Hypothek Das Pfandrecht, das mit der Schuld sinkt.
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das eine ganz bestimmte Forderung absichert. Sie hängt an dieser Forderung und sichert nur, was noch offen ist. Für Baudarlehen verlangen Banken heute meist eine Grundschuld, seltener eine Hypothek.
Was macht die Hypothek besonders?
Die Hypothek ist akzessorisch: Ohne Forderung keine Hypothek. Sie kann nicht ohne die Forderung übertragen werden, und erlischt die Forderung, steht die Hypothek dem Eigentümer zu. Die Grundschuld setzt dagegen keine Forderung voraus.
Zwei Pfandrechte, ein Unterschied.
Beide stehen in Abteilung III des Grundbuchs und geben der Bank Zugriff auf die Immobilie. Die BaFin beschreibt die Folgen für Kreditnehmer als nahezu identisch. Der Unterschied liegt in der Bindung an die Forderung.
- § 1113 BGB Hypothek: an die Forderung gebunden
Sie sichert eine bestimmte Forderung und passt sich dem verbleibenden Darlehensbetrag an. Wechselt die Forderung den Gläubiger, geht die Hypothek mit (§ 1153 BGB).
- § 1192 BGB Grundschuld: ohne Forderung
Sie setzt keine Forderung voraus. Welche Schulden sie sichert, regelt die Zweckerklärung. Nach der Tilgung kann sie stehen bleiben und einen neuen Kredit sichern.
- BaFin In der Praxis meist Grundschuld
Banken knüpfen die Vergabe eines Immobilienkredits meist an eine Grundschuld und seltener an eine Hypothek. Das Muster der Urkunde stellt die Bank.
Was die Hypothek nach zehn Jahren sichert.
Darlehen 300.000 €, 2 % anfängliche Tilgung, Sollzins 3,42 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026). Die Hypothek sichert nur die Forderung, also das, was nach den Raten noch offen ist.
- 01 Darlehen
bei Auszahlung300.000 € Forderung zu Beginn - 02 Getilgt
10 Jahre RatenRate 1.355 € im Monat 71.417 € Tilgungsanteil der Raten - 03 Gesichert
Restschuld300.000 € − 71.417 € 228.583 € Umfang der Hypothek
- Die Hypothek folgt der SchuldJede Rate senkt den Betrag, für den das Grundstück haftet. Nach 10 Jahren sind es im Beispiel noch 228.583 €.
- Die Grundschuld bleibt stehenEine Grundschuld über 300.000 € bleibt in voller Höhe eingetragen, hier 131 % der Restschuld. Einen Anspruch auf Teilfreigabe sehen Gerichte laut BaFin erst ab 150 %.
- Neues Geld braucht NeubestellungFür einen weiteren Kredit taugt eine Hypothek nicht, sie gehört zur alten Forderung. Wer später das Haus beleihen will, kommt mit einer stehen gebliebenen Grundschuld einfacher zum Ziel.
Monatliche Verrechnung, ohne Sondertilgung, gerechnet mit lib/annuity.ts. Beispielkondition, kein Angebot. Stand 17.09.2026.
Vier Arten der Hypothek.
Das Gesetz kennt mehrere Spielarten. Für die Baufinanzierung spielt heute vor allem die Abgrenzung zur Grundschuld eine Rolle, im Grundbuch älterer Häuser finden sich aber noch alle Formen.
Der Regelfall im Gesetz
Über die Hypothek wird ein Hypothekenbrief erteilt (§ 1116 Abs. 1 BGB). Bis zur Übergabe des Briefes an den Gläubiger steht die Hypothek dem Eigentümer zu (§ 1163 Abs. 2 BGB).
Ohne Brief
Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden, durch Einigung von Gläubiger und Eigentümer und Eintragung ins Grundbuch (§ 1116 Abs. 2 BGB). Dann gilt allein der Eintrag in Abteilung III.
Nur so weit wie die Forderung
Das Recht des Gläubigers bestimmt sich nur nach der Forderung, auf die Eintragung kann er sich zum Beweis nicht berufen (§ 1184 BGB). Sie muss im Grundbuch so bezeichnet sein.
Haftung bis zu einer Grenze
Eingetragen wird nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haftet, Zinsen eingerechnet. Diese Hypothek gilt immer als Sicherungshypothek (§ 1190 BGB).
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundpfandrechtOberbegriff für Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld: Rechte, mit denen ein Grundstück für eine Geldsumme haftet, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundschuld löschenDie Grundschuld bleibt nach der letzten Rate im Grundbuch, bis der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung der Bank ihre Löschung beim Grundbuchamt beantragt.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenPfandbriefGedeckte Schuldverschreibung einer Pfandbriefbank; Hypothekenpfandbriefe sind mit Immobiliendarlehen bis 60 % des Beleihungswerts gedeckt und prägen die Refinanzierung von Baukrediten.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenRestschuldDer Teil des Darlehens, der zu einem Stichtag noch nicht zurückgezahlt ist; bei der Baufinanzierung meist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung neu finanziert werden muss.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenNachrangdarlehenDarlehen, das im Rang hinter anderen Gläubigern zurücktritt; in der Baufinanzierung meist ein Kredit mit Grundschuld an zweiter Rangstelle.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an Ihrem Grundstück, das eine bestimmte Schuld absichert. Zahlen Sie nicht, kann der Gläubiger die Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten lassen (§ 1147 BGB). Solange Sie zahlen, merken Sie davon nichts.
Die Hypothek hängt an einer Forderung und sinkt mit ihr. Die Grundschuld ist unabhängig von einer Forderung und bleibt in voller Höhe eingetragen (§ 1192 Abs. 1 BGB). Für Sie als Kreditnehmer sind die Folgen laut BaFin nahezu identisch.
Ist die Forderung erloschen, erwirbt der Eigentümer die Hypothek (§ 1163 Abs. 1 BGB). Vereinigt sie sich so mit dem Eigentum, wird sie zu einer Grundschuld des Eigentümers (§ 1177 Abs. 1 BGB). Sie steht dann weiter im Grundbuch, bis sie gelöscht wird.
Weil die Grundschuld flexibler ist: Sie kann nach der Tilgung stehen bleiben und ein neues Darlehen sichern, etwa eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank per Abtretung. Eine Hypothek ist an die alte Forderung gebunden und geht nur mit ihr über (§ 1153 BGB).
Im Alltag meint man damit einen Immobilienkredit, der im Grundbuch abgesichert ist. Rechtlich ist das meist eine Baufinanzierung mit Grundschuld. Ein durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen an Verbraucher ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 BGB).
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