Ablauf beim Hauskauf: In neun Schritten vom Budget zum Schlüssel

Ein Haus kauft man selten mehr als einmal im Leben, und entsprechend unvertraut ist der Weg dorthin. Zwischen der ersten Besichtigung und dem Tag, an dem Ihr Name im Grundbuch steht, liegen Gespräche mit der Bank, ein Vertrag beim Notar, mehrere Zahlungen und eine Reihe von Behörden, die mitreden. Wer die Reihenfolge kennt, unterschreibt nichts zu früh und zahlt nichts zu spät.

Der Ablauf lässt sich in neun Schritte gliedern, die in vier Phasen zusammenfallen. In den ersten beiden Phasen bestimmen Sie das Tempo: Sie klären Ihr Budget, suchen und prüfen. Ab dem Notartermin läuft vieles nach festen Regeln, die der Notar für Käufer und Verkäufer gleichermaßen überwacht. Dieser Artikel geht die Phasen der Reihe nach durch.

Phase 1: Budget und Finanzierung vorbereiten

Am Anfang steht die Frage, welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen, Ihren laufenden Ausgaben und Ihrem Eigenkapital passt. Rechnen Sie dabei nicht nur mit dem Preis im Exposé. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler kommen hinzu, zusammen je nach Bundesland rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus Eigenkapital. Planen Sie außerdem eine Reserve für Umzug und erste Reparaturen ein.

Mit diesem Rahmen gehen Sie zur Bank oder zu einem Finanzierungsvermittler und lassen die Finanzierung vorab prüfen. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit eingehend zu prüfen, und will dafür Nachweise zu Einkommen, Vermögen und laufenden Krediten sehen. Welche das sind, steht im Ratgeber Unterlagen für die Baufinanzierung. Eine vorab geprüfte Finanzierung zeigt Ihnen, wo Ihre Grenze liegt, und Verkäufern, dass Sie ernsthaft kaufen können.

Planen Sie Förderkredite in dieser Phase mit ein. Für das KfW-Programm Wohneigentum für Familien sprechen Sie vor dem Kaufvertrag mit Ihrem Finanzierungspartner, denn über ihn beantragen Sie den Kredit. Wer erst nach der Unterschrift an die Förderung denkt, hat sie in diesem Programm in der Regel verpasst.

Phase 2: Immobilie finden und prüfen

Bei der Besichtigung müssen Verkäufer oder Makler Ihnen spätestens den Energieausweis vorlegen. Er gibt einen ersten Hinweis auf den Energiebedarf des Hauses. Bei älteren Häusern lohnt sich ein Bausachverständiger, der mit Ihnen durch das Haus geht. Ein Gutachten kostet meist 1.000 bis 2.000 Euro. Das ist gut angelegtes Geld, denn die Gewährleistung für Sachmängel wird im Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie in der Regel ausgeschlossen. Was Sie nach dem Kauf finden, tragen Sie selbst.

Klären Sie früh, was mitverkauft wird, etwa die Einbauküche oder Möbel. Solches Inventar gehört später mit seinem Wert in den Kaufvertrag. Achten Sie auch darauf, dass Preis und Wert zusammenpassen: Die Bank orientiert sich am Wert der Immobilie, nicht am vereinbarten Preis. Wie dieser Wert ermittelt wird, erklärt der Lexikonartikel zum Verkehrswert.

Was im Grundbuch steht

Vor dem Vertrag sieht der Notar das Grundbuch ein. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wege- oder Wohnrechte, Abteilung III die Grundschulden. Sie selbst dürfen es einsehen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt oder über einen Notar.

Phase 3: Finanzierung abschließen und Kaufvertrag beurkunden

Haben Sie eine Immobilie gefunden, erstellt die Bank mit den Objektunterlagen und dem Vertragsentwurf ihr Angebot. Vergleichen Sie mehrere Angebote, bevor Sie sich festlegen. Den Darlehensvertrag unterschreiben Sie vor dem Notartermin, damit das Geld bereitsteht, wenn der Kaufpreis fällig wird. Als Sicherheit verlangt die Bank in der Regel eine Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch.

Den Vertragsentwurf prüfen

Der Notar entwirft den Kaufvertrag neutral für beide Seiten. Kaufen Sie von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll er Ihnen den Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Lesen Sie den Entwurf Zeile für Zeile. Prüfen Sie vor allem den Kaufpreis, den Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und die Regeln zu bekannten Mängeln. Fragen klären Sie am besten vorab mit dem Notar.

Der Notartermin

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Im Termin weisen sich Käufer und Verkäufer amtlich aus. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen. Meist erklären beide Seiten im selben Termin die Auflassung, also die Einigung, dass das Eigentum übergehen soll. Für Ihre Bank beurkundet der Notar zusätzlich die Grundschuld. Kaufen Sie zu zweit, legen Sie vorher fest, wer zu welchem Anteil Eigentümer wird. Was Notar und Grundbuch kosten, zeigt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.

Phase 4: Vollzug, Kaufpreis und Übergabe

Nach der Unterschrift übernimmt der Notar den Vollzug. Er arbeitet eine feste Reihenfolge ab, damit Sie nicht zahlen, bevor Ihr Erwerb gesichert ist.

1. Vormerkung beantragen: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum. Verkauft oder belastet der Verkäufer danach, ist das Ihnen gegenüber unwirksam.
2. Genehmigungen und Löschungen einholen: Der Notar holt die Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden des Verkäufers und die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht ein.
3. Finanzamt informieren: Notare müssen jeden Grundstückskauf dem Finanzamt anzeigen. Es schickt Ihnen den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
4. Fälligkeit mitteilen: Liegen alle Voraussetzungen vor, schreibt der Notar Ihnen, dass der Kaufpreis fällig ist.

Erst jetzt überweisen Sie den Kaufpreis. Bargeld ist beim Immobilienkauf als Zahlungsmittel verboten, der Notar braucht einen Nachweis der unbaren Zahlung. Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie innerhalb eines Monats nach dem Bescheid. Welche Nebenkosten wann fällig werden, zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Schlüssel und Grundbuch

Den Schlüssel bekommen Sie zu dem Termin, den der Kaufvertrag nennt, meist mit der Zahlung des Kaufpreises. Ab der Übergabe gehören Ihnen die Nutzungen, und Sie tragen die Lasten, etwa die Grundsteuer. Halten Sie Zählerstände und Zustand in einem Übergabeprotokoll fest. Die Gebäudeversicherung des Verkäufers geht auf Sie über, kündigen können Sie sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb.

Eigentümer im rechtlichen Sinn werden Sie erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Der Notar beantragt sie in der Regel erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Das Grundbuchamt trägt Sie ein, sobald das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat, und die setzt in der Regel voraus, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Wie lange dauert ein Hauskauf?

Eine feste Gesamtdauer gibt es nicht. Wie lange Suche und Finanzierung dauern, hängt vom Markt und von Ihren Unterlagen ab. Ab dem Notartermin geben dagegen gesetzliche Fristen das Tempo vor.

Ohne Nachweis, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat, trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Einziehen können Sie trotzdem meist schon ab der Übergabe, denn die regelt der Kaufvertrag unabhängig vom Grundbuch.

Sonderfälle: Wohnung, Neubau, vermietetes Haus

Der Grundablauf bleibt in allen Fällen gleich. Je nach Objekt kommen aber eigene Schritte und Risiken hinzu.

Eigentumswohnung

Sie kaufen Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach und Treppenhaus. Was wem gehört und wer welche Kosten trägt, legt die Teilungserklärung fest. Lesen Sie außerdem die Protokolle und Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen, denn an gefasste Beschlüsse sind Sie gebunden. Prüfen Sie das Hausgeld, die Rücklage und mögliche Rückstände.

Neubau vom Bauträger

Grundstück und Bauleistung stehen in einem Vertrag, der vollständig beurkundet wird. Sie zahlen in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung vorsieht. Die erste Rate wird frühestens fällig, wenn unter anderem Ihre Vormerkung eingetragen und die Baugenehmigung erteilt ist. Für die rechtzeitige Fertigstellung leistet der Bauträger eine Sicherheit von 5 Prozent des Kaufpreises.

Vermietetes Haus

Ein bestehendes Mietverhältnis endet nicht mit dem Verkauf, Sie übernehmen es. Wegen Eigenbedarf kündigen können Sie erst, wenn Sie im Grundbuch stehen, in einigen Fällen gilt zusätzlich eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben.

Bauplatz

Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob das Grundstück erschlossen ist und ob noch Erschließungskosten offen oder Maßnahmen geplant sind. Wird eine noch nicht vermessene Teilfläche verkauft, erkennen Käufer und Verkäufer das Ergebnis der Vermessung später beim Notar an.

Fazit: Die Reihenfolge schützt Sie

Der Ablauf beim Hauskauf wirkt kompliziert, folgt aber einer klaren Logik: erst das Budget, dann die Immobilie, dann die Finanzierung, dann der Vertrag. Nach dem Notartermin sorgt der Notar dafür, dass Geld erst fließt, wenn Ihr Erwerb gesichert ist. Was Sie selbst in der Hand haben, liegt davor: dass die Finanzierung zum Termin steht und alle Absprachen im Vertrag landen. Lassen Sie Ihre Finanzierung deshalb prüfen, bevor Sie verhandeln. Ein Finanzierungsspezialist vergleicht die Angebote mehrerer Banken und sagt Ihnen, welche Unterlagen noch fehlen.