Ein Grundpfandrecht ist ein Recht, mit dem Ihr Grundstück für eine Geldsumme haftet. Es gibt drei Arten: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld, alle stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Für eine Grundschuld über 300.000 € kosten Notar und Grundbuchamt bei Neubestellung rund 1.570 €.
Es sichert den Kredit über die Immobilie ab: Zahlen Sie nicht, kann die Bank sich durch Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück befriedigen. Ein Darlehen an Verbraucher, das durch ein Grundpfandrecht besichert ist, gilt als Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB). Damit gelten die strengeren Regeln für die Baufinanzierung.
Alle drei geben dem Gläubiger Zugriff auf das Grundstück. Sie unterscheiden sich darin, ob eine Forderung dahinter stehen muss und wie gezahlt wird.
An eine Forderung gebunden
Sichert eine bestimmte Forderung und sinkt mit ihr (§ 1113 BGB). Mehr unter Hypothek.
Der Standard der Banken
Setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB). Was sie sichert, regelt die Zweckerklärung. Mehr unter Grundschuld.
Zahlung in wiederkehrenden Terminen
Eine Sonderform der Grundschuld: Aus dem Grundstück ist regelmäßig eine bestimmte Summe zu zahlen (§ 1199 BGB).
Grundlage: §§ 1113, 1191, 1192, 1199 BGB; Praxis laut BaFin, Verbraucherseite Immobilienkredit, abgerufen 04.11.2026.
Bei mehreren Rechten entscheidet der Rang, wer aus dem Grundstück zuerst Geld bekommt. Deshalb verlangen Banken für ihr Grundpfandrecht meist die erste Rangstelle, mehr dazu unter Nachrangdarlehen.
In derselben Abteilung bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen den Rang. Zwischen Abteilungen geht das Recht mit dem früheren Datum vor. Ein abweichender Rang muss eingetragen werden.
Der Rang lässt sich nachträglich ändern, durch Einigung der Berechtigten und Eintragung. Tritt ein Grundpfandrecht zurück, muss auch der Eigentümer zustimmen.
Ansprüche aus Rechten am Grundstück stehen in der vierten Rangklasse. Vor ihnen kommen unter anderem, in begrenzter Höhe, Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft und öffentliche Lasten des Grundstücks.
Das geringste Gebot muss die Rechte decken, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen. Diese Rechte bleiben bestehen, die übrigen erlöschen.
Die Gebühren richten sich nach dem Nennbetrag des Grundpfandrechts, nicht nach der Restschuld (§ 53 GNotKG). Bei einem Bankwechsel kann eine bestehende Grundschuld abgetreten werden, das ist deutlich günstiger als eine neue.
| Nennbetrag | Neubestellung (Notar und Grundbuch) | Abtretung (Notar und Grundbuch) |
|---|---|---|
| 150.000 € | 890,45 € | 305,52 € bis 518,53 € |
| 200.000 € | 1.087,12 € | 346,02 € bis 607,23 € |
| 300.000 € | 1.570,34 € | 446,02 € bis 745,90 € |
| 400.000 € | 1.898,84 € | 521,02 € bis 820,90 € |
| 500.000 € | 2.227,34 € | 596,02 € bis 895,90 € |
Neubestellung: Notar KV 21200 (1,0) und KV 22114 mit Pauschalen und 19 % USt, Grundbuch KV 14121 (1,0), ohne Löschung alter Rechte. Abtretung: Notar KV 25100, 22124, wahlweise KV 22125 (XML), Grundbuch KV 14130 (0,5). Eigene Rechnung nach GNotKG, Stand 04.11.2026.
Ein Pfandrecht an einem Grundstück. Es gibt dem Gläubiger das Recht, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen und es bei Ausfall verwerten zu lassen. Es steht in Abteilung III des Grundbuchs.
Drei: die Hypothek (an eine Forderung gebunden, § 1113 BGB), die Grundschuld (ohne Forderung, § 1191 BGB) und die Rentenschuld als Sonderform der Grundschuld mit wiederkehrenden Zahlungen (§ 1199 BGB).
Ja. Die Grundschuld ist das Grundpfandrecht, das Banken heute für Immobilienkredite meist verlangen. Auf sie sind die Vorschriften über die Hypothek entsprechend anwendbar, soweit sich aus der fehlenden Forderung nichts anderes ergibt (§ 1192 Abs. 1 BGB).
Das Recht steht in Abteilung III an erster Stelle und wird bei einer Versteigerung vor den nachfolgenden Rechten aus dem Erlös befriedigt (§ 879 BGB, § 10 ZVG). Banken verlangen für das Hauptdarlehen meist diesen ersten Rang.
Eine Grundschuld ja, sie bleibt nach der Tilgung stehen und lässt sich für neue Darlehen einsetzen, etwa wenn Sie das Haus beleihen. Eine Hypothek nicht, sie gehört zur alten Forderung.
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