Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zins Sie heute festschreiben, die aber erst zum Ende Ihrer jetzigen Zinsbindung ausgezahlt wird, bis zu fünf Jahre später. Für jeden Monat Vorlauf verlangen die meisten Banken einen Aufschlag, in den ersten Monaten oft keinen. Der Rechner zeigt Ihre neue Rate mit Forward-Aufschlag.
Bis 60 Monate VorlaufAufschlag je Monat mit Quelle Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag für Ihre Anschlussfinanzierung, den Sie Monate oder Jahre vor dem Ablauf Ihrer Zinsbindung abschließen. Der Zins steht ab Unterschrift fest, ausgezahlt wird erst zum vereinbarten Termin. Für diese Sicherheit zahlen Sie meist einen Aufschlag je Monat Vorlauf und verpflichten sich, das Darlehen abzunehmen.
Beide Varianten sichern den Zins ab Vertragsschluss. Der Unterschied liegt im Beginn der Zinsbindung: beim echten Forward-Darlehen mit der Auszahlung, beim unechten mit der Unterschrift. Stellen Sie Ihren Vorlauf ein und sehen Sie, wie viel Zinssicherheit nach der Auszahlung bleibt.
Echt und unecht sind keine Rechtsbegriffe, das Begriffspaar wird nur vereinzelt verwendet (Wikipedia); Sparkasse.de und Interhyp erklären beide Varianten. Beispiel bei Finanztip (Stand 16.09.2026): Abschluss am 01.07.2026, alte Zinsbindung bis 31.12.2027, 10 Jahre Zinsbindung. Das unechte Angebot endet Mitte 2036, also 8,5 Jahre nach Ablauf der alten Bindung, das echte am 31.12.2037.
Den Forward-Aufschlag legt jede Bank selbst fest. Weder Bundesbank noch BaFin oder Verbraucherzentralen veröffentlichen Werte dazu, die Zinsstatistik der Bundesbank weist keine Forward-Aufschläge aus. Die Tabelle sammelt die Angaben von Verbrauchermedien, Banken und Vermittlern, jeweils mit Stand.
| Quelle | Stand | Angabe zum Aufschlag | Art der Angabe |
|---|---|---|---|
| Finanztip, Recherche | 16.09.2026 | 0 bis 0,017 Pkt. je Monat, erste 12 Monate häufig ohne Aufschlag | Spanne aus Anbieterrecherche |
| Finanztip, große Direktbank | 16.09.2026 | bis 12 Monate 0; 13 bis 48 Monate 0,012; 49 bis 60 Monate 0,010 Pkt. je Monat | Beispiel einer Bank |
| Sparkasse.de (DSGV) | ohne Datum, Beispiel September 2026 | 0,012 Pkt. je Monat; erste 6 bis 12 Monate oft ohne Aufschlag | Rechenbeispiel |
| Interhyp | Seite geändert 15.10.2026 | etwa 0,01 bis 0,03 Pkt. je Monat; 3 bis 12 Monate ohne Aufschlag bei einigen Darlehensgebern | Vermittler-Angabe ohne Erhebungsdatum |
| Schwäbisch Hall | ohne Datum | 0,02 und 0,05 % je Monat | vereinfachte Rechenbeispiele, keine Kondition |
| Stiftung Warentest | 12.04.2022 | 2 Jahre Vorlauf, 10 Jahre Zinsbindung: günstigste Anbieter 0,1 Pkt. insgesamt | Test, historisch |
| Finanztest 05/2015 (zitiert bei Wikipedia) | 2015 | 3 Jahre Vorlauf, 10 Jahre Zinsbindung: im Schnitt 0,58 Pkt. insgesamt | Test, historisch |
Pkt. = Prozentpunkte auf den Sollzins. Marktangaben einzelner Anbieter, Vermittler und Tests, keine Konditionen und kein Marktdurchschnitt. Abruf aller Quellen am 04.11.2026.
Der Aufschlag erhöht den Sollzins für die ganze Zinsbindung. Bei 200.000 € Restschuld, 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung kosten 36 Monate Vorlauf im Beispiel rund 5.040 € mehr Zinsen.
Gerechnet mit lib/annuity.ts. Sollzins 3,42 %: Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026, keine aktuelle Kondition. Aufschlag 0,012 Prozentpunkte je Monat nach 12 freien Monaten: Beispiel einer Direktbank laut Finanztip (Stand 16.09.2026), für alle Vorläufe gleich angesetzt. Andere Banken rechnen mit anderen Sätzen und freien Monaten.
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt davon ab, wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft und wie viel Zinsrisiko Sie tragen können. Drei Wege zum Anschluss im Vergleich.
Forward bei neuer Bank
Sie schließen heute bei einer anderen Bank ab, ausgezahlt wird zum Ablauf. Die Grundschuld wird dann an die neue Bank abgetreten.
Forward bei der Hausbank
Ihre bisherige Bank vereinbart schon jetzt einen festen Zins für die Zeit nach dem Ablauf.
Abwarten bis 12 Monate vorher
Sie vergleichen erst rund ein Jahr vor Ablauf. In diesem Fenster bieten viele Banken Anschlussdarlehen ohne Aufschlag und ohne Bereitstellungszinsen.
Den Zeitplan vom fünften Jahr vor Ablauf bis zur Ablösung zeigt die Seite Anschlussfinanzierung.
Nehmen Sie das Forward-Darlehen nicht ab, schulden Sie der Bank Schadensersatz für die entgangenen Zinsen, die Nichtabnahmeentschädigung. Wie sie berechnet werden darf, hat der Bundesgerichtshof am 07.11.2000 entschieden (XI ZR 27/00).
Die Bank darf zwischen Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Methode wählen. Die Schritte links beschreiben die Aktiv-Passiv-Methode. Lassen Sie sich die Rechnung mit Wiederanlagezins und Abzügen vorlegen.
Grundlage ist der vereinbarte Sollzins bis zum Ende der geschützten Zinserwartung. Sie endet frühestens mit Ihrer gesetzlichen Kündigungsmöglichkeit, im entschiedenen Fall nach 10 Jahren plus 6 Monaten Frist.
Abgezogen wird die Rendite einer laufzeitgleichen Anlage in sicheren Kapitalmarkttiteln. Die Bank darf mit Hypothekenpfandbriefen rechnen, auch wenn sie das Geld tatsächlich anders verwendet.
Risiko- und Verwaltungskosten, die der Bank ohne das Darlehen nicht entstehen, mindern den Betrag.
Der Schaden wird auf den Zahlungszeitpunkt abgezinst. Bei Annuitätendarlehen zählt der konkrete Tilgungsverlauf mit dem vereinbarten Zins.
Ein Entgelt für die Berechnung darf die Bank nur als absoluten Betrag schätzen, nicht als Prozentsatz des Darlehens.
Für Forward-Darlehen gelten dieselben Schutzrechte wie für jedes Immobiliendarlehen. Beim Forward verdienen drei Punkte besondere Aufmerksamkeit: der Beginn der Zehn-Jahres-Frist, das Widerrufsrecht und die Bereitstellungszinsen.
Ein Darlehen mit festem Sollzins können Sie in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BGB).
Beim Forward-Darlehen kommt es darauf an, bei wem Sie abschließen. Wird nach dem Empfang eines Darlehens eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlung getroffen, tritt laut Gesetz der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Das betrifft das Forward-Angebot Ihrer bisherigen Bank: Die zehn Jahre können dann ab der Unterschrift laufen, die Forward-Phase zählt mit, und das Kündigungsrecht greift früher. Bei einer neuen Bank ist das Forward-Darlehen ein neues Darlehen, maßgeblich ist der vollständige Empfang, also die Auszahlung.
Lassen Sie sich im Zweifel schriftlich bestätigen, ab wann die Frist läuft. Mehr zur Kündigung unter Umschuldung.
Auch ein Forward-Darlehen ist ein Verbraucherdarlehen. Sie können den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen (§ 495 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 355 BGB). Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht auch bei fehlerhafter Belehrung spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB).
Beim Forward-Darlehen liegt die Auszahlung oft weiter in der Zukunft. Wer kurz vor der Auszahlung nicht mehr abnehmen will, kann sich deshalb in der Regel nicht auf den Widerruf stützen.
Bereitstellungszinsen berechnet die Bank für ein zugesagtes, aber noch nicht abgerufenes Darlehen, sobald die bereitstellungsfreie Zeit vorbei ist. Genannt werden meist rund 0,25 Prozent pro Monat, frei sind je nach Bank 2 bis 12 Monate (mehr unter Bereitstellungszinsen).
Beim echten Forward-Darlehen kostet der Vorlauf den Aufschlag je Monat. Beim unechten überbrückt die Bank die Wartezeit über die bereitstellungszinsfreie Zeit. Rund 12 Monate vor Ablauf stimmen viele Banken altes und neues Darlehen so ab, dass weder Aufschlag noch Bereitstellungszinsen anfallen (Finanztip).
Schließen Sie das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank ab, wird zum Ablauf die Grundschuld an sie abgetreten. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz kostet das bei 200.000 € Grundschuld rund 350 bis 610 € für Notar und Grundbuch.
Ihre bisherige Bank ist nicht verpflichtet, Ihnen die besten Konditionen anzubieten (BaFin). Vergleichen Sie deshalb auch dann, wenn Sie bleiben wollen.
Was Leser dieser Seite am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen und die erst zum Ende Ihrer jetzigen Zinsbindung ausgezahlt wird, bis zu fünf Jahre später. Der Zins steht ab Vertragsschluss fest. Dafür verlangen die meisten Banken einen Aufschlag je Monat Vorlauf, und Sie verpflichten sich, das Darlehen abzunehmen.
Das legt jede Bank selbst fest. Finanztip nennt 0 bis 0,017 Prozentpunkte je Monat Vorlauf, die ersten 12 Monate häufig ohne Aufschlag (Stand 16.09.2026). Interhyp nennt etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat. Bundesbank und BaFin veröffentlichen keine Werte. Alle Angaben mit Stand stehen in der Tabelle oben.
Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, nennt die BaFin, Finanztip spricht von bis zu 60 Monaten. Manche Anbieter haben einen Mindestvorlauf, Schwäbisch Hall etwa sieben Monate für das eigene Produkt.
Dann schulden Sie der Bank Schadensersatz, die Nichtabnahmeentschädigung. Nach dem BGH (Urteil vom 07.11.2000, XI ZR 27/00) darf die Bank die Zinsen ansetzen, die Sie bis zur frühesten gesetzlichen Kündigungsmöglichkeit gezahlt hätten, abzüglich der Rendite einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen und ersparter Kosten, abgezinst auf den Zahlungstag.
Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss können Sie widerrufen. Danach gilt das Kündigungsrecht nach § 489 BGB: zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang, mit sechs Monaten Frist. Beim Forward-Angebot Ihrer bisherigen Bank kann die Frist schon ab der neuen Vereinbarung laufen.
Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung schon mit dem Vertrag, nicht mit der Auszahlung. Die Wartezeit überbrückt die Bank über eine bereitstellungszinsfreie Zeit, ein Monatsaufschlag fällt nicht an. Dafür ist die Zinsbindung nach der Auszahlung um den Vorlauf kürzer: Bei 12 Monaten Vorlauf und 10 Jahren Bindung bleiben 9 Jahre Zinssicherheit.
Wenn der Zins bis zur Auszahlung stärker steigt als der Aufschlag. Bei 36 Monaten Vorlauf, 0,012 Prozentpunkten je Monat und 12 freien Monaten liegt die Schwelle bei 0,288 Prozentpunkten. Ob der Zins steigt, weiß bei Abschluss niemand: Sie kaufen Planungssicherheit, keine Rendite. Veröffentlichte Prognosen vergleicht die Seite Bauzinsen Prognose.
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