Was ähnliche Objekte kosten
Aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren, wenn genug Vergleichspreise vorliegen. Mehr zum Vergleichswertverfahren.
- Nah am Markt
- Gut nachvollziehbar
- Braucht genug Vergleichspreise
Lexikon Kauf und Kosten
Wertermittlung Was Ihre Immobilie wert ist.
Die Wertermittlung bestimmt den Wert einer Immobilie nach festen Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert. Ergebnis ist meist der Verkehrswert, also der Preis, der am Markt erzielbar wäre. Ihre Bank rechnet vorsichtiger: Aus 450.000 € Verkehrswert werden bei 10 Prozent Abschlag 405.000 € Beleihungswert.
Auf einen Blick
Welcher Wert zählt wofür?
Beim Kauf zählt zuerst der Kaufpreis. Der Verkehrswert sagt, ob er marktgerecht ist. Für die Finanzierung setzt die Bank einen eigenen, vorsichtigen Beleihungswert an, der den Marktwert nicht übersteigen darf. Je größer der Abstand zwischen Darlehen und Beleihungswert, desto günstiger der Zins.
§ 194 Verkehrswert Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. § 194 BauGB
≤ Markt Beleihungswert Darf den Marktwert nicht übersteigen, ermittelt von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter. § 16 PfandBG
3 Verfahren Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Wahl nach Objektart und Datenlage. § 6 ImmoWertV
nicht bindend Gutachten Gutachten des Gutachterausschusses binden nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. § 193 Abs. 3 BauGB
Drei Verfahren
Vergleich, Ertrag oder Substanz.
Welches Verfahren passt, hängt von der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Gutachter können mehrere rechnen und die Ergebnisse gemeinsam würdigen.
Was Boden und Bau wert sind
Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes nach Alter, angepasst mit Sachwertfaktoren. Mehr zum Sachwertverfahren.
- Auch ohne Vergleichsfälle möglich
- Marktanpassung entscheidet viel
Was die Miete hergibt
Kapitalisierter Reinertrag mit dem Liegenschaftszins, für vermietete Objekte. Mehr zum Ertragswertverfahren.
- Spiegelt die Rendite
- Setzt nachhaltige Mieterträge voraus
Nach §§ 6, 24 bis 39 ImmoWertV. Besondere Merkmale wie Baumängel oder Bodenverunreinigungen berücksichtigen Gutachter erst am Ende (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Rechenweg
Zins nach Auslauf Vom Verkehrswert zur Monatsrate.
Haus mit 450.000 € Verkehrswert, 330.000 € Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung:
- 01 Verkehrswert
Gutachten oder Kaufpreis450.000 € Marktwert - 02 Beleihungswert
Verkehrswert minus 10 %450.000 € × 0,9 405.000 € Annahme Bank - 03 Beleihungsauslauf
Darlehen ÷ Beleihungswert330.000 € ÷ 405.000 € 81,5 % bestimmt den Zins - 04 Monatsrate
Sollzins + Tilgung3,42 % + 2 % 1.490,50 € im Monat
- Abschlag ist bankindividuellWie stark die Bank abschlägt, entscheidet sie selbst. Die 10 Prozent sind ein Beispielwert.
- Auslauf senkenMehr Eigenkapital oder ein höherer Beleihungswert senken den Auslauf und damit oft den Zins. Den Effekt zeigt der Konditionsrechner.
Beispielkondition 3,42 % Sollzins, Stand 17.09.2026, ohne Zinsaufschlag für den Auslauf. Verkehrswert und Abschlag sind Annahmen.
Wer bewertet
Gutachter, Bank oder Online-Rechner.
Nicht jede Bewertung hat dasselbe Gewicht. Für Gericht und Behörde zählt das Gutachten, für Ihren Kredit die Bank.
Stand 04.11.2026- amtlich Gutachterausschuss
Erstattet auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert, etwa für Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte, und ermittelt die Bodenrichtwerte.
§ 193 BauGB - privat Sachverständige
Freie oder öffentlich bestellte Gutachter erstellen Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, etwa für Erbe, Scheidung oder Verkauf.
- Bank Bewertung für den Kredit
Die Bank ermittelt den Beleihungswert, unabhängig von der Kreditentscheidung.
§ 16 PfandBG - Schätzung Online-Bewertung
Statistische Schätzung aus Vergleichsdaten. Gut zur Orientierung, kein Gutachten.
Anlässe
Wann Sie eine Bewertung brauchen.
Vier typische Situationen und welche Bewertung jeweils reicht.
Ist der Preis marktgerecht?
Vergleichen Sie den Kaufpreis mit Grundstücksmarktbericht und Bodenrichtwert. Liegt er deutlich darüber, kann die Bank weniger finanzieren als erhofft. In der Immobilienfinanzierung zählt der Beleihungswert.
Kapital aus der Immobilie
Wer eine abbezahlte oder teilweise abbezahlte Immobilie beleihen will, braucht eine aktuelle Bewertung. Die Bank setzt den Beleihungswert an und bestimmt daraus, wie viel Darlehen möglich ist.
Pflichtteil und Auseinandersetzung
Pflichtteilsberechtigte können ein Gutachten des Gutachterausschusses beantragen, wenn der Wert des Grundstücks für ihren Pflichtteil wichtig ist (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Was den Wert drückt
Baumängel, Bauschäden, Bodenverunreinigungen wie Altlasten sowie Rechte und Belastungen im Grundbuch sind besondere objektspezifische Merkmale und mindern den Wert (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErtragswertverfahrenWertermittlung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenBodenrichtwertDurchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter, vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ermittelt und für jeden einsehbar.Begriff öffnen
- Kauf und KostenGutachterausschussUnabhängiges Gremium für eine Stadt oder einen Kreis, das alle Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt, Marktberichte veröffentlicht und Verkehrswertgutachten erstellt.Begriff öffnen
- Kauf und KostenEnergieausweisDokument über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes mit Effizienzklasse A+ bis H, beim Verkauf spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Drei: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV). Welches Verfahren passt, hängt von der Art des Objekts, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten ab.
Der Verkehrswert ist der heute erzielbare Marktpreis. Der Beleihungswert ist der vorsichtige Wert der Bank für die ganze Kreditlaufzeit und liegt oft darunter. Bei 10 Prozent Abschlag werden aus 450.000 € 405.000 €.
Gutachterausschüsse, Sachverständige und Banken. Der Gutachterausschuss erstellt auf Antrag etwa von Gerichten, Behörden, Eigentümern und Pflichtteilsberechtigten Gutachten (§ 193 BauGB), für die Finanzierung bewertet die Bank selbst.
Nicht zwingend. Die Bank bewertet für die Finanzierung ohnehin. Ein eigenes Gutachten lohnt sich bei Zweifeln am Preis oder am Zustand. Was die Bank aus dem Wert macht, zeigt der Konditionsrechner.
Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Darlehen, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser meist der Zins. Bei Haus beleihen bestimmt der Wert, wie viel Kapital möglich ist.
Jetzt vergleichen
Ihr Vorhaben. Unser Vergleich.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.