Wer sein Haus beleiht, nimmt einen Kredit auf und sichert ihn mit einer Grundschuld auf die eigene Immobilie. Wie viel möglich ist, hängt vom Beleihungswert, von der Restschuld bestehender Darlehen und von Ihrem Einkommen ab. Der Rechner zeigt den freien Beleihungsraum, die Rate und die Kosten der Grundschuld, für das Haus ebenso wie für jede andere Immobilie, die Sie beleihen.
BeleihungsrechnerBeleihungsraum, Rate, Grundschuld Die Bank rechnet nicht mit dem Verkehrswert, sondern mit dem niedrigeren Beleihungswert. Davon ziehen Sie die Restschuld bestehender Darlehen ab und sehen, wie viel Beleihungsraum frei ist. Abschlag, Betrag, Zinsbindung und Tilgung stellen Sie selbst ein.
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100, eine einheitliche Beleihungsgrenze gibt es nicht. Die 60 % nach § 14 PfandBG sind eine Deckungsgrenze für Pfandbriefbanken, keine Obergrenze für Ihren Kredit. Den Richtwert von 80 % des Beleihungswerts nennt die Sparkasse als grobe Orientierung für ein unbelastetes Haus. Ob eine Bank zusagt, entscheidet vor allem Ihr Einkommen (§ 505b BGB). Mehr zum Begriff unter Beleihungswert.
Ein Haus zu beleihen heißt, einen Kredit mit einer Grundschuld auf die eigene Immobilie abzusichern. Damit ist er rechtlich immer ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, egal wofür Sie das Geld verwenden (§ 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die Bank prüft trotzdem zuerst Ihr Einkommen: Sie darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen (§ 505b BGB).
Einen Zweck schreibt das Gesetz nicht vor, die Grundschuld sichert den Kredit unabhängig davon. Drei typische Fälle, gerechnet mit 3 % Tilgung, 10 Jahren Zinsbindung und den Kosten einer neuen Grundschuld nach GNotKG.
Sollzins 3,42 %: Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026, keine Kondition für Ihren Fall. Grundschuld: Neubestellung über den Kreditbetrag, Notar mit Umsatzsteuer und Grundbuch nach GNotKG. Bei Darlehen für Bau oder Renovierung darf die Bank den erwarteten Wertzuwachs der Immobilie berücksichtigen (§ 5 ImmoKWPLV), mehr dazu unter Modernisierungskredit.
Ohne Grundschuld keine Beleihung. Ob eine neue nötig ist, hängt davon ab, was schon im Grundbuch steht und bei welcher Bank Sie den Kredit aufnehmen.
Bestehende Grundschuld nutzen
Ist Ihr Darlehen teilweise getilgt, steht die Grundschuld unverändert im Grundbuch. Sie kann stehen bleiben und erneut als Sicherheit dienen.
Grundschuld abtreten
Die bisherige Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Notar und Grundbuch kosten bei 100.000 € rund 240 bis 410 €.
Neue Grundschuld bestellen
Für einen Betrag über die eingetragene Grundschuld hinaus oder bei einem unbelasteten Haus bestellen Sie eine neue Grundschuld. Bei 100.000 € kostet das rund 690 €.
Kosten nach GNotKG, Tabelle B, Notar mit 19 % Umsatzsteuer. Das Muster der Grundschuld stellt die Bank, achten Sie auf die Zweckerklärung (BaFin). Nach der Rückzahlung erhalten Sie die Löschungsbewilligung kostenlos, die Löschung selbst kostet Gebühren (Grundschuld löschen).
Für eine neue Grundschuld zahlen Sie Notar und Grundbuchamt, zusammen rund 0,5 bis 0,9 Prozent des Betrags. Die Abtretung einer bestehenden Grundschuld kostet einen Bruchteil davon.
| Grundschuld | Neu bestellen | Anteil am Betrag | Abtreten |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 431,56 € | 0,86 % | 158,18 € bis 267,55 € |
| 100.000 € | 693,78 € | 0,69 % | 243,03 € bis 411,51 € |
| 150.000 € | 890,45 € | 0,59 % | 305,52 € bis 518,53 € |
| 200.000 € | 1.087,12 € | 0,54 % | 346,02 € bis 607,23 € |
| 300.000 € | 1.570,34 € | 0,52 % | 446,02 € bis 745,90 € |
Neubestellung: Notar KV 21200 (1,0) und KV 22114 (XML-Daten, 0,2), Pauschalen KV 32005 und 32001, 19 % Umsatzsteuer, Grundbuch KV 14121 (1,0), ohne Löschung alter Rechte. Abtretung: Notar KV 25100 und 22124, ohne oder mit KV 22125 (XML-Daten), Grundbuch KV 14130 (0,5). Tabelle B nach § 34 GNotKG, Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG). Stand der Gebührenwerte 13.10.2026.
Im Grundbuch zählt die Reihenfolge. Rechte, die im Rang vorgehen, bleiben in einer Zwangsversteigerung bestehen, deshalb achten Banken genau darauf, welchen Rang ihre Grundschuld bekommt.
Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs haben den Rang nach der Reihenfolge ihrer Eintragung, zwischen den Abteilungen zählt das Datum. Ein abweichender Rang gilt nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 879 Abs. 1, 3 BGB).
Grundschulden stehen in Abteilung III. Eine neue Grundschuld kommt deshalb hinter die bereits eingetragenen, wenn nichts anderes eingetragen wird.
Steht schon eine Grundschuld für Ihr laufendes Darlehen im Grundbuch, bekommt eine neue Grundschuld für eine andere Bank den nächsten Rang. Weil die erste Grundschuld nach der Tilgung in voller Höhe eingetragen bleibt, kann sie mehr Beleihungsraum belegen als Ihre Restschuld.
Klären Sie deshalb vorher, ob die bisherige Bank die Grundschuld weiter nutzt, abtritt oder teilweise freigibt. Bei Pfandbriefbanken reicht bis 600.000 € Darlehen einschließlich Vorlasten eine vereinfachte Wertermittlung statt eines Gutachtens (§ 24 BelWertV).
Ist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen, steht es oft vor einer neuen Grundschuld. Vorgehende Rechte bleiben in der Zwangsversteigerung bestehen. Banken verlangen deshalb meist, dass die Berechtigten mit ihrem Recht hinter die Grundschuld zurücktreten (Rangrücktritt).
Der Rangrücktritt muss im Grundbuch eingetragen werden. Danach geht die Grundschuld vor, das Wohnrecht oder der Nießbrauch gehört dann nicht mehr zu den vorgehenden Rechten.
Die Grundschuld bleibt nach der Tilgung unverändert im Grundbuch. Nach der Rückzahlung bekommen Sie von der Bank kostenlos eine Löschungsbewilligung, die Löschung selbst kostet Gebühren. Sie können die Grundschuld aber auch stehen lassen und später erneut als Sicherheit nutzen.
Ist die Sicherheit viel mehr wert als die offene Forderung, haben Sie einen Anspruch auf Freigabe erst, wenn der Wert der Sicherheiten 150 Prozent der Forderung übersteigt (Rechtsprechung laut BaFin).
Der wichtigste Unterschied ist rechtlich. Mit Grundschuld ist der Kredit ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, ohne Grundschuld in der Regel ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Das entscheidet über Rückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten.
| Haus beleihen | Ratenkredit ohne Grundschuld | |
|---|---|---|
| Sicherheit | Grundschuld auf Ihre Immobilie | keine Grundschuld |
| Einordnung | Immobiliar-Verbraucherdarlehen, unabhängig vom Zweck (§ 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB) | in der Regel Allgemein-Verbraucherdarlehen |
| Vorzeitig zurückzahlen | bei festem Sollzins in der Zinsbindung nur mit berechtigtem Interesse (§ 500 Abs. 2 BGB) | jederzeit ganz oder teilweise (§ 500 Abs. 2 BGB) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | ohne gesetzlichen Höchstbetrag (§ 502 BGB) | höchstens 1 %, bei Restlaufzeit bis ein Jahr 0,5 % (§ 502 Abs. 3 BGB) |
| Notar und Grundbuch | neue Grundschuld rund 0,5 bis 0,9 % des Betrags, Abtretung deutlich weniger | keine |
| Prüfung der Bank | Einkommen, Ausgaben, Schulden; der Immobilienwert nur zusätzlich (§ 505b BGB, § 4 ImmoKWPLV) | Kreditwürdigkeit, auch über Auskunfteien (§ 505b BGB) |
Rechtsstand 04.11.2026. Die Einordnung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen als Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt auch nach der Reform des Verbraucherkreditrechts zum 20.11.2026 wortgleich (§ 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Ein Gesetz, wonach Sie den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen, gibt es nicht (Verbraucherzentrale). Die Bank muss aber prüfen, ob Sie die Raten auch im Ruhestand tragen, und darf das Versterben während der Laufzeit nur unter Bedingungen berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV).
Stand 04.11.2026Reicht die Laufzeit in den Ruhestand, muss die Bank das voraussichtlich geringere Einkommen ausreichend berücksichtigen.
Das Versterben während der Laufzeit muss die Bank nur bei konkreten Anhaltspunkten berücksichtigen. Sie darf es auch dann außer Acht lassen, wenn Sie die fälligen Raten zu Lebzeiten voraussichtlich zahlen und Immobilie oder andere Sicherheiten die Schulden samt Verwertungskosten decken.
Das Wort Lebenserwartung steht nicht in der Verordnung. Vor 2018 lehnten Banken laut Finanztip Kredite ab, die nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung getilgt werden konnten; die ImmoKWPLV habe das geklärt.
ImmoKWPLV, FinanztipDie Sparkasse setzt kein pauschales Höchstalter an. Als Richtwert nennt sie eine Belastungsquote unter 40 Prozent.
Sparkasse, ohne DatumWas Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Das hängt vom Beleihungswert, von der Restschuld und von Ihrem Einkommen ab. Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag ergibt den Beleihungswert, davon ziehen Sie bestehende Darlehen ab. Bei 450.000 € Verkehrswert, 10 % Abschlag (Annahme) und 100.000 € Restschuld sind bis zur 60-Prozent-Grenze 143.000 € frei. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, die Sparkasse nennt als groben Richtwert 80 Prozent des Beleihungswerts.
Für eine neue Grundschuld über 100.000 € rund 690 € für Notar und Grundbuch nach GNotKG. Wird eine bestehende Grundschuld abgetreten, sind es rund 240 bis 410 €. Dazu kommen die Zinsen: Mit 3,42 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026) und 3 % Tilgung kosten 100.000 € rund 535 € im Monat.
Gesetzlich geregelt ist nur die Deckungsgrenze für Pfandbriefbanken: Darlehen dürfen nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen dienen (§ 14 PfandBG). Eine Obergrenze für Ihren Kredit ist das nicht, eine einheitliche Beleihungsgrenze gibt es nicht.
Ja. Die Bank muss ein geringeres Einkommen im Ruhestand berücksichtigen, wenn die Laufzeit so weit reicht. Das Versterben während der Laufzeit darf sie außer Acht lassen, wenn Sie die Raten zu Lebzeiten voraussichtlich zahlen und die Immobilie die Schulden samt Verwertungskosten deckt (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV).
Mit Grundschuld ist der Kredit ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Notar und Grundbuch kosten Geld, vorzeitig zurückzahlen können Sie bei festem Zins nur mit berechtigtem Interesse. Den Ratenkredit können Sie jederzeit ablösen, die Vorfälligkeitsentschädigung ist auf 1 Prozent gedeckelt. Welche Variante günstiger ist, zeigt erst der Vergleich der Angebote samt Grundschuldkosten.
Grundsätzlich ja, aber Banken verlangen meist, dass Wohnrecht oder Nießbrauch im Rang hinter die neue Grundschuld zurücktreten. Vorgehende Rechte bleiben in der Zwangsversteigerung bestehen, deshalb ist der Rangrücktritt für die Bank wichtig. Er muss im Grundbuch eingetragen werden.
Ja, soweit nach der Restschuld noch Beleihungsraum frei ist. Bei Ihrer bisherigen Bank kann die eingetragene Grundschuld erneut als Sicherheit dienen. Bei einer anderen Bank kommt eine neue Grundschuld in den nächsten Rang, oder die alte wird abgetreten.
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