Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Immobilie vollständig zu nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Das Eigentum bleibt beim Eigentümer. Typisch ist der Vorbehaltsnießbrauch: Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder und nutzen es bis zum Lebensende weiter.
Der Nießbraucher darf die Immobilie besitzen und nutzen (§ 1036 BGB), verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten kann nur der Eigentümer. Dafür trägt der Nießbraucher die laufenden Kosten. Der Nießbrauch entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
Alle drei Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und sichern die Nutzung einer fremden Immobilie. Sie unterscheiden sich darin, was der Berechtigte darf und ob das Recht vererbt werden kann.
Die ganze Nutzung
Der Berechtigte zieht alle Nutzungen: selbst wohnen, vermieten, Mieteinnahmen behalten.
Nur selbst wohnen
Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen.
Wohnrecht zum Verkaufen
Das Recht, eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder anders zu nutzen.
Welches Recht passt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Gestaltung vor der Beurkundung vom Notar erläutern. Diese Übersicht ist keine Rechtsberatung.
Bei einer Schenkung zieht das Finanzamt den Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie ab. Er ergibt sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG. Beispiel: Eine Mutter, 70 Jahre, überträgt ihr Haus an ihr Kind und behält den Nießbrauch.
ortsübliche Miete × 12 1.300 € × 12 15.600 € pro Jahr Höchstens Grundbesitzwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG), hier 29.569 €. Jahreswert × Vervielfältiger 15.600 € × 11,107 173.269 € Wert des Nießbrauchs Vervielfältiger für eine Frau mit 70 Jahren, Bewertungsstichtage ab 1.1.2026. Grundbesitzwert − Kapitalwert 550.000 € − 173.269 € 376.700 € steuerpflichtiger Erwerb Auf volle 100 € abgerundet (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Annahmen: Grundbesitzwert 550.000 €, ortsübliche Miete 1.300 € im Monat, Schenkung an das eigene Kind, keine Vorschenkungen. Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (BStBl 2025 I S. 1830). Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
Ob eine Immobilie mit Nießbrauch beleihbar ist, entscheidet vor allem der Rang im Grundbuch. Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB).
Steht der Nießbrauch im Rang vor der Grundschuld, bleibt er bestehen, wenn die Bank aus ihrer Grundschuld versteigern lässt (§§ 44, 52 ZVG). Ein Ersteigerer müsste den Nießbraucher weiter wohnen lassen, die Sicherheit ist für die Bank deutlich weniger wert.
Banken verlangen deshalb meist, dass der Berechtigte im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt. Das geht nur mit seiner Zustimmung und Eintragung im Grundbuch (§ 880 BGB).
Steht die Grundschuld vorn, erlischt der Nießbrauch bei einer Versteigerung aus dieser Grundschuld (§ 52 Abs. 1 ZVG). Der Nießbraucher hängt dann davon ab, dass der Eigentümer seinen Kredit bedient.
Bestand die Grundschuld schon bei der Bestellung, zahlt der Nießbraucher im Verhältnis zum Eigentümer die Grundschuldzinsen (§ 1047 BGB). Wer die Kreditrate trägt, regeln die Beteiligten am besten im Vertrag.
Wer eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch kauft, übernimmt das Recht: Nutzen darf weiter der Nießbraucher. Solange das Recht besteht, ist die Immobilie für Käufer und Bank kaum verwertbar, das drückt Kaufpreis und Beleihungswert. Prüfen Sie Abteilung II im Grundbuchauszug vor dem Notartermin.
Nach dem Tod des Berechtigten lässt sich der Nießbrauch ohne Mitwirkung der Erben löschen, wenn im Grundbuch steht, dass der Todesnachweis genügt (§ 23 Abs. 2 GBO).
Der Nießbraucher darf die Immobilie vollständig nutzen und auch vermieten (§§ 1030, 1059 BGB). Das Wohnrecht erlaubt nur, selbst darin zu wohnen, vermieten nur mit Gestattung (§§ 1093, 1092 BGB).
Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher öffentliche Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB) und die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB). Größere Erneuerungen gehören nicht dazu. Abweichungen sollten im Vertrag stehen.
Nein. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB) und ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB). Bestellt werden kann er auch für mehrere Personen, etwa beide Elternteile. Für die Bewertung zählt dann § 14 Abs. 3 BewG.
Eigentümer und Berechtigter einigen sich, der Eigentümer bewilligt die Eintragung in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), das Grundbuchamt trägt den Nießbrauch in Abteilung II ein. Erst damit entsteht das Recht (§ 873 BGB).
Ja, wenn die Bank eine ausreichende Sicherheit erhält. Meist verlangt sie, dass der Nießbrauch im Rang hinter ihre Grundschuld zurücktritt (§ 880 BGB). Wir prüfen Ihre Lage gern in einer kostenlosen Anfrage.
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