Verkehrswert der Immobilie.
Der Verkehrswert ist der Preis, den Ihre Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Gutachter ermitteln ihn nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Für die Finanzierung ist er die Obergrenze: Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert, der ihn nicht übersteigen darf.
Verkehrswert oder Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist, was Sie mit dem Verkäufer vereinbaren. Der Verkehrswert ist, was die Immobilie am Markt erzielen würde, ohne Zeitdruck, Freundschaftspreis oder Bieterwettstreit. Beide können auseinanderliegen; die Bank orientiert sich am Wert, nicht am Preis.
Welches Verfahren wann passt.
Die Verordnung nennt drei Verfahren. Der Gutachter wählt nach Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten, und er muss die Wahl begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).
Preise ähnlicher Objekte
Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke oder ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Es braucht eine ausreichende Anzahl passender Verkäufe.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich so (§ 182 Abs. 2 BewG).
Was die Miete trägt
Grundlage sind die marktüblich erzielbaren Erträge, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Das Steuerrecht bewertet Mietwohngrundstücke so (§ 182 Abs. 3 BewG), für Pfandbriefbanken ist er bei der Beleihung regelmäßig maßgeblich (§ 4 Abs. 1 BelWertV).
Boden plus Gebäude
Grundlage sind Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes, gemindert um das Alter und angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Sachwertfaktoren ermitteln die Gutachterausschüsse insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 193 Abs. 5 BauGB).
Kombiniert und gewichtet
Der Gutachter darf mehrere Verfahren heranziehen. Den Verkehrswert leitet er dann aus den Verfahrenswerten ab und würdigt dabei, wie aussagefähig jeder einzelne ist (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Einen festen Mittelwert schreibt die Verordnung nicht vor.
In vier Schritten zum Verkehrswert.
Jedes der drei Verfahren läuft in derselben Reihenfolge ab (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV). Erst die Rechnung, dann der Markt, dann die Besonderheiten des Objekts.
Vom Verkehrswert zum Beleihungswert-
Vorläufiger Verfahrenswert
RechnungDer Wert aus der Mechanik des Verfahrens: Vergleichspreise, kapitalisierte Erträge oder Herstellungskosten plus Bodenwert.
-
Marktanpassung
MarktAnpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag. Im Sachwertverfahren geschieht das ausdrücklich mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses (§ 7 Abs. 1 ImmoWertV).
-
Verkehrswert
WürdigungAus einem oder mehreren Verfahrenswerten leitet der Gutachter den Verkehrswert ab, bezogen auf den Stichtag (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).
Kaufpreis über Verkehrswert: was es kostet.
Gleiche Immobilie, Verkehrswert 400.000 €, Eigenkapital 80.000 €. Einmal kaufen Sie zum Verkehrswert, einmal 40.000 € darüber, etwa nach einem Bieterwettstreit. Die Bank bewertet in beiden Fällen gleich, der Mehrpreis landet im Darlehen.
- Kaufpreis
- 400.000 €
- Beleihungswert (Annahme)
- 360.000 €
- Darlehen
- 320.000 €
- Beleihungsauslauf
- 88,9 %
- Beispiel-Sollzins
- 3,67 %
- Monatsrate
- 1.512 €
- Kaufpreis
- 440.000 €
- Beleihungswert (Annahme)
- 360.000 €
- Darlehen
- 360.000 €
- Beleihungsauslauf
- 100,0 %
- Beispiel-Sollzins
- 3,97 %
- Monatsrate
- 1.791 €
Annahmen: Beleihungswert 10 % unter dem Verkehrswert, ohne Kaufnebenkosten. Sollzins 3,42 % bei 10 Jahren Zinsbindung (Beispielkondition, Stand 17.09.2026) plus Beispiel-Aufschlag des Konditionsrechners je Beleihungsstufe, 2 % anfängliche Tilgung. Keine Kondition einer bestimmten Bank.
Gutachterausschuss, Sachverständiger, Bank.
Einen amtlich verbindlichen Verkehrswert gibt es nicht. Auch das Gutachten des Gutachterausschusses bindet nur, wenn das gesetzlich bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).
- § 193 BauGB Gutachterausschuss
Erstattet Gutachten auf Antrag, unter anderem von Eigentümern, Inhabern von Rechten am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten. Er führt die Kaufpreissammlung, in die jeder Kaufvertrag eingeht (§ 195 BauGB).
- privat beauftragt Sachverständiger
Bewertet auf Ihren Auftrag, etwa vor dem Kauf, bei Erbschaft oder Scheidung. Maßstab ist ebenfalls § 194 BauGB mit den Verfahren der ImmoWertV.
- § 16 PfandBG Bank
Ermittelt keinen Verkehrswert, sondern den vorsichtigeren Beleihungswert, durch einen von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter. Er darf den Marktwert nicht übersteigen.
- § 196 BauGB Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Lagewert für den Boden, vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Auskunft kann jeder verlangen; viele Länder zeigen ihn online, bundesweit etwa im Portal BORIS-D.
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErtragswertverfahrenWertermittlung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErschließungskostenKosten, um ein Grundstück an Straße und Leitungen anzuschließen; den Straßenteil legt die Gemeinde als Erschließungsbeitrag bis höchstens 90 Prozent auf die Eigentümer um (§§ 127 ff. BauGB).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Mit einem der drei Verfahren der ImmoWertV: Vergleichswert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte, Ertragswert aus der Miete oder Sachwert aus Boden und Gebäude. Eine feste Formel für alle Immobilien gibt es nicht.
Ja. § 194 BauGB nennt den Marktwert ausdrücklich in Klammern hinter dem Verkehrswert. Beide meinen den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag.
Nein, nicht von selbst. Das Gutachten des Gutachterausschusses hat keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Für private Gutachten gilt das ebenso.
Die Bank finanziert auf Basis ihres Beleihungswerts, der den Marktwert nicht übersteigen darf. Den Mehrpreis zahlen Sie mit Eigenkapital oder mit einem höheren Beleihungsauslauf, der meist einen Zinsaufschlag kostet.
Beim örtlichen Gutachterausschuss. Jeder kann dort Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Die Länder veröffentlichen Bodenrichtwerte online, länderübergreifend etwa im Portal BORIS-D.
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