- Zinsdifferenz
- 1,42 Punkte
- Anteil Restschuld
- 7,4 %
Lexikon
Vorfälligkeitsentschädigung Wann sie anfällt.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den die Bank verlangt, wenn Sie ein Darlehen mit festem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen. Zum Ende der Zinsbindung und zehn Jahre nach Vollauszahlung (§ 489 BGB) fällt sie nicht an. Für Immobilienkredite gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
Auf einen Blick
Wann darf die Bank sie verlangen?
Nur wenn Sie innerhalb der Zinsbindung und vor Ablauf von zehn Jahren nach Vollauszahlung zurückzahlen. Ein Recht darauf haben Sie dann nur mit berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf der Immobilie (§ 500 Abs. 2 BGB). Verlangen darf sie nur eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar entstandenen Schaden (§ 502 Abs. 1 BGB).
10 Jahre nach Vollauszahlung Danach kündigen Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Verkauf typisches berechtigtes Interesse Das Gesetz nennt die anderweitige Verwertung der beliehenen Immobilie (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB).
1 % Obergrenze nur für Konsumkredite Gilt für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 502 Abs. 3 BGB).
Zeitstrahl
Umschuldung prüfen Wann Sie ohne Entschädigung wechseln.
Beispiel: Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung. Bis zum zehnten Jahr nach Vollauszahlung kostet jede vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung, danach nicht mehr.
- Jahr 0 Vollauszahlung Ab diesem Tag läuft die Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB.
- jederzeit Ablösung mit Grund Bei berechtigtem Interesse, etwa Verkauf, gegen Entschädigung.
- Jahr 1 bis 10 Nur mit Entschädigung Umschuldung zu einer anderen Bank nur mit Zustimmung der bisherigen.
- nach 10 Jahren Kündigung ohne Kosten Sechs Monate Frist, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.
- Ende Zinsbindung Regulärer Wechsel Anschluss bei jeder Bank, keine Entschädigung.
Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnen die zehn Jahre mit dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Rechenweg, Näherung
So rechnet die Bank ungefähr.
Beispiel: 300.000 € zu 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), 2 % Tilgung. Nach 4 Jahren wird das Haus verkauft und der Kredit abgelöst. Der Wiederanlagezins von 2,50 % ist ein Szenario, keine Marktaussage.
- 01 Restschuld heute
nach 4 JahrenRate 1.355 € im Monat 274.320 € zahlen Sie an die Bank zurück - 02 Entgangene Zahlungen
72 Raten plus Restschuldbis Ende der Zinsbindung, Restschuld dann 228.583 € 326.143 € hätte die Bank erhalten - 03 Heutiger Wert
abgezinst mit 2,50 %was die Bank heute anlegen müsste 287.282 € Barwert - 04 Entschädigung
Barwert minus Restschuld287.282 € − 274.320 € rund 13.000 € vor Abzug ersparter Kosten
- AbzügeErsparte Risiko- und Verwaltungskosten der Bank werden abgezogen und senken den Betrag.
- SondertilgungVereinbarte, noch offene Sondertilgungsrechte mindern den Schaden der Bank.
- MethodeDie Aktiv-Passiv-Methode vergleicht mit sicheren Kapitalmarkttiteln, die Aktiv-Aktiv-Methode mit einem neuen Kredit. Beide hat der BGH grundsätzlich zugelassen.
Näherung zur Orientierung. Die Bank rechnet mit laufzeitgleichen Renditen am Ablösetag. Stand 13.10.2026.
Szenarien
Der Wiederanlagezins entscheidet.
Gleiches Darlehen, Ablösung nach 4 Jahren. Je tiefer der Zins für die Wiederanlage unter Ihrem Vertragszins liegt, desto höher die Entschädigung. Liegt er darüber, entsteht der Bank kein Zinsschaden.
- Zinsdifferenz
- 0,92 Punkte
- Anteil Restschuld
- 4,7 %
- Zinsdifferenz
- 0,42 Punkte
- Anteil Restschuld
- 2,1 %
- Zinsdifferenz
- 0 Punkte
- Möglich bleibt
- Margenschaden
Vertragszins 3,42 % = Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026. Wiederanlagezinsen sind Szenarien. Restschuld 274.320 €.
Typische Fälle
Verkauf, Umschuldung, Sondertilgung.
Berechtigtes Interesse
Wer die Immobilie verkauft, hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ergibt sich das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung aus § 500 Abs. 2 BGB. Die Bank darf dafür die Entschädigung verlangen.
Nur zum Ablauf oder nach 10 Jahren
Ein niedrigerer Zins bei einer anderen Bank ist kein berechtigtes Interesse. Innerhalb der Zinsbindung geht der Wechsel nur mit Zustimmung der Bank, und die verlangt dann die Entschädigung. Kostenfrei wechseln Sie zum Ende der Zinsbindung oder nach § 489 BGB.
Im Rahmen des Vertrags kostenfrei
Haben Sie Sondertilgungen vereinbart, etwa einen festen Prozentsatz im Jahr, sind sie Teil des Vertrags und lösen keine Entschädigung aus. Erst was darüber hinausgeht, ist eine vorzeitige Rückzahlung.
Kündigung mit drei Monaten Frist
Die Entschädigung setzt einen gebundenen Sollzins voraus (§ 502 Abs. 1 BGB). Darlehen mit veränderlichem Zins können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
Rechtslage
Wann der Anspruch entfällt.
Die Bank hat keinen Anspruch, wenn der Vertrag die Berechnung nicht ausreichend beschreibt. Ein Widerruf wegen fehlerhafter Belehrung ist dagegen bei den meisten Verträgen nicht mehr möglich.
Stand 13.10.2026- ausgeschlossen Unzureichende Angaben im Vertrag
Fehlen ausreichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung, entfällt der Anspruch (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der BGH verurteilte am 20.05.2025 eine Bank zur Rückzahlung (XI ZR 22/24).
Quelle: BGB, beck-aktuell 12.06.2025 - ausgeschlossen Rückzahlung aus Versicherung
Zahlt eine im Vertrag vorgeschriebene Versicherung den Kredit zurück, entfällt die Entschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- keine Grenze Obergrenze 1 Prozent
Gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen begrenzt das Gesetz die Höhe nicht (§ 502 Abs. 3 BGB).
- erloschen Widerruf alter Verträge
Für Immobiliendarlehen vom 01.09.2002 bis 10.06.2010 ist ein fortbestehendes Widerrufsrecht am 21.06.2016 erloschen (Art. 229 § 38 Abs. 3 EGBGB). Seit 21.03.2016 erlischt es spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB). Verträge dazwischen nur im Einzelfall prüfen lassen.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenBereitstellungszinsenEntgelt der Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens, fällig nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit.Begriff öffnen
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- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Abstand zwischen Vertragszins und heutigem Wiederanlagezins ab. Im Beispiel oben sind es bei 274.320 € Restschuld und sechs Jahren Restlaufzeit rund 13.000 € vor Abzügen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es für Immobilienkredite nicht.
Ja, wenn Sie bis zum Ende der Zinsbindung warten oder nach § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Zum Wechsel ohne Kosten mehr unter Anschlussfinanzierung.
Ja, wenn der Verkauf in die Zinsbindung fällt und seit der Vollauszahlung noch keine zehn Jahre vergangen sind. Der Verkauf gibt Ihnen das Recht, vorzeitig zurückzuzahlen (§ 500 Abs. 2 BGB), die Bank darf aber ihren Schaden ersetzt verlangen.
Ja. Das Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt in jedem Fall zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
Vier Punkte: ob Sondertilgungsrechte berücksichtigt sind, ob ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen wurden, ob nur bis zum frühesten kostenfreien Kündigungstermin gerechnet wurde und ob Ihr Vertrag die Berechnung ausreichend beschreibt. Fehlt diese Beschreibung, entfällt der Anspruch ganz (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
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