Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung und erhalten dafür eine Rente, die bis zum Lebensende gezahlt wird (§ 759 BGB). Sie wohnen weiter darin, gesichert durch ein Wohnrecht im Grundbuch. Das Eigentum geht mit dem Verkauf auf den Käufer über.
Sie verkaufen die Immobilie beim Notar, der Käufer zahlt statt des vollen Kaufpreises eine lebenslange Rente und auf Wunsch einen Einmalbetrag. Ihr Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Für Sanierungen ist danach grundsätzlich der neue Eigentümer verantwortlich, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Bei der Leibrente verkaufen Sie, bei der Umkehrhypothek leihen Sie, beim Nießbrauch behalten Sie die Nutzung.
Verkaufen, Rente beziehen
Eigentümerwechsel bei Unterschrift, dafür lebenslange Rente und Wohnrecht im Grundbuch.
Beleihen, Eigentümer bleiben
Die Bank zahlt Einmalbetrag oder Rente, getilgt wird aus dem späteren Verkauf der Immobilie.
Nutzung statt Wohnrecht
Statt eines Wohnrechts kann bei Verkauf oder Übertragung ein Nießbrauch vorbehalten werden.
Leibrente und Umkehrhypothek nach Verbraucherzentrale, Stand 02.01.2025. Keine Rechtsberatung.
Vom Wert der Immobilie geht der Wert Ihres Wohnrechts ab, der Rest wird über Ihre statistische Lebenserwartung verrentet. Beispiel: Frau, 75 Jahre, schuldenfreies Haus.
Jahresmiete × Vervielfältiger 14.400 € × 9,393 135.259 € Wert des Wohnrechts Ortsübliche Miete 1.200 € im Monat. Hauswert − Wohnrecht 400.000 € − 135.259 € 264.741 € Barwert der Rente Barwert ÷ Vervielfältiger ÷ 12 264.741 € ÷ 9,393 ÷ 12 2.349 € lebenslang, Modell Modell mit den steuerlichen Vervielfältigern nach § 14 BewG (Sterbetafel des Statistischen Bundesamts, Zins 5,5 %), BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Stichtage ab 1.1.2026. Annahmen: Verkehrswert 400.000 €, ortsübliche Miete 1.200 €. Keine Anbieterkalkulation, keine Beratung.
Die Rente ist nur so sicher wie ihre Absicherung im Grundbuch. Vier Punkte, die Sie vor dem Notartermin klären sollten.
Ihr Wohnrecht und die Rente gehören als Rechte ins Grundbuch, die Rente als Reallast (§ 1105 BGB). Achten Sie auf den Rang: Rechte vor einer späteren Grundschuld des Käufers bleiben bei einer Zwangsversteigerung bestehen.
Eine feste Rente verliert über die Jahre an Kaufkraft. Eine Reallast kann so vereinbart werden, dass sich die Leistung an veränderte Verhältnisse anpasst (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wertsicherungsklauseln müssen dem Preisklauselgesetz genügen.
Versteuert wird nicht die ganze Rente, sondern ihr Ertragsanteil. Er richtet sich nach dem Alter bei Rentenbeginn: mit 70 Jahren 15 Prozent, mit 75 Jahren 11 Prozent, mit 80 Jahren 8 Prozent (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG).
Ein Wohnrecht erlaubt nur, selbst darin zu wohnen. Vermieten dürfen Sie nur, wenn es gestattet ist (§ 1092 BGB). Wer einen Umzug ins Heim für möglich hält, sollte vorab regeln, was dann gilt, oder einen Nießbrauch prüfen.
Je älter Sie beim Verkauf sind, desto weniger ist das Wohnrecht wert und desto höher fällt die Modellrente aus. Steuerpflichtig ist nur der Ertragsanteil.
| Verkäufer | Vervielfältiger | Wohnrecht | Rente im Monat | Ertragsanteil |
|---|---|---|---|---|
| Frau, 70 | 11,107 | 159.941 € | 1.801 € | 15 % |
| Mann, 70 | 9,938 | 143.107 € | 2.154 € | 15 % |
| Frau, 75 | 9,393 | 135.259 € | 2.349 € | 11 % |
| Mann, 75 | 8,282 | 119.261 € | 2.825 € | 11 % |
| Frau, 80 | 7,490 | 107.856 € | 3.250 € | 8 % |
| Mann, 80 | 6,509 | 93.730 € | 3.921 € | 8 % |
Gleiche Annahmen wie oben (400.000 € Hauswert, 1.200 € Miete). Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG für das bei Rentenbeginn vollendete Lebensjahr. Modell, Stand 13.10.2026.
Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie, der Käufer zahlt eine lebenslange Rente, Ihr Wohnrecht steht im Grundbuch. Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie einen Kredit auf und bleiben Eigentümer, getilgt wird später aus dem Verkauf.
Das hängt von Hauswert, Miete, Alter und Anbieter ab. Im Modell mit 400.000 € Hauswert und 1.200 € Miete ergeben sich für eine Frau mit 75 Jahren rund 2.349 € im Monat, vor Abschlägen des Anbieters.
Die Rente endet im Zweifel mit dem Tod des Berechtigten (§ 759 BGB). Der Käufer muss dann nichts mehr zahlen. Ihre Erben erben die Immobilie nicht, sie gehört bereits dem Käufer.
Ja, mit dem Ertragsanteil, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt, etwa 11 Prozent bei Beginn mit 75 Jahren (§ 22 EStG). Den Rest der Rente versteuern Sie nicht.
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