Nachrangdarlehen Zweite Reihe im Grundbuch.
Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Gläubiger erst bezahlt wird, wenn die vorrangigen Gläubiger befriedigt sind. In der Baufinanzierung heißt das meist: Die Grundschuld steht an zweiter Stelle hinter der Hauptbank. Im Beispiel unten bekommt der Nachrang bei einer Versteigerung nur 75 % seiner Forderung zurück.
Was bedeutet Nachrang für Sie?
Für die Bank im zweiten Rang ist das Risiko höher, weil sie erst nach der erstrangigen Bank Geld bekommt. Für Sie als Kreditnehmer ändert der Rang an Rate und Pflichten nichts. Er entscheidet erst, wenn die Immobilie verwertet werden muss.
Was beim Nachrang ankommt.
Vereinfachtes Beispiel einer Zwangsversteigerung: Erlös 300.000 €, erstrangige Bank mit 240.000 € offener Forderung, nachrangiges Darlehen mit 80.000 €. Verfahrenskosten, Zinsen und vorrangige Ansprüche wie Hausgeld oder öffentliche Lasten lassen wir weg.
- 01 Erlös
Versteigerung300.000 € Annahme - 02 Erster Rang
zuerst voll bedientmin(300.000 €, 240.000 €) 240.000 € an die Hauptbank - 03 Zweiter Rang
bekommt den Rest300.000 € − 240.000 € 60.000 € 75 % der Forderung - 04 Ausfall
bleibt offen80.000 € − 60.000 € 20.000 € Forderung gegen Sie bleibt
- Die Schuld bleibtWas der Nachrang im Erlös nicht bekommt, schulden Sie weiter. Hier 20.000 €.
- Höheres Risiko im zweiten RangEin Gläubiger im zweiten Rang trägt das größere Ausfallrisiko. Für die Konditionen prüft die Bank laut BaFin unter anderem den Beleihungswert und den Beleihungsauslauf.
- Rangklassen vor der BankVor allen Grundpfandrechten (Klasse 4) kommen nach § 10 ZVG unter anderem Hausgeld in begrenzter Höhe und öffentliche Lasten. Deshalb ist der reale Erlös für die Banken kleiner.
Rechenbeispiel zur Rangfolge nach § 879 BGB und § 10 ZVG, keine Prognose eines Versteigerungserlöses. Beträge frei gewählt.
Vier Fälle von Nachrang.
Ein Nachrang entsteht immer dann, wenn ein weiteres Darlehen auf dieselbe Immobilie kommt oder vertraglich hinter andere Forderungen zurücktritt.
Fördermittel im zweiten Rang
Die NRW.BANK sichert ihre Eigentumsförderung nachrangig im Grundbuch, in Höhe des Darlehens abzüglich Tilgungsnachlass (Produktseite, abgerufen 04.11.2026). Das Hauptdarlehen der Hausbank bleibt im ersten Rang. Wie Förderung und Bankkredit zusammenpassen, zeigt die Baufinanzierung.
Nachfinanzierung auf derselben Immobilie
Wer später für einen Umbau Geld braucht, belastet die Immobilie mit einer weiteren Grundschuld. Ohne Rangänderung steht sie hinter der bestehenden. Wie viel Spielraum der Beleihungswert lässt, rechnet die Seite Haus beleihen.
Darlehen von Eltern mit Grundschuld
Leihen Eltern Geld für den Kauf, kann eine Grundschuld an zweiter Stelle sie absichern. Die finanzierende Bank verlangt für sich in der Regel den ersten Rang. Die Rangfolge ergibt sich aus der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB).
Nachrang als Investment
Außerhalb der Baufinanzierung sind Nachrangdarlehen eine Form der Geldanlage und fallen unter das Vermögensanlagengesetz (§ 1 Abs. 2 Nr. 4 VermAnlG). Ist der Nachrang vereinbart, werden die Forderungen in einer Insolvenz des Schuldners im Zweifel erst nach allen übrigen Insolvenzforderungen berichtigt (§ 39 Abs. 2 InsO).
Was der Rang festlegt.
Der Rang steht im Grundbuch und gilt gegenüber jedem. Ändern lässt er sich nur mit Zustimmung der Betroffenen und einem neuen Eintrag.
- § 879 BGB Reihenfolge der Eintragung
Innerhalb von Abteilung III bestimmt die Reihenfolge den Rang. Zwischen den Abteilungen geht das früher eingetragene Recht vor.
- § 880 BGB Rangrücktritt
Ein Recht kann hinter ein anderes zurücktreten. Nötig sind die Einigung beider Berechtigten, die Eintragung und bei Grundpfandrechten die Zustimmung des Eigentümers.
- § 44 ZVG Geringstes Gebot
Betreibt ein nachrangiger Gläubiger die Versteigerung, muss das Gebot die vorgehenden Rechte decken. Diese bleiben bestehen (§ 52 ZVG).
- § 7 BauSparkG Grenze für Bausparkassen
Bauspardarlehen dürfen ohne Zusatzsicherheit die ersten vier Fünftel des Beleihungswerts nicht übersteigen, bei selbst genutztem Wohneigentum bis zum Beleihungswert.
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtGrundpfandrechtOberbegriff für Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld: Rechte, mit denen ein Grundstück für eine Geldsumme haftet, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtHypothekPfandrecht an einem Grundstück, das an eine bestimmte Forderung gebunden ist und mit ihr sinkt (§ 1113 BGB); in der Baufinanzierung heute seltener als die Grundschuld.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungsversteigerungZwangsversteigerung, mit der ein Miteigentümer oder Miterbe die gemeinsame Immobilie gegen den Willen der anderen in Geld teilen lässt.Begriff öffnen
- Förderung und SparenBausparvertragVertrag mit einer Bausparkasse: Sie sparen einen Teil der Bausparsumme an und erhalten nach der Zuteilung Guthaben und ein Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtNießbrauchRecht, eine fremde Immobilie vollständig zu nutzen: selbst bewohnen oder vermieten. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Ein Kredit, der erst bedient wird, wenn vorrangige Gläubiger ihr Geld haben. In der Baufinanzierung ist das meist ein Darlehen mit Grundschuld an zweiter oder späterer Stelle im Grundbuch.
Für den Gläubiger ist das Risiko höher. Wie sich das im Zins zeigt, entscheidet jede Bank selbst. Nach BaFin hängt der Zins unter anderem vom Beleihungswert und vom Beleihungsauslauf ab, mehr dazu unter Beleihungswert.
Aus dem Erlös wird zuerst der vorrangige Gläubiger befriedigt, danach der nachrangige (§ 879 BGB, § 10 ZVG). Reicht der Erlös nicht, bleibt die Restforderung gegen Sie bestehen. Im Beispiel oben fehlen dem Nachrang 20.000 €.
Ja, wenn das vorrangige Recht gelöscht wird oder die Beteiligten einen Rangtausch eintragen lassen (§ 880 BGB). Wer die Hauptfinanzierung später ablöst, etwa bei einer Umschuldung, sollte den Rang aller Rechte vorher klären.
Sie sind Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Nr. 4 VermAnlG. Ist der Nachrang vereinbart, kommen die Anleger in einer Insolvenz erst nach den übrigen Insolvenzgläubigern zum Zug (§ 39 Abs. 2 InsO). Ein Totalverlust ist dann möglich.
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