1.334 € im Monat, jeden Monat
Gleiche Rate, der Tilgungsanteil wächst von selbst. Nach 30 Jahren ist das Darlehen getilgt.
- Planbare Belastung über die Zinsbindung
- Gesamtzinsen 180.158 €
- In den ersten Jahren überwiegen die Zinsen
Rechner
Annuitätenrechner Annuitätendarlehen berechnen.
Der Annuitätenrechner berechnet Ihr Annuitätendarlehen in drei Richtungen: die Rate aus dem Darlehensbetrag, den Darlehensbetrag aus Ihrer Wunschrate oder die Laufzeit aus der Rate. Mit Zinsanteil, Restschuld und Gesamtzinsen.
Definition
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, den Sie in gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Die Rate, die Annuität, besteht aus Zinsen und Tilgung. Weil jede Tilgung die Restschuld senkt, sinkt der Zinsanteil von Monat zu Monat, und der Tilgungsanteil steigt um genau die ersparten Zinsen. In der Baufinanzierung gilt die feste Rate für die Dauer der Sollzinsbindung.
1 Rate über die Zinsbindung Zinsen plus Tilgung ergeben einen festen Monatsbetrag. Nur die Zusammensetzung ändert sich. Gabler Wirtschaftslexikon
63 % Zinsanteil im ersten Jahr bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026
49 % Zinsanteil im zehnten Jahr Gleiche Rate von 1.355 €, aber deutlich mehr Tilgung darin. Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026
Standard der Baufinanzierung Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen als Annuitätendarlehen. Verbraucherzentrale
Annuitätenformel
Mit eigenen Werten rechnen So berechnen Sie die Annuität.
In der Baufinanzierung ergibt sich die Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung: Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Beispiel mit 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung.
- 01 Zinsanteil, Monat 1
Darlehen × Sollzins ÷ 12300.000 € × 3,42 % ÷ 12 855 € Zinsen - 02 Tilgungsanteil, Monat 1
Darlehen × Tilgung ÷ 12300.000 € × 2 % ÷ 12 500 € Tilgung - 03 Annuität
Zinsanteil + Tilgungsanteil855 € + 500 € 1.355 € Monatsrate, fest für die Zinsbindung - 04 Monat 2
Zinsen auf die neue Restschuld299.500 € × 3,42 % ÷ 12 853,58 € Zinsen, die Tilgung steigt auf 501,42 €
- Rate aus fester LaufzeitSoll das Darlehen in n Monaten vollständig getilgt sein, gilt die Annuitätenformel: Rate = Darlehen × i × qn ÷ (qn − 1), mit i als Monatszins und q = 1 + i. Für 300.000 € über 30 Jahre sind das 1.334 € im Monat.
- Darlehen aus der WunschrateUmgekehrt: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung). Bei 1.000 € im Monat, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung reicht das für rund 221.402 €.
- Laufzeit aus der RateDie Laufzeit hängt nur von Zins und Tilgungssatz ab, nicht von der Höhe des Darlehens. Mit 2 % Tilgung sind Sie nach 29 Jahre, 3 Monate schuldenfrei, mit 3 % nach 22 Jahre, 4 Monate, gleicher Zins vorausgesetzt.
Sollzins 3,42 %: Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026. Der Rechner oben rechnet Monat für Monat und kommt in allen drei Modi zu denselben Ergebnissen wie die Formeln.
Rechenbeispiele
Annuitätendarlehen: drei Beispielrechnungen.
Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld bei 3,42 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.
Darlehen200.000 € 903 € Annuität pro Monat
- Zinsanteil der ersten Rate
- 570 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 152.389 €
- Gesamtzinsen bis schuldenfrei
- 116.442 €
- Zinsanteil der ersten Rate
- 998 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 266.680 €
- Gesamtzinsen bis schuldenfrei
- 203.774 €
- Zinsanteil der ersten Rate
- 1.425 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 380.972 €
- Gesamtzinsen bis schuldenfrei
- 291.106 €
Ein Klick auf eine Karte öffnet die Anfrage mit diesem Betrag. Schuldenfrei sind alle drei nach 29 Jahre, 3 Monate, weil die Laufzeit nur von Zins und Tilgungssatz abhängt. Gesamtzinsen bei gleichem Sollzins über die gesamte Laufzeit. Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026.
Sondertilgung
Was Sondertilgungen an Zinsen sparen.
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld direkt, die Annuität bleibt gleich. Dadurch steigt der Tilgungsanteil jeder folgenden Rate, und das Darlehen ist früher abbezahlt. Beispiel: 300.000 €, 3,42 % Sollzins, 2 % Tilgung, Sondertilgung jeweils zum Jahresende.
- Nur mit Vereinbarung
- Als Verbraucher dürfen Sie ein Immobiliendarlehen mit festem Sollzins während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 BGB), etwa beim Verkauf. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Ein Sondertilgungsrecht muss deshalb im Vertrag stehen.
- 5 oder 10 Prozent im Jahr
- Die Verbraucherzentrale rät, jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent des Darlehensbetrags zu vereinbaren, dazu die Möglichkeit, den Tilgungssatz mehrfach zu wechseln.
- Nach zehn Jahren frei
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen ganz oder teilweise kündigen, mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
Zinsersparnis mit 5.000 € pro Jahr 62.338 € schuldenfrei nach 19 Jahre, 7 Monate statt 29 Jahre, 3 Monate
- 1.000 € pro Jahr (0,3 %) 17.885 € 26,5 Jahre Laufzeit
- 2.500 € pro Jahr (0,8 %) 38.414 € 23,3 Jahre Laufzeit
- 5.000 € pro Jahr (1,7 %) 62.338 € 19,6 Jahre Laufzeit
- 10.000 € pro Jahr (3,3 %) 90.734 € 15,0 Jahre Laufzeit
Gesamtzinsen ohne Sondertilgung: 174.663 €. Annahme: gleicher Sollzins über die gesamte Laufzeit (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026).
Darlehensarten
Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?
Alle drei Varianten für 300.000 € bei 3,42 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit, Zins über die gesamte Laufzeit gleich. Das ist ein Rechenmodell, keine Marktaussage. Der Unterschied liegt im Verlauf der Rate und in den Zinskosten.
1.688 € im ersten, 836 € im letzten Monat
Jeden Monat dieselbe Tilgung von 833 €. Die Zinsen sinken mit der Restschuld, deshalb sinkt die Rate.
- Weniger Zinsen: 154.328 €
- Erste Rate 355 € über der Annuität
- Höchste Belastung genau in der Anfangszeit
855 € im Monat, nur Zinsen
Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen. Zurückgezahlt wird am Ende auf einen Schlag, meist aus einem parallel besparten Vertrag.
- Niedrigste laufende Rate an die Bank
- Zinsen 307.800 €, weil die Schuld nie sinkt
- Dazu kommt der Sparbeitrag, und der Sparvertrag muss am Ende reichen
„Tilgungsdarlehen“ wird auch als Oberbegriff für alle Darlehen mit laufender Tilgung verwendet, dann gehört das Annuitätendarlehen dazu. Hier ist die Variante mit gleichbleibender Tilgung gemeint, auch Abzahlungs- oder Ratendarlehen genannt.
In der Praxis
Worauf es beim Annuitätendarlehen ankommt.
Zinsbindung, Anschluss, Volltilgung, Tilgungswechsel: Was die feste Rate in der Praxis verändert.
Die Zinsbindung bestimmt die Restschuld
Die feste Annuität gilt nur für die Sollzinsbindung. Was danach offen ist, wird zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Eine längere Bindung verkleinert diese Restschuld, kostet aber meist einen etwas höheren Sollzins.
Unsere Beispielkonditionen (Stand 17.09.2026): 5 Jahre 3,31 %, 10 Jahre 3,42 %, 15 Jahre 3,58 %, 20 Jahre 3,71 %. Bei 300.000 € und 2 % Tilgung bleiben damit nach 10 Jahren 228.583 €, nach 15 Jahren 181.089 €, nach 20 Jahren 122.470 € offen.
Was nach der Zinsbindung passiert
Endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen getilgt ist, können Sie mit einem Monat Frist zum Ablauf kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Restschuld verlängern Sie dann bei Ihrer Bank oder finanzieren sie bei einer anderen Bank weiter.
Mit der neuen Kondition entsteht eine neue Annuität. Wie Sie den Anschluss rechtzeitig planen, lesen Sie unter Anschlussfinanzierung.
Volltilger: am Ende der Bindung schuldenfrei
Setzen Sie die Tilgung so hoch, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung null ist, entfällt die Anschlussfinanzierung und damit das Zinsrisiko danach.
Bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 10 Jahren Bindung braucht das rund 8,4 % anfängliche Tilgung, also 2.955 € im Monat. Im Rechner tragen Sie diese Tilgung ein und prüfen die Restschuld.
Tilgungssatz während der Laufzeit ändern
Ob und wie oft Sie den Tilgungssatz ändern dürfen, regelt der Darlehensvertrag. Die Verbraucherzentrale rät, die Möglichkeit mehrerer Wechsel zu vereinbaren.
Jeder Prozentpunkt Tilgung verändert die Annuität bei 300.000 € um 250 € im Monat. Mit dem Modus „Darlehensbetrag“ im Rechner sehen Sie, welcher Betrag zu Ihrer Wunschrate passt.
Häufige Fragen
Fragen zum Annuitätendarlehen.
Was Nutzer dieses Rechners am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Die Monatsrate ist Darlehensbetrag mal Sollzins plus anfängliche Tilgung, geteilt durch 12. Bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.355 €, davon im ersten Monat 855 € Zinsen und 500 € Tilgung. Ab dem zweiten Monat werden die Zinsen auf die gesunkene Restschuld berechnet, der Tilgungsanteil wächst. Sollzins: Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Tilgungsanteil steigt. Beim Tilgungsdarlehen im engeren Sinn bleibt die Tilgung gleich, die Rate sinkt mit den Zinsen. Bei 300.000 € über 30 Jahre und 3,42 % Zins beginnt das Tilgungsdarlehen mit 1.688 € statt 1.334 €, kostet aber 25.831 € weniger Zinsen.
Rechnerisch rund 221.402 €, bei 3,42 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Ob eine Bank diesen Betrag finanziert, hängt zusätzlich von Einkommen, Eigenkapital und Beleihung ab. Den passenden Kaufpreis ermittelt der Budgetrechner.
So lange, bis die Restschuld getilgt ist. Das hängt von Zins und Tilgungssatz ab: Bei 3,42 % Sollzins dauert es mit 2 % anfänglicher Tilgung 29 Jahre, 3 Monate, mit 3 % 22 Jahre, 4 Monate. Voraussetzung ist ein gleicher Zins über die gesamte Laufzeit, tatsächlich gilt er nur für die Zinsbindung.
In der Zinsbindung nur, wenn ein Sondertilgungsrecht vereinbart ist oder ein berechtigtes Interesse besteht, etwa beim Verkauf der Immobilie (§ 500 Abs. 2 BGB). Im zweiten Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Nein, während der Zinsbindung bleibt sie gleich. Sie ändert sich, wenn nach der Zinsbindung ein neuer Zins gilt oder Sie vertraglich den Tilgungssatz wechseln. Eine Sondertilgung senkt nicht die Rate, sondern verkürzt die Laufzeit.
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