KfW 124: So funktioniert der Förderkredit für Kauf und Bau

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft oder baut, finanziert den größten Teil meist mit einem Bankdarlehen. Die KfW bietet dafür einen zusätzlichen Baustein an: das Wohneigentumsprogramm mit der Programmnummer 124, einen Förderkredit über höchstens 100.000 € je Vorhaben. Anders als die Familienprogramme 300 und 308 verlangt er weder Kinder noch ein Einkommen unter einer bestimmten Grenze. Gefördert wird, wer selbst einzieht.

Ein Zuschuss ist der Kredit 124 nicht, und er ersetzt auch kein Eigenkapital. Er ist ein Darlehen mit eigenen Regeln: Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein, Sondertilgungen sind ausgeschlossen, und der Kredit wird über eine eigene Grundschuld abgesichert. Ob er Ihre Finanzierung günstiger macht, entscheidet der Zinsvergleich am Tag des Antrags. Dieser Artikel erklärt, wie das Programm funktioniert und was es bei typischen Kaufpreisen ausmacht.

Wer bekommt den KfW-Kredit 124?

Antragsberechtigt sind Privatpersonen, die in Deutschland ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder bauen und selbst darin wohnen. Eine Einkommensgrenze nennt das Merkblatt nicht, Kinder sind keine Voraussetzung. Das unterscheidet den Kredit 124 von den Programmen KfW 300 für den Neubau und Jung kauft Alt für den Altbau, die nur Familien unterhalb einer Einkommensgrenze offenstehen.

Als Selbstnutzung gilt auch, wenn Sie die Wohnung unentgeltlich an Angehörige im Sinne von § 15 der Abgabenordnung überlassen. Dann gilt der Höchstbetrag je Wohneinheit, und für jede Einheit stellen Sie einen eigenen Antrag. Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus und ziehen in eine der Wohnungen selbst ein, fördert die KfW den Teil des Kaufpreises, der auf Ihre Einheit entfällt. Vermietete oder gewerblich genutzte Flächen bleiben außen vor.

Was finanziert der Kredit 124 und was nicht?

Förderfähig ist mehr als der reine Kaufpreis. Das ist der größte praktische Vorteil des Programms: Auch die Kaufnebenkosten zählen dazu, also genau der Teil, den Banken in der Regel aus Eigenkapital erwarten.

Nicht gefördert werden Ferienhäuser und Ferienwohnungen, auch wenn Sie sie selbst nutzen. Ausgeschlossen sind außerdem Umschuldungen und Nachfinanzierungen, Vorhaben, die schon begonnen oder abgeschlossen sind, sowie Maßnahmen an Wohneigentum, das Sie bereits selbst bewohnen, etwa eine Wohnraumerweiterung.

Wie viel macht KfW 124 bei Ihrem Kaufpreis aus?

Der Höchstbetrag ist fest, der Kaufpreis nicht. Je teurer die Immobilie, desto kleiner der Teil des Darlehens, den die KfW übernimmt. Die Tabelle rechnet das für vier Kaufpreise in Nordrhein-Westfalen mit Makler durch. Als Eigenkapital sind jeweils die Nebenkosten plus 10 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

Gerechnet mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Makleranteil des Käufers. Bei 250.000 € Kaufpreis deckt der Kredit 124 fast die Hälfte des Darlehens, bei 600.000 € weniger als ein Fünftel. Den Rest stellt die Bank als Hauskredit. Wie stark sich ein günstigerer KfW-Zins auf Ihre Gesamtrate auswirkt, hängt also davon ab, wie groß dieser Baustein im Verhältnis zur Summe ist.

Ein weiteres Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis und 80.000 € Eigenkapital kommen in Nordrhein-Westfalen rund 48.280 € Nebenkosten dazu. Sie brauchen dann 368.280 € Darlehen, davon übernimmt die KfW 100.000 €, also 27,2 Prozent.

Wichtig für die Planung: Der Kredit 124 ist Fremdkapital. Er kann die Nebenkosten mitfinanzieren, wird aber genauso zurückgezahlt und abgesichert wie jedes andere Darlehen. Wie viel eigenes Geld Sie mitbringen sollten, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf. Welcher Kaufpreis überhaupt zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Budgetrechner, die Nebenkosten für Ihr Bundesland der Kaufnebenkostenrechner.

Wie läuft der Antrag ab?

Die KfW vergibt den Kredit nicht direkt an Privatpersonen. Sie stellen den Antrag bei einem Finanzierungspartner, also bei einer Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder Versicherung, die ihn an die KfW weiterleitet und die Haftung übernimmt. Ein Finanzierungsvermittler wickelt den Antrag über einen solchen Partner ab.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Der Antrag muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt. Beim Kauf gilt der notarielle Kaufvertrag als Beginn, beim Neubau der Start der Bauarbeiten vor Ort. Planung, Beratung sowie Liefer- und Leistungsverträge zählen nicht als Beginn.

1. Finanzierung planen: Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital zusammenstellen und klären, welcher Teil über den Kredit 124 laufen soll.
2. Antrag stellen: Über Ihre Bank oder Ihren Vermittler, am besten zusammen mit dem Bankdarlehen, damit beide Bausteine aufeinander abgestimmt sind.
3. Kaufvertrag unterschreiben: Erst nach dem Antrag, am sichersten nach der Zusage.
4. Abrufen und nachweisen: Die KfW zahlt 100 Prozent aus, in einer Summe oder in Teilbeträgen. Abgerufene Beträge setzen Sie binnen 12 Monaten für das Vorhaben ein und weisen das Ihrem Finanzierungspartner nach.

Welche Laufzeit und Zinsbindung sind möglich?

Die KfW bietet drei Varianten an, die Mindestlaufzeit beträgt 4 Jahre. Welche passt, hängt davon ab, wie der Kredit 124 mit Ihrem Bankdarlehen zusammenspielt.

Beim endfälligen Kredit zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen am Ende in einer Summe. Wie Sie ihn ablösen, muss schon bei Vertragsschluss geregelt sein, ein Angebot zur Verlängerung macht die KfW nicht. Bei den beiden Annuitätenvarianten zahlen Sie nach den tilgungsfreien Jahren gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung. Nach dem Ende der Zinsbindung geht es zu den dann gültigen Konditionen weiter.

Welche Nachteile hat KfW 124?

Der Kredit 124 ist weniger flexibel als viele Bankdarlehen. Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie ihn einplanen.

• Keine Sondertilgungen: Teilrückzahlungen sind während der Zinsbindung ausgeschlossen. Vorzeitig zurückzahlen können Sie nur den gesamten Betrag und nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zum Ende der Zinsbindung ist die Rückzahlung, ganz oder teilweise, kostenfrei.
• Bereitstellungsprovision: Ab dem 13. Monat nach der Zusage berechnet die KfW 0,15 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Die Abruffrist von 12 Monaten verlängert sich ohne Antrag um bis zu 24 Monate. Beim Neubau mit langer Bauzeit lohnt sich ein Blick darauf, wie bei den Bereitstellungszinsen der Bank.
• Eigene Sicherheit: Der Kredit muss in voller Höhe über eine Grundschuld abgesichert werden.

Den Zinssatz legt die KfW tagesaktuell fest, wir nennen hier bewusst keinen Wert. Ob der Kredit 124 Ihre Finanzierung verbilligt, hängt deshalb nicht am Programm, sondern am Abstand zwischen KfW-Zins und Bankzins am Tag des Antrags. Ein Finanzierungsspezialist rechnet beide Varianten nebeneinander.

Lässt sich KfW 124 mit anderen Förderkrediten kombinieren?

Grundsätzlich ja. Die Summe aller Förderzusagen darf die förderfähigen Kosten nicht übersteigen. Ausgeschlossen ist für die geförderten Maßnahmen nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG, auch dann, wenn Sie Material und Arbeit aufteilen würden.

• Mit KfW 300: Das Merkblatt 300 schließt für dieselbe Immobilie BEG- und Neubaukredite aus, den Kredit 124 nicht. Da KfW 300 das Grundstück nicht fördert, kann der Kredit 124 diesen Teil übernehmen, sofern der Grundstückskauf höchstens 6 Monate zurückliegt.
• Mit Jung kauft Alt (308): Der Kredit 308 deckt nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten sind im Kredit 124 förderfähig, beide Merkblätter erlauben die Kombination bis zur Höhe der Kosten.
• Mit dem BEG-Kredit 261: Kaufen Sie ein frisch zum Effizienzhaus 40 saniertes Haus, stehen die Sanierungskosten im Kaufvertrag und wurden sie noch nicht gefördert, nennt die KfW die Kombination aus 124 und 261 als Beispiel.

Fazit: Für wen sich KfW 124 eignet

Der Kredit 124 ist das einzige der drei KfW-Wohneigentumsprogramme ohne Einkommensgrenze und ohne Kinderbedingung. Interessant ist er vor allem, wenn Sie die Nebenkosten nicht vollständig aus Eigenkapital bezahlen wollen oder können und der Kaufpreis in einer Größenordnung liegt, in der 100.000 € ein spürbarer Anteil sind. Weniger passend ist er, wenn Sie regelmäßig sondertilgen möchten oder beim Neubau mit einer langen Abrufphase rechnen. Den Ausschlag gibt der Zinsvergleich am Tag des Antrags. Deshalb gehört das Thema auf den Tisch, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.