Altlasten Das Risiko unter der Oberfläche.
Altlasten sind alte Deponien und frühere Betriebsflächen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Sanieren muss nicht nur der Verursacher, sondern auch der aktuelle Eigentümer, also nach dem Kauf Sie. Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin das Altlastenkataster. Eine Sanierung für 40.000 € kostet finanziert rund 288 € im Monat.
Warum sind Altlasten für Käufer riskant?
Weil die Behörde sich an den halten kann, dem das Grundstück heute gehört. Das Gesetz zählt den Eigentümer ausdrücklich zu den Sanierungspflichtigen, neben Verursacher und Nutzer. Ob Sie das Geld später vom Verursacher oder Verkäufer zurückholen können, ist eine zweite Frage.
Wer saniert, wer zahlt am Ende?
Die Behörde wählt unter mehreren Pflichtigen aus. Wer zahlt, kann sich das Geld bei anderen Verpflichteten zurückholen.
Stand 04.11.2026- Verursacher Wer die Altlast verursacht hat
Und sein Gesamtrechtsnachfolger, etwa ein Erbe oder eine übernehmende Firma.
§ 4 Abs. 3 BBodSchG - Eigentümer Wem das Grundstück gehört
Auch wenn er die Verunreinigung nicht verursacht hat. Daneben der Inhaber der tatsächlichen Gewalt, etwa ein Mieter.
§ 4 Abs. 3 BBodSchG - Voreigentümer Wer nach dem 1. März 1999 verkauft hat
Wenn er die Altlast kannte oder kennen musste. Nicht, wer beim eigenen Erwerb schutzwürdig auf Altlastenfreiheit vertraut hat.
§ 4 Abs. 6 BBodSchG - Ausgleich Rückgriff untereinander
Maßgeblich ist, wer die Gefahr vorwiegend verursacht hat, soweit nichts anderes vereinbart ist.
§ 24 Abs. 2 BBodSchG
So prüfen Sie ein Grundstück.
Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern, das Altlastenregister abzufragen, soweit es in der Gemeinde vorhanden ist. Vier Schritte.
Auf einen vereinbarten Ausschluss der Mängelhaftung kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
- 01 Kataster abfragen
Bei der unteren Bodenschutz- oder Umweltbehörde von Kreis oder Stadt. Fragen Sie nach Altlasten und Verdachtsflächen.
- 02 Frühere Nutzung klären
Tankstelle, Werkstatt, Gärtnerei, Industrie oder Auffüllung? Alte Pläne und Luftbilder geben Hinweise.
- 03 Gutachten bei Verdacht
Ein Bodengutachten vor dem Kauf zeigt, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie unterschreiben.
- 04 Vertrag anpassen
Lassen Sie Angaben des Verkäufers zur Altlastenfreiheit, eine Kostenregel oder einen Rücktritt in den Kaufvertrag aufnehmen.
Sanierung als Monatsrate.
Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass ein alter Öltank und belasteter Boden entfernt werden müssen. Angenommene Kosten: 40.000 €.
- FinanzierenÜber 15 Jahre vollständig getilgt mit der Beispielkondition (3,58 %, Stand 17.09.2026) sind das 287,53 € im Monat. Eine stehende Grundschuld kann dafür als Sicherheit dienen.
- ZurückfordernGegenüber Verursacher oder Voreigentümer kann ein Ausgleichsanspruch bestehen. Er verjährt in drei Jahren (§ 24 Abs. 2 BBodSchG).
- Öffentliche MittelSteigt der Verkehrswert durch eine mit öffentlichen Mitteln bezahlte Sanierung, kann ein Wertausgleich als öffentliche Last fällig werden (§ 25 BBodSchG).
- Sanierungskosten
- 40.000 €
- Zinsen bis schuldenfrei
- 11.755 €
- Gesamt
- 51.755 €
Kosten und Laufzeit sind Annahmen, keine Durchschnittswerte. Zins wie bei der Aufstockung im Modernisierungsrechner.
Wert, Bank und Bebauung.
Altlasten wirken weit über die Sanierung hinaus.
Abschlag im Gutachten
Gutachter berücksichtigen Bodenverunreinigungen als besondere Merkmale am Ende der Wertermittlung (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Der Wert sinkt, und mit ihm der Spielraum für Ihre Finanzierung.
Weniger Beleihung
Die Bank legt einen vorsichtigen Beleihungswert zugrunde. Sinkt der Wert wegen einer Altlast, sinkt auch der Beleihungswert und damit das mögliche Darlehen. Vergleichen Sie Angebote über die Immobilienfinanzierung.
Untersuchung angeordnet
Bei hinreichendem Verdacht kann die Behörde Pflichtige verpflichten, Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen (§ 9 Abs. 2 BBodSchG). Bestätigt sich der Verdacht nicht, werden die Kosten unter Umständen erstattet (§ 24 Abs. 1 BBodSchG).
Nutzung entscheidet
Wie gründlich saniert werden muss, richtet sich auch nach der planungsrechtlich zulässigen Nutzung (§ 4 Abs. 4 BBodSchG). Wohnen verlangt mehr als ein Parkplatz. Für Neubauten auf belasteten Flächen lohnt der Blick in die Baufinanzierung mit Puffer.
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenWertermittlungErmittlung des Werts einer Immobilie nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, durch Gutachterausschuss, Sachverständige oder die Bank.Begriff öffnen
- Kauf und KostenBodenrichtwertDurchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter, vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ermittelt und für jeden einsehbar.Begriff öffnen
- Kauf und KostenKaufvertrag (Immobilie)Notariell beurkundeter Vertrag über den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks mit Preis, Fälligkeit, Übergabe, Haftung und Auflassung.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBebauungsplanSatzung der Gemeinde mit verbindlichen Festsetzungen, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf, etwa Art und Maß der Nutzung.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Stillgelegte Deponien und Grundstücke mit abgelagerten Abfällen (Altablagerungen) sowie Flächen stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde (Altstandorte), § 2 Abs. 5 BBodSchG.
Ja, als neuer Eigentümer gehören Sie zu den Sanierungspflichtigen (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Gegenüber dem Verursacher oder einem bösgläubigen Voreigentümer können Sie einen Ausgleich verlangen.
Bei der zuständigen Bodenschutzbehörde von Kreis oder Stadt, die das Altlasten- oder Verdachtsflächenkataster führt. Die Erfassung regeln die Länder (§ 11 BBodSchG).
Ja. Möglich sind Angaben des Verkäufers, Kostenregeln oder ein Rücktrittsrecht. Ein allgemeiner Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er eine bekannte Altlast arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
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