Bauzinsen 10 Jahre Rate, Restschuld, Anschluss.
Bauzinsen für 10 Jahre Zinsbindung halten Zins und Rate genau so lange fest, wie Sie nach § 489 BGB höchstens an die Bank gebunden sein können. Entscheidend ist weniger der Zins selbst als die Restschuld danach: Bei 300.000 € und 2 Prozent Tilgung sind nach 10 Jahren noch rund drei Viertel offen, und für diesen Betrag gilt der Zins von dann. Hier sehen Sie Beispielkondition, Bundesbank-Durchschnitt und was ein höherer Anschlusszins kostet.
Wie hoch sind Bauzinsen für 10 Jahre?
In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) beginnt der gebundene Sollzins für 10 Jahre bei 3,42 %, effektiv bei 3,51 %. Die Deutsche Bundesbank meldet für September 2026, vorläufig im Durchschnitt aller Banken 3,91 % effektiv für Neuabschlüsse mit Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Der Abstand ist kein Widerspruch: Die Beispielkondition ist die beste Kondition für einen Standardfall mit 80 Prozent Beleihung, der Bundesbank-Wert mischt alle Beleihungen, Bonitäten und Bindungen von 6 bis 10 Jahren.
Bauzinsen 10 Jahre laut Bundesbank.
Die Bundesbank veröffentlicht jeden Monat den Durchschnitt aller neu abgeschlossenen Wohnungsbaukredite. Für die 10-jährige Bindung ist die Reihe „über 5 bis 10 Jahre“ (SUD118) maßgeblich, daneben steht „über 10 Jahre“ (SUD119). Das sind Effektivzinsen aller Banken, keine Angebote. Den vollständigen Verlauf seit 1982 zeigt Bauzinsen Entwicklung.
- 3,91 %September 2026, vorläufigüber 5 bis 10 Jahre
- +0,31Prozentpunkte gegenüber September 2025über 5 bis 10 Jahre
Tiefster Jahreswert Höchster Jahreswert
Zum Zinschart seit 1982| Monat | über 5 bis 10 Jahre | über 10 Jahre |
|---|---|---|
| Sept. 2026vorläufig | 3,91 | 4,13 |
| Aug. 2026 | 3,81 | 4,04 |
| Juli 2026 | 3,78 | 3,92 |
| Juni 2026 | 3,76 | 3,98 |
| Mai 2026 | 3,74 | 3,97 |
| Apr. 2026 | 3,66 | 3,91 |
| März 2026 | 3,60 | 3,74 |
| Feb. 2026 | 3,61 | 3,82 |
| Jan. 2026 | 3,58 | 3,84 |
| Dez. 2025 | 3,58 | 3,73 |
| Nov. 2025 | 3,56 | 3,72 |
| Okt. 2025 | 3,58 | 3,71 |
| Sept. 2025 | 3,60 | 3,79 |
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Reihen SUD118 und SUD119, Stand 02.11.2026, abgerufen 04.11.2026. Markiert: tiefster und höchster Wert der 13 Monate.
| Jahr | über 5 bis 10 Jahre | über 10 Jahre |
|---|---|---|
| 2026Jan. bis Sept. | 3,72 | 3,93 |
| 2025 | 3,50 | 3,65 |
| 2024 | 3,53 | 3,56 |
| 2023 | 3,73 | 3,80 |
| 2022 | 2,41 | 2,65 |
| 2021 | 1,09 | 1,26 |
| 2020 | 1,09 | 1,22 |
| 2019 | 1,37 | 1,53 |
| 2018 | 1,72 | 1,96 |
| 2017 | 1,67 | 1,91 |
| 2016 | 1,60 | 1,80 |
| 2015 | 1,84 | 2,00 |
| 2014 | 2,47 | 2,64 |
| 2013 | 2,75 | 2,95 |
| 2012 | 3,05 | 3,20 |
| 2011 | 3,95 | 4,04 |
| 2010 | 3,90 | 3,98 |
| 2009 | 4,42 | 4,50 |
| 2008 | 5,04 | 5,04 |
| 2007 | 4,96 | 4,95 |
| 2006 | 4,55 | 4,57 |
| 2005 | 4,29 | 4,35 |
| 2004 | 4,93 | 4,96 |
| 2003 | 5,01 | 5,08 |
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Reihen SUD118 und SUD119, Stand 02.11.2026. Jahresdurchschnitt als einfaches Mittel der Monatswerte, eigene Berechnung. Markierung nur für volle Jahre.
Was nach 10 Jahren auf Sie zukommt.
Nach 10 Jahren sind im Beispiel noch 228.583 € offen. Für diesen Betrag vereinbaren Sie einen neuen Zins, und der kann höher oder niedriger liegen. Die Tabelle zeigt vier Szenarien rund um die heutige Beispielkondition. Annahme: Sie zahlen die bisherige Rate von 1.355 € weiter.
| Anschlusszins (Szenario) | Zinsanteil der ersten Rate | schuldenfrei nach | Zinsen in Jahr 11 bis 20 |
|---|---|---|---|
| 2,42 % (−1 Punkt) | 461 € | 27 Jahre, 3 Monate | 41.360 € |
| 3,42 % (wie heute) | 651 € | 29 Jahre, 3 Monate | 62.111 € |
| 4,42 % (+1 Punkt) | 842 € | 32 Jahre, 1 Monat | 85.356 € |
| 5,42 % (+2 Punkte) | 1.032 € | 36 Jahre, 7 Monate | 111.370 € |
Gerechnet mit lib/annuity.ts: Restschuld 228.583 € nach 10 Jahren zu 3,42 % (Beispielkondition, Stand 17.09.2026), danach gleichbleibender Anschlusszins und gleiche Rate. Szenarien, keine Prognose. Veröffentlichte Einschätzungen sammelt Bauzinsen Prognose 2027.
- Ein Punkt kostetSteigt der Anschlusszins um 1 Prozentpunkt, zahlen Sie von Jahr 11 bis Jahr 20 zusammen 23.245 € mehr Zinsen, und die Schuldenfreiheit verschiebt sich um 2 Jahre, 10 Monate.
- Restschuld ist der HebelJeder Punkt wirkt nur auf die Restschuld. Mehr Tilgung senkt sie; den Effekt rechnet der Annuitätenrechner.
- Zins vorab sichernEin Forward-Darlehen legt den Anschlusszins schon vor Ablauf fest, gegen einen Aufschlag.
10 Jahre oder länger festschreiben?
Die längere Bindung kostet heute einen Aufschlag. Sie rechnet sich erst, wenn der Anschlusszins nach 10 Jahren hoch genug liegt. Bei 300.000 € und 2 Prozent Tilgung liegt diese Schwelle gegenüber 15 Jahren bei 4,13 %, gegenüber 20 Jahren bei 4,34 %.
- Unter der SchwelleLiegt der Anschlusszins darunter, war die 10-jährige Bindung günstiger, weil der niedrigere Zins in den ersten 10 Jahren mehr Tilgung bringt.
- Rückblick, keine PrognoseIn 46 von 165 Zehnjahresfenstern seit 2003 lag der Bundesbank-Durchschnitt (über 5 bis 10 Jahre) zehn Jahre später um mehr als 0,71 Prozentpunkte höher; alle Treffer begannen zwischen November 2012 und September 2016.
Was am Ende der 10 Jahre passiert.
Bei 10 Jahren Zinsbindung enden der feste Zins und Ihre Bindung an die Bank zum selben Zeitpunkt. Vier Termine bestimmen, wie gut Sie den Anschluss vorbereiten.
- Jahr 1 bis 10 Zins und Rate fest 120 Raten zu je 1.355 € im Beispiel. Vorzeitig raus kommen Sie nur bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf, und gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
- Jahre vorher Forward-Darlehen möglich Wer steigende Zinsen fürchtet, sichert den Anschlusszins vorab. Der Aufschlag hängt von der Vorlaufzeit ab.
- 3 Monate vorher Bank muss informieren Spätestens dann teilt Ihre Bank mit, ob sie eine neue Zinsbindung anbietet und zu welchem Sollzins (§ 493 Abs. 1 BGB).
- Ende Jahr 10 Frei wechseln oder tilgen Mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündbar, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Offen sind im Beispiel 228.583 €.
Fragen zu 10 Jahren Zinsbindung.
Kurz beantwortet, mit den Beispielkonditionen und der Bundesbank-Reihe von oben.
0800 707 4000In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) ab 3,42 % Sollzins und 3,51 % effektiv, für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung. Der Durchschnitt aller Banken lag laut Bundesbank im September 2026, vorläufig bei 3,91 % effektiv (Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre). Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihung, Bonität und Objekt ab.
Bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung bleiben 228.583 €, also rund 76 Prozent. Mit 3 Prozent Tilgung sind es 192.875 € bei einer Rate von 1.605 €.
Spätestens 3 Monate vor Ablauf muss Ihre Bank sagen, ob und zu welchem Sollzins sie verlängert (§ 493 Abs. 1 BGB). Sie können verlängern, mit einem Monat Frist zum Ende der Bindung kündigen und zu einer anderen Bank wechseln oder die Restschuld tilgen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Den Ablauf erklärt die Anschlussfinanzierung, die Begriffe das Lexikon unter Zinsbindung.
Nur bei berechtigtem Interesse, etwa wenn Sie die Immobilie verkaufen. Dann ist die Kündigung frühestens 6 Monate nach Auszahlung mit 3 Monaten Frist möglich, und die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
Nur wenn der Anschlusszins nach 10 Jahren über 4,13 % liegt, gerechnet mit gleicher Rate, 300.000 € und 2 Prozent Tilgung (Beispielkonditionen, Stand 17.09.2026). Das sind 0,71 Prozentpunkte über der heutigen 10-Jahres-Kondition. Mehr unter Bauzinsen 15 Jahre.
Mit einem Forward-Darlehen: Sie schließen die Anschlussfinanzierung heute ab, der Zins gilt ab Ende der laufenden Bindung. Dafür verlangen Banken meist einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Fallen die Zinsen bis dahin, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz.
Weiterlesen. Und weiterrechnen.
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