Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie, mit dem die Bank Ihr Darlehen absichert. Sie wird beim Notar bestellt und in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Für 320.000 € Grundschuld kosten Notar und Grundbuchamt zusammen 1.570,34 €.
Zahlen Sie Ihr Darlehen nicht zurück, darf sich die Bank aus der Immobilie befriedigen, notfalls durch Zwangsversteigerung. Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB). Welche Schulden sie sichert, regelt erst die Zweckerklärung mit Ihrer Bank.
Drei Grundpfandrechte, ein Zweck: Sie sichern die Bank über die Immobilie ab. In der Baufinanzierung hat die Grundschuld ohne Brief die Hypothek weitgehend abgelöst.
Grundschuld ohne Brief
Existiert nur im Grundbuch. Abtretung und Änderungen werden dort eingetragen.
mit Grundschuldbrief
Die Bank erhält einen Brief. Abgetreten wird mit schriftlicher Erklärung und Übergabe des Briefs, ohne Grundbuch.
an die Forderung gebunden
Sichert eine bestimmte Forderung und hängt rechtlich an ihr (§ 1113 BGB).
Quellen: §§ 1113, 1116, 1154, 1191, 1192 BGB; GNotKG Anlage 1; Sparkasse (Briefgrundschuld seltener), Dr. Klein (Ablösung der Hypothek). Stand 13.10.2026.
Die Grundschuldbestellung verbindet Kaufvertrag und Auszahlung: Die Bank zahlt erst, wenn ihre Grundschuld an der vereinbarten Stelle im Grundbuch steht.
Nach der Darlehenszusage stellt die Bank ein Grundschuldbestellungsformular mit Betrag, Gläubiger und gewünschtem Rang. Leiten Sie es früh an den Notar weiter, nicht erst kurz vor der Kaufpreisfälligkeit.
Beim Kauf gehört Ihnen die Immobilie noch nicht. Der Verkäufer erlaubt deshalb im Kaufvertrag, sie schon für Ihre Finanzierung zu belasten. Eine eigene Beurkundungsgebühr fällt dafür nicht an, Kaufvertrag und Vollmacht gelten als derselbe Gegenstand (§ 109 Abs. 1 GNotKG).
Sie unterschreiben die Grundschuldurkunde beim Notar. Sie enthält Betrag, Grundschuldzinsen und häufig die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO), mit der die Bank ohne Urteil vollstrecken kann.
Der Notar beantragt die Eintragung (§ 13 GBO). Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein, die Reihenfolge der Anträge bestimmt den Rang (§ 45 GBO).
Liegt die Eintragung vor, zahlt die Bank aus. Drängt die Zeit, genügt manchen Banken eine Rangbescheinigung des Notars, die eine 0,3-Gebühr kostet (GNotKG KV 25201).
Notar und Grundbuchamt berechnen je eine volle Gebühr nach Tabelle B, Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG). Bei 320.000 €, also 80 Prozent von 400.000 € Kaufpreis:
Dokumentenpauschale mit 40 Seiten angenommen, wie im Notarkostenrechner. Gebühren nach GNotKG, Stand 13.10.2026.
Notar und Grundbuchamt für die Bestellung, je Betrag einmal als Buchgrundschuld und einmal als Briefgrundschuld.
| Grundschuld | Notar brutto | Grundbuch | Summe | Summe mit Brief |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 420,78 € | 273,00 € | 693,78 € | 775,68 € |
| 200.000 € | 652,12 € | 435,00 € | 1.087,12 € | 1.217,62 € |
| 250.000 € | 794,92 € | 535,00 € | 1.329,92 € | 1.490,42 € |
| 320.000 € | 935,34 € | 635,00 € | 1.570,34 € | 1.760,84 € |
| 400.000 € | 1.113,84 € | 785,00 € | 1.898,84 € | 2.134,34 € |
| 500.000 € | 1.292,34 € | 935,00 € | 2.227,34 € | 2.507,84 € |
| 600.000 € | 1.482,74 € | 1.095,00 € | 2.577,74 € | 2.906,24 € |
GNotKG KV 21200, 22114, 32001 (40 Seiten), 32005, 32014; Grundbuch KV 14121 (ohne Brief) bzw. 14120 (mit Brief). Stand 13.10.2026.
Die Bank gibt die Inhalte vor, der Notar beurkundet sie und berät beide Seiten neutral. Sechs Punkte, die Sie vorher kennen sollten.
Tritt die Bank die Grundschuld an einen Dritten ab, können Sie ihm alle Einwände aus der Zweckerklärung entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).
Der Nennbetrag steht im Grundbuch und bestimmt die Kosten. Er sinkt nicht mit der Tilgung.
Welche Bank die Grundschuld erhält und an welcher Stelle sie steht. Die finanzierende Bank beansprucht in der Regel den ersten Rang.
Der oft hohe Satz ist nicht Ihr Darlehenszins. Er erweitert den Sicherungsrahmen, etwa für Verzugs- und Vollstreckungskosten.
Mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann die Bank ohne Urteil vollstrecken (§ 800 ZPO). Die Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt trotzdem (§ 1193 BGB).
Ob die Bank neben der Immobilie auch auf Ihr übriges Vermögen zugreifen darf.
Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert, und steht oft in einem eigenen Bankdokument.
Ist das Darlehen getilgt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch, bis Sie etwas unternehmen. Sie haben drei Wege.
Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, die notariell beglaubigt sein muss. Sie als Eigentümer stimmen der Löschung zu (§ 27 GBO). Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr, bei 320.000 € sind das 317,50 € (KV 14140).
Die Grundschuld erlischt nicht von selbst, wenn das Darlehen getilgt ist. Die Bank stellt Ihnen eine Löschungsbewilligung aus, die Sie aufbewahren. Wollen Sie später wieder finanzieren, kann die stehende Grundschuld ein neues Darlehen absichern, und Sie sparen die Kosten einer neuen Eintragung.
Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann die alte Bank die Grundschuld an die neue abtreten. Bei der Buchgrundschuld braucht es dafür Einigung und Eintragung (§§ 873, 1154 Abs. 3, 1192 BGB).
Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer selbst bestellt werden (§ 1196 BGB). Sie gehört dann Ihnen und lässt sich später an eine Bank abtreten, wenn Sie wieder ein Darlehen brauchen.
Kurz beantwortet, Beträge nach GNotKG gerechnet.
0800 707 4000Ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an Ihrer Immobilie. Zahlen Sie das Darlehen nicht, darf die Bank die Immobilie verwerten lassen. Solange Sie zahlen, merken Sie von der Grundschuld nichts.
Sie bleibt eingetragen, denn sie erlischt nicht von selbst. Die Bank gibt Ihnen eine Löschungsbewilligung, mit der Sie die Grundschuld löschen lassen, für einen neuen Kredit stehen lassen oder an eine andere Bank abtreten können.
Notar und Grundbuchamt zusammen 431,56 €: Notar mit Auslagen und Umsatzsteuer 266,56 €, Grundbuchamt 165,00 € (Buchgrundschuld). Andere Beträge rechnet der Notarkostenrechner.
Ja. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die Bewilligung öffentlich beglaubigt ist (§ 29 GBO). Enthält die Urkunde die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, muss sie sogar beurkundet werden (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).
Die Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung (§ 1113 BGB). Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB), welche Schulden sie sichert, regelt die Zweckerklärung. Deshalb kann sie nach der Rückzahlung für ein neues Darlehen weiterverwendet werden.
Den Betrag gibt die Bank im Grundschuldformular vor. Der Nennbetrag bleibt eingetragen, auch wenn Ihre Restschuld sinkt, und er bestimmt die Gebühren von Notar und Grundbuchamt (§ 53 GNotKG). Jeder Euro mehr Grundschuld kostet also mehr Gebühren.
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