Ein Eigentümerdarlehen ist ein Kredit, den Banken Menschen anbieten, denen bereits eine Immobilie gehört, zum Beispiel für eine Modernisierung. Bei kleineren Beträgen geht das auch ohne Grundschuld. Ein Gesetzesbegriff ist es nicht: Rechtlich entscheidet die Sicherheit, ob es ein Immobiliar- oder ein Allgemein-Verbraucherdarlehen ist. Der Vergleich zeigt, ab welchem Betrag sich die Grundschuld trotz Notar und Grundbuch rechnet.
Vergleich nach Betragmit oder ohne Grundschuld Ohne Grundschuld sparen Sie Notar und Grundbuch, zahlen aber in der Regel einen höheren Zins. Der Vergleich stellt beides gegeneinander: die Zinsen über die ganze Laufzeit und die Kosten einer neuen Grundschuld nach GNotKG. Den Zinsabstand wählen Sie als Szenario.
Zur Einordnung des Aufschlags: Stiftung Warentest veröffentlichte im Januar 2022 für den Modellfall 30.000 € über 10 Jahre im Schnitt 3,22 % effektiv ohne Grundbucheintrag gegen 1,64 % mit Grundbucheintrag. Das sind historische Werte, keine aktuelle Kondition. Grundschuld: Neubestellung über den Kreditbetrag, Notar KV 21200 und 22114 mit 19 % Umsatzsteuer, Grundbuch KV 14121, Tabelle B nach § 34 GNotKG, ohne Löschung alter Rechte.
Ein Eigentümerdarlehen ist ein Kredit für Eigentümer einer Immobilie. Der Begriff steht in keinem Gesetz, er ist ein Produktname der Banken. Rechtlich zählt, ob eine Grundschuld den Kredit sichert und wofür das Geld bestimmt ist: Mit Grundschuld ist er immer ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, ohne Grundschuld in der Regel ein Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB).
Die drei Begriffe überschneiden sich, meinen aber Verschiedenes. Das Eigentümerdarlehen ist eine Produktart, die Beleihung eine Art der Sicherung und der Modernisierungskredit ein Zweck.
Eigentümerdarlehen
Ein Kredit, den Banken gezielt Immobilieneigentümern anbieten. Bei kleineren Beträgen auch ohne Eintrag ins Grundbuch.
Haus beleihen
Ein Kredit gegen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie, für jeden Zweck und auch für höhere Beträge. Beleihungswert und Rang rechnet die Seite Haus beleihen.
Modernisierungskredit
Der Oberbegriff für alle Wege, eine Sanierung zu bezahlen: Aufstockung, Darlehen mit Grundschuld, Kredit ohne Grundbucheintrag. Maßnahmen, Kosten und Förderung zeigt der Modernisierungskredit.
Kurz: Einen kleineren Betrag ohne Notartermin bietet das Eigentümerdarlehen ohne Grundschuld. Wer die Immobilie als Sicherheit einsetzt, beleiht sie. Wer saniert, findet beim Modernisierungskredit alle Wege samt Förderung.
Welche Regeln für Ihren Kredit gelten, entscheidet § 491 BGB über zwei Fragen: Sichert ein Grundpfandrecht den Kredit, und wofür ist das Geld bestimmt? Davon hängen Rückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung und die Prüfung der Bank ab.
| Mit Grundschuld | Ohne Grundschuld, für Erwerb oder Erhaltung | Ohne Grundschuld, anderer Zweck | |
|---|---|---|---|
| Einordnung | Immobiliar-Verbraucherdarlehen, unabhängig vom Zweck | Immobiliar-Verbraucherdarlehen | Allgemein-Verbraucherdarlehen |
| Vorzeitig zurückzahlen | bei festem Sollzins in der Zinsbindung nur mit berechtigtem Interesse (§ 500 Abs. 2 BGB) | wie mit Grundschuld | jederzeit ganz oder teilweise (§ 500 Abs. 2 BGB) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | ohne gesetzlichen Höchstbetrag (§ 502 BGB) | wie mit Grundschuld | höchstens 1 %, bei Restlaufzeit bis ein Jahr 0,5 % (§ 502 Abs. 3 BGB) |
| Prüfung der Bank | darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen (§ 505b BGB) | wie mit Grundschuld | Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505b BGB) |
| Wertzuwachs bei Renovierung | darf berücksichtigt werden (§ 5 ImmoKWPLV) | darf berücksichtigt werden (§ 5 ImmoKWPLV) | ImmoKWPLV gilt nicht |
| Notar und Grundbuch | neue Grundschuld: 1,7 % bei 15.000 € bis 0,7 % bei 100.000 € | keine | keine |
Rechtsstand 04.11.2026. Zum 20.11.2026 wird § 491 BGB neu gefasst. Die Einordnung nach Grundpfandrecht und nach Erwerb oder Erhaltung bleibt dabei wortgleich.
Ein Eigentümerdarlehen ist an keinen Zweck gebunden, den das Gesetz vorschreibt. Der Zweck kann aber die rechtliche Einordnung und die Prüfung der Bank verändern, am deutlichsten bei der Modernisierung.
Für Bad, Heizung, Dach oder Dämmung gibt es kleinere Beträge auch ohne Eintrag ins Grundbuch, dann entfallen Notar- und Grundbuchkosten (Stiftung Warentest). Läuft die Modernisierung über ein Darlehen mit Grundschuld, darf die Bank bei Bau oder Renovierung den zu erwartenden Wertzuwachs der Immobilie berücksichtigen (§ 5 ImmoKWPLV). Das gilt nur für Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
Welche Maßnahmen dazugehören, was sie kosten und welche Förderung von KfW und BAFA passt, steht beim Modernisierungskredit. Rate und Gesamtkosten für Aufstockung, neue Grundschuld und Kredit ohne Grundbucheintrag rechnet der Modernisierungsrechner.
Mit Grundschuld ist jedes Darlehen eines Unternehmers an einen Verbraucher ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, unabhängig vom Zweck (§ 491 BGB). Ohne Grundschuld und ohne Bezug zum Erwerb oder zur Erhaltung der Immobilie ist es ein Allgemein-Verbraucherdarlehen.
Die Sparkasse nennt für Kredite mit Grundschuld „grundsätzlich jeden Zweck“, für wohnwirtschaftliche Zwecke meist bessere Konditionen. Das ist eine Marktaussage, keine Regel.
Ohne Grundschuld ist der Kreditrahmen begrenzt, Produktseiten von Banken nennen 80.000 oder 100.000 Euro. Für mehr bleibt die Beleihung mit Grundschuld. Wie viel Beleihungsraum frei ist, hängt vom Beleihungswert ab: vorsichtig für die ganze Laufzeit geschätzt und nie höher als der Marktwert (§ 3 BelWertV, § 16 PfandBG).
Beleihungswert, Restschuld und freien Raum rechnet der Beleihungsrechner.
Ist Ihr Baukredit teilweise getilgt, steht die Grundschuld unverändert im Grundbuch. Sie kann stehen bleiben und erneut als Sicherheit dienen, dann fallen keine Kosten für eine neue Grundschuld an. Direkt geht das bei der Bank, der die Grundschuld zusteht.
Bei einer anderen Bank wird die Grundschuld abgetreten oder eine neue im nächsten Rang eingetragen. Im Grundbuch zählt die Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Mehr dazu unter Grundschuld.
Sie brauchen eine Immobilie in Ihrem Eigentum und ein Einkommen, das die Raten trägt. Die Bank muss vor jedem Verbraucherdarlehen Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§§ 505a, 505b BGB). Mit Grundschuld kommen Beleihungswert und Rang im Grundbuch hinzu.
Stand 04.11.2026Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf die Bank nur abschließen, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie die Raten vertragsgemäß zahlen (§ 505a BGB).
§§ 505a, 505b BGBDie Prüfung darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Ausnahme: Bei Bau oder Renovierung darf der erwartete Wertzuwachs zählen (§ 5 ImmoKWPLV).
§ 505b BGB, ImmoKWPLVDie Bank rechnet mit dem Beleihungswert, nicht mit dem Verkehrswert. Ist ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen, verlangen Banken meist einen Rangrücktritt hinter die neue Grundschuld.
§ 3 BelWertV, § 879 BGBReicht die Laufzeit in den Ruhestand, muss die Bank das geringere Einkommen berücksichtigen. Das Versterben während der Laufzeit muss sie nur bei konkreten Anhaltspunkten einrechnen.
§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLVDie Prüfung stützt sich dann auf „einschlägige und genaue Informationen“, Daten aus sozialen Netzwerken sind ausgeschlossen. Das gilt für alle Verbraucherdarlehen, mit oder ohne Grundschuld.
§ 505b BGB in neuer FassungWelche Unterlagen eine Bank verlangt, legt sie selbst fest. Die Liste folgt dem, was sie prüfen muss: Einkommen, Ausgaben und Verbindlichkeiten für die Kreditwürdigkeit, dazu Grundbuch und Objekt, wenn eine Grundschuld den Kredit sichert.
Ohne Grundschuld entfallen die Angaben zum Beleihungswert und zum Rang. Kostenvoranschläge helfen bei jeder Variante, mit Grundschuld kann die Bank damit den Wertzuwachs der Renovierung ansetzen.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ein Kredit, den Banken Menschen anbieten, denen bereits eine Immobilie gehört, zum Beispiel für eine Modernisierung. Ein Gesetzesbegriff ist es nicht. Rechtlich ist es mit Grundschuld ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, ohne Grundschuld in der Regel ein Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB).
Nein. Kleinere Beträge vergeben Banken auch ohne Eintrag ins Grundbuch, dann entfallen Notar- und Grundbuchkosten und der Kredit ist in der Regel jederzeit rückzahlbar. Die geringere Sicherheit hat aber ihren Preis: Der Zins liegt meist höher als mit Grundschuld.
Das hängt vom Zinsabstand und von der Laufzeit ab. Im Vergleich oben rechnet sich eine neue Grundschuld bei 10 Jahren und 1,0 Prozentpunkt Szenario-Aufschlag ab rund 3.000 €, bei 5 Jahren und 0,5 Punkten erst ab rund 22.000 €. Bei 30.000 € kostet die Grundschuld 334 €. Gegen den Zinsvorteil steht die geringere Flexibilität bei der Rückzahlung.
Mit Grundschuld immer, unabhängig vom Zweck. Ohne Grundschuld nur, wenn der Kredit für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken oder Gebäuden bestimmt ist, sonst ist es ein Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB). Ob ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld darunter fällt, beantwortet das Gesetz nicht ausdrücklich.
Als Allgemein-Verbraucherdarlehen ohne Grundschuld jederzeit ganz oder teilweise, die Vorfälligkeitsentschädigung ist auf 1 Prozent gedeckelt, bei Restlaufzeit bis ein Jahr auf 0,5 Prozent. Mit Grundschuld und festem Sollzins geht das in der Zinsbindung nur mit berechtigtem Interesse, die Entschädigung hat dann keinen gesetzlichen Höchstbetrag (§§ 500, 502 BGB).
Das Eigentümerdarlehen ist eine Produktart für Eigentümer, der Modernisierungskredit beschreibt den Zweck. Ein Eigentümerdarlehen kann eine Modernisierung finanzieren, der Modernisierungskredit umfasst aber auch die Aufstockung der Baufinanzierung und die Förderung von KfW und BAFA.
Beim Haus beleihen sichert immer eine Grundschuld den Kredit, der Betrag richtet sich nach Beleihungswert und Einkommen. Das Eigentümerdarlehen gibt es bei kleineren Beträgen auch ohne Grundschuld, dafür meist zu einem höheren Zins.
Ja. Wir vergleichen Angebote mit und ohne Grundschuld und arbeiten dafür mit Partnern zusammen. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Dann tritt die Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft. § 491 BGB wird neu gefasst, die Einordnung nach Grundschuld und Zweck bleibt aber wortgleich. Für die Kreditwürdigkeitsprüfung gelten neue Regeln: einschlägige und genaue Informationen, keine Daten aus sozialen Netzwerken (§ 505b BGB).
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