Wohnrecht Wohnen in fremdem Eigentum.
Ein Wohnrecht erlaubt einer Person, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, die ihr nicht gehört. Rechtlich heißt es Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), steht im Grundbuch und gilt meist lebenslang. Wer eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht kauft oder finanziert, übernimmt es.
Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?
Lebenslanges Wohnrecht heißt: Der Berechtigte darf bis zu seinem Tod in den vereinbarten Räumen wohnen, auch wenn das Haus verkauft wird. Das Recht ist nicht übertragbar und nicht vererblich (§§ 1092, 1090, 1061 BGB). Es sichert das Wohnen, nicht die Mieteinnahmen, dafür gibt es den Nießbrauch.
Wohnrecht ins Grundbuch in vier Schritten.
Dinglich wirkt das Wohnrecht erst mit der Eintragung. Nur dann gilt es auch gegenüber einem Käufer oder einer Bank.
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Inhalt vereinbaren
Eigentümer und BerechtigterWelche Räume, ob Garten und Keller mitgenutzt werden, wer Nebenkosten und Grundsteuer trägt und ob vermietet werden darf (§ 1092 Abs. 1 BGB).
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Bewilligung beglaubigen
NotarDer Eigentümer bewilligt die Eintragung, seine Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Wird das Haus zugleich übertragen, beurkundet der Notar den ganzen Vertrag (§ 311b BGB).
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Rang festlegen
Notar, BankDer Rang folgt der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Ob das Wohnrecht vor oder hinter einer Grundschuld steht, entscheidet über seinen Schutz in einer Versteigerung.
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Eintragung in Abteilung II
GrundbuchamtMit der Eintragung entsteht das Recht (§ 873 BGB). Prüfen Sie es danach im Grundbuchauszug.
Was ein Wohnrecht nach Alter wert ist.
Für Schenkung- und Erbschaftsteuer rechnet das Finanzamt den Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 BewG). Beispiel: Wohnung mit ortsüblicher Miete von 1.000 € im Monat, also 12.000 € im Jahr.
| Alter | Faktor Frau | Wert Frau | Faktor Mann | Wert Mann |
|---|---|---|---|---|
| 60 Jahre | 13,832 | 165.984 € | 12,798 | 153.576 € |
| 65 Jahre | 12,583 | 150.996 € | 11,444 | 137.328 € |
| 70 Jahre | 11,107 | 133.284 € | 9,938 | 119.256 € |
| 75 Jahre | 9,393 | 112.716 € | 8,282 | 99.384 € |
| 80 Jahre | 7,490 | 89.880 € | 6,509 | 78.108 € |
| 85 Jahre | 5,512 | 66.144 € | 4,743 | 56.916 € |
Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026, BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (BStBl 2025 I S. 1830), berechnet aus der Sterbetafel 2022/2024. Jahreswert 12.000 € ist eine Annahme. Wer ein Wohnrecht geschenkt bekommt, versteuert diesen Wert. Wer eine Immobilie unter Wohnrechtsvorbehalt erhält, zieht ihn ab. Keine Steuerberatung.
Haus mit Wohnrecht kaufen oder beleihen.
Ein eingetragenes Wohnrecht geht bei Verkauf und Erbe mit. Für Käufer und Bank zählt, wo es im Grundbuch steht.
Der Käufer übernimmt das Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen, wenn das Haus verkauft wird. Der Käufer wird Eigentümer, darf die belasteten Räume aber nicht selbst nutzen, bis das Recht erlischt.
Behält sich der Verkäufer das Wohnrecht vor, zählt sein Wert zur Gegenleistung und erhöht die Grunderwerbsteuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Die Bank will meist den ersten Rang
Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld, bleibt es bei einer Versteigerung bestehen (§§ 44, 52 ZVG). Banken verlangen daher meist, dass der Berechtigte im Rang zurücktritt. Das braucht seine Zustimmung und eine Eintragung (§ 880 BGB).
Tritt er zurück, erlischt sein Wohnrecht bei einer Versteigerung aus dieser Grundschuld (§ 52 Abs. 1 ZVG).
Ohne Grundbuch nur zwischen den Parteien
Ein Wohnrecht, das nur im Vertrag steht, bindet die Vertragspartner. Gegenüber einem späteren Käufer wirkt nur das eingetragene Recht (§ 873 BGB). Anders als die Miete (§ 566 BGB) geht es nicht automatisch auf den Erwerber über.
Nach dem Tod mit Sterbeurkunde
Steht im Grundbuch, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt, löscht das Grundbuchamt das Wohnrecht ohne Mitwirkung der Erben (§ 23 Abs. 2 GBO). Fehlt dieser Vermerk, brauchen Sie im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung der Erben (§ 23 Abs. 1 GBO).
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtNießbrauchRecht, eine fremde Immobilie vollständig zu nutzen: selbst bewohnen oder vermieten. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchauszugAusdruck des Grundbuchblatts mit allen aktuellen Eintragungen, erhältlich beim Grundbuchamt oder beim Notar.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtVorkaufsrechtRecht, in einen fremden Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen wie der Käufer zu erwerben.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundschuld löschenDie Grundschuld bleibt nach der letzten Rate im Grundbuch, bis der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung der Bank ihre Löschung beim Grundbuchamt beantragt.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAuflassungsvormerkungEintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf das Eigentum bis zur Umschreibung sichert.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungsversteigerungZwangsversteigerung, mit der ein Miteigentümer oder Miterbe die gemeinsame Immobilie gegen den Willen der anderen in Geld teilen lässt.Begriff öffnen
- Kauf und KostenLeibrenteLebenslange Rente gegen den Verkauf der eigenen Immobilie. Der Verkäufer wohnt per Wohnrecht weiter, die Rente endet mit seinem Tod.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Nein. Der Nießbraucher darf die Immobilie vollständig nutzen und vermieten (§§ 1030, 1059 BGB). Das Wohnrecht erlaubt nur, selbst darin zu wohnen. Vermieten ist nur erlaubt, wenn es gestattet ist (§ 1092 BGB).
Die gewöhnliche Unterhaltung der Räume trägt der Berechtigte (§§ 1093, 1041 BGB). Für Grundsteuer und andere Lasten verweist § 1093 BGB nicht auf § 1047 BGB. Regeln Sie die Kosten deshalb ausdrücklich im Vertrag.
Nein. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1090 Abs. 2, 1061 BGB) und kann nicht übertragen werden (§ 1092 BGB).
Ja. Das eingetragene Wohnrecht bleibt bestehen, der Käufer übernimmt es. Vorher löschen lässt es sich nur, wenn der Berechtigte das Recht aufgibt (§ 875 BGB).
Das hängt vom Rang ab. Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld, verlangen Banken meist einen Rangrücktritt (§ 880 BGB). Ihre Lage prüfen wir in einer kostenlosen Anfrage.
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