im Bebauungsplan
Zulässig ist, was den Festsetzungen nicht widerspricht, wenn die Erschließung gesichert ist.
- Klare Regeln vorab
- Genehmigungsfreistellung möglich (§ 62 MBO)
- Abweichungen nur mit Befreiung
Lexikon Grundbuch und Recht
Bebauungsplan Was auf dem Grundstück erlaubt ist.
Der Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde, die verbindlich festlegt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Nutzung, Größe, Höhe und Lage der Gebäude. Bei 600 m² und einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen Gebäude 240 m² des Grundstücks überdecken. Einsehen kann ihn jeder kostenlos bei der Gemeinde.
Auf einen Blick
Was steht im Bebauungsplan?
Der Plan besteht aus einer Zeichnung mit Planzeichen und textlichen Festsetzungen. Typisch sind die Art der Nutzung (etwa allgemeines Wohngebiet), das Maß der Nutzung (GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhe), die Bauweise und die überbaubaren Flächen. Er kann auch die Zahl der Wohnungen begrenzen.
GRZ Grundflächenzahl Wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig sind. Muss stets festgesetzt werden. §§ 16, 19 BauNVO
GFZ Geschossflächenzahl Geschossfläche aller Vollgeschosse je Quadratmeter Grundstück, nach Außenmaßen. § 20 BauNVO
0,4 / 1,2 Orientierung Wohngebiet Obergrenzen für reine und allgemeine Wohngebiete, wenn der Plan nichts anderes festsetzt. § 17 BauNVO
Satzung Rechtsnatur Tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung in Kraft und bindet jeden Bauherrn. § 10 BauGB
Rechenbeispiel
Budget für den Bau rechnen Wie groß Ihr Haus werden darf.
Ein Grundstück mit 600 m² im allgemeinen Wohngebiet, GRZ 0,4 und GFZ 1,2:
- 01 Grundfläche Haus
Grundstück × GRZ600 m² × 0,4 240 m² überbaubar - 02 mit Garage und Wegen
bis 50 % mehr, höchstens GRZ 0,8240 m² × 1,5 360 m² Grundfläche gesamt - 03 Geschossfläche
Grundstück × GFZ600 m² × 1,2 720 m² in allen Vollgeschossen
- Garagen zählen mitGaragen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen werden zur Grundfläche gerechnet, dürfen die GRZ aber um bis zu 50 Prozent überschreiten (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
- Balkone zählen nichtBalkone, Loggien und Terrassen bleiben bei der Geschossfläche unberücksichtigt (§ 20 Abs. 4 BauNVO).
GRZ und GFZ als Orientierungswerte nach § 17 BauNVO angenommen. Maßgeblich ist, was Ihr Bebauungsplan festsetzt.
Mit oder ohne Plan
Was gilt, wenn es keinen Plan gibt.
Nicht jedes Grundstück liegt in einem Bebauungsplan. Dann entscheidet die Lage, ob und wie gebaut werden darf.
im bebauten Ortsteil
Das Vorhaben muss sich nach Art, Maß, Bauweise und überbauter Fläche in die nähere Umgebung einfügen.
- Bauen ohne Plan möglich
- Was sich einfügt, ist Auslegungssache
- Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit
im Außenbereich
Nur bestimmte privilegierte Vorhaben sind zulässig, etwa für Land- und Forstwirtschaft.
- Privilegierte Vorhaben sind zulässig
- Sonstige Vorhaben nur, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt sind
- Erschließung muss gesichert sein
Quellen: §§ 30, 34, 35 BauGB. Ein einfacher Bebauungsplan ohne alle Mindestfestsetzungen wird durch §§ 34, 35 ergänzt (§ 30 Abs. 3 BauGB).
Vor dem Kauf
Das prüfen Sie im Plan.
Den Plan gibt es bei der Gemeinde. Prüfen Sie ihn, bevor Sie die Baufinanzierung festzurren.
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Nutzung
Maß
Lage
Verfahren
Bauvorhaben besprechen
Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB. Die Begründung zum Plan erklärt, warum etwas festgesetzt ist.
Sonderfälle
Abweichen, warten oder vorziehen.
Wenn Ihr Vorhaben nicht genau zum Plan passt oder der Plan gerade geändert wird.
Im Plan vorgesehen
Ausnahmen sind zulässig, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht (§ 31 Abs. 1 BauGB).
Abweichung im Einzelfall
Eine Befreiung ist möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder eine nicht beabsichtigte Härte vermeidet (§ 31 Abs. 2 BauGB). Zusätzlich gibt es Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus mit Zustimmung der Gemeinde (§ 31 Abs. 3 BauGB).
Bauen vor Inkrafttreten
Hat die Gemeinde die Aufstellung beschlossen, kann ein Vorhaben schon zulässig sein, wenn die Beteiligung durchgeführt ist und Sie die künftigen Festsetzungen schriftlich anerkennen (§ 33 BauGB).
Veränderungssperre
Zur Sicherung einer neuen Planung kann die Gemeinde eine Veränderungssperre beschließen. Bereits genehmigte Vorhaben sind davon nicht betroffen (§ 14 BauGB). Für Ihre Hausfinanzierung heißt das: Termine erst fest planen, wenn die Genehmigung vorliegt.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtBaugenehmigungErlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, ein Gebäude zu errichten, zu ändern oder anders zu nutzen; erlischt, wenn Sie nicht binnen drei Jahren beginnen.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBauvoranfrageAntrag an die Bauaufsicht, einzelne Fragen eines Bauvorhabens vorab verbindlich zu klären; der Vorbescheid gilt drei Jahre.Begriff öffnen
- Kauf und KostenBodenrichtwertDurchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter, vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ermittelt und für jeden einsehbar.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Kauf und KostenErschließungskostenKosten, um ein Grundstück an Straße und Leitungen anzuschließen; den Straßenteil legt die Gemeinde als Erschließungsbeitrag bis höchstens 90 Prozent auf die Eigentümer um (§§ 127 ff. BauGB).Begriff öffnen
- Kauf und KostenLageplanMaßstäblicher Plan des Baugrundstücks mit Grenzen, Bestand und Bauvorhaben, erstellt auf Grundlage eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtFlurstückVermessene, im Liegenschaftskataster unter eigener Nummer geführte Fläche; ein Grundstück im Grundbuch besteht aus einem oder mehreren Flurstücken.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtVorkaufsrechtRecht, in einen fremden Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen wie der Käufer zu erwerben.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Häufige Fragen
Fragen zu Bebauungsplan.
Kurz beantwortet, nach Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung.
0800 707 4000Bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Der Plan ist mit Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten, und über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben (§ 10 Abs. 3 BauGB). Viele Gemeinden stellen ihn online bereit.
Die GRZ gibt an, welchen Anteil des Grundstücks Gebäude überdecken dürfen, die GFZ, wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist. Bei 600 m², GRZ 0,4 und GFZ 1,2 sind das 240 m² Grundfläche und 720 m² Geschossfläche.
Im bebauten Ortsteil muss sich das Haus in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich sind nur privilegierte Vorhaben zulässig (§ 35 BauGB). Eine Bauvoranfrage klärt die Frage verbindlich.
Ja, die Gemeinde kann ihn ändern, ergänzen oder aufheben. Während einer Neuplanung kann eine Veränderungssperre gelten. Genehmigte Vorhaben bleiben davon unberührt (§ 14 Abs. 3 BauGB).
Er bestimmt, wie viel Haus auf das Grundstück passt, und damit Baukosten, Wert und Darlehensbedarf. Den Rahmen für Ihr Budget zeigt der Budgetrechner, die Finanzierung von Grundstück und Bau die Baufinanzierung.
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