Immobilienfinanzierung Passend zu Ihrer Immobilie.
Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen für Kauf oder Bau einer Immobilie, abgesichert durch eine Grundschuld. Ob Haus, Wohnung, Neubau oder vermietete Kapitalanlage: Die Bausteine sind dieselben, die Details nicht. Der Rechner zeigt zuerst, wie viel Immobilie Ihr Einkommen trägt.
Haus, Wohnung, Neubauund Kapitalanlage vergleichen Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen für den Erwerb oder Bau einer Immobilie, das durch eine Grundschuld im Grundbuch gesichert ist. Rechtlich ist es ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Der Begriff ist weiter gefasst als Baufinanzierung und schließt Wohnung, Grundstück und vermietete Kapitalanlage ein. Wie Ablauf und Bausteine funktionieren, erklärt die Seite Baufinanzierung.
Welche Immobilie wollen Sie finanzieren?
Haus, Wohnung, Neubau, Grundstück oder Kapitalanlage: Die Bank prüft jedes Vorhaben anders, und das Geld fließt unterschiedlich. Wählen Sie Ihr Vorhaben, jedes mit einem durchgerechneten Beispiel.
Bestandshaus kaufen
Der häufigste Fall: ein gebrauchtes Haus, bezahlt in einer Summe bei Eigentumsübergang. Entscheidend sind Zustand und Lage, denn danach setzt die Bank den Beleihungswert an.
Beispiel in Nordrhein-Westfalen: Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 %. Beispiel-Sollzins Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.
- Zustand und BaujahrDie Bank setzt einen vorsichtigen Beleihungswert an. Bei Pfandbriefbanken darf er den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 PfandBG).
- Sanierung gleich mitplanenDer KfW-Kredit 124 finanziert beim Kauf auch Instandsetzung, Umbau und Modernisierung. Für unsanierte Häuser der Effizienzklassen F bis H gibt es den Kredit 308 für Familien.
- Tragfähige RateDie Bank muss prüfen, ob Sie die Rate wahrscheinlich dauerhaft zahlen können (§ 505a BGB). Der Hauswert allein reicht dafür nicht.
- Exposé und Grundriss
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- Fotos innen und außen
- Wohnflächenberechnung
Auszahlung: Eine Auszahlung an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt.
Eigentumswohnung kaufen
Bei einer Wohnung finanzieren Sie Ihr Sondereigentum plus einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die Bank schaut deshalb auch auf die Eigentümergemeinschaft.
Beispiel in Hessen: Grunderwerbsteuer 6,0 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 2,98 %. Beispiel-Sollzins Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.
- Hausgeld zählt als AusgabeIn die Kreditwürdigkeitsprüfung gehen Einkommen und Ausgaben ein (§ 505b BGB). Das monatliche Hausgeld verringert den Spielraum für die Rate.
- Zustand der GemeinschaftProtokolle und Wirtschaftsplan zeigen anstehende Sanierungen und Sonderumlagen. Fehlen sie, fragt die Bank nach.
- Förderung wie beim HausSelbst genutzte Eigentumswohnungen sind in den KfW-Krediten 124 und 300 ausdrücklich förderfähig.
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
Auszahlung: Eine Auszahlung an den Verkäufer, wie beim Hauskauf.
Neubau vom Bauträger
Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Haus in einem Vertrag. Bezahlt wird nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt.
Beispiel in Bayern: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %. Beispiel-Sollzins Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.
- Bis zu sieben RatenDer Bauträger darf das Geld in bis zu sieben Teilbeträgen nach Bauablauf verlangen, die erste nach Beginn der Erdarbeiten (§ 3 MaBV).
- BereitstellungszinsenFür den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens können Bereitstellungszinsen anfallen. Prüfen Sie im Angebot, ab wann die Bank sie berechnet.
- Steuer auf den GesamtpreisGrundstück und Bau stehen in einem Vertrag, deshalb fällt die Grunderwerbsteuer auf die volle Summe an.
- Bauträgervertrag (Entwurf)
- Baubeschreibung
- Baugenehmigung
- Zahlungsplan
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Auszahlung: Bis zu sieben Teilzahlungen nach Baufortschritt, die erste nach Beginn der Erdarbeiten.
Grundstück kaufen und selbst bauen
Sie kaufen das Grundstück und beauftragen den Bau getrennt davon. Das spart Grunderwerbsteuer, verlangt aber eine genaue Kostenplanung.
Beispiel in Niedersachsen: Grunderwerbsteuer 5,0 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 %, berechnet auf 160.000 €. Beispiel-Sollzins Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.
- Steuer nur auf das GrundstückSind Grundstückskauf und Bauvertrag unabhängig voneinander, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Gekoppelte Verträge besteuert das Finanzamt als Ganzes.
- Grundstück und Bau zusammen finanzierenReines Bauland dürfen Pfandbriefbanken nur sehr begrenzt zur Deckung nutzen (§ 16 Abs. 3 PfandBG). Am einfachsten ist ein Darlehen für Grundstück und Haus gemeinsam.
- Puffer für MehrkostenDie Bank zahlt nach Baufortschritt aus. Reicht das Budget am Ende nicht, muss nachfinanziert werden, und Nachfinanzierungen schließen die KfW-Kredite aus.
- Grundstückskaufvertrag
- Flurkarte
- Bauvertrag und Baubeschreibung
- Baugenehmigung
- Kostenaufstellung
Auszahlung: Grundstück in einer Summe, danach Teilbeträge nach Baufortschritt.
Vermietete Wohnung als Kapitalanlage
Auch eine vermietete Immobilie finanzieren Sie als Verbraucher mit einem Immobiliendarlehen. Unterschiede gibt es bei Förderung und Steuer.
Beispiel in Sachsen: Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 %. Beispiel-Sollzins Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.
- Zinsen sind WerbungskostenSchuldzinsen, die mit Mieteinnahmen zusammenhängen, mindern als Werbungskosten die Steuer (§ 9 EStG). Die Tilgung zählt nicht dazu.
- Keine KfW-WohneigentumskrediteDie Kredite 124, 300 und 308 setzen voraus, dass Sie selbst einziehen. Vermietete Flächen sind dort ausgeschlossen.
- Miete als Einnahme belegenDie Bank rechnet die Miete in die Haushaltsrechnung ein. Legen Sie den Mietvertrag oder eine Mietaufstellung bei.
- Mietvertrag oder Mietaufstellung
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Grundbuchauszug
- Letzter Steuerbescheid
Auszahlung: Eine Auszahlung an den Verkäufer, wie bei der selbst genutzten Wohnung.
Welche Darlehensformen gibt es?
Fünf Formen decken fast jede Immobilienfinanzierung ab. Die Beispiele rechnen mit 300.000 Euro und den Beispielkonditionen dieser Seite.
Annuitätendarlehen: der Standard
Sie zahlen über die Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
- Bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung: 1.355 € im Monat.
- Nach 10 Jahren bleiben 228.583 € Restschuld. Bis schuldenfrei: 29 Jahre, 3 Monate.
Für die meisten Käufer die passende Form, oft kombiniert mit einem KfW-Kredit.
Volltilger: am Ende der Zinsbindung schuldenfrei
Die Rate ist so bemessen, dass das Darlehen genau zum Ende der Zinsbindung getilgt ist. Es bleibt keine Restschuld und damit kein Zinsrisiko für eine Anschlussfinanzierung.
- 300.000 € in 15 Jahren bei 3,58 %: 2.156 € im Monat, Restschuld 0 €.
- Zum Vergleich mit 2 % Tilgung: 1.395 € im Monat, 181.089 € Restschuld nach 15 Jahren.
Passt, wenn Ihr Einkommen die höhere Rate dauerhaft trägt.
KfW-Kredit als zweiter Baustein
KfW-Kredite ersetzen das Bankdarlehen nicht, sie ergänzen es. Beantragt werden sie über Ihren Finanzierungspartner, und zwar vor Kaufvertrag oder Baubeginn.
- Wohneigentumsprogramm 124: bis 100.000 € für Kauf oder Bau, auch für Nebenkosten.
- Laufzeit bis 35 Jahre, Zinsbindung bis 10 Jahre, tilgungsfreie Anlaufjahre möglich.
Welche Programme es gibt, steht weiter unten mit Stand.
Variables Darlehen: flexibel, aber ohne Zinssicherheit
Der Zins wird regelmäßig an einen Referenzzins angepasst, meist alle drei Monate. Dafür können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
Sinnvoll als Übergang, etwa bis zum Verkauf einer anderen Immobilie oder bis eine erwartete Zahlung eingeht. Als Dauerlösung für die gesamte Finanzierung trägt es das volle Zinsrisiko.
Endfällig: nur Zinsen, Tilgung am Schluss
Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, getilgt wird am Ende in einer Summe, etwa aus einer Lebensversicherung oder einem Verkauf. Bei 300.000 € und 3,42 % sind das 855 € im Monat, die Schuld bleibt aber in voller Höhe stehen.
Diese Form ist vor allem bei vermieteten Objekten verbreitet. Die KfW bietet sie im Programm 124 mit 4 bis 10 Jahren Laufzeit an.
Mit welchem Zins Sie rechnen sollten.
Beispielkonditionen für 80 Prozent Beleihung und 2 Prozent Tilgung, Stand 17.09.2026. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. | Effektivzins p.a. |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,31 % | 3,40 % |
| 10 Jahre | 3,42 % | 3,51 % |
| 15 Jahre | 3,58 % | 3,67 % |
| 20 Jahre | 3,71 % | 3,80 % |
BeispielkonditionenStand 17.09.2026 Hinweise zum repräsentativen Beispiel
Unverbindliche Modellrechnung, keine Finanzierungszusage. Anschlusskonditionen nach der Zinsbindung sind nicht garantiert. Hinweise zum repräsentativen Beispiel: Rate = Nettodarlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. „Kalkulierte Gesamtlaufzeit“, „Anzahl Raten“ und „Betrag am Laufzeitende“ (Summe aller Zahlungen) unterstellen einen konstanten Sollzins bis zur Volltilgung. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins die in den Beispielkonditionen berücksichtigten Kosten nach PAngV. Konditionen: Musterkonditionen (Stand 17.09.2026).
Wie viel gibt die Bank auf Ihre Immobilie?
Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern rechnet mit dem Beleihungswert: einem vorsichtigen Wert, der den Marktwert nicht übersteigen darf. Wie viel Ihres Darlehens unter 60 Prozent dieses Werts liegt, entscheidet mit über den Zins.
- Unabhängiger GutachterDer Wert wird von einem Gutachter ermittelt, der nicht an der Kreditentscheidung beteiligt ist (§ 16 PfandBG). Spekulative Wertsteigerungen zählen nicht.
- Erst Einkommen, dann ImmobilieDie Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen (§ 505b BGB). Ein teures Haus ersetzt kein tragfähiges Einkommen.
- Eigenkapital senkt den AuslaufJeder Euro Eigenkapital senkt den Anteil des Darlehens am Beleihungswert. Die Stufen bis 60, 80 und 100 Prozent sehen Sie im Konditionsrechner.
- Kaufpreis
- 420.000 €
- Beleihungswert, angenommen 90 % des Kaufpreises
- 378.000 €
- davon 60 % (Pfandbriefgrenze)
- 226.800 €
- Darlehen im Beispiel
- 380.694 €
Die 90 Prozent sind eine Annahme für die Rechnung. Den Beleihungswert legt jede Bank für das konkrete Objekt fest. Je höher das Darlehen im Verhältnis dazu, desto höher die Zinsstufe.
Welche KfW-Kredite gibt es aktuell?
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es vier zentrale KfW-Kredite. Sie werden über den Finanzierungspartner beantragt, und zwar vor Vorhabensbeginn: beim Kauf vor dem notariellen Kaufvertrag, beim Bau vor dem ersten Spatenstich. Die Zinssätze veröffentlicht die KfW tagesaktuell.
Stand 13.10.2026- 124 Wohneigentumsprogramm
Bis 100.000 € je Vorhaben für Kauf oder Bau eines selbst genutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung, einschließlich Nebenkosten.
KfW, Kredit 124 - 300 Wohneigentum für Familien
170.000 bis 270.000 € für Neubau oder Erstkauf eines klimafreundlichen Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung. Mindestens ein Kind unter 18, Haushaltseinkommen höchstens 90.000 € plus 10.000 € je weiterem Kind.
KfW, Kredit 300 - 308 Jung kauft Alt
140.000 bis 180.000 € je nach Kinderzahl für Familien, die eine Bestandsimmobilie der Effizienzklasse F, G oder H kaufen und energetisch sanieren. Gleiche Einkommensgrenze wie 300.
KfW, Merkblatt 308, Stand 08/2026 - 297/298 Klimafreundlicher Neubau
Bis 150.000 € je Wohneinheit für alle, die ab Effizienzhaus 55 bauen oder erstmals kaufen. Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel.
KfW, Kredit 297/298
So wird Ihre Finanzierung günstiger.
Der größte Kostenblock einer Immobilienfinanzierung sind die Zinsen. Schon 0,1 Prozentpunkte machen im Beispiel Bestandshaus 3.332 € in 10 Jahren aus.
Bei Verbraucherdarlehen darf die Bank keine Bearbeitungsgebühr verlangen. Steht eine im Angebot, fragen Sie nach.
- 01 Angebote vergleichen
Die Hausbank zeigt nur ihre eigenen Konditionen. Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Zinsbindung über den Effektivzins.
- 02 Eigenkapital einsetzen, Reserve behalten
Mehr Eigenkapital senkt Betrag und Zinssatz. Behalten Sie trotzdem mindestens drei Monatsraten als Notreserve.
- 03 Zinsbindung bewusst wählen
Nach 10 Jahren dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit 6 Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). Eine lange Bindung sichert Sie ab, ohne Sie festzuhalten.
- 04 Sondertilgung vereinbaren
Meist sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich. Vereinbaren Sie das vor der Unterschrift.
Fragen zur Immobilienfinanzierung.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000In der Praxis meinen beide Begriffe dasselbe Produkt: ein grundschuldbesichertes Darlehen für eine Immobilie. Immobilienfinanzierung ist der weitere Begriff und umfasst neben Hauskauf und Neubau auch Eigentumswohnung, Grundstück und vermietete Kapitalanlage. Ablauf, Bausteine und Konditionen erklärt die Seite Baufinanzierung.
Als Faustregel sollte die Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen. Bei 5.000 € netto und 35 Prozent sind das 1.750 € Rate, was bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung rund 387.000 € Darlehen trägt. Kaufpreis und Nebenkosten für Ihr Eigenkapital rechnet der Budgetrechner.
Ja, mit einem Immobiliendarlehen zu ähnlichen Bedingungen. Zwei Unterschiede: Die KfW-Wohneigentumskredite 124, 300 und 308 setzen eine Selbstnutzung voraus. Dafür sind die Schuldzinsen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten absetzbar (§ 9 EStG), die Tilgung nicht.
Vom ersten Budget-Check bis zur Auszahlung vergehen meist zwei bis vier Monate. Die eigentliche Kreditentscheidung dauert nach vollständigen Unterlagen wenige Tage bis etwa zwei Wochen. Beim Neubau zahlt die Bank danach in Raten nach Baufortschritt aus.
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen, je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Besser sind 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Mehr dazu im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) liegt der Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung ab 3,42 %, bei 15 Jahren ab 3,58 %. Ihr persönlicher Zins hängt von Beleihungsauslauf, Bonität, Objekt und Zinsbindung ab. Alle Zinsbindungen stehen auf der Seite Bauzinsen.
Innerhalb der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung, etwa beim Verkauf. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie aber jedes Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB). Variable Darlehen sind jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.
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