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Disagio Zins im Voraus bezahlt.

Ein Disagio ist ein Abschlag vom Darlehen: Die Bank zahlt weniger aus, als Sie zurückzahlen, und gibt Ihnen dafür einen niedrigeren Sollzins. Wirtschaftlich ist das vorausbezahlter Zins für die Zinsbindung. Ob es sich lohnt, entscheidet der Zinsnachlass: Bei 5 Prozent Disagio und 10 Jahren Zinsbindung muss der Sollzins in unserem Beispiel um mindestens 0,66 Punkte sinken.

Redaktion Eigenheim-Finanzierung.de, verantwortlich: Christoffer Riefenstahl, Vorstand Aktualisiert 13.10.2026
Auf einen Blick

Wie wirkt ein Disagio?

Sie leihen sich mehr, als Sie ausgezahlt bekommen. Wer 300.000 € braucht, nimmt bei 5 % Disagio 315.789 € auf. Die Zinsersparnis muss den Abschlag innerhalb der Zinsbindung wieder hereinholen, denn danach ist das Disagio verbraucht.

15.789 € Disagio bei 5 % auf 315.789 € Nennbetrag, damit 300.000 € ausgezahlt werden.
0,66 Punkte nötiger Zinsnachlass, 10 Jahre so viel muss der Sollzins mindestens sinken, damit der Effektivzins nicht steigt. eigene Rechnung, siehe unten
5 % Grenze der Finanzverwaltung Bis dahin gilt ein Disagio bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung als marktüblich. BMF, 20.10.2003
Rechenweg

Lohnt sich das Disagio?

Beispiel: Sie brauchen 300.000 €, Zinsbindung 10 Jahre, 2 % Tilgung. Ohne Disagio gilt die Beispielkondition von 3,42 % (Stand 17.09.2026). Gesucht ist der Sollzins, bei dem 5 % Disagio genauso viel kosten wie kein Disagio.

Angebote vergleichen
  1. 01 Nennbetrag Bedarf ÷ (1 − 5 %) 300.000 € ÷ 0,95 315.789 € schulden Sie der Bank
  2. 02 Disagio Nennbetrag minus Auszahlung 315.789 € − 300.000 € 15.789 € behält die Bank ein
  3. 03 Grenzzins gleicher Effektivzins über 10 Jahre ohne Disagio 3,47 % effektiv 2,76 % Sollzins mit Disagio
  4. 04 Mindest-Nachlass Sollzins ohne minus Grenzzins 3,42 % − 2,76 % 0,66 Punkte darunter wird es teurer
  • Effektivzins vergleichenEr enthält das Disagio (§ 16 PAngV). Vergleichen Sie Angebote mit und ohne Disagio deshalb immer über den Effektivzins, nie über den Sollzins.
  • Gerechnet über die ZinsbindungDas Angebot unterstellt, dass der Sollzins bis zum Vertragsende gilt. Weil das Disagio nach der Zinsbindung verbraucht ist, rechnen wir nur bis dahin.
  • Kein AngebotDer Grenzzins ist ein Rechenwert. Ob eine Bank so viel Nachlass gibt, zeigt nur ihr Angebot.

Effektivzins rechnerisch nach PAngV-Formel ((1 + Monatszins)12 − 1), ohne weitere Kosten, Restschuld am Ende der Zinsbindung als Schlusszahlung. Stand 13.10.2026.

Nach Zinsbindung

Je kürzer die Bindung, desto mehr Nachlass.

Gleiches Darlehen, 5 % Disagio. Bei kurzer Zinsbindung verteilt sich der Abschlag auf wenige Jahre und muss durch einen größeren Zinsnachlass ausgeglichen werden.

5 Jahre Zinsbindungohne Disagio 3,31 % 1,14 Punkte Mindest-Nachlass
Grenzzins mit Disagio
2,17 %
Effektiv über die Bindung
3,36 %
10 Jahre Zinsbindungohne Disagio 3,42 % 0,66 Punkte Mindest-Nachlass
Grenzzins mit Disagio
2,76 %
Effektiv über die Bindung
3,47 %
15 Jahre Zinsbindungohne Disagio 3,58 % 0,51 Punkte Mindest-Nachlass
Grenzzins mit Disagio
3,07 %
Effektiv über die Bindung
3,64 %

Sollzinsen ohne Disagio: Beispielkonditionen je Zinsbindung, Stand 17.09.2026. Grenzzinsen gerechnet, keine Angebote. 300.000 € Auszahlung, 2 % Tilgung.

Mit und ohne Disagio

Gleicher Effektivzins, andere Restschuld.

Beide Varianten kosten über 10 Jahre effektiv gleich viel. Das Disagio senkt die Rate, lässt aber mehr Schulden für die Anschlussfinanzierung übrig.

ohne Disagio
Auszahlung
300.000 €
Nennbetrag
300.000 €
Sollzins
3,42 %
Rate im Monat
1.355 €
Restschuld nach 10 Jahren
228.583 €
Effektiv über 10 Jahre
3,47 %
Effektiv bis Vertragsende
3,47 %
mit 5 % Disagio
Auszahlung
300.000 €
Nennbetrag
315.789 €
Sollzins
2,76 %
Rate im Monat
1.253 €
Restschuld nach 10 Jahren
243.145 €
Effektiv über 10 Jahre
3,47 %
Effektiv bis Vertragsende
3,19 %
Mehr Restschuld mit Disagio 14.562 € bei 102 € weniger Rate im Monat Konditionen anfragen

Die letzte Zeile verteilt das Disagio bis zur vollständigen Tilgung bei gleichbleibendem Zins, wie es die Preisangabenverordnung annimmt. Sie fällt deshalb niedriger aus. Stand 13.10.2026.

Steuer und Rückzahlung

Vermietet, selbst bewohnt, vorzeitig getilgt.

Sofort als Werbungskosten

Bei einer vermieteten Immobilie ist das Disagio Teil der Schuldzinsen und damit Werbungskosten. Es zählt im Jahr der Zahlung, soweit es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Die Finanzverwaltung geht bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung und bis zu 5 Prozent Disagio von Marktüblichkeit aus (BMF-Schreiben vom 20.10.2003). Laut BFH kann auch ein höheres Disagio marktüblich sein (Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14).

Keine steuerliche Wirkung

Schuldzinsen sind nur Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Für die selbst bewohnte Immobilie gilt das nicht, das Disagio bringt dort keinen Steuervorteil. Bewohnen Sie einen Teil selbst und vermieten den Rest, zählt nur der vermietete Anteil.

Anteilig zurück

Endet das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung, etwa durch Verkauf, ist das Disagio anteilig zu erstatten. Maßgeblich ist regelmäßig der Zeitraum der Zinsbindung, nicht die Gesamtlaufzeit (BGH, 11.07.1995, XI ZR 28/95). Unabhängig davon kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Prüfen Sie, ob die Abrechnung beides enthält.

Nach der Zinsbindung verbraucht

Mit dem Ende der Zinsbindung ist das Disagio verbraucht. Für die Anschlussfinanzierung zählt nur noch die Restschuld, und die ist mit Disagio höher, weil Sie von Anfang an mehr geliehen haben.

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VerwandteBegriffe.

Häufige Fragen

Fragen zu Disagio.

Kurz beantwortet.

0800 707 4000

Ein Abschlag bei der Auszahlung. Sie schulden der Bank zum Beispiel 315.789 €, erhalten aber nur 300.000 €. Im Gegenzug ist der Sollzins niedriger. Der Abschlag ist also Zins, den Sie vorab bezahlen.

Wenn der Effektivzins mit Disagio niedriger ist als ohne. Im Beispiel mit 10 Jahren Zinsbindung muss der Sollzins dafür um mindestens 0,66 Punkte sinken, bei 5 Jahren um 1,14 Punkte. Für Selbstnutzer bringt es keinen Steuervorteil, Vermieter können es sofort als Werbungskosten absetzen.

Eine gesetzliche Obergrenze für Baufinanzierungen gibt es nicht. Steuerlich gilt ein Disagio bis 5 Prozent bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung ohne weitere Prüfung als marktüblich (BMF). Laut BFH kann auch mehr marktüblich sein, wenn es den Verhältnissen am Kreditmarkt entspricht.

Ja, anteilig für die restliche Zinsbindung. Das hat der BGH entschieden (11.07.1995, XI ZR 28/95). Prüfen Sie bei einer Ablösung, ob die Bank das in ihrer Abrechnung berücksichtigt.

Ja. Der Effektivzins umfasst alle Kosten, die Sie für das Darlehen tragen, bezogen auf den Nettodarlehensbetrag (§ 16 PAngV). Ein Angebot mit Disagio hat deshalb einen niedrigeren Sollzins, aber nicht automatisch einen niedrigeren Effektivzins.

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