Kaufnebenkostenrechner Was der Kauf zusätzlich kostet.
Beim Immobilienkauf kommen je nach Bundesland rund 5 bis 12 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis. Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für Ihren Kaufpreis und Ihr Bundesland.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Zusammen sind das rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Unterschied macht das Bundesland, weil jedes Land den Steuersatz selbst festlegt.
Der größte Posten hängt am Bundesland.
Jedes Land legt den Steuersatz selbst fest. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnort.
Grunderwerbsteuer im DetailStand 13.10.2026. Quellen: Landesrecht und Landesfinanzverwaltungen, Übersicht Finanztip (16.07.2026).
- Brandenburg 6,5 % 26.000 €
- Nordrhein-Westfalen 6,5 % 26.000 €
- Saarland 6,5 % 26.000 €
- Schleswig-Holstein 6,5 % 26.000 €
- Berlin 6,0 % 24.000 €
- Hessen 6,0 % 24.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % 24.000 €
- Bremen 5,5 % 22.000 €
- Hamburg 5,5 % 22.000 €
- Sachsen 5,5 % 22.000 €
- Baden-Württemberg 5,0 % 20.000 €
- Niedersachsen 5,0 % 20.000 €
- Rheinland-Pfalz 5,0 % 20.000 €
- Sachsen-Anhalt 5,0 % 20.000 €
- Thüringen 5,0 % 20.000 €
- Bayern 3,5 % 14.000 €
Kaufnebenkosten nach Kaufpreis und Land.
Gesamtbetrag aus Grunderwerbsteuer, 2 Prozent Notar und Grundbuch und dem im Land üblichen Käuferanteil der Maklerprovision. Ohne Makler sinkt der Betrag um diesen Anteil.
| Kaufpreis | Bayern (3,5 %) | Baden-Württemberg (5,0 %) | Hessen (6,0 %) | Nordrhein-Westfalen (6,5 %) |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 27.210 € | 31.710 € | 32.925 € | 36.210 € |
| 400.000 € | 36.280 € | 42.280 € | 43.900 € | 48.280 € |
| 500.000 € | 45.350 € | 52.850 € | 54.875 € | 60.350 € |
| 600.000 € | 54.420 € | 63.420 € | 65.850 € | 72.420 € |
Makleranteil Käufer: Bayern 3,57 %, Baden-Württemberg 3,57 %, Hessen 2,98 %, Nordrhein-Westfalen 3,57 % (marktüblich, nicht gesetzlich; Baufi24 28.04.2026, steuerschroeder.de 03.07.2026). Stand der Steuersätze 13.10.2026.
So werden die Nebenkosten berechnet.
Alle drei Posten werden in Prozent vom Kaufpreis gerechnet. Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Makler).
- GrunderwerbsteuerBemessungsgrundlage ist der Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine Einbauküche zählt nicht dazu, wenn es im Vertrag gesondert und angemessen ausgewiesen ist.
- Notar und GrundbuchDie Gebühren steigen langsamer als der Kaufpreis (GNotKG, Tabelle B). Unsere Schätzung inklusive Grundschuld über 80 Prozent: rund 1,51 Prozent bei 300.000 €, 1,20 Prozent bei 1.000.000 €.
- MaklerIst der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, trägt der Käufer höchstens die Hälfte.
- Grunderwerbsteuer (6,5 %)
- 26.000 €
- Notar und Grundbuch (ca. 2,0 %)
- 8.000 €
- Makler, Käuferanteil (3,57 %)
- 14.280 €
- Kaufnebenkosten gesamt
- 48.280 €
Zum Vergleich: In Bayern (3,5 %) wären es bei gleichem Kaufpreis 36.280 €.
Wo sich Nebenkosten sparen lassen.
Inventar, Familie, Makler, Eigenkapital, Fälligkeit: Was den Betrag verändert und wann er fällig wird.
Einbauküche und Inventar gesondert ausweisen
Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück mit Gebäude an. Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel oder Markise gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag gesondert und mit einem angemessenen Wert ausgewiesen ist.
Was angemessen ist, prüft das Finanzamt im Einzelfall. Setzen Sie realistische Zeitwerte an und halten Sie Belege bereit. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt und berechnet die Steuer dann auf den vollen Preis.
Keine Grunderwerbsteuer unter nahen Angehörigen
Das Grunderwerbsteuergesetz befreit mehrere Fälle von der Steuer (§ 3 GrEStG):
- Ehegatten und Lebenspartner untereinander (Nr. 4), auch bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung (Nr. 5).
- Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Enkel, sowie Stiefkinder und deren Ehegatten (Nr. 6). Geschwister sind nicht befreit.
- Schenkung und Erbschaft (Nr. 2) und die Teilung eines Nachlasses unter Miterben (Nr. 3).
- Erwerbe bis 2.500 Euro (Nr. 1). Das ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, wird der volle Betrag besteuert.
Ohne Makler kaufen
Ohne Makler entfällt die Provision, bei 400.000 € Kaufpreis in NRW sind das 14.280 € weniger Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bleiben.
Ist ein Makler beteiligt, gilt seit Dezember 2020 bei Wohnungen und Einfamilienhäusern: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, üblich sind je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent gesamt inklusive Umsatzsteuer.
Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten sollten Sie deshalb aus Eigenkapital zahlen können. Wer auch Nebenkosten finanzieren will, braucht eine Bank, die über 100 Prozent des Kaufpreises geht, und zahlt dafür Zinsaufschläge.
Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist und was eine Finanzierung ohne Eigenkapital kostet, lesen Sie im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf und unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Wann die Nebenkosten fällig werden
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag. Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das Finanzamt am Ort des Grundstücks schickt den Bescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).
Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Notar und Grundbuchamt rechnen ihre Gebühren getrennt ab, der Makler stellt seine Rechnung in der Regel nach dem Notartermin.
Fragen zu den Kaufnebenkosten.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist. Bei 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind es 48.280 €, also 12,1 %. Ohne Makler und in Bayern läge derselbe Kauf bei 22.000 €.
Immer die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Wird ein Darlehen aufgenommen, kommen Notar und Grundbuch für die Grundschuld hinzu. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.
Käufer und Verkäufer schulden die Grunderwerbsteuer gesetzlich gemeinsam (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer, und an ihn wendet sich das Finanzamt zuerst. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
Nur bei wenigen Banken und mit Zinsaufschlag. Üblich ist, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen und die Bank den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert. Je mehr Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus einfließt, desto günstiger wird der Zins.
Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, wovon der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte zahlt, also bis 3,57 Prozent. In Hamburg sind 3,125 Prozent, in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern rund 2,98 Prozent üblich.
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf zu den Anschaffungskosten und wirken anteilig für das Gebäude über die Abschreibung. Lassen Sie den Einzelfall von einer Steuerberatung prüfen.
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