Umkehrhypothek: Kosten und Alternativen im Vergleich

Eine Umkehrhypothek ist ein Kredit, der Ihre abbezahlte Immobilie in Geld verwandelt, während Sie darin wohnen bleiben und Eigentümer sind. Unter dem Begriff Immobilienverrentung werden daneben weitere Modelle zusammengefasst: der Teilverkauf einer Immobilie, die Leibrente und der Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch. Alle versprechen Geld im Alter, aber sie unterscheiden sich darin, wem das Haus danach gehört, was laufend zu zahlen ist und was die Erben bekommen.

Dieser Ratgeber erklärt die Umkehrhypothek, vergleicht sie mit den Alternativen und zeigt, wann ein gewöhnlicher Kredit gegen Grundschuld im Ruhestand in Frage kommt.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek schließen Sie einen Kreditvertrag. Sie bleiben Eigentümer, die Bank zahlt Ihnen das Geld als Einmalbetrag, als befristete oder als lebenslange Rente aus. Gesichert wird der Kredit in der Regel mit einer Grundschuld. Im Idealfall zahlen Sie zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung. Nach Ihrem Tod wird die Schuld aus dem Verkauf der Immobilie getilgt, oder die Erben lösen sie ab. Die Auszahlung ist steuerfrei.

Müssen Sie laufend Zins oder Tilgung zahlen, ist es nach Einordnung der Verbraucherzentrale keine „echte“ Umkehrhypothek, sondern eine gewöhnliche Beleihung. Rechtlich gilt: Immobilienverzehrkreditverträge, bei denen der Kreditgeber nur einen Betrag aus dem künftigen Verkaufserlös erhält oder ein Recht an der Wohnimmobilie erwirbt und die Rückzahlung erst nach dem Tod fordert, sind keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB). Die besonderen Regeln für Baukredite gelten dann nicht.

So läuft eine Umkehrhypothek ab

1. Bewertung: Der Anbieter bewertet die Immobilie und legt fest, welcher Teil des Werts beliehen wird. Im Frühjahr 2023 durfte das Darlehen bei den wenigen Angeboten höchstens die Hälfte des Immobilienwerts ausmachen.
2. Grundschuld: Die Sicherheit wird beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen.
3. Auszahlung: Einmalbetrag, Rente auf Zeit oder lebenslange Rente. Zinsen laufen auf und werden der Schuld zugeschlagen.
4. Wohnen: Sie bleiben Eigentümer und tragen Reparaturen und Instandhaltung weiter selbst.
5. Nach dem Tod: Verkauf der Immobilie oder Ablösung durch die Erben.

Ein Risiko liegt in befristeten Angeboten: Endet die Auszahlung nach einer festen Laufzeit, ist offen, wie es danach weitergeht. Wer länger lebt als geplant, braucht dann eine andere Lösung.

Was kostet eine Umkehrhypothek?

Die Verbraucherzentrale nennt die Umkehrhypothek relativ teuer, wegen der Zinsen und Gebühren. Der Grund liegt im Langlebigkeitsrisiko: Die Bank weiß nicht, wie lange sie zahlt und wann sie ihr Geld zurückbekommt, und sichert sich dagegen ab. Deshalb gibt es kaum Angebote.

Der größte Kostentreiber ist der Zinseszins. Weil Sie zu Lebzeiten nichts zurückzahlen, wachsen die Zinsen mit der Schuld. Das fiktive Modell der Verbraucherzentrale:

Aus knapp 83.000 Euro Auszahlung werden in zehn Jahren 150.000 Euro Schuld, Gebühren noch nicht eingerechnet. Je länger die Laufzeit, desto weniger Geld steht Ihnen bei gleichem Wert zur Verfügung. Die Erbmasse sinkt entsprechend.

Fünf Modelle im Vergleich

Die Modelle unterscheiden sich vor allem darin, ob das Eigentum bleibt und was laufend zu zahlen ist.

Bei der Leibrente wohnen Sie mit einem Wohnrecht im Grundbuch weiter, die Rente ist mit dem Ertragsanteil zu versteuern. Beim Verkauf mit Nießbrauch erwirbt der Käufer zum Marktpreis abzüglich des Werts eines lebenslangen Nießbrauchs. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod. Sie dürfen dafür vermieten, etwa nach einem Umzug ins Heim.

Teilverkauf: Nutzungsentgelt und Risiken

Beim Teilverkauf einer Immobilie verkaufen Sie einen Anteil von bis zu 50 Prozent an ein Unternehmen und erhalten eine Einmalzahlung. Ihr Nutzungsrecht wird meist als Nießbrauch eingetragen. Dafür zahlen Sie monatlich ein Nutzungsentgelt. Mit dem Vertrag erteilen Sie in der Regel eine Vollmacht für den späteren Gesamtverkauf, spätestens im Todesfall.

Das Nutzungsentgelt liegt laut Verbraucherzentrale um die 5 Prozent des Auszahlungsbetrags im Jahr und ist meist nur für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen zitiert eine Spanne von 5 bis knapp 7 Prozent des Werts des verkauften Teils. Was das bedeutet:

Die BaFin hat vor Teilverkäufen gewarnt und genau diese Rechnung aufgemacht, wie beck-aktuell am 06.03.2023 berichtete: Bei 5 Prozent Nutzungsentgelt im Jahr ist der Teilkaufpreis in 20 Jahren aufgezehrt. Hinzu kommen weitere Kosten. Beim späteren Gesamtverkauf verlangen Anbieter ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises oder einen Mindesterlös, etwa 117 Prozent ihres Anteils. Die Instandhaltung tragen Sie meist allein, auch für den verkauften Anteil.

Baukredit für Rentner: Beleihung im Alter

Wer Eigentümer bleiben will und Zins und Tilgung aus der Rente tragen kann, prüft einen gewöhnlichen Kredit gegen Grundschuld. Ein gesetzliches Höchstalter gibt es dafür nicht, und kein Gesetz schreibt vor, dass der Kredit zu Lebzeiten vollständig zurückgezahlt sein muss. Die Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung regeln zwei Punkte, die im Alter zählen (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV):

• Einkommen im Ruhestand: Reicht die Laufzeit in den Ruhestand, muss die Bank das geringere Einkommen ausreichend berücksichtigen.
• Versterben während der Laufzeit: Die Bank muss es nur bei konkreten Anhaltspunkten einrechnen. Sie darf es trotzdem außer Acht lassen, wenn Sie die fälligen Raten wahrscheinlich zu Lebzeiten zahlen und der Wert der Immobilie oder andere Sicherheiten die Schuld samt Verwertungskosten hinreichend decken.

Mit höherem Alter ist trotzdem mit höheren Zinsen zu rechnen, die Entscheidung hängt an Ihrer finanziellen Situation und an der Geschäftspolitik des Instituts. Ein Rechenbeispiel mit der Beispielkondition von 3,42 % für zehn Jahre Zinsbindung (Stand 17.09.2026) und 100.000 € Darlehen:

Beispielrechnung bei gleichbleibendem Zins, keine Kondition einer bestimmten Bank. Die Zeile „nur Zinsen“ zeigt den Vergleich zur Umkehrhypothek: Wer laufend die Zinsen zahlt, verhindert den Zinseszins, die Schuld bleibt aber in voller Höhe stehen. Mehr zum Kredit gegen Grundschuld unter Haus beleihen.

Fazit: Welches Modell passt?

Wer Eigentümer bleiben will und eine Rate aus der Rente tragen kann, findet in der Beleihung ein Modell mit gesetzlicher Kreditwürdigkeitsprüfung: Die Bank muss prüfen, ob die Rate tragbar ist. Die Umkehrhypothek passt, wenn keine Rate möglich ist und die Erben auf einen Teil des Werts verzichten können, sie ist aber teuer und selten. Leibrente und Verkauf mit Nießbrauch geben das Eigentum ab, sichern dafür das Wohnen. Vor dem Teilverkauf warnen BaFin und Verbraucherschützer, Stiftung Warentest hält einen Kredit bis zur Hälfte des Immobilienwerts oder den Komplettverkauf für günstiger. Welches Modell es auch wird: Lassen Sie sich den Vertrag vorab schriftlich geben und rechnen Sie die Kosten über 20 Jahre durch.