Hausfinanzierung Vom Kaufpreis zur Monatsrate.
Eine Hausfinanzierung verbindet Eigenkapital und Bankdarlehen so, dass Kaufpreis und Nebenkosten gedeckt sind und die Rate zu Ihrem Einkommen passt. Geben Sie Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital ein: Der Finanzierungsplan zeigt Darlehen, Rate und was das Haus bis zur letzten Rate kostet.
Finanzierungsplanvom Kaufpreis zur Rate Was kostet Ihre Hausfinanzierung?
Eine Hausfinanzierung kostet den Kaufpreis, rund 5 bis 12 Prozent Nebenkosten und die Zinsen. Der Plan rechnet alle drei für Ihr Haus und zeigt, ob Ihr Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt.
Beispielkonditionen, Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank. Notar und Grundbuch mit 2 Prozent, Makler mit dem üblichen Käuferanteil des Landes. Banken verlangen bei hohem Darlehensanteil einen Zinsaufschlag, den der Plan nicht enthält. Zinsen bis schuldenfrei und Gesamtkosten unter der Annahme, dass der Zins nach der Zinsbindung gleich bleibt. Wie viel Kredit Ihr Gehalt trägt, zeigt der Hauskredit-Check.
Wie funktioniert eine Hausfinanzierung?
Eine Hausfinanzierung setzt sich aus Eigenkapital und einem Bankdarlehen zusammen, oft ergänzt um einen Förderkredit. Das Eigenkapital zahlt zuerst die Nebenkosten, das Darlehen den Kaufpreis, abgesichert durch eine Grundschuld im Grundbuch. Zurückgezahlt wird in festen Monatsraten aus Zins und Tilgung, mit einem Zins, der für 5 bis 20 Jahre feststeht. Wie die Bausteine im Einzelnen wirken, erklärt die Seite Baufinanzierung.
Wie viel Eigenkapital für ein Haus?
Als Faustregel mindestens die Nebenkosten, besser 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Für ein Haus zu 500.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind die Nebenkosten 60.350 €. Die Säulen zeigen, wie Darlehen und Rate mit dem Eigenkapital sinken.
- 0 €Rate bei 2 % Tilgung 2.531 €
- Eigenkapital
- 0 €
- Darlehen zum Kaufpreis
- 112 %
- Netto bei 35 % Rate
- 7.300 €
- NebenkostenRate bei 2 % Tilgung 2.258 €
- Eigenkapital
- 60.350 €
- Darlehen zum Kaufpreis
- 100 %
- Netto bei 35 % Rate
- 6.500 €
- + 10 %Rate bei 2 % Tilgung 2.033 €
- Eigenkapital
- 110.350 €
- Darlehen zum Kaufpreis
- 90 %
- Netto bei 35 % Rate
- 5.900 €
- + 20 % Faustregel erreichtRate bei 2 % Tilgung 1.807 €
- Eigenkapital
- 160.350 €
- Darlehen zum Kaufpreis
- 80 %
- Netto bei 35 % Rate
- 5.200 €
- 01 Zinsaufschlag nicht eingerechnet Alle Säulen rechnen mit demselben Beispielzins. Je höher der Darlehensanteil, desto höher ist in der Regel der Zins, der Abstand ist in Wirklichkeit also größer.
- 02 Reserve behalten Setzen Sie nicht alles ein. Mindestens drei Monatsraten sollten als Rücklage auf dem Konto bleiben.
- 03 Was als Eigenkapital zählt Guthaben, Wertpapiere, Bausparverträge und ein bereits vorhandenes Grundstück. Mehr im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
Sollzins 3,42 % bei 10 Jahren Zinsbindung, 2 % anfängliche Tilgung. Beispielkonditionen, Stand 17.09.2026. Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 %. „+ 10 %“ und „+ 20 %“ beziehen sich auf den Kaufpreis, zusätzlich zu den Nebenkosten.
Wann zahlen Sie was beim Hauskauf?
Eigenkapital und Darlehen fließen zu verschiedenen Zeitpunkten. Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlen Sie in der Regel aus Eigenkapital, den Kaufpreis überweist die Bank erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
- Vor dem Notartermin Finanzierung klären Konditionen, Auszahlungsvoraussetzungen und Sicherheiten sollten feststehen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
- Notartermin Kaufvertrag und Grundschuld Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuld für die Bank. Die Vormerkung im Grundbuch reserviert das Haus für Sie (§ 883 BGB).
- Mit dem Kaufvertrag Maklerprovision Fällig, wenn der Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie erst nach seinem Zahlungsnachweis (§ 656d BGB).
- Nach dem Bescheid Grunderwerbsteuer Der Notar zeigt den Vertrag binnen zwei Wochen dem Finanzamt an. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
- Nach Fälligkeitsmitteilung Kaufpreis Liegen Vormerkung, Löschungsbewilligungen und Genehmigungen vor, meldet der Notar die Fälligkeit. Dann zahlt die Bank das Darlehen aus, unbar.
- Zum Schluss Eintrag ins Grundbuch Sind Kaufpreis und Steuer bezahlt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Erst dann werden Sie Eigentümer.
Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Quellen: GrEStG und BGB in der geltenden Fassung, Landesnotarkammer Bayern, Broschüre „Vom Wunsch zur Wirklichkeit“ (11/2024).
Was macht die Finanzierung günstiger?
Am meisten spart, wer schneller tilgt, denn weniger Restschuld bedeutet weniger Zinsen. Im Beispielplan oben (Haus zu 400.000 € in Nordrhein-Westfalen, 100.000 € Eigenkapital, 348.280 € Darlehen) kostet die Finanzierung bis zur letzten Rate 202.773 € Zinsen.
- Tilgung erhöhen
- Mit 3 statt 2 Prozent steigt die Rate auf 1.863 €, dafür sind Sie nach 22 Jahre, 4 Monate schuldenfrei statt nach 29 Jahre, 3 Monate.
- Angebote vergleichen
- Schon 0,2 Punkte weniger Zins sparen im Beispiel 8.674 € bis zur letzten Rate. Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Zinsbindung über den Effektivzins.
- Sondertilgung vereinbaren
- Meist sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich, wenn es im Vertrag steht. Vereinbaren Sie das vor der Unterschrift.
- Sondertilgung 5.000 € pro Jahr 65.766 € 8,8 J. früher frei
- 3 % Tilgung statt 2 % 52.937 € Rate +290 €
- Eigenkapital 20.000 € mehr 11.644 € Rate −90 €
- Zins −0,2 Punkte Szenario 8.674 € Rate −58 €
Ersparnis an Zinsen bis zur letzten Rate gegenüber dem Beispielplan: Sollzins 3,42 %, 2 % Tilgung, Beispielkondition Stand 17.09.2026, gleichbleibender Zins über die ganze Laufzeit angenommen. Die 0,2 Punkte sind ein Rechenszenario, keine Zusage.
Fragen zur Hausfinanzierung.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Bei 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026) und 2 Prozent Tilgung 1.355 €, mit 3 Prozent Tilgung 1.605 €. Bei 35 Prozent Anteil am Einkommen braucht die 2-Prozent-Rate rund 3.900 € Haushaltsnetto. Alle Zahlen zu diesem Betrag stehen auf der Seite 300.000 Euro Kredit.
678 € im Monat bei 3,42 % Sollzins und 2 Prozent Tilgung. In den ersten 10 Jahren fallen 45.592 € Zinsen an, bis zur letzten Rate wären es bei gleichbleibendem Zins 87.332 €. Mehr auf der Seite 150.000 Euro Kredit.
Mindestens die Nebenkosten: 27.500 € in Bayern ohne Makler bis 60.350 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler. Mit 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich sind es 127.500 € bis 160.350 €. Die Nebenkosten für Ihr Bundesland rechnet der Kaufnebenkostenrechner.
In unseren Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026) liegt der Sollzins bei 5 Jahren Zinsbindung ab 3,31 %, bei 10 Jahren ab 3,42 %, bei 15 Jahren ab 3,58 % und bei 20 Jahren ab 3,71 %. Ihr Zins hängt von Eigenkapital, Bonität und Haus ab. Mehr auf der Seite Bauzinsen.
Ja, wenn Einkommen und Bonität überzeugen. Banken finanzieren dann den vollen Kaufpreis, einzelne auch die Nebenkosten, und verlangen dafür einen Zinsaufschlag. Was das kostet, zeigt die Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Fast. Hauskredit und Baufinanzierung meinen das Darlehen mit Grundschuld. Hausfinanzierung ist der ganze Plan: Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Darlehen und gegebenenfalls Förderkredit. Wie viel Kredit Ihr Gehalt trägt, zeigt die Seite Hauskredit.
Das bestimmt vor allem die Tilgung. Im Beispielplan mit 348.280 € Darlehen und 3,42 % Sollzins dauert es mit 2 Prozent Tilgung 29 Jahre, 3 Monate, mit 3 Prozent 22 Jahre, 4 Monate, gleicher Zins vorausgesetzt.
Passt dazu. Rechner und Ratgeber.
Ihr Haus. Der passende Plan.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.