Bodenrichtwert Was der Quadratmeter Boden wert ist.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er gilt so, als wäre das Grundstück unbebaut. In Köln liegt er für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage bei 840 €/m², ein Grundstück mit 500 m² hat dort rechnerisch 420.000 € Bodenwert.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Er beschreibt ein gedachtes, unbebautes Musterstück Boden in einer Richtwertzone. Ihr Grundstück kann davon abweichen, etwa durch Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit. Der Gutachterausschuss bildet die Zonen so, dass die Lageunterschiede darin grundsätzlich höchstens 30 Prozent betragen.
Bodenrichtwerte in vier NRW-Städten.
Gebietstypische Werte für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage, Stichtag 1. Januar 2026. Darunter der Bodenwert für 500 m².
Quelle: Oberer Gutachterausschuss NRW, Grundstücksmarktbericht NRW 2026, S. 73 und 76 bis 78. Gebietstypische Werte, nicht der Wert einer bestimmten Adresse.
Vom Bodenrichtwert zur Monatsrate.
Am Beispiel Köln: 500 m² in mittlerer Lage, 80 Prozent über ein Darlehen finanziert.
- 01 Bodenrichtwert
aus BORIS840 €/m² mittlere Lage - 02 Bodenwert
Fläche × Bodenrichtwert500 m² × 840 €/m² 420.000 € vor Anpassung - 03 Darlehen
80 % des Bodenwerts336.000 € Annahme - 04 Monatsrate
Sollzins + 2 % Tilgung3,42 % Sollzins, 10 Jahre 1.517,60 € im Monat
- AnpassenWeicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei Größe oder Geschossflächenzahl, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an (§ 12 ImmoWertV).
- ErschließungFür baureifes Land wird der Richtwert grundsätzlich beitragsfrei ermittelt, der beitragsrechtliche Zustand steht in den Merkmalen der Zone (§ 16 ImmoWertV). Offene Beiträge kommen sonst hinzu.
Beispielkondition 3,42 % Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung, Stand 17.09.2026. Ohne Kaufnebenkosten.
Vier Anlässe für den Bodenrichtwert.
Der Bodenrichtwert taucht beim Kauf, in der Bewertung und bei Steuern auf.
Grundstückspreis einordnen
Liegt der Preis eines Bauplatzes deutlich über Fläche mal Richtwert, fragen Sie nach dem Grund: besondere Lage, höhere Bebaubarkeit oder schlicht Verhandlungsspielraum. Für die Baufinanzierung zählt, was die Bank als Wert ansetzt.
Bodenwert im Gutachten
Im Sach- und Ertragswertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Gebäude ermittelt, vorrangig über Vergleichspreise oder den angepassten Bodenrichtwert. Wie Gutachter vorgehen, steht unter Wertermittlung.
Teil des Grundsteuerwerts
Für steuerliche Zwecke ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte zum Feststellungszeitpunkt (§ 196 Abs. 1 BauGB). Im Bundesmodell gehen sie in den Grundsteuerwert ein. Mehr unter Grundsteuer.
Wert für einen Kredit
Wollen Sie eine abbezahlte Immobilie beleihen, zeigt der Bodenrichtwert, welcher Teil des Werts im Grundstück steckt. Der Boden altert nicht, das Gebäude schon.
Wo Sie Bodenrichtwerte kostenlos finden.
Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jeder kann Auskunft verlangen. Die Länder stellen sie online bereit.
Stand 04.11.2026- bundesweit BORIS-D
Gemeinsames Portal mehrerer Länder unter bodenrichtwerte-boris.de, zusätzlich zu den Landesportalen.
- Land Landesportale
Etwa BORIS.NRW, BORIS-BW oder das Portal Immobilienmarkt Niedersachsen, mit Suche nach Adresse.
- vor Ort Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Jeder kann dort Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
§ 196 Abs. 3 BauGB - Bericht Grundstücksmarktbericht
Der Gutachterausschuss wertet seine Kaufpreissammlung aus und veröffentlicht Richtwerte, Kaufpreise und Indexreihen der Region.
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenGutachterausschussUnabhängiges Gremium für eine Stadt oder einen Kreis, das alle Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt, Marktberichte veröffentlicht und Verkehrswertgutachten erstellt.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenWertermittlungErmittlung des Werts einer Immobilie nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, durch Gutachterausschuss, Sachverständige oder die Bank.Begriff öffnen
- Kauf und KostenGrundsteuerJährliche Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz, fällig in vier Raten.Begriff öffnen
- Kauf und KostenErbbauzinsLaufendes Entgelt für ein Erbbaurecht, meist 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, gesichert als Reallast.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBebauungsplanSatzung der Gemeinde mit verbindlichen Festsetzungen, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf, etwa Art und Maß der Nutzung.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Der durchschnittliche Preis eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Haus. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.
Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Bei 500 m² und 840 €/m² sind das 420.000 €. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, passen Gutachter den Wert an.
Nein. Er ist ein Durchschnitt für die Zone. Der tatsächliche Preis hängt von Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit und Nachfrage ab. Für bebaute Grundstücke kommt der Wert des Gebäudes hinzu.
Mindestens alle zwei Jahre, zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 BauGB). Die Länder können eine häufigere Ermittlung vorschreiben (§ 199 Abs. 2 BauGB).
Ja. Er geht in die Bewertung von Grundstück und Haus ein und damit in den Beleihungswert, nach dem die Bank Zins und Darlehenshöhe richtet. Die Immobilienfinanzierung zeigt, wie das zusammenhängt.
Passt dazu. Rechner und Ratgeber.
Ihr Vorhaben. Unser Vergleich.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.