz zurückgezahlt. Und weil Sie nach § 489 BGB schon nach 10 Jahren kündigen dürfen, sind Sie bei fallenden Zinsen nicht länger als gut 10 Jahre gebunden.
Wie hoch sind Bauzinsen für 20 Jahre?
In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) beginnt der Sollzins für 20 Jahre Festschreibung bei 3,71 %, effektiv bei 3,80 %, das sind 0,29 Prozentpunkte mehr als bei 10 Jahren. Die Bundesbank fasst alle Bindungen über 10 Jahre in einer Reihe zusammen, 20 Jahre lassen sich daraus nicht herauslesen. Ihr Durchschnitt aller Banken lag im September 2026, vorläufig bei 4,13 % effektiv.
Restschuld nach 20 Jahren je Tilgung.
Die 20 Jahre spielen ihre Stärke aus, wenn am Ende wenig offen ist. Mit 2 Prozent Tilgung bleiben 41 Prozent des Darlehens übrig, mit 3,38 Prozent ist es zum Ende der Festschreibung vollständig getilgt. Beispiel 300.000 € zu 3,71 % Sollzins (Stand 17.09.2026).
| Anfängliche Tilgung | Rate im Monat | Zinsen in 20 Jahren | Restschuld nach 20 Jahren |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.428 € | 165.070 € | 122.470 € (41 %) |
| 3 % | 1.678 € | 136.305 € | 33.705 € (11 %) |
| 3,38 % (Volltilgung) | 1.772 € | 125.382 € | 0 €, schuldenfrei nach 20 Jahren |
| 4 % | 1.928 € | 109.756 € | 0 €, schuldenfrei nach 17 Jahre, 9 Monate |
Gerechnet mit lib/annuity.ts, monatliche Raten, gleichbleibender Sollzins über 20 Jahre. Beispielkondition, Stand 17.09.2026, kein Angebot.
- Volltilger-DarlehenSo heißt ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Eine Anschlussfinanzierung entfällt und mit ihr das Zinsrisiko nach Ablauf.
- Rate muss passenDie Volltilgung kostet 345 € mehr Rate im Monat als 2 Prozent Tilgung. Was Ihr Haushalt trägt, zeigt der Budgetrechner.
20 Jahre gegen 10 plus Anschluss.
Die Frage hinter der langen Festschreibung: Wie hoch müsste der Zins für die Jahre 11 bis 20 sein, damit sich der Aufschlag gelohnt hat? Bei 300.000 € und 2 Prozent Tilgung liegt die Schwelle bei 4,34 %, 0,92 Prozentpunkte über der heutigen 10-Jahres-Kondition.
- Mehr Tilgung, ähnliche SchwelleMit 3 Prozent Tilgung liegt sie bei 4,59 %, bei 500.000 € Darlehen bei 4,34 %.
- Rückblick, keine PrognoseIn 38 von 165 Zehnjahresfenstern seit 2003 lag der Bundesbank-Durchschnitt (über 5 bis 10 Jahre) zehn Jahre später um mehr als 0,92 Prozentpunkte höher; alle Treffer begannen zwischen April 2013 und September 2016.
- Fallende ZinsenSinken die Zinsen, steigen Sie nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist aus. Das begrenzt den Nachteil der langen Bindung.
Lange Zinsbindung im Zeitverlauf.
Die Reihe „über 10 Jahre“ (orange) enthält 15, 20 und 30 Jahre Zinsbindung, daneben „über 5 bis 10 Jahre“. Jeder Punkt ist ein Monatswert der Bundesbank, Durchschnitt aller Banken, kein Angebot. Seit 2003 lag die lange Bindung im Mittel 0,12 Prozentpunkte darüber.
Vor 2003 gestrichelt: alte Bankenzinsstatistik der Bundesbank (Festzins 5 und 10 Jahre), andere Methode, nur eingeschränkt vergleichbar.
- Beginn
- 1,66 % Sept. 2016
- Tiefster Wert
- 1,11 % Dez. 2020
- Höchster Wert
- 4,13 % Sept. 2026
- Letzter Monat
- 4,13 % Sept. 2026, vorläufig
Kennzahlen für die Zinsbindung über 10 Jahre. Monatswerte, Durchschnitt aller Banken laut Bundesbank.
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach anfänglicher Zinsbindung (SUD116, SUD117, SUD118, SUD119, SUD131Z), Stand 02.11.2026, abgerufen 04.11.2026. Vor 2003: Hypothekarkredite zu Festzinsen, alte Bankenzinsstatistik.
Alle Reihen seit 1982Was bei 20 Jahren rechtlich gilt.
Eine Festschreibung über 20 Jahre bindet die Bank für die volle Zeit, Sie selbst nur gut 10 Jahre. Vier Vorschriften regeln, wann Sie aussteigen können und was die Bank Ihnen mitteilen muss.
Stand 04.11.2026- nach 10 Jahren Kündigung ohne Entschädigung
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit 6 Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 BGB - Neustart Neue Vereinbarung setzt die Frist neu
Vereinbaren Sie nach der Auszahlung einen neuen Zins oder eine neue Laufzeit, beginnen die 10 Jahre ab dieser Vereinbarung.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BGB - Verkauf Vorzeitig nur mit Entschädigung
Bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf, frühestens 6 Monate nach Auszahlung mit 3 Monaten Frist. Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
§ 490 Abs. 2 BGB - 3 Monate vorher Bank muss informieren
Vor Ende der Zinsbindung teilt die Bank mit, ob sie verlängert und zu welchem Sollzins.
§ 493 Abs. 1 BGB
Fragen zu 20 Jahren Zinsbindung.
Kurz beantwortet, mit den Beispielkonditionen und der Bundesbank-Reihe von oben.
0800 707 4000In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) ab 3,71 % Sollzins und 3,80 % effektiv, für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung. Das sind 0,29 Prozentpunkte mehr als bei 10 Jahren. Die Bundesbank meldet für alle Bindungen über 10 Jahre im September 2026, vorläufig 4,13 % effektiv im Durchschnitt aller Banken.
Ab 4,34 % für die Jahre 11 bis 20, gerechnet mit gleicher Rate, 300.000 € und 2 Prozent Tilgung (Beispielkonditionen, Stand 17.09.2026). Gegenüber 15 Jahren liegt die Schwelle für die Jahre 16 bis 20 bei 4,66 %. Wer stattdessen 10 Jahre wählt, kann den Anschlusszins später per Forward-Darlehen festschreiben; den Ablauf erklärt die Anschlussfinanzierung.
Nein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Gebunden ist nur die Bank: Sie muss den Zins die vollen 20 Jahre halten. Mehr zu den Kündigungsrechten im Lexikon unter Zinsbindung.
Bei 3,71 % Sollzins (Beispielkondition, Stand 17.09.2026) rund 3,38 Prozent anfängliche Tilgung. Für 300.000 € ist das eine Rate von 1.772 € im Monat. Mit 2 Prozent Tilgung bleiben nach 20 Jahren 122.470 € offen.
Nein, das Kündigungsrecht nach § 489 BGB steht nur Ihnen zu. Die Bank kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nur aus besonderem Grund kündigen, etwa wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse oder der Wert der Sicherheit wesentlich verschlechtern und die Rückzahlung gefährdet ist (§ 490 Abs. 1 BGB).
Die Reihe SUD119 „über 10 Jahre“ fasst 15, 20 und 30 Jahre zusammen. Sie lag seit 2003 im Mittel 0,12 Prozentpunkte über der Reihe „über 5 bis 10 Jahre“. Den ganzen Verlauf zeigt Bauzinsen Entwicklung.
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