Anschlussfinanzierung oder Umschuldung: Welcher Weg sich lohnt

Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ist eigentlich keine Entweder-oder-Frage. Die Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede Weiterfinanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung endet. Die eigentliche Entscheidung fällt zwischen drei Wegen: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation), Sie wechseln zu einer anderen Bank (Umschuldung), oder Sie schließen schon Jahre vorher ein Forward-Darlehen ab.

Für die meisten Eigentümer entscheidet am Ende ein Vergleich: Liegt das Angebot der Hausbank merklich über dem besten Angebot am Markt, lohnt der Wechsel in der Regel, weil er nur einige hundert Euro kostet. Ausnahmen gibt es bei kleiner Restschuld, kurzer Restlaufzeit und veränderter Bonität. Dieser Ratgeber zeigt die Rechnung und die Fristen, die Sie dafür kennen müssen.

Prolongation, Umschuldung, Forward: die drei Wege

Die BaFin beschreibt zwei Grundwege: Sie passen die Zinsen bei Ihrem bisherigen Kreditgeber an oder wechseln zu einem neuen Anbieter. Das Forward-Darlehen ist eine Variante beider Wege, bei der der Zins schon vor Ablauf der Zinsbindung festgeschrieben wird.

Die Anschlussfinanzierung erklärt alle Wege mit Rechner, die Seite Umschuldung den Bankwechsel Schritt für Schritt und die Seite Forward-Darlehen Aufschlag und Abnahmepflicht. Hier geht es um die Frage davor: welcher Weg in Ihrem Fall der richtige ist.

Prolongation: bequem, aber ohne Wettbewerb

Bei der Prolongation schickt Ihnen die Bank ein Angebot für eine neue Zinsbindung, Sie unterschreiben, fertig. Neue Unterlagen braucht es kaum, denn wenn Ihre bisherige Bank im Anschluss ein neues Darlehen für denselben Zweck gewährt, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit nur dann neu prüfen, wenn der Darlehensbetrag deutlich steigt (§ 505a BGB). Der Nachteil: Die BaFin weist darauf hin, dass der bisherige Kreditgeber nicht verpflichtet ist, eine Prolongation zu den besten Konditionen anzubieten.

Umschuldung: Wettbewerb um Ihre Restschuld

Bei der Umschuldung löst eine neue Bank die Restschuld ab. Sie prüft Identität, Bonität und Immobilie wie bei einer Neufinanzierung, darf dabei aber berücksichtigen, wie Sie das bisherige Darlehen bedient haben (§ 6 ImmoKWPLV). Die Grundschuld wird in der Regel an die neue Bank abgetreten. Die BaFin rät, diese Kosten beim Vergleich einzurechnen.

Was kostet der Wechsel zu einer anderen Bank?

Zum Ende der Zinsbindung kostet die Umschuldung vor allem die Abtretung der Grundschuld: Der Notar beglaubigt die Abtretungserklärung und reicht sie ein, das Grundbuchamt trägt die neue Gläubigerin ein. Beide rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Der Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die Restschuld (§ 53 GNotKG). Wurde damals eine Grundschuld über den vollen Kaufpreis eingetragen, zählt dieser Betrag, auch wenn heute nur noch ein Teil offen ist.

Die Spanne beim Notar entsteht durch die XML-Strukturdaten für das Grundbuch (KV 22125 GNotKG), die nicht jeder Notar gesondert berechnet. Der Notar berechnet 19 Prozent Umsatzsteuer, das Grundbuchamt als Gericht keine. Zum Vergleich steht in der letzten Spalte, was Notar und Grundbuch für eine neu bestellte Grundschuld verlangen, ohne die Löschung der alten. Schlägt die neue Bank Löschung und Neubestellung vor, fragen Sie nach der Abtretung.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zum Ende der Zinsbindung nicht an. Bei einer Prolongation entstehen keine Notar- und Grundbuchkosten, weil die Grundschuld bei derselben Bank bleibt.

Rechenbeispiel: Zinsvorteil gegen Wechselkosten

Ob sich die Umschuldung lohnt, zeigt ein einfacher Vergleich: Zinsersparnis über die neue Zinsbindung minus Wechselkosten. Angenommen sind 200.000 € Restschuld, 3 % anfängliche Tilgung und 10 Jahre neue Zinsbindung. Das beste Vergleichsangebot liegt bei der Beispielkondition von 3,42 % (Stand 17.09.2026), die Rate beträgt dann 1.070 €. Wie weit die Hausbank darüber liegt, ist eine Annahme, deshalb stehen in der Tabelle vier Abstände.

Als Wechselkosten ist die obere Variante der Abtretung angesetzt, 607,23 €. Schon bei 0,1 Prozentpunkten Abstand bleibt ein Vorteil von 1.018 €. Rechnerisch sind die Kosten ab rund 0,04 Prozentpunkten eingespielt. Bei 0,3 Punkten zahlen Sie bei der Hausbank in zehn Jahren 4.869 € mehr Zinsen, das sind 50 € mehr Rate im Monat.

Den Zins für Ihre eigene Restschuld rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner aus, Angebote mehrerer Banken stellt der Konditionsrechner nebeneinander.

Fristen: Wann Sie wechseln dürfen

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Sie zu zwei Zeitpunkten aus dem Vertrag. Alle anderen Wege kosten Geld.

Für die Zehn-Jahres-Frist gilt eine Besonderheit: Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Sollzins getroffen, etwa bei einer Prolongation, zählt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung statt der Auszahlung. Wer heute für 15 Jahre prolongiert, kann also frühestens zehn Jahre nach der Unterschrift kündigen. Das Kündigungsrecht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB).

Innerhalb der Zinsbindung darf die Bank eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Anspruch entfällt, wenn der Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wie hoch sie ausfällt, schätzt der Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Forward-Darlehen: den Zins vorab sichern

Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie die Anschlussfinanzierung heute ab, ausgezahlt wird sie erst zum Ende der laufenden Zinsbindung. Laut BaFin geht das bis zu fünf Jahre im Voraus, für jeden Monat bis zum Beginn fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Die Verbraucherzentrale nennt den Aufschlag, wenn Banken ihn nach der Restlaufzeit berechnen, recht niedrig.

Ein Marktbeispiel: Finanztip nennt für eine große Direktbank 0,012 Prozentpunkte je Monat, die ersten zwölf Monate ohne Aufschlag (Stand 16.09.2026). Bei 24 Monaten Vorlauf sind das 0,144 Prozentpunkte. Auf 200.000 € und zehn Jahre gerechnet kostet diese Absicherung 2.340 € Zinsen oder 24 € mehr Rate im Monat. Das ist der Preis dafür, dass ein Zinsanstieg bis zur Auszahlung Sie nicht trifft.

Der Haken ist die Abnahmepflicht: Fallen die Zinsen bis zum Stichtag, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz. Ein Forward ist deshalb eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie. Er lässt sich bei der eigenen Bank oder bei einer neuen Bank abschließen, im zweiten Fall mit voller Kreditprüfung und Abtretung der Grundschuld wie bei der Umschuldung.

Entscheidungshilfe: Welcher Weg passt?

Aus Kosten, Fristen und Bonität ergibt sich eine klare Reihenfolge. Prüfen Sie Ihren Fall an diesen Punkten:

• Umschuldung: Ihre Zinsbindung endet in den nächsten zwölf Monaten oder Sie können nach § 489 BGB kündigen, ein Vergleichsangebot liegt mehrere Zehntel unter dem Angebot Ihrer Bank, und Ihre Einkommenslage ist stabil.
• Prolongation: Ihre Bank liegt nach einem Vergleich etwa gleichauf, die Restschuld ist klein, die Grundschuld hoch eingetragen, oder Ihr Einkommen ist seit der ersten Finanzierung gesunken. Verhandeln Sie mit dem Vergleichsangebot nach.
• Forward-Darlehen: Ihre Zinsbindung endet in einem bis fünf Jahren, und eine höhere Rate wäre für Sie nicht tragbar.
• Abwarten und tilgen: Sie stecken mitten in der Zinsbindung. Dann senken Sondertilgungen die Restschuld, die Sie später neu finanzieren.

In allen Fällen gilt: Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleichem Sondertilgungsrecht. Sonst vergleichen Sie unterschiedliche Produkte.

Fazit: Erst vergleichen, dann entscheiden

Die Frage Anschlussfinanzierung oder Umschuldung lässt sich ohne ein Vergleichsangebot nicht beantworten. Der Wechsel kostet bei einer Grundschuld über 200.000 € einige hundert Euro und ist im Rechenbeispiel ab rund 0,04 Prozentpunkten Zinsvorteil bezahlt. Die Prolongation punktet mit wenig Aufwand und ohne neue Bonitätsprüfung, was bei gesunkenem Einkommen den Ausschlag geben kann. Das Forward-Darlehen lohnt sich für alle, deren Zinsbindung noch ein bis fünf Jahre läuft und die einen Zinsanstieg nicht tragen könnten. Wer früh vergleicht, hat in jedem Fall die bessere Verhandlungsposition.