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Lexikon
Baulast Die Pflicht außerhalb des Grundbuchs.
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernimmt, etwa eine Zufahrt für das Nachbargrundstück zu dulden. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch, und bindet auch jeden Käufer. Bayern kennt keine Baulast.
Auf einen Blick
Was heißt eine Baulast für Käufer?
Sie übernehmen sie mit dem Grundstück, denn Baulasten wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern (§ 85 Abs. 1 BauO NRW). Weil sie nicht im Grundbuch stehen, brauchen Sie neben dem Grundbuchauszug eine eigene Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
15 von 16 Ländern mit Baulast Alle Landesbauordnungen außer der bayerischen sehen Baulasten vor.
Eintragung macht sie wirksam Erst mit Eintrag ins Baulastenverzeichnis (§ 85 Abs. 1 BauO NRW, § 84 BbgBO).
Verzicht nur durch die Behörde Sie erlischt, wenn die Bauaufsicht verzichtet, weil kein öffentliches Interesse mehr besteht (§ 85 Abs. 3 BauO NRW).
Einsicht bei berechtigtem Interesse Etwa für Eigentümer und Kaufinteressenten (§ 85 Abs. 5 BauO NRW, § 84 Abs. 5 BauO Bln).
Zwei Register
Grundbuch und Baulastenverzeichnis.
Private Rechte wie ein Wegerecht stehen im Grundbuch, öffentlich-rechtliche Baulasten im Baulastenverzeichnis. Für ein vollständiges Bild brauchen Sie beide Auszüge.
Grundbuch
- Rechtsgebiet
- Privatrecht, BGB
- Geführt von
- Grundbuchamt
- Beispiel
- Grunddienstbarkeit
- Entstehung
- Einigung, Eintragung
- Einsicht
- § 12 GBO
Baulastenverzeichnis
- Rechtsgebiet
- Öffentliches Recht
- Geführt von
- Bauaufsicht
- Beispiel
- Abstandsfläche
- Entstehung
- Erklärung, Eintragung
- Einsicht
- § 85 Abs. 5 BauO NRW
Für Ihren Kauf 2 Auszüge Grundbuchauszug und Baulastenauskunft vor dem Notartermin anfordern. Finanzierung prüfen lassen
Grundbuch: Einigung und Eintragung nach § 873 BGB, Dienstbarkeiten in Abteilung II (§ 10 GBV). Baulast: Erklärung gegenüber der Bauaufsicht, wirksam mit Eintragung (§ 85 Abs. 1 BauO NRW).
Beispiele
Wofür Baulasten eingetragen werden.
Vier Beispiele aus dem Bauportal des Landes NRW und den Landesbauordnungen.
Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück
Löst ein Bauvorhaben Abstandsflächen aus, dürfen sie auf einer privaten Nachbarparzelle liegen, wenn eine Baulast das sichert. Prüfen Sie im Lageplan der Baulast, welche Fläche betroffen ist.
Erschließung über den Nachbarn
Liegt ein Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße, kann es über das Nachbargrundstück erschlossen werden; der Nachbar duldet Weg oder Zufahrt. In NRW verlangt § 4 Abs. 1 BauO NRW dann eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt.
Stellplätze auf fremdem Grund
Fehlen auf einem Grundstück die nötigen Stellplätze, kann ein anderer Eigentümer sie auf seinem Grundstück bereitstellen und das per Baulast sichern. Ein Recht, die Stellplätze unentgeltlich zu nutzen, gibt die Baulast nicht; das regeln die Eigentümer privat.
Zwei Grundstücke als Einheit
Mit einer Vereinigungsbaulast werden zwei Grundstücke baurechtlich wie eines behandelt, etwa für ein Gebäude über die Grenze. In NRW ist ein Gebäude auf mehreren Grundstücken nur zulässig, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen (§ 4 Abs. 2 BauO NRW).
Länder
Gibt es Baulasten in jedem Land?
Nein. Bayern kennt keine Baulast. Brandenburg führt dagegen Baulasten mit Verzeichnis nach § 84 BbgBO. Die Regeln stehen in der jeweiligen Landesbauordnung.
Stand 13.10.2026- keine Baulast Bayern
Die Bayerische Bauordnung sieht keine Baulast vor. Wo eine öffentlich-rechtliche Sicherung nötig ist, wird etwa eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats im Grundbuch bestellt.
Quellen: Haufe, Baulast; Bekanntmachung Bayern, Nr. 6 - Baulast Brandenburg
Baulasten nach § 84 BbgBO, das Verzeichnis führt die untere Bauaufsicht. Von 1994 bis 2016 sicherte Brandenburg solche Pflichten über Dienstbarkeiten im Grundbuch; ältere Einträge können deshalb dort stehen.
Quellen: VV Baulasten vom 30.08.2019; Wikipedia, Baulast - Baulast Übrige 14 Länder
Baulast und Verzeichnis regelt jede Landesbauordnung selbst, etwa § 85 BauO NRW oder § 84 BauO Bln. Auskunft gibt die untere Bauaufsicht von Kreis oder Stadt.
Quelle: BauO NRW, Stand 01.09.2026
Auskunft
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
Die Auskunft beantragen Sie bei der Behörde, die das Baulastenverzeichnis führt, meist der unteren Bauaufsicht. Sie zeigt je Flurstück, ob eine Baulast eingetragen ist.
Gebühr je Grundstück in unseren Beispielen 15 bis 200 €
Gebühren je Stadt -
Zuständige Stelle finden
SieIn der Regel die untere Bauaufsicht von Kreis oder kreisfreier Stadt. In Baden-Württemberg ist es die Gemeinde, in der das Grundstück liegt (service-bw, § 72 LBO). In Hamburg stellt der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung die Auszüge aus.
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Interesse belegen
SieBerechtigt sind etwa Eigentümer, Kaufinteressenten, Makler und Kreditgeber (Stadt Stuttgart). Als Nachweis dienen Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf oder Vollmacht des Eigentümers (Dresden). Notare brauchen in Sachsen-Anhalt keinen Nachweis.
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Antrag stellen
SieFormlos schriftlich oder online, für jedes Flurstück. Köln, Dresden und Hamburg bieten Onlinedienste. In Sachsen läuft der Antrag über Amt24, seit 3. August 2026 mit BundID und Online-Ausweis (Landkreis Mittelsachsen).
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Gebühr zahlen
SieSachsen-Anhalt: 15 € je Abschrift (Landesportal). Dresden: 22 € für die elektronische Negativauskunft, sonst 22 bis 70 €. Hamburg: 24 € für den Auszug, 55 € für die Baulastenbescheinigung (hamburg). In Baden-Württemberg gilt die Gebührensatzung der Gemeinde.
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Ergebnis lesen
BauaufsichtOhne Eintrag erhalten Sie eine Negativauskunft. Liegt eine Baulast vor, erhalten Sie in Köln den Baulasttext mit Teilkopien der Lagepläne. Hamburg nennt 2 bis 3 Arbeitstage, wenn das berechtigte Interesse geprüft wird.
Auskunft
Was die Auskunft kostet.
Sie beantragen die Auskunft bei der unteren Bauaufsicht, in der Regel mit Grundbuchauszug und Ausweis. Gebühren dreier Städte, Abruf 13.10.2026:
- online
- 15 €
- mit Baulast
- 50 bis 150 €
- je Baulast
- 50 €
- ab vier Baulasten
- 200 €
Quellen: service.berlin.de, stadt-koeln.de, stadt-muenster.de. Antragsunterlagen laut bauportal.nrw.
Vor dem Kauf
Baulast prüfen, Finanzierung sichern.
Klären Sie Baulasten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Vier Schritte:
Keine Rechtsberatung
Finanzierung anfragen Ob eine Baulast Ihr Vorhaben einschränkt, klären Bauaufsicht, Architekt oder Fachanwalt im Einzelfall.
- 01 Auskunft je Flurstück
Fragen Sie für jedes Flurstück an, das zum Kauf gehört; Münster rechnet die Gebühr je Flurstück ab.
- 02 Lageplan lesen
Eine Positivauskunft enthält den Baulasttext und Teilkopien der Lagepläne (Köln). Prüfen Sie, welche Fläche gebunden ist.
- 03 Begünstigung prüfen
Braucht Ihr Haus selbst eine Baulast auf dem Nachbargrundstück, etwa für die Zufahrt, lassen Sie sich deren Eintrag zeigen.
- 04 Bank informieren
Für Pfandbriefbanken sind Baulasten im Gutachten zu nennen und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 4 BelWertV).
Lexikon
VerwandteBegriffe.
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- Grundbuch und RechtGrundbuchauszugAusdruck des Grundbuchblatts mit allen aktuellen Eintragungen, erhältlich beim Grundbuchamt oder beim Notar.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
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- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Nein. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Im Grundbuch, Abteilung II, stehen private Lasten wie Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB, § 10 GBV).
Durch schriftliche Erklärung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, mit beglaubigter Unterschrift oder Unterschrift vor der Behörde. Wirksam wird sie mit der Eintragung (§ 85 Abs. 1 und 2 BauO NRW).
Durch Verzicht der Bauaufsicht, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht; wirksam mit der Löschung im Verzeichnis. Vorher sollen Verpflichtete und Begünstigte angehört werden (§ 85 Abs. 3 BauO NRW).
Wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 85 Abs. 5 BauO NRW). Berlin nennt als Beispiele Eigentümer und Kaufinteressenten.
Sie kann. Für Pfandbriefbanken sind Baulasten im Wertgutachten zu nennen und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 4 BelWertV). Wie stark, hängt vom Inhalt der Baulast ab.
Je Grundstück zwischen 15 und 200 Euro in unseren Beispielen: 15 Euro je Abschrift in Sachsen-Anhalt, 17 Euro für die Negativbescheinigung in Berlin, 30 Euro für das Negativattest in Köln. Mit vier oder mehr Baulasten auf einem Flurstück verlangt Münster 200 Euro.
In der Regel ja. Die Stadt Hamburg schreibt, dass die Bank für die Immobilienfinanzierung eine aktuelle Auskunft benötigt. Pfandbriefbanken müssen Baulasten im Wertgutachten nennen (§ 5 Abs. 4 BelWertV). Welche Unterlagen noch dazugehören, zeigt unsere Checkliste Unterlagen für die Baufinanzierung.
Nein. Bayern sichert öffentlich-rechtliche Voraussetzungen etwa über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats, die im Grundbuch steht.
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