Kreditzusage bei der Baufinanzierung: Wie lange sie dauert

Wie lange eine Kreditzusage für die Baufinanzierung dauert, hängt weniger von der Bank ab als von dem, was sie für die Prüfung braucht. Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, bevor sie den Vertrag schließt, und sie muss die Immobilie bewerten, die als Sicherheit dient. Beides geht nur so schnell, wie Unterlagen und Objektdaten vorliegen.

Hinzu kommt eine Verwechslung, die oft für Ärger sorgt: Die schnelle Finanzierungsbestätigung für die Besichtigung ist etwas anderes als die verbindliche Zusage, mit der Sie zum Notar gehen. Dieser Ratgeber trennt beides und zeigt den Weg von der Anfrage bis zur Auszahlung.

Wie lange dauert die Kreditzusage?

Das Gesetz nennt keine Bearbeitungsfrist. Es verpflichtet die Bank aber, Ihnen bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mitzuteilen, welche Informationen und Nachweise sie innerhalb welchen Zeitraums für die Kreditwürdigkeitsprüfung benötigt (Art. 247 § 1 EGBGB). Fragen Sie danach, dann kennen Sie den Zeitplan Ihrer Bank. Entscheidet sie sich gegen den Vertrag, muss sie Ihnen das unverzüglich mitteilen.

Für Richtwerte bleiben nur Angaben von Anbietern. Sie zeigen vor allem, wie groß der Unterschied zwischen Bestätigung und Zusage ist:

Beides sind Erfahrungswerte von Vermittlern, keine Zusage einer bestimmten Bank. Dr. Klein nennt als Gründe für längere Bearbeitung komplexe Fälle wie Selbstständige oder Vorhaben mit mehreren Fördermitteln, hohe Nachfrage und unterschiedlich stark automatisierte Prüfverfahren der Banken.

Von der Anfrage bis zur Auszahlung

Zwischen dem ersten Gespräch und dem Tag, an dem das Geld beim Verkäufer ist, liegen mehrere Stationen. Jede hat ihren eigenen Taktgeber.

1. Beratung und Finanzierungsbestätigung: Mit Einkommen, Ausgaben und Eigenkapital rechnet die Bank oder der Vermittler aus, welcher Kaufpreis möglich ist. Wer will, bekommt dazu eine Bestätigung für Verkäufer und Makler.
2. Unterlagen einreichen: Persönliche Nachweise und, sobald es ein Objekt gibt, Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse und Kaufvertragsentwurf.
3. Kreditwürdigkeitsprüfung: Die Bank prüft Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle Umstände und überprüft die Angaben, soweit nötig anhand von Unterlagen (§ 505b BGB).
4. Bewertung der Immobilie: Die Bank ermittelt den Wert, den sie als Sicherheit ansetzt, den Beleihungswert.
5. Angebot mit ESIS-Merkblatt: Die Bank legt ihr Angebot mit dem Europäischen Standardisierten Merkblatt vor.
6. Darlehensvertrag: Sie unterschreiben, die Widerrufsfrist läuft.
7. Notartermin: Kaufvertrag und Grundschuld für die Bank werden beurkundet.
8. Auszahlung: Sind die Voraussetzungen der Bank erfüllt und hat der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mitgeteilt, überweist die Bank.

Verbindlich zugesagt ist die Finanzierung erst ab Schritt 6. Den gesamten Kaufablauf mit Notar, Steuer und Übergabe zeigt der Ratgeber Ablauf beim Hauskauf.

Finanzierungsbestätigung oder verbindliche Zusage?

Eine Finanzierungsbestätigung ist in der Regel unverbindlich. Sie sagt aus, dass die Bank Ihre Finanzierung nach einer ersten Prüfung für machbar hält. Rechtlich gebunden sind Sie und die Bank erst mit dem Darlehensvertrag, der bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen schriftlich geschlossen werden muss (§ 492 BGB).

Was die Dauer bestimmt

Unterlagen

Der häufigste Grund für Verzögerungen sind fehlende oder veraltete Nachweise. Die Bank muss Ihre Angaben überprüfen und darf sich dafür auf unabhängig nachprüfbare Unterlagen stützen. Jede Nachforderung startet eine neue Runde. Welche Dokumente nach Beruf und Vorhaben nötig sind, steht im Ratgeber Unterlagen für die Baufinanzierung.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf die Bank nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen (§ 505a BGB). Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen (§ 505b BGB). Bei Angestellten mit festem Gehalt geht das meist schneller als bei Selbstständigen, deren Einkommen aus mehreren Jahresabschlüssen abgeleitet wird. Mehr dazu unter Baufinanzierung für Selbstständige und im Lexikon zur Kreditwürdigkeitsprüfung.

Bewertung der Immobilie

Ob ein Gutachter das Haus besichtigt, hängt von Bank und Darlehen ab. Pfandbriefbanken dürfen bei Wohnimmobilien auf ein ausführliches Gutachten verzichten, wenn das Darlehen samt Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt, und stattdessen vereinfacht bewerten (§ 24 BelWertV). Bei größeren Darlehen, Altbauten mit Sanierungsbedarf oder ungewöhnlichen Objekten dauert die Bewertung länger. Fehlende Grundrisse oder eine fehlende Wohnflächenberechnung halten sie zusätzlich auf.

Grundschuld und Förderkredite

Als Sicherheit verlangt die Bank in der Regel eine Grundschuld an erster Rangstelle. Sind im Grundbuch Rechte wie ein Wohnungsrecht eingetragen, fordert sie meist einen Rangrücktritt, das braucht die Mitwirkung des Berechtigten. Förderkredite der KfW beantragt Ihre Bank für Sie. Bei manchen Programmen wie KfW 300 muss der Antrag vor dem Kaufvertrag gestellt sein.

So beschleunigen Sie die Zusage

• Vollständig einreichen: alle Nachweise auf einmal, aktuell und gut lesbar, statt in Etappen.
• Objektunterlagen vom Verkäufer anfordern: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, sobald Sie ernsthaft interessiert sind.
• Nach dem Zeitplan fragen: Die Bank muss sagen, welche Nachweise sie bis wann braucht.
• Erreichbar bleiben: Rückfragen schnell beantworten, Ansprechpartner benennen.
• Grundbuch vorab prüfen: Eingetragene Rechte früh klären, damit ein Rangrücktritt nicht am Ende bremst.

ESIS-Merkblatt, Bindungsfrist und Widerruf

Bevor Sie unterschreiben, muss Ihnen die Bank die vorvertraglichen Informationen in Textform übermitteln, und zwar rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung. Dafür nutzt sie das ESIS-Merkblatt, das auch jedem bindenden Angebot beiliegen muss (Art. 247 § 1 EGBGB). Die BaFin fasst den Inhalt zusammen: Art des Darlehens, effektiver Jahreszins, Sollzins, Betrag und Fälligkeit der Raten und ein Beispiel für einen Tilgungsplan.

Für die Dauer wichtig ist das Gültigkeitsdatum in den Vorbemerkungen des Merkblatts, das optisch hervorgehoben sein muss. Nach dem gesetzlichen Muster bezeichnet es den Zeitraum, in dem die Angaben, etwa der Sollzins, unverändert bleiben und gelten, falls die Bank den Kredit innerhalb dieser Frist bewilligt. Verzögert sich die Prüfung über dieses Datum hinaus, kann die Bank neu kalkulieren.

Die Bedenkzeit betrifft Ausnahmefälle, in denen kein Widerrufsrecht besteht, etwa notariell beurkundete Darlehensverträge. Im Normalfall haben Sie das Widerrufsrecht. Es ist ein Schutz, aber kein Grund, Angebote auf Vorrat zu unterschreiben: Ein Widerruf lohnt nur, wenn eine feste Alternative bereitsteht.

Bereitstellungszinsen: Wann die Uhr läuft

Mit dem Darlehensvertrag verpflichtet sich die Bank, das Geld bereitzustellen, und Sie, es abzunehmen. Für die Zeit zwischen Bereitstellung und vollständigem Abruf fällt der Bereitstellungszins an, der im Effektivzins nicht enthalten ist (BaFin). Laut Verbraucherzentrale verlangen Banken ihn meist nach 3 bis 12 Monaten, und zwar auf den Teil, der noch nicht ausgezahlt ist.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird der Kredit meist in einer Summe abgerufen, Bereitstellungszinsen spielen dann selten eine Rolle. Beim Neubau zahlt die Bank in Raten nach Baufortschritt, die letzten oft viele Monate nach dem Vertrag. Die Verbraucherzentrale rät, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln. Wie sich die Zinsen über einen Bauablauf summieren, rechnet das Lexikon zu den Bereitstellungszinsen vor.

Fazit: Gut vorbereitet geht es schneller

Für die Kreditzusage gibt es keine feste Dauer, aber klare Bremsen: fehlende Unterlagen, eine aufwendige Objektbewertung und Rückfragen zur Bonität. Die Finanzierungsbestätigung gibt es nach Angabe von Vermittlern oft schon nach dem Beratungsgespräch, verbindlich ist erst der Darlehensvertrag. Planen Sie den Notartermin deshalb erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist, achten Sie auf das Gültigkeitsdatum im ESIS-Merkblatt und auf die bereitstellungszinsfreie Zeit. Wer alle Nachweise auf einmal einreicht und die Bank nach ihrem Zeitplan fragt, verkürzt die Wartezeit am wirksamsten.