- Beispiel-Aufschlag
- −0,20 Punkte
- Beispiel-Sollzins
- 3,22 %
Lexikon
Beleihungswert und Beleihungsauslauf.
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank Ihrer Immobilie dauerhaft zutraut. Er darf den Marktwert nicht übersteigen und liegt oft darunter. Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf: Bei 320.000 € Darlehen auf 360.000 € Beleihungswert sind das 88,9 %.
Auf einen Blick
Beleihungswert oder Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der heute am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist eine vorsichtige Schätzung für die ganze Laufzeit des Kredits und darf den Marktwert nicht übersteigen. Die Bank rechnet mit dem niedrigeren Wert, Sie meist mit dem Kaufpreis.
≤ Marktwert Beleihungswert Ohne spekulative Elemente, nach vorsichtiger Bewertung (§ 16 Abs. 2 PfandBG).
60 % Grenze für Pfandbriefe Nur bis zu dieser Höhe des Beleihungswerts dürfen Pfandbriefbanken Darlehen zur Deckung nutzen (§ 14 PfandBG).
600.000 € vereinfachte Bewertung Bis zu diesem Darlehensbetrag bei Wohnobjekten statt Gutachten (§ 24 BelWertV).
Drei Werte
Kaufpreis, Verkehrswert, Beleihungswert.
Drei Zahlen für dieselbe Immobilie. Für die Finanzierung zählt die vorsichtigste, der Beleihungswert. Er darf den Marktwert nicht übersteigen.
- Kaufvertrag Kaufpreis
Was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Er kann über oder unter dem Marktwert liegen.
- § 194 BauGB Verkehrswert
Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Gleichbedeutend mit Marktwert.
- § 16 PfandBG Beleihungswert
Der Wert, der während der gesamten Beleihung voraussichtlich erzielbar ist, ohne vorübergehende Schwankungen und spekulative Elemente (§ 3 BelWertV).
Rechenweg
Konditionen nach Beleihung So rechnen Sie den Beleihungsauslauf.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Darlehen 80 % des Kaufpreises. Den Sicherheitsabschlag von 10 % setzen wir als Annahme an, jede Bank bewertet selbst.
- 01 Kaufpreis
laut Kaufvertrag400.000 € Ausgangswert - 02 Beleihungswert
Kaufpreis − 10 %400.000 € × 0,90 360.000 € Annahme, Bank ermittelt selbst - 03 Darlehen
80 % des Kaufpreises400.000 € × 0,80 320.000 € Ihr Kreditbetrag - 04 Beleihungsauslauf
Darlehen ÷ Beleihungswert320.000 € ÷ 360.000 € 88,9 % Wert für die Zinsstufe
- 80 % vom Kaufpreis sind mehr als 80 %Wer 80 % des Kaufpreises finanziert, liegt beim Beleihungsauslauf darüber, hier bei 88,9 %.
- PfandbriefgrenzeDie ersten 60 % des Beleihungswerts sind 216.000 €. Darüber hinaus kann eine Pfandbriefbank das Darlehen nicht zur Deckung nutzen.
- Nebenkosten zählen nichtGrunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Beleihungswert nicht. Sie kommen aus dem Eigenkapital.
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100. Abschlag und Darlehensquote sind Annahmen für das Beispiel, Stand 13.10.2026.
Beispielrechnung
Mehr Eigenkapital, bessere Stufe.
Gleiche Immobilie, Beleihungswert 360.000 €, unterschiedliche Darlehen. Die Auf- und Abschläge sind Beispielwerte dieses Portals, keine Konditionen einer Bank. Jede Bank staffelt anders.
- Beispiel-Aufschlag
- ±0 Punkte
- Beispiel-Sollzins
- 3,42 %
- Beispiel-Aufschlag
- +0,25 Punkte
- Beispiel-Sollzins
- 3,67 %
- Beispiel-Aufschlag
- +0,55 Punkte
- Beispiel-Sollzins
- 3,97 %
Basis: Sollzins 3,42 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), 2 % Tilgung. Aufschläge aus der Beispielstaffel des Konditionsrechners (bis 60 %, bis 80 %, bis 90 %, bis 100 % Beleihung).
Ermittlung
Wie die Bank den Wert ermittelt.
Pfandbriefbanken müssen die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) anwenden. Andere Banken bewerten nach eigenen internen Vorgaben.
Der Regelfall
Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Erträge. Nach der Verordnung ist der Ertragswert regelmäßig maßgeblich und darf nicht überschritten werden (§ 4 Abs. 1 BelWertV). Für selbst genutzte Häuser und Wohnungen erlaubt Absatz 2 die Orientierung an Sach- oder Vergleichswert.
Boden plus Gebäude
Bodenwert plus Wert der baulichen Anlagen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen kann sich der Beleihungswert am Sachwert orientieren, wenn das Objekt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
Preise ähnlicher Objekte
Bei Einfamilienhäusern darf sich die Bank nur am Vergleichswert orientieren, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten mit ähnlicher Wohnfläche vorliegen (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
Vereinfachte Wertermittlung
Liegt der Darlehensbetrag für ein Wohnobjekt einschließlich Vorlasten nicht über 600.000 €, reicht statt eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24 Abs. 1 BelWertV). Unter Bedingungen darf dann auch die Besichtigung entfallen.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVorfälligkeitsentschädigungSchadensersatz an die Bank, wenn ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird; zum Ende der Zinsbindung und nach § 489 BGB fällt sie nicht an.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBereitstellungszinsenEntgelt der Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens, fällig nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtErbbaurechtRecht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, gegen einen jährlichen Erbbauzins, oft für 60 bis 99 Jahre.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErtragswertverfahrenWertermittlung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Darlehen geteilt durch Beleihungswert mal 100. Bei 320.000 € Darlehen und 360.000 € Beleihungswert ergibt das 88,9 %. Banken rechnen mit dem Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis.
Weil er vorübergehende Preisschwankungen und spekulative Elemente ausklammern muss (§ 3 Abs. 1 BelWertV). Der Kaufpreis bildet dagegen den Markt am Tag des Kaufs ab, mit allem, was Käufer gerade zu zahlen bereit sind.
Der Teil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Darlehen als besonders sicher einstuft. Gesetzlich festgelegt ist sie für Pfandbriefbanken: Darlehen dürfen nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen dienen (§ 14 PfandBG).
Bei Pfandbriefbanken nicht als Grundlage: Gutachten, die der Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben hat, dürfen sie nicht verwenden (§ 5 Abs. 2 BelWertV). Ein eigenes Gutachten kann trotzdem helfen, eine Bewertung nachzufragen.
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