Der Effektivzins drückt die Gesamtkosten eines Kredits als jährlichen Prozentsatz aus: den Sollzins plus Kosten wie Vermittlung oder Wertgutachten, soweit sie Voraussetzung für den Kredit sind. Alle Banken berechnen ihn nach derselben Formel der Preisangabenverordnung. Deshalb ist er die Zahl für den Vergleich von Angeboten.
Der Sollzins ist der Preis für das Geld, aus ihm ergibt sich die Rate. Der Effektivzins rechnet zusätzlich die monatliche Zahlweise und die Kosten ein, die die Bank kennt. Er liegt deshalb meist etwas höher und ist die Vergleichsgröße.
In den Effektivzins gehören die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Kredit zahlen und die der Bank bekannt sind (§ 16 Abs. 3 PAngV). Einige Kosten nimmt das Gesetz ausdrücklich aus.
Maßgeblich ist, ob die Bank die Kosten kennt.
Diese Kosten planen Sie gesondert ein.
Die Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkostenrechner. Stand 13.10.2026.
Auch ganz ohne Kosten liegt der Effektivzins über dem Sollzins, sobald Sie monatlich zahlen: Die Bank verrechnet die Zinsen zwölfmal im Jahr. Beispiel mit dem Sollzins der Beispielkondition für 10 Jahre (Stand 17.09.2026).
Jahressatz laut Vertrag 3,42 % Beispielkondition Sollzins ÷ 12 3,42 % ÷ 12 0,285 % je Monat verrechnet (1 + Monatszins)¹² − 1 (1 + 0,00285)¹² − 1 3,47 % Effektivzins ohne Kosten Effektivzins = Gesamtkosten als jährlicher Prozentsatz, Gleichung nach Anlage zu § 16 PAngV. Stand 13.10.2026.
Darlehen 300.000 €, 2 % Tilgung, Sollzins der Beispielkondition. Die Kosten sind Annahmen, etwa für Vermittlung oder Wertgutachten, gezahlt zu Beginn. Gerechnet über die Zinsbindung.
Bei 10 Jahren heben 3.000 € Kosten den Effektivzins um 0,14 Punkte, bei 5 Jahren um 0,24 Punkte, weil sich die Kosten auf weniger Jahre verteilen. Sollzinsen: Beispielkonditionen, Stand 17.09.2026. Kosten: Annahmen.
Der Effektivzins ist nur dann vergleichbar, wenn die Angebote auf denselben Annahmen beruhen.
Der Konditionsrechner zeigt Sollzins, Effektivzins und Rate mehrerer Beispielangebote für dieselben Eckdaten.
Kürzere Bindungen sind in den Beispielkonditionen günstiger. Vergleichen Sie 10 Jahre nur mit 10 Jahren.
Darlehenshöhe und Tilgung ändern die Rechnung. Fragen Sie alle Banken mit denselben Eckdaten an.
Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungszinsen erscheinen nicht als Unterschied im Effektivzins.
Steht der Zins nach der Zinsbindung noch nicht fest, unterstellt die Rechnung, dass er gleich bleibt (§ 16 Abs. 5 PAngV).
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen, der Effektivzins enthält zusätzlich Kosten des Kredits und die Wirkung der monatlichen Zinsverrechnung. Beispielkondition 10 Jahre: 3,42 % Sollzins, 3,51 % Effektivzins (Stand 17.09.2026). Mehr unter Sollzins.
Zinsen sowie Kosten für die Vermittlung, für ein Konto, das Bedingung für den Kredit ist, und für eine erforderliche Immobilienbewertung (§ 16 Abs. 3 PAngV). Nicht enthalten sind unter anderem Notarkosten, Grundbuchgebühren für den Eigentumswechsel und freiwillige Versicherungen (§ 16 Abs. 4 PAngV).
Mit der Gleichung aus der Anlage zu § 16 PAngV: Der Zinssatz wird so bestimmt, dass die Auszahlung dem abgezinsten Wert aller Raten und Kosten entspricht. Das Ergebnis wird auf zwei Nachkommastellen angegeben. Ohne Kosten entspricht er bei monatlicher Zahlung (1 + Sollzins ÷ 12)¹² − 1.
Weil es mehr Kosten enthält, die in den Effektivzins einfließen, zum Beispiel für Vermittlung oder Bewertung. Bei kurzer Zinsbindung wiegen solche Kosten stärker, weil sie sich auf weniger Jahre verteilen.
Nein. Ihre Rate rechnet die Bank mit dem Sollzins. Der Effektivzins ist eine Vergleichszahl für die Gesamtkosten. Welche Kombination aus Zinsbindung und Tilgung für Sie passt, zeigt ein Blick auf die Bauzinsen und den Zinsrechner.
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